擇居大虹橋，搶占新中心！

下一個(gè)城市中心宏觀利好

現(xiàn)階段，陸家嘴當(dāng)之無(wú)愧為上海最高端的商業(yè)區(qū)，而大虹橋就是下一個(gè)能與陸家嘴相當(dāng)?shù)某鞘兄行?，自建設(shè)大虹橋商務(wù)區(qū)的規(guī)劃一出，定位于上海商務(wù)經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略支撐中心的大虹橋商務(wù)區(qū)，即成為開發(fā)商搶地的重點(diǎn)區(qū)域。瑞安虹橋天地、龍湖虹橋天街、凌空SOHO等39個(gè)項(xiàng)目輪番上市。

商業(yè)地產(chǎn)火爆的環(huán)境下，卻也出現(xiàn)了如萬(wàn)科時(shí)一區(qū)、富力虹橋十號(hào)、恒基旭輝中心這樣的住宅項(xiàng)目，開發(fā)商在另辟蹊徑的同時(shí)，也為大虹橋這樣的大型商務(wù)功能區(qū)增添了不少生活氣息。

大虹橋商務(wù)區(qū)建成之后，大量的世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)的入駐，也是必將使得在此的住宅項(xiàng)目從宏觀層面有著價(jià)值上的大提升?！按蠛鐦颉眳^(qū)域擁有交通樞紐、商務(wù)中心，大量的人流、物流都將會(huì)在此集中?！按蠛鐦颉钡尼绕?，將會(huì)推動(dòng)上海西部增長(zhǎng)極的形成，它將是繼上海中心城區(qū)、上海浦東之后的第三個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)區(qū)域。在虹橋樞紐帶動(dòng)下，上海西部增長(zhǎng)極產(chǎn)業(yè)發(fā)展的起點(diǎn)將相對(duì)較高。在這個(gè)區(qū)域內(nèi)投資置業(yè)，將來(lái)的發(fā)展前景非?？捎^。

參照陸家嘴為例，湯臣一品等豪宅，價(jià)格也是隨著陸家嘴金融區(qū)的發(fā)展，不斷地提升著自身的價(jià)值，從而成為當(dāng)今中國(guó)的頂級(jí)豪宅，照此對(duì)照，大虹橋商務(wù)區(qū)的住宅也將隨著商務(wù)區(qū)的發(fā)展，價(jià)格水漲船高。

住宅稀缺 潛力巨大

物以稀為貴，大虹橋商務(wù)區(qū)正是如此，大虹橋核心區(qū)的住宅項(xiàng)目只有我們之前提到的三個(gè)項(xiàng)目。大虹橋核心區(qū)500萬(wàn)方的商業(yè)體量，加上周邊功能區(qū)擴(kuò)展區(qū)，整個(gè)商務(wù)體量大于6200萬(wàn)，與陸家嘴不相上下，甚至有過(guò)之而無(wú)不及，因此必然會(huì)形成大量的就業(yè)需求，加上該區(qū)域擁有世界級(jí)會(huì)展中心、分享二號(hào)線延伸段交通便利，因此區(qū)域未來(lái)的發(fā)展，住宅市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Ψ浅４蟆?/p>

從大虹橋核心區(qū)39個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，3個(gè)住宅項(xiàng)目，13：1的比例已經(jīng)不難看出，大虹橋未來(lái)的住宅市場(chǎng)很可能呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。

不但是大虹橋核心區(qū)，即便是大虹橋的輻射區(qū)，如徐涇、華漕、七寶、江橋等區(qū)域的住宅都會(huì)因?yàn)榇罅康母叨松虅?wù)人口導(dǎo)入而在價(jià)值上提升。

以徐涇的南山雨果為例，2013年12月均價(jià)在25000元/平方米，而一年后的2014年12月則為26800元/平方米，不要忘記2014年是樓市進(jìn)入調(diào)整期的1年，南山雨果均價(jià)依然能有6.7%的穩(wěn)健漲幅，而這只是大虹橋商務(wù)區(qū)的非核心區(qū)域。在核心區(qū)域的住宅價(jià)格有的早已突破40000元，依據(jù)陸家嘴等區(qū)域的發(fā)展歷程，虹橋商務(wù)核心區(qū)發(fā)展成熟還需5-10年。陸家嘴1990年開始啟動(dòng)，2000年初具規(guī)模，真正發(fā)展均衡和成熟則是在2010年之后。也就是現(xiàn)在大虹橋的住宅還處在上漲的初期，更加大幅度的漲價(jià)應(yīng)該還在后頭。

前景與風(fēng)險(xiǎn)并存

大虹橋商務(wù)區(qū)的住宅價(jià)值潛力是巨大的，但是也有很多問題不能忽視，風(fēng)險(xiǎn)依然存在，不容忽視，大虹橋商務(wù)區(qū)能否最終形成如陸家嘴一個(gè)量級(jí)的大型商務(wù)中心，眾所周知陸家嘴以及浦東新區(qū)，伴隨著國(guó)家改革開放的大潮，從1990年浦東開發(fā)開放至今，陸家嘴滄海桑田。1979年至1980年，國(guó)家開始試點(diǎn)經(jīng)濟(jì)特區(qū)，一直到國(guó)家實(shí)施沿海開放城市，主要目的是試驗(yàn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是不是可以在中國(guó)搞？1979年中央50號(hào)文件設(shè)立特區(qū)，像珠海、汕頭、深圳出口特區(qū)。1980年，全國(guó)人大五屆十五次會(huì)議正式改說(shuō)經(jīng)濟(jì)特區(qū)，然后出了經(jīng)濟(jì)特區(qū)的條例。接著全國(guó)各地跟上。上海于1983年搞閔行開發(fā)區(qū)，1984年搞漕河涇開發(fā)區(qū)。1991年小平同志就金融問題說(shuō)過(guò)幾段著名的話，“金融很重要，是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的核心，金融搞好了，一著棋活，全盤皆活。”“上海過(guò)去是金融中心，是貨幣自由兌換的地方，今后也要這樣搞。中國(guó)在金融方面取得國(guó)際地位，首先要靠上海。”“那是好多年以后，但是要從現(xiàn)在做起?！蹦莻€(gè)時(shí)候考慮，中國(guó)在金融方面取得國(guó)際地位靠上海。

1991年小平同志的講話，點(diǎn)出了為什么要做金融貿(mào)易區(qū)。國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)區(qū)，一般的科技開發(fā)區(qū)，全國(guó)可以有很多點(diǎn)，但金融參與競(jìng)爭(zhēng)要聚合，聚合點(diǎn)在上海。所以在這樣的情況下，上海開始建金融貿(mào)易區(qū)，打金融中心這樣一張牌。在如此的大環(huán)境下，才看到了今天如此高樓林立的現(xiàn)代化陸家嘴。

說(shuō)這么多無(wú)非是想表明，陸家嘴是作為國(guó)家頂層設(shè)計(jì)，為國(guó)家戰(zhàn)略而開發(fā)的產(chǎn)物，在這點(diǎn)上是大虹橋不具備的。

其次大虹橋的規(guī)劃是政府主導(dǎo)下制定的，但規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)渠道只能是市場(chǎng)。當(dāng)虹橋市級(jí)交通樞紐成形發(fā)揮功能的時(shí)候，上海新客站、南站的作用勢(shì)必會(huì)有所衰減。這是后面的規(guī)劃對(duì)前面的規(guī)劃形成的否定和沖擊。面對(duì)著浦東和上海中心城區(qū)競(jìng)爭(zhēng)的壓力，虹橋商務(wù)區(qū)能不能如愿早日形成，能不能最終如愿擴(kuò)展到60平方公里，從發(fā)展和競(jìng)爭(zhēng)的角度看，尚不明朗。

大虹橋能否形成比肩陸家嘴的高端商務(wù)區(qū)與住宅區(qū)還不是很明朗。主要原因是機(jī)場(chǎng)周邊有較大范圍的建筑限高和不同交通制式工具的噪音、震動(dòng)和污染，整個(gè)市級(jí)交通樞紐是人流、物流快速進(jìn)入?yún)^(qū)和快速導(dǎo)出區(qū)，不適合人群居住集聚和企事業(yè)商務(wù)服務(wù)單位集聚。位于華漕“虹橋一號(hào)”這個(gè)樓盤就是存在這樣的問題。

大虹橋樓盤推薦

萬(wàn)科時(shí)一區(qū)

萬(wàn)科時(shí)一區(qū)位于虹橋商務(wù)區(qū)，為20萬(wàn)方國(guó)際生活綜合體，包含6.8萬(wàn)方辦公、10萬(wàn)方住區(qū)、1.3萬(wàn)方街區(qū)。萬(wàn)科時(shí)一區(qū)項(xiàng)目地處虹橋商務(wù)區(qū)核心，一小時(shí)通達(dá)長(zhǎng)三角各城，半小時(shí)直達(dá)中山公園、南京西路、陸家嘴、五角場(chǎng)等上海核心商圈。

萬(wàn)科時(shí)一區(qū)擁有10萬(wàn)方住區(qū)，占據(jù)了商務(wù)區(qū)內(nèi)55%的住宅資源，1.3萬(wàn)方悠享配套街區(qū)，時(shí)尚生活從此開始，更毗鄰商務(wù)區(qū)內(nèi)唯一體育休閑公園，享受樂跑、親子、休閑生活。目前均價(jià)為43000元/平方米。

地址：閔行區(qū)申長(zhǎng)路泰虹路168弄

編輯點(diǎn)評(píng)：稀缺就是潛力。

仁恒西郊花園

仁恒西郊花園位于上海浦西大虹橋板塊，距離大虹橋核心區(qū)7公里的青浦徐涇，項(xiàng)目周邊擁有多所國(guó)際學(xué)校與商業(yè)中心，隨著未來(lái)國(guó)家會(huì)展中心及大虹橋的成熟，將成為大虹橋?qū)?yīng)的高端居住板塊。

仁恒西郊花園總建筑面積約24萬(wàn)平方米，得益于地塊形態(tài)的優(yōu)勢(shì)，形成不同的組團(tuán)。僅約30%的建筑密度，最大限度提升園林景觀，約百米的超大棟距。精裝作為國(guó)際化社區(qū)的重要組成部分，仁恒置地從室內(nèi)設(shè)計(jì)、品牌甄選、質(zhì)量管理、流程把控等整個(gè)精裝環(huán)節(jié)上，確保能夠同時(shí)滿足國(guó)內(nèi)外業(yè)主對(duì)高端居住品質(zhì)的需求，并始終保持在國(guó)際化精裝方面的領(lǐng)先。項(xiàng)目均價(jià)在40000元/平方米。

地址：青浦區(qū)徐盈路1188弄（近崧澤大道）

編輯點(diǎn)評(píng)：周邊配套尚不成熟，但是各類規(guī)劃利好集聚，西虹橋高端住宅標(biāo)桿。

恒基旭輝中心

恒基旭輝中心是一個(gè)總建筑面積近24萬(wàn)方（地上建筑面積約167248.5）涵蓋獨(dú)棟辦公、5A級(jí)標(biāo)準(zhǔn)辦公、精裝公寓、社區(qū)會(huì)所、底層商業(yè)等多重業(yè)態(tài)的地標(biāo)級(jí)城市綜合體項(xiàng)目。包含約130000平方米辦公、30000平方米住宅、7000平方米社區(qū)配套。

以約90-110㎡全能戶型，創(chuàng)新型住宅產(chǎn)品，打造虹橋核心區(qū)精裝國(guó)際社區(qū)。恒基旭輝中心位于虹橋核心商務(wù)區(qū)，住宅土地供應(yīng)量?jī)H占整個(gè)虹橋商務(wù)區(qū)整體規(guī)劃的約6%，作為核心區(qū)內(nèi)最后一塊住宅用地，約3萬(wàn)方的住宅，更顯稀缺價(jià)值。

恒基旭輝中心地處虹橋核心區(qū)內(nèi)，坐擁世界級(jí)規(guī)模的虹橋交通樞紐，國(guó)家會(huì)展中心、新虹橋國(guó)際醫(yī)學(xué)中心等重大國(guó)家資源；薈萃4大頂級(jí)商業(yè)中心，6家五星酒店，十余個(gè)高端商業(yè)綜合體品牌，盡享繁華生活主場(chǎng)。項(xiàng)目均價(jià)在36000～38000元/平方米，一房一價(jià)。

地址：閔行區(qū)申虹路（近遷虹路）

編輯點(diǎn)評(píng)：周邊配套齊全，自住投資皆可。

南山雨果

南山雨果位于上海西郊傳統(tǒng)的徐涇國(guó)際別墅區(qū)內(nèi)，約16萬(wàn)方法式建筑群地處大虹橋規(guī)劃正核心，高標(biāo)準(zhǔn)配置的教育、醫(yī)療、居住、文化等公共服務(wù)機(jī)構(gòu)；公園、 綠化、水系環(huán)境舒適。

南山雨果整個(gè)小區(qū)由三條原生河灣自然環(huán)抱，北側(cè)與一條原生河流相鄰，有一原生湖泊，整體以“原味塞納河畔的法式風(fēng)情”規(guī)劃建設(shè)。葉聯(lián)路將南山雨果小區(qū)劃分為兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的組團(tuán)，東區(qū)為聯(lián)排別墅、大平層等的低密度組團(tuán)；西區(qū)為11層法式小高層建筑。

泛亞景觀設(shè)計(jì)，糅合法式宮廷風(fēng)格與法式田園風(fēng)情的園林；3000㎡全功能高端服務(wù)會(huì)所，外立面選用德國(guó)米黃全石材干掛；恒溫地下泳池、運(yùn)動(dòng)健身區(qū)、紅酒雪茄吧等多種生活服務(wù)。項(xiàng)目均價(jià)為26800元/平方米。

地址：青浦徐涇鎮(zhèn)葉聯(lián)路666弄（近聯(lián)民路）

編輯點(diǎn)評(píng)：剛需之王，大虹橋輻射區(qū)的潛力股。