南京西路金三角的嬗變

如今的上海，各大商業(yè)中心都在經(jīng)歷著一場重大的變革，新銳商圈不斷崛起，老牌商圈不甘落后，也在積極進行升級與創(chuàng)新，煥發(fā)新的生命力。其中以南京西路的變化最為突出。自2012年起，隨著芮歐百貨、靜安嘉里中心的陸續(xù)開業(yè)，使得商圈重心從傳統(tǒng)的“梅恒泰”地區(qū)慢慢向靜安寺地區(qū)西移。12月，豐泰地產(chǎn)的首個內(nèi)地大型零售購物廣場“晶品”已經(jīng)開始試營業(yè)，將填補靜安寺商圈獨缺的中檔購物中心。如此這般，嘉里中心、越洋廣場、久光百貨、晶品共同組成靜安寺商圈的商業(yè)戰(zhàn)隊，它們成為眾多國際品牌的新寵，成為奢侈品的新領地，讓“梅恒泰”金三角黯然失色。

靜安寺商圈的崛起

根據(jù)上海市最新規(guī)劃，靜安寺—南京西路—長壽路地區(qū)是上海2030年遠期整體布局中九個市中心區(qū)域現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展集群地之一。靜安寺商圈與其它黃金商圈相比具有許多優(yōu)勢。擁有古老的寺廟、靜安公園，寧靜祥和的氛圍以及成熟的交通，地鐵2號線及7號線2個地鐵站點，還有機場航站樓，及多條公交線路。所有這些使得業(yè)主與商戶對這一區(qū)域有著強烈的需求，嘉里中心、越洋廣場、會德豐廣場的寫字樓租金都約10元/平方米/天，著名的SOHO東海廣場租金也達到了約7元/平方米/天，這里是上海最高水準的寫字樓集群之一。成為跨國集團，駐滬機構首選之地。據(jù)統(tǒng)計靜安寺商圈平均甲級辦公樓和高端商場的租金，以及四星五星酒店的平均房價全部高于市場平均值。這些優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)使得靜安寺商圈崛起，

如今商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展正面臨著電子商務競爭、大量市場供應以及品牌的同質(zhì)化的威脅，如何從競爭中脫穎而出，是大家都在思考的問題。靜安寺商圈有著強大的資源整合能力，五星級酒店、超甲級寫字樓、高端購物中心、高端百貨、中端商業(yè)廣場為消費者提供的不僅是消費的場所更是一種生活方式，引領時代潮流的生活方式。

行走在靜安寺你能感覺到傳統(tǒng)與國際氣息的強烈沖擊，看似沖突卻和諧共存。金碧輝煌的寺廟與霓虹閃爍的摩天大廈構成一幅美麗的城市畫卷，古老與現(xiàn)代相映生輝。

奢侈品新寵兒靜安嘉里中心

靜安嘉里中心地處南京西路常德路，項目總建筑面積45萬平方米，其中包括8.6萬平方米的商場、15.2萬平方米的國際超甲級辦公樓、7.3萬平方米的靜安香格里拉大酒店， 1340個停車位等，融匯高端商場、辦公樓、酒店、浦西最大停車場等多重功能空間。商場分為東區(qū)、北區(qū)、南區(qū)各區(qū)通過連廊連接，各區(qū)功能劃分并不明顯，不看指示牌很難找到目標商家。

嘉里中心最吸引眼球的是商場外立面高大的奢侈品牌LOGO，這里是國際奢侈品新的聚集地。靜安嘉里中心被稱為“旗艦店之家”，“國際設計師品牌聚集地”逾80家時尚品牌聚集于靜安嘉里中心，其中多數(shù)是首次進入中國市場的潮流設計師品牌，如Karl Lagerfeld、3.1Phillip Lim……不用去巴黎不用去紐約，時尚達人們在嘉里中心就可以買到許多奢侈品當季的最新款，限量版。比如，Michael Kors靜安嘉里中心亞洲旗艦店平均每個月就會有新品上架，部分的鞋款，以及走秀款只能在這里買到。

從梅龍鎮(zhèn)廣場出走的Burberry在嘉里中心開了旗艦店，為顧客呈現(xiàn)全新升級的“Burberry零售劇院”概念，也是第一次在亞洲范圍內(nèi)的店鋪設置品牌數(shù)字化藝廊。除了國內(nèi)首個店內(nèi)彩妝體驗專區(qū)及配套的個性化咨詢服務，Burberry更多的注重了為顧客提供專屬購物體驗。Burberry在老東家梅龍鎮(zhèn)的業(yè)績也不差，因何投奔嘉里中心，可能是更低的租金更好的環(huán)境更大的面積吸引了它?；蛟S開始走親民路線的梅龍鎮(zhèn)也不符合品牌的定位。

百美匯影城位于北區(qū)4樓，是香港百老匯院線在上海打造的繼百麗宮影城后的又一高端力作。影城共5個廳，提供726個超寬座位，所有影廳均配備了先進的視聽設備，可供選擇的震動座椅更是為顧客帶來了超凡體驗。影城賣品部創(chuàng)新的自選食品和飲料的售賣方法，令觀眾時刻體會舒適優(yōu)越之感。觀影效果好電影票的價格自然也比其它影院貴。

百老匯院線是香港最大的院線，占香港電影市場份額超過40%，現(xiàn)于國內(nèi)經(jīng)營26家影城，內(nèi)地、香港兩地合計共超過200塊銀幕。

嘉里中心有30多家餐飲品牌，CCafe De luD、鼎泰豐、一風堂、孔雀、逸谷、家全七福、翠園、皇府、星巴克……從小資風情的甜品專賣店到知名大酒家，一應俱全，獨具風格。由享譽東南亞各界的香港美食家徐維均開出的家全七福海鮮酒家，需要提前一兩個月預訂。極負盛名且擁有40多年歷史的創(chuàng)意粵菜翠園酒家、擁有蒂凡尼藍的川菜孔雀、獨具風格的特色淮揚菜南伶酒家、連續(xù)四年榮獲米其林一顆星餐廳的鼎泰豐……有融合世界各地的餐飲選擇，比利時、西班牙、墨西哥、越南、日本、法國、意大利等的美食。

嘉里中心還匯聚了Ole’精品超市、互動式生活精品店Life By City’Super、書店、個人護理（美容美發(fā)）、美妝、健身、SPA、家庭用品、銀行服務等業(yè)態(tài)。

兩極分化芮歐百貨

芮歐百貨是越洋國際廣場的商場部分。越洋國際廣場占地約21000平方米，由一幢43層的甲級辦公樓、5層的精品百貨主題商場和24層的超五星級璞麗精品酒店組成。芮歐百貨商場設計由株式會社負責。直接與地鐵2號線與7號線以及機場航站樓的出口相接，

Réel，源于法文，代表〝真實〞之意。芮歐百貨希冀以其繽彩紛呈的高端精品，以及精致貼心的服務與夢幻多變的創(chuàng)意，詮釋現(xiàn)代女性的萬種風貌，創(chuàng)造令人驚艷向往的購物體驗，成為現(xiàn)代女性樂為女人的摩登之苑。

芮歐百貨共設五層消費購物主題館。地下一層為“玩美零距離”，將國際一線化妝品品牌結合設計感十足的國際時尚潮流品牌。一樓、二樓匯集國際時尚前端的名品。3F是獨具特色的個性潮流時尚。四樓精品童裝品牌、獨家引進“閨密內(nèi)衣區(qū)”的概念，構筑寵愛現(xiàn)代女性的甜蜜空間。在此樓面，消費者還可以享受慢活精致時光與美容服務。頂樓則設有空中花園與特色餐廳。這些主題館無論是節(jié)假日還是工作日都很冷清，一件童裝幾千元的價格將消費者拒之千里之外，高端百貨本也不靠人氣，但芮歐還是有些太過清冷。雖然有餐飲店穿插在各個樓層吸引人流，但百貨店內(nèi)還是逛的人少買的人更少，三樓以上只有保安與銷售員的身影。一山不容二虎久光百貨實力太過強大，芮歐被欺也屬正常。芮歐百貨的服裝品牌特色不足，又不能做到大而全，很難吸引消費者。未來品牌調(diào)整在所難免。

與地上部分形成鮮明對比的是人氣爆棚的地下二層國際美食廣場。這里聚集了眾多知名美食品牌，麥當勞、釜山料理、胖達人手感烘焙、臺北犁記……有中式、日式、韓式、越式、意式，美式等各國美食，經(jīng)營模式與大食代相同但品牌檔次要高出大食代許多。每到中午時分這里成了白領們的聚集地，生意火爆異常，一位難求。但是如此火爆的人氣卻無法引流入百貨商場內(nèi)部，高處不勝寒??！

清新文藝范晶品

雖說商業(yè)項目講究地段、地段、還是地段，但在繁華地段敗走麥城的案例也不少。比如，位于南京西路陜西南路的金鷹國際廣場，與梅恒泰為鄰位置不能說不好，但經(jīng)過多次重新定位調(diào)整，無論是定位中端還是高端仍未扭轉蕭條的局面。事實證明在黃金商圈生存并非易事。新建要想樹立自身的市場空間，則必須尋求差異化。

晶品位于常德路愚園路原為著名的“靜安小亭”，在2007年由政府牽頭開發(fā)，擱置數(shù)年后，豐泰地產(chǎn)投資通過股權轉讓，拿下了整個項目。由豐泰地產(chǎn)投資開發(fā)，豐泰地產(chǎn)投資是一家香港的私募地產(chǎn)基金，成立于2002年，主要投資亞洲一線城市的商業(yè)、寫字樓、住宅等項目。晶品也是該支基金在國內(nèi)的首個商業(yè)項目。晶品主要瞄準中端市場，定位主要是快消品，鎖定的目標客戶是20—40歲的輕熟年齡層。與久光、芮歐、嘉里中心不正面交鋒。在建筑設計上引入空中露臺等亮點，引入了創(chuàng)新的互動式數(shù)碼指南與移動互聯(lián)設施，讓消費者快速的找到自己喜歡的商家，實現(xiàn)商家與消費者之間的互動。商場內(nèi)部專門設立行人隧道與靜安寺地鐵站相連，通過地下一層可與2號線、7號線和興建中的14號線相連。

晶品73000平方米的零售業(yè)態(tài)中，服裝的比列占到47%，餐飲類占到36%，娛樂類占到10%，生活體驗類則占到7%。更加側重餐飲、娛樂等體驗業(yè)態(tài)，其未來將在頂樓打造的4000平方米娛樂場所，彌補了商圈內(nèi)缺乏KTV及酒吧等夜間娛樂消費的市場空白。晶品將分兩期開業(yè)，第一期（含四個樓層）開始試開業(yè)。

晶品的商業(yè)部分一共分為9層，地下一樓、二樓為QPQ市集方，主打餐飲和輕生活服務。地上一樓到四樓為服裝零售業(yè)態(tài)，五樓為健康生活區(qū)，引進了香港著名的健身中心舒適堡及美容、美體、SPA等店鋪。六樓為餐飲區(qū)域，七樓整層為K歌之王。

目前已經(jīng)開業(yè)的是一期地下一樓二樓和地上六樓七樓。二期地上一到五樓將會在明年二季度全面開業(yè)。目前已經(jīng)開業(yè)的有甜品工房、稻香、Win House三家餐廳，QPQ市集方和餐飲娛樂項目。商場內(nèi)的裝修氣味沉重，偌大的商場只有幾家店營業(yè)，如此急迫的開業(yè)很少見。許多購物中心都會選擇開業(yè)率達到70%以上才有開業(yè)的底氣，可以達到購物中心功能的完整性與業(yè)態(tài)的豐富度。不按常理出牌，經(jīng)營者可能是希望通過這些店鋪預熱，為商場正式開業(yè)時聚攏人氣。晶品的內(nèi)部裝修具有文藝范，與K11相仿，明快艷麗的色彩彰顯年輕的生命力，各種小品雕塑，散發(fā)著藝術的氣息。商業(yè)與藝術結合，雅俗共賞成為另類商業(yè)之路。成功的是K11不成功的證大西瑪拉雅中心。

獨檔一面久光百貨

香港利福國際集團下屬香港崇光百貨有限公司與上海九百（集團）有限公司共同出資打造的久光百貨，2004年9月29日開業(yè)，至今已經(jīng)有10年時間。經(jīng)歷時間的洗禮久光歷久彌新，已經(jīng)成為上海百貨業(yè)的佼佼者。雖然受到新生代購物中心的挑戰(zhàn)，但久光仍是靜安寺商圈人氣最旺的店家。

久光百貨總用地面積1.7萬平方米，建筑總面積91613平方米，地下一層，地上九層，建筑總高度53米，東靠上海機場城市航站樓，地下一層與地鐵2號線靜安寺站直接相連。集商業(yè)零售、餐飲、超市、休閑于一體，非常規(guī)意義的百貨店，等同于一個大型購物中心。

久光百貨引進國外百貨管理經(jīng)驗，融合香港崇光百貨靈活而嚴謹?shù)墓芾砟Ｊ?、日本商業(yè)無微不至的服務文化、以及廣闊的采購網(wǎng)絡和業(yè)務聯(lián)系。引入了“店中店”、日式親切服務，“一站式”購物理念，提供購物餐飲、休閑娛樂、美容護理、音樂培訓等一系列配套服務，久光百貨成為目前上海最具親和力的百貨之一。10年的時間久光培養(yǎng)了大片忠實的擁躉——城市白領。科學的定位，獨具特色的日式風格，時尚超前的建筑設計，在百貨業(yè)江河日下時，久光仍能保持良好的業(yè)績。久光在很長的一段時間獨撐靜安寺商圈。

久光百貨一樓是世界一線的化妝品及歐陸名品專賣店。Burberry，Tiffany進駐上海的首家店就在這里，還有Bally 、Celine 、Dunhill、COACH、HUGO BOSS、POLO RALPH LAUREN等國際知名品牌。二樓是流行配飾、名貴珠寶以及高檔的女裝品牌有Folli Follie、周大福、謝瑞麟、K-Gold/Temix、JCL等；手袋、鞋類的有WHY 、MISS SIXTY、Guess和Nine West等；女裝品牌則主要有Weekend Maxmara和Ports。三樓著重于職業(yè)女裝、服裝配飾，并開辟了設計師品牌和品牌內(nèi)衣新館區(qū)域。而四樓及YES館強調(diào)休閑時尚的風格，這里的衣服款式相對于其他百貨商店來說更為新潮，主打哈日風格。五樓專售男士服裝和配飾等。六樓的名牌運動裝和戶外用品，還有許多兒童用品專柜。七樓匯集了家居用品、寢具、床墊和按摩椅，特別是部分高端瓷器品牌。

七樓名品特賣場，不定期有知名品牌的特賣活動，這里已經(jīng)成為久光百貨最受關注的區(qū)域。地下一層是餐飲區(qū)，有川畸面包，這里是該品牌進入上海的第一家店；屈臣氏、面包新語、檬舒舒、奇華餅家、本高砂屋……還有生活超市，有許多日本進口食品，成為白領們常常光顧的區(qū)域。