長(zhǎng)泰廣場(chǎng)，一枝獨(dú)秀于張江

2014年11月18日長(zhǎng)泰廣場(chǎng)終于開(kāi)業(yè)了，長(zhǎng)泰廣場(chǎng)一直被大家關(guān)注，它有許多關(guān)鍵詞，上海最大的開(kāi)放式商業(yè)廣場(chǎng)、倡導(dǎo)慢節(jié)奏生活、長(zhǎng)甲首個(gè)全部自持的商業(yè)項(xiàng)目……關(guān)于長(zhǎng)泰廣場(chǎng)招商、開(kāi)業(yè)的消息不斷，開(kāi)業(yè)時(shí)間一再推遲，之前預(yù)計(jì)2013年底開(kāi)業(yè)，之后又是2014年5月開(kāi)業(yè)。11月18日長(zhǎng)泰廣場(chǎng)掀開(kāi)了它神秘的面紗。

上海最大散步道式商業(yè)廣場(chǎng)

長(zhǎng)泰廣場(chǎng)是上海首座引入“PASEO”概念的散步道式生態(tài)商業(yè)廣場(chǎng)，“PASEO”是西班牙語(yǔ)，意為“散步”、“散步道”，在越發(fā)擁擠的都市中，尋一處身心完全放松之所，所有忙碌的都市人都會(huì)因此心生向往之意。長(zhǎng)泰廣場(chǎng)希望打造的就是這樣一處讓人可以放慢腳步，感受生活的地方。讓人們可以在這里享受“慢生活”的那份愜意。

建筑設(shè)計(jì)以中央環(huán)形景觀為中心向四周發(fā)散，采用坡頂、拱廊街巷、庭院和景觀廣場(chǎng)結(jié)合行人體驗(yàn)，散步道連接一系列的庭院、平臺(tái)、戶外就餐區(qū)和水景。經(jīng)典老上海、古樸歐式、精致恬淡、自然風(fēng)情四大主題庭院廣場(chǎng)同南北兩處下沉式廣場(chǎng)組成豐富多彩的商業(yè)場(chǎng)景。

“大”是長(zhǎng)泰廣場(chǎng)給消費(fèi)者最直觀的感受，長(zhǎng)泰廣場(chǎng)共分為10座，每座建筑共有地上3層地下1層，零售商業(yè)部分主要分布在地下一層和地上一層。餐飲位于二樓和三樓，廣場(chǎng)以餐飲業(yè)態(tài)為主，餐飲占據(jù)40%的比例。

在現(xiàn)場(chǎng)記者很難感受到各處景觀的不同，四處庭院未曾有太大的區(qū)別，可能是剛開(kāi)業(yè)不久室外裝飾還未全部完成。廣場(chǎng)正在舉行喜羊羊的主題活動(dòng)，各處都是喜羊羊的造型模具。

“冷”是另外一個(gè)最大的感覺(jué)。12月中旬雖然陽(yáng)光明媚但寒風(fēng)瑟瑟穿梭在露天步行道，真冷?。∩⒉绞叫凶咝枰么蟮挠職?！上海有許多國(guó)外設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)的體驗(yàn)式商業(yè)廣場(chǎng)，概念看似高大上，其實(shí)并不接地氣。上海的氣候夏天與冬天長(zhǎng)，春秋兩季只是一閃而過(guò)。能夠在室外就餐，散步的時(shí)光短暫。夏天酷熱難耐、冬天寒風(fēng)刺骨。因而每到夏天和冬天封閉式的購(gòu)物中心、圖書館就人滿為患。開(kāi)放式商業(yè)廣場(chǎng)很難聚集人氣。此時(shí)最熱鬧的是開(kāi)業(yè)不久的上海最大商業(yè)廣場(chǎng)月星環(huán)球廣場(chǎng)，室內(nèi)空間大，業(yè)態(tài)豐富，歐式風(fēng)格裝飾賞心悅目，許多人不愿呆在家里浪費(fèi)空調(diào)費(fèi)，于是，一家老小全家出動(dòng)，在購(gòu)物中心里面玩一天，吃、喝、玩、樂(lè)全搞定。

大寧商業(yè)廣場(chǎng)是上海經(jīng)營(yíng)得最好的開(kāi)放式商業(yè)廣場(chǎng)，每到節(jié)假日人氣更是爆棚，在露天廣場(chǎng)還常常舉行明星見(jiàn)面會(huì)，演唱會(huì)，音樂(lè)會(huì)。大寧商業(yè)廣場(chǎng)總建筑面積25萬(wàn)平方米，15棟錯(cuò)落有致的建筑，11個(gè)廣場(chǎng)和庭院組成。與長(zhǎng)泰廣場(chǎng)不同，大寧商業(yè)廣場(chǎng)的每棟建筑體量大，可容納的商家多。消費(fèi)者可以長(zhǎng)時(shí)間停留在室內(nèi)，能很好的規(guī)避季節(jié)帶來(lái)的不利因素。

“亂”，走進(jìn)長(zhǎng)泰廣場(chǎng)就像走進(jìn)一個(gè)迷宮，動(dòng)線安排指向不明，每棟建筑有哪些商家，如何走才能最快找到，開(kāi)發(fā)商缺少這些標(biāo)志，消費(fèi)者很難不走冤枉路，找商家是最讓人頭痛的事。大寧商業(yè)廣場(chǎng)也有這樣的問(wèn)題，許多人去了多次還是會(huì)迷路。這也許是開(kāi)放式商業(yè)廣場(chǎng)難以避免的問(wèn)題。

餐飲業(yè)態(tài)占主導(dǎo)地位

長(zhǎng)泰廣場(chǎng)一共有300余家品牌入駐。服飾品牌開(kāi)業(yè)率最高已經(jīng)達(dá)到7成以上。主力店有位于一樓的上海第20家HM服裝店，開(kāi)業(yè)人氣火爆。離正式開(kāi)業(yè)還有半個(gè)小時(shí)的時(shí)間，商店的門口已經(jīng)排起了長(zhǎng)隊(duì)。HM總面積超過(guò)1900平米，分為上下兩層。另一家是優(yōu)衣庫(kù)，也占據(jù)了沿金科路最顯眼的位置，人氣也很旺，周六需要排隊(duì)試衣排隊(duì)結(jié)賬。這些快時(shí)尚品牌已經(jīng)失去了神秘感，走下了神壇，離開(kāi)中心商業(yè)區(qū)，越來(lái)越多地出現(xiàn)在較遠(yuǎn)區(qū)域的商業(yè)中心。不過(guò)，它們對(duì)于年輕消費(fèi)者還是具有較大的吸引力。

同樣位于一樓的杰克瓊斯、La Chapelle等服裝品牌的人氣稍差，店鋪內(nèi)只有少量的顧客。mind bridge等品牌將會(huì)在近期內(nèi)開(kāi)業(yè)。

特力和樂(lè)是另一個(gè)生活家居類主力店，它很受中產(chǎn)家庭主婦的喜愛(ài)。威爾士健身會(huì)所也已開(kāi)業(yè)，店員在門口招攬會(huì)員。它的旁邊是旖彩城，人氣尚可。

長(zhǎng)泰廣場(chǎng)引進(jìn)了長(zhǎng)影院線欲打造浦東地區(qū)最大的巨幕銀幕，總共11個(gè)放映廳里，有6個(gè)3D效果影院。張江地區(qū)另外還有兩個(gè)影院，傳奇廣場(chǎng)內(nèi)的金逸影城、上海電影藝術(shù)學(xué)院內(nèi)的海藝數(shù)字影城。海藝性價(jià)比高，電影票便宜，停車免費(fèi)，但只有一家影院沒(méi)有配套的商業(yè)設(shè)施。金逸影城靠近地鐵站，交通方便傳奇廣場(chǎng)內(nèi)餐飲店多，但設(shè)施一般，面積不大，人氣不旺。長(zhǎng)泰廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)之后，可能會(huì)分流金逸影城本不多的客源。

餐飲方面避風(fēng)塘、望湘園、小輝哥火鍋、麥當(dāng)勞、伊秀壽司、 PIZZAEXPRESS等品牌已開(kāi)業(yè)，這些商家生意最火熱，已經(jīng)出現(xiàn)排隊(duì)就餐的景象，但大家感覺(jué)還是餐飲店太少。餐飲業(yè)態(tài)是長(zhǎng)泰廣場(chǎng)的主導(dǎo)業(yè)態(tài)，最受消費(fèi)者喜愛(ài)的美食廣場(chǎng)等區(qū)域還處于施工狀態(tài)。目前開(kāi)業(yè)的這些商家還不能滿足消費(fèi)者的用餐需求，等餐飲店全部開(kāi)業(yè)之后，就餐難的問(wèn)題會(huì)得到解決。

張江地區(qū)高端人才云集，產(chǎn)業(yè)人口和常住人口總量龐大，卻一直沒(méi)有與之匹配的大型商業(yè)配套設(shè)施。傳奇廣場(chǎng)是之前張江唯一的一個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)，剛開(kāi)業(yè)之時(shí)業(yè)態(tài)也很豐富，餐飲、零售、娛樂(lè)、服裝等等，但發(fā)展到現(xiàn)在只有餐飲店和影院能夠生存，其它業(yè)態(tài)要不被淘汰要不萎縮到只有一.兩家店。張江有眾多高收入人群，有較強(qiáng)的消費(fèi)力，因何這里的其它業(yè)態(tài)無(wú)法生存？張江是個(gè)非常特殊的區(qū)域，與早些年的陸家嘴相同，白天一片蓬勃生機(jī)，晚上則悄無(wú)聲息。這里的人們工作在張江而消費(fèi)在別處，所以只有餐飲店生意最好。如何改變?nèi)藗兊南M(fèi)習(xí)慣，讓張江人留在張江消費(fèi)是開(kāi)發(fā)商重點(diǎn)關(guān)注的問(wèn)題。

長(zhǎng)甲首個(gè)全部持有的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目

長(zhǎng)甲集團(tuán)是一家大型跨國(guó)民營(yíng)企業(yè)集團(tuán)，總部位于上海。其主營(yíng)業(yè)務(wù)包括：長(zhǎng)甲地產(chǎn)，長(zhǎng)泰投資，長(zhǎng)甲資產(chǎn)管理。旗下幾十家全資子公司、分公司遍布海內(nèi)外。專注于開(kāi)發(fā)系列城市高檔住宅、高級(jí)商務(wù)樓及地標(biāo)性城市綜合體的高端地產(chǎn)全線產(chǎn)品。長(zhǎng)甲地產(chǎn)自成立以來(lái)，已成功開(kāi)發(fā)上海灘花園洋房、長(zhǎng)泰國(guó)際金融大廈、長(zhǎng)泰西郊別墅、長(zhǎng)泰尚湖山莊和長(zhǎng)泰虞景山莊等高端地產(chǎn)項(xiàng)目。

在宏觀調(diào)控下，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始從單一地做住宅轉(zhuǎn)型為住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)并舉。在傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商加速擴(kuò)張的同時(shí)，眾多住宅品牌開(kāi)發(fā)商也紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)。綠地、萬(wàn)科、金地、大華等知名住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)都已布局商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。長(zhǎng)甲地產(chǎn)也在幾年前就有了相關(guān)的布局。將地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、資產(chǎn)管理以及資本運(yùn)營(yíng)作為驅(qū)動(dòng)公司長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略。長(zhǎng)甲地產(chǎn)旗下共有4個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，除長(zhǎng)泰廣場(chǎng)外，其它是陸家嘴的長(zhǎng)泰國(guó)際金融大廈，位于海寧路的長(zhǎng)泰企業(yè)天地廣場(chǎng)，和位于京滬高鐵旁的無(wú)錫長(zhǎng)泰國(guó)際社區(qū)城市綜合體項(xiàng)目。長(zhǎng)泰廣場(chǎng)是長(zhǎng)甲地產(chǎn)操作零售商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的一次嘗試。

做住宅的、賣家具的、賣電器的大家齊聚商業(yè)地產(chǎn)，成就了近幾年商業(yè)地產(chǎn)的火熱，一座座的新建商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，商業(yè)市場(chǎng)一片繁榮。術(shù)業(yè)有專攻，從其它領(lǐng)域轉(zhuǎn)型到商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，這些開(kāi)發(fā)商究竟能否做好商業(yè)運(yùn)營(yíng)，是否能轉(zhuǎn)型成功，現(xiàn)在還不能判定，幾年之后再回看這些新建的商業(yè)項(xiàng)目，繁榮還是蕭條，時(shí)間可以驗(yàn)證一切。

商業(yè)項(xiàng)目的前期投入以及項(xiàng)目持有所帶來(lái)的資金壓力巨大，因此有些開(kāi)發(fā)商如綠地，開(kāi)發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目基本都分割成小面積商鋪出售，以求快速回籠資金。這樣對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目而言是大忌。統(tǒng)一招商、統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)難度大，出售型商業(yè)項(xiàng)目很難有長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。

長(zhǎng)甲地產(chǎn)100%持有長(zhǎng)泰廣場(chǎng)產(chǎn)權(quán)，不對(duì)外分割出售。從而保證商業(yè)業(yè)態(tài)的完整和可控，整體確定各樓層、各商業(yè)群落的主題，更好地保障商戶利益，令其能更好地經(jīng)營(yíng)好自身品牌，獲取最大的收益。同時(shí)說(shuō)明長(zhǎng)甲集團(tuán)非?？春迷擁?xiàng)目的未來(lái)發(fā)展，認(rèn)為張江區(qū)域擁有著巨大的商業(yè)潛力；長(zhǎng)甲資金鏈及資產(chǎn)負(fù)債率都處于良好的狀態(tài)。

讓張江人留在張江消費(fèi)

長(zhǎng)泰廣場(chǎng)室外的人流主要集中在負(fù)一樓地鐵口附近的“長(zhǎng)泰游樂(lè)園市集”區(qū)域和二樓中庭附近的室外街區(qū)。長(zhǎng)泰游樂(lè)園市集，有許多特色小店，手工飾品、包包、進(jìn)口小食品等等人來(lái)人往很熱鬧。因?yàn)閯倓傞_(kāi)業(yè)的緣故許多人來(lái)此拍照留念，以家庭客流為主，其次是情侶，總體來(lái)看，逛的人多而買的人少。不知新鮮感失去之后，這里的人氣會(huì)怎么樣？雖然開(kāi)業(yè)不久但廣場(chǎng)已經(jīng)舉辦了許多主題活動(dòng)，長(zhǎng)泰兒童文化季，定期有兒童劇上演；九立方魔幻視覺(jué)主題巡展等 。主題活動(dòng)是聚集人氣的有效手段，成功的購(gòu)物中心都有獨(dú)具特色的主題活動(dòng)。長(zhǎng)泰廣場(chǎng)在此方面有許多優(yōu)勢(shì)它們有較大的場(chǎng)地來(lái)開(kāi)展活動(dòng)，室內(nèi)外皆可，以活動(dòng)帶動(dòng)人氣。

放眼區(qū)域商業(yè)廣場(chǎng)動(dòng)輒幾十萬(wàn)平方米，這些商業(yè)廣場(chǎng)雖然建筑各有千秋，但廣場(chǎng)內(nèi)的品牌商家都大同小異，當(dāng)紅的商家都會(huì)出現(xiàn)在新建商業(yè)廣場(chǎng)，因此靠商家很難吸引客源。縱觀長(zhǎng)泰廣場(chǎng)的品牌商戶，與其它商業(yè)廣場(chǎng)相比也并無(wú)特色，既沒(méi)有引進(jìn)首次進(jìn)中國(guó)的商家，也沒(méi)有首次進(jìn)上海的商戶，中檔的定位，商家都是熟面孔。好在長(zhǎng)泰廣場(chǎng)交通便利，靠近地鐵站，還有近2000個(gè)停車位。算是上海停車位最多的商業(yè)廣場(chǎng)之一。起碼不會(huì)因?yàn)橥＼噯?wèn)題阻礙商業(yè)廣場(chǎng)的發(fā)展，這也可能會(huì)成為周邊居民選擇來(lái)此購(gòu)物休閑的重要因素。停車難易已經(jīng)成為大家節(jié)假日選擇出行地的第一要素。五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)每到節(jié)假日停車位一位難求，因此流失許多的客源。

與長(zhǎng)泰廣場(chǎng)一路之隔是正在裝修中的匯智國(guó)際商業(yè)中心，目前只有歐尚超市開(kāi)業(yè)，歐尚超市吸引了大量的人流，看似比長(zhǎng)泰廣場(chǎng)更熱鬧。人們可能會(huì)在長(zhǎng)泰廣場(chǎng)吃完飯，看完電影之后來(lái)此采購(gòu)回家，如此看來(lái)超市的聚客能力仍不容小覷。時(shí)下許多購(gòu)物中心都摒棄了大型超市，它們占地面積大，租金承受力低，客流消費(fèi)力參差不齊，如同雞肋一般。張江區(qū)域只有一家家樂(lè)福超市，靠近唐鎮(zhèn)。面積不大設(shè)施陳舊，算是上海最差的家樂(lè)福之一。歐尚新開(kāi)自然會(huì)吸引眾多消費(fèi)者。長(zhǎng)泰廣場(chǎng)沒(méi)有大型生活超市，匯智國(guó)際彌補(bǔ)了這一缺失。獨(dú)木難成林，如果兩個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)能夠錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，共同營(yíng)造良好的商業(yè)氛圍，可望合力改變張江人固有的消費(fèi)習(xí)慣。

長(zhǎng)泰廣場(chǎng)雖然是張江地區(qū)唯一的一個(gè)大型購(gòu)物中心，但放眼浦東新建的區(qū)域商業(yè)廣場(chǎng)眾多，幾乎每個(gè)區(qū)域都有了自己的商業(yè)中心，距離張江不遠(yuǎn)的唐鎮(zhèn)未來(lái)也將建成大型綜合項(xiàng)目，競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈。稍有不慎客流就會(huì)被分流，長(zhǎng)泰廣場(chǎng)前路漫長(zhǎng)。