戶型那些事兒

戶型很簡單，就是房子的結(jié)構和形狀。戶型，是購房選擇中要考慮的最基本的、最重要的要素；是日常生活的直接承載，房子使用價值的直接體現(xiàn)；也是各路開發(fā)商挖盡心思、各顯神通，短兵相接的戰(zhàn)場第一線。

楔子

話接上文，面對市面上如此繁多的戶型，說要進行一次全面的評析和總結(jié)，就算把范圍限定在今年新推出的樓盤內(nèi)，是不現(xiàn)實的，也沒有太大的意義。各家開發(fā)商在設計戶型時都有各自的考量，除了要考慮市場需求之外，還要考慮土地本身的利用率、容積率等等因素，也因此說對于戶型好壞的判斷，只從購房者角度來看有失公平；另一方面，購房需求多種多樣，畢竟戶型只是購房選擇時的一個因素，而不是唯一根據(jù)。

所以還是閑話少敘，我們認為總結(jié)歸納一些對于鑒別戶型好壞的標準依據(jù)以及其他有用的信息，挑選一些樣本戶型進行簡要的評析，似乎更有實際意義。能力一般，水平有限，不足之處，多多海涵。

壹

無規(guī)矩不成方圓

挑選戶型，說簡單也簡單，基本原則無非幾個方面：空間形狀、采光通風、功能分區(qū)，加上得房率和附贈空間。

在形狀方面，最基本的是戶型方正，進深與開間的比例在1：1.5之內(nèi)是比較理想的，換句話說長與寬的比例最好接近黃金分割比例。進深過大，開間過小，影響采光和通風；反之則不利于保溫。戶型方正也符合我國的居住文化觀念或者說風水的要求，中正和諧，平安穩(wěn)妥。同時，戶型方正可以充分利用空間，省去一些不必要的墻體改造等麻煩，這也意味著房屋盡量不要出現(xiàn)些比如長L形、缺角、銳角等等不規(guī)則的形狀布局。另外就是房屋內(nèi)部的門盡量要少，而連續(xù)墻面盡量的多，盡量減少不必要的通道走廊，避免影響空間的穩(wěn)定感以及空間的浪費。至于什么是進深和開間，簡單理解就是長度和寬度，我們會在下文專門聊聊，這里先按下不表。

采光和通風就比較好理解了，由于我國位于北半球，季風性氣候特征顯著，特別是東部地區(qū)。所以要南北通透，最好能有穿堂風，所以朝向的選擇通常以朝南最佳，朝東西次之，朝北最次。臥室、客廳就不用說了，衛(wèi)生間、廚房也都盡量能夠保證采光和通風，避免有暗衛(wèi)暗室的出現(xiàn)。而整個小區(qū)前后建筑的棟距、層高，本身樓棟所在位置這些外部因素也會影響到采光和通風。

關于功能分區(qū)，最基本的要求是布局合理，功能齊全，臥室客廳廚衛(wèi)餐廳等功能要有保證。其次便要考慮動靜分離，活動與休息區(qū)、餐廚區(qū)要相對分離，減少不同活動的相互干擾和路線的交叉。其中休息區(qū)宜安靜舒適、私密安全，主次臥區(qū)分嚴格；餐廚區(qū)需便利，出入方便；以客廳為主的活動區(qū)舒適寬敞，便于會客娛樂。例如有的戶型次臥距離衛(wèi)生間較遠，而次臥往往又是老人和孩子住，而半夜三更讓他們穿過客廳、走廊去衛(wèi)生間的話，絕對不是什么好事情：老人行動不便，孩子膽小怕黑。就算是白天，這樣的長途跋涉也會造成一定的干擾。如果是大戶型或者別墅戶型，還涉及到主人與工人生活區(qū)域的分離、影視娛樂區(qū)域的安排區(qū)分，則更加復雜一些。

得房率和附贈面積通常都“因樓而異”，當然多多益善，得房率通常與公攤面積、建筑類別聯(lián)系緊密，而附贈面積是以陽臺、露臺、地下室和閣樓等形式出現(xiàn)，用其他方式偷取一些面積也是比較大膽的開發(fā)商經(jīng)常采取的一種方式，這也算是一個公開的秘密吧。

貳

“四面楚歌”

購房者與房子的供應者之間存在著巨大的信息不對稱，其中供應者當然是優(yōu)勢一方，他們除了擁有更多的信息，同時也會有意無意地構建各種大小的陷阱。購房者孤身一人，面對著各路來勢洶洶的開發(fā)商，說他處于一個“四面楚歌”的境地并不為過。

所以，能夠挑選到稱心如意的戶型是極不易的，除了上回所述的一些基本原則，還有各種細節(jié)需要注意，例如進門最好要有個玄關來過渡以保證一定的私密性，入戶門避免直接面對主臥；臥室長和寬最好不低于3米；在廳內(nèi)墻上忌到處開門妨礙廳的使用，忌門與門相對開；客廳、主臥室盡量遠離電梯間或樓梯；廚房最好能配以陽臺，既可通風，又可彌補廚房使用面積和臨時使用功能的不足等等。

除此之外，我們在下文較為深入地列舉幾個同樣重要的考慮因素。

開間與進深

我們經(jīng)常聽見售樓員口中說房間的開間是多少，進深是多少，但是很多購房者仍然不知道這兩者是什么意思。

住宅的開間指的是一間戶型的寬度，是屋內(nèi)一面墻的定位軸線到另一面墻的定位軸線之間的距離。簡單說來，如果客廳是南向采光的，那么客廳東西兩面墻之間的距離即為它的開間。而如果客廳的窗在東側(cè)或者西側(cè)，那么客廳南北兩面墻之間的距離就是它的開間大小。

進深指建筑物縱深各間的長度，即位于同一直線上相鄰兩柱中心線間的水平距離。各間進深總和稱通進深。簡單說就是與開間相對應的一種長度，是一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻壁到后墻壁之間的實際長度。進深大的房屋可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的建筑物有良好的自然采光和通風條件，進深不宜超過14米，而對于進深，也有著比較詳細的規(guī)定。

而大開間對于客廳來說，可以大幅增加客廳整體空間的開闊感。大開間能夠收納更多的陽光，會給人客廳很寬敞、面積很大的感覺，避免了客廳空間狹長所產(chǎn)生的閉塞感。同時，大開間戶型中窗戶的設計也擁有比較大的空間，也有利于客廳甚至是整個戶型通透性和采光的提升。此外大開間的客廳在橫向空間長度上，也更有利于使沙發(fā)、茶幾和電視機的線形擺放更為合理和舒適。

當然，客廳的開間也不是越大越好。開間的大小是相對于戶型面積而言的，因此對于客廳開間也沒有一個具體的界定。一般來說，客廳開間與進深的比例在1：1.5左右，能夠打造出不錯的空間感。受到建筑結(jié)構的影響，多層、小高層和高層中的客廳開間也會不同。開間大小的標準不盡相同，但對于大多數(shù)剛需或者剛改型置業(yè)者而言，4～5米的客廳開間相對來說會比較舒適。在一些大平層產(chǎn)品中，客廳開間大于5.1米時，對于沙發(fā)、茶幾以及電視等等家具尺寸的要求也會相應地有所提高。

跳出客廳功能區(qū)而言，整體戶型中開間大、進深短的產(chǎn)品也有利于功能區(qū)多樣化。舉例來說，在一個開間10米、進深8米的總面積80平方米的戶型中，其南側(cè)除了可以設計一個4米開間的客廳和3.5米開間的臥室外，還能打造一個面積稍微小一點的書房，陽光最充足的時候基本可以穿過客廳照到與之相對應的廚房；而如果戶型開間只有7米，進深設計為11米的話，那么南側(cè)也就只能設計有客廳和一個臥室了，這樣看來大開間的設計也更容易提高戶型空間的利用效率，增強功能性。

不過，大開間使得房屋結(jié)構的穩(wěn)定性和抗震性會不如小開間的房屋，而且打造大開間的產(chǎn)品也會使得開發(fā)商的土地利用率降低。但是，合理的開間大小，著實會讓居住體驗提升不少，因此，一些項目還是會在打造大開間產(chǎn)品上下功夫。

在大多數(shù)的剛需戶型中，客廳開間的區(qū)別可能并不是很大，70～90平方米的戶型中，客廳開間基本能達到3.6～4米。在這樣的面積段中如果客廳開間大于4米，購房者還需要注意與其相鄰的臥室的開間大小，以免造成“大廳小房”的尷尬局面，造成不必要的空間浪費。以下兩個戶型的客廳開間均為3.9米，在80平方米左右的戶型中算是比較不錯的設計，雖然開間和格局相似，但也有各自的不同之處。

衛(wèi)生間

吃喝拉撒睡，是人最基本的生活內(nèi)容，睡甚至是排在拉撒的后面，由此也可見衛(wèi)生間的地位十分重要。但話雖如此，我們還是要注意，餐廳或者說餐桌還是要避免與衛(wèi)生間直接相對相鄰。而要明衛(wèi)不要暗衛(wèi)，以保證良好的通風和采光則是衛(wèi)生間的基本考量條件了，無需贅言。

干濕分離，是衡量衛(wèi)生間的另外一個比較重要的因素，當然毛坯房的干濕分離可以通過后期的裝修來實現(xiàn)。狹義的干濕分離主要是指衛(wèi)生間內(nèi)的淋浴區(qū)與坐便器、面盆區(qū)的分離，而廣義上則還包括臥室客廳與廚房衛(wèi)生間的分離。其主要目的是將衛(wèi)生間或者廚房產(chǎn)生的潮濕空氣與外界隔離開，提高安全性，降低因為洗澡等產(chǎn)生的水漬讓其他區(qū)域變滑。不過干濕分離一般對衛(wèi)生間面積的要求比較高，而且通常所謂的干濕分離也只是相對的，所以干區(qū)也必須注意防潮和防滑處理。

淋浴房是做到衛(wèi)生間干濕分離的一個簡單有效的形式，再有一種最簡便的方法則是淋浴拉門了。淋浴房大多為扇形或者L形，一般都是設置在轉(zhuǎn)角處，充分利用了空間。

戶型圖

戶型圖畢竟只是一種參考，不可盡信，看戶型，要了解戶型的一些基本數(shù)據(jù)或者大致的標準，最終還是要實地觀察和感受。不過有些細節(jié)還是需要注意的，例如戶型圖上的墻體一般是以黑色、深色、淺色的線條標出，其中承重墻通常會以黑色或深色的黑體實線來體現(xiàn)，而承重墻在進行裝修改造的時候是不能拆掉的。

有些開發(fā)商往往會在戶型圖上做一些有意無意的小修飾，會造成一定的誤導。大致總結(jié)下，戶型圖造成的誤導主要有以下幾個方面：戶型圖呈現(xiàn)的往往只是某一單元的一種戶型圖，而整層的平面圖則在畫面中不被注意的角落，甚至根本沒有，這樣就沒辦法弄清自己戶型在整個樓層的位置，電梯間、樓道的相對位置等等十分重要的信息。

各種戶型圖要么顏色鮮艷、設計別致，要么端莊典雅、優(yōu)美至極，上面標注著各種可愛的家具，床在這里，厚厚的被子還掀開了一角，那里是溫馨的沙發(fā)……真的可以讓人對于未來的居家生活產(chǎn)生美好的想象。為了吸引目光，清晰顯示，這些倒也無可厚非。不過要注意的是，戶型圖上可以這樣設計，那些并不代表現(xiàn)實中的尺寸、距離，上面的家具實際上只充當一個道具角色，因為設計師在制作戶型圖的時候，可能會隨意縮放家具的大小。即使是樣板間，家具尺寸的觀感也是不能盡信的，不少發(fā)展商是千方百計買入較小尺寸的家具來擴寬空間誤導買家。

在通常情況下，正規(guī)的戶型圖上，在兩條墻的看線中夾著幾條平行細線表示窗，粗黑的實線表示承重墻。而在一些印刷質(zhì)量不夠好、或不規(guī)范的戶型圖上，窗與墻混淆，這就一定要火眼金睛分辨清楚了。這可關系到具體戶型的采光，以及具體墻體能否拆除的實質(zhì)操作性。

還有需要注意的是，為了便利或者其他目的，戶型圖都省去了很多數(shù)據(jù)，只保留部分廳、房等開間的數(shù)據(jù)，甚至沒有數(shù)據(jù)，一問銷售人員，便是“大概大約差不多”，或者干脆不知道，這時做好相關準備或者實地考察就是十分必要的了。

叁

戶型大觀園

上兩回主要說的是挑選戶型時所需考慮的一些因素，并不能說有多高深多透徹多全面，只希望購房者選擇戶型時能夠用到哪怕其中的一條，也算是實現(xiàn)了本文的價值。接下來我們將挑選一些戶型來做評析，這些戶型不見得就是最好或者最差的，也不一定就是最有新意或者最奇葩的，可能有一些也不一定能入得行家里手的法眼，但或許只是碰巧被我們見到的，以我們主觀審視標準來看，覺得值得與大家分享一番，這其中戶型的好壞并不重要，我們想分享的更多的是我們的一些想法和思路。

螺螄殼內(nèi)做道場——小戶型

剛需、過渡、性價比，可以說是小戶型的標簽，而年輕人群是小戶型的最主要需求者。當然，由于小戶型總價低，進退更加自如，單位面積投資回報高，可以讓資金周轉(zhuǎn)更加靈活，也讓其頗受投資需求的青睞。除卻價格因素，小戶型也是對于生活方式的選擇，其往往是方便快捷、時尚優(yōu)雅的代名詞，是一種簡單舒適的生活氛圍的追求。

由于年輕人群經(jīng)濟薄弱、家庭成員簡單、日常很多活動在公共空間完成等等諸多緣由，因而小戶型的空間功能布局通常不要求盡善盡美，所以多在功能的完善創(chuàng)新、設計合理、提高使用率上下功夫，其他一些方面一般也被放在了次要地位。但小戶型不等于低檔次，小戶型的小區(qū)往往交通便利，配套設施齊全，生活與工作，商務與休閑等各種狀態(tài)都可以做到快速切換。

對于小戶型的概念，其實也沒有很嚴格規(guī)范的說法，一般都是按照面積來區(qū)分，100平米以下應該都可以稱之為小戶型，其分布特點也呈現(xiàn)兩極的特點，一方面主要以城市軌道交通線為基礎，密集分布于中外環(huán)，以及更遠的地方，另一方面則集中位于傳統(tǒng)市中心的繁華地段。同時還存在以包括SOHO、LOFT等形式的商住兩用戶型，散落在各處。

各個樓盤的一房戶型十分受市場的追捧，大部分一經(jīng)推出就會被搶購一空，目前在售的新房一房戶型并不多?？梢哉f一房也是小戶型的極致，在方寸之間做足功夫，而極致容易產(chǎn)生焦點，所以一房戶型將是我們小戶型檢索的主角，雖然有些簡單粗暴但也更加精準，更加有趣。除此之外，我們也將討論別墅里的小戶型，比較新穎的產(chǎn)品概念——微墅戶型。因為其總價低戶型精致，卻可以有別墅的生活環(huán)境和服務體驗，很吸引眼球。

方寸間的閃轉(zhuǎn)騰挪

好世鳳翔苑均價2萬1千多，其70平方米左右的一房戶型，是眾多一房戶型中比較具有典型意義的，可以說它中規(guī)中矩，也可以說它任務完成的比較出色。

該戶型雖然如同眾多一房戶型一樣沒辦法做到南北通，但保證了戶型方正，并且充分利用了空間，而臥室廚房衛(wèi)生間餐廳客廳一應俱全，功能齊備，動靜分離做的也很清晰，只是餐廳位置距離廚房稍遠。封閉式廚房避免油煙亂竄，且與工作陽臺相連，保證了通風和一定程度的采光。衛(wèi)生間與臥室相鄰，同時還在工作陽臺一側(cè)開有窗口，利于通風，采光效果可能差一些，但至少都不是問題。

該戶型在細節(jié)方面十分值得稱道，其延長了的客廳電視墻不僅起到了對衛(wèi)生間遮蔽的作用，避免衛(wèi)生間與客廳直接相對，同時也是對休息區(qū)與活動區(qū)的相對隔離。而臥室的飄窗設計，除了實用，也體現(xiàn)了其厚道之處。

我們拿同樣位于11號線沿線，同樣位于嘉定區(qū)域的綠地新瑅香公館一房戶型來進行比較，其61平方米的面積要小了10平方米，可供發(fā)揮的空間更小。兩個戶型在廚房工作陽臺，動靜分區(qū)等方面布局很相似，但也有不同，這個不同也是我們覺得有必要拿來討論的地方。

一是其入戶門直接對著臥室門，一點遮蔽都沒有——這是許多一房、甚至二房小戶型都存在的問題。如果與他們銷售人員溝通，他們一般都會說開發(fā)商已經(jīng)非常努力之類的話，或者干脆說一房的戶型，這么便宜，要求就不要那么高了，讓人很無奈。當然，如果購房者不覺得這是個問題，那這也確實不是問題，一房戶型的熱銷也側(cè)面認證了購買一房戶型的群體，可以做出的妥協(xié)會更多。另外一點也是入戶門到臥室之間這塊區(qū)域，產(chǎn)生了沒有必要的走廊，造成了空間浪費。從戶型圖上看其客廳一側(cè)的墻可以敲掉，但如果真敲掉了，那么又造成客廳與衛(wèi)生間直接對著的問題。所以這堵墻設計的多少都有些尷尬。

說到一房戶型，還有另外一個重要的類型，那就是位于市中心樓盤里的一房，它們雖然號稱一房，但是面積有大到近百平方米的，更重要的是雖然只是一房，其總價卻可能十分高昂，同樣以濱江為賣點的綠城盛世濱江與華潤外灘九里可以算作這樣的代表。相比較而言，前者的戶型雖然面積大一些，有85平方米。值得提出的是其設置了玄關，避免了大多數(shù)一房戶型打開入戶門要么直接面對臥室，要么直接面對客廳的弊??；而后者戶型最大的特點就是差不多呈現(xiàn)了正方形，方正至極。內(nèi)部布局也動靜分區(qū)，干濕分離，缺點只在于衛(wèi)生間是暗衛(wèi)。

而位于徐家匯的宛平88，其面積為99平方米的一房戶型，總價達到了千萬。這樣的面積在有的地方或許都可以做成三房了，不過由于地處市中心，建筑容積率、公攤面積等等各方面都比較高，其實際使用面積可能只有七八十平方米的樣子。但不管它的價格和區(qū)位，其戶型方正，動靜分離，功能分區(qū)合理齊全，戶型設計還是可圈可點的。

微墅不是墅

微墅，與其說是戶型，還不如說是一種營銷概念，因為別墅本身就包含著大空間，有天有地等等內(nèi)涵，以及由大空間帶來的不同程度的享受感，這與“微”是根本沖突的。不過也不能就簡單的否定其具有的創(chuàng)新價值。首先對于購房者來說，確實可以在一定程度上打破一房戶型經(jīng)常帶來的蝸居和壓抑感，而對于開發(fā)商這也確實不失為一種高明的營銷手段，一方面充分利用了自身優(yōu)勢，充分利用了購房者的普遍心態(tài)，一方面也結(jié)合了當下移動互聯(lián)網(wǎng)以“微”為開頭的各種熱門趨勢。

比如今年上半年香溢瀾庭推出了39—46平方米精裝修的所謂微墅房源，可以一房變兩房，買一層送一層，其實就是可以做成兩層的loft復式戶型。“墅”的概念主要還是靠其外部因素來構造，而并不是在戶型上有多么大的突破創(chuàng)新，其主要得益于其位于別墅區(qū)域內(nèi)，可以享受與別墅業(yè)主同等的社區(qū)環(huán)境和服務，在居住空間感受上，也向低密度別墅產(chǎn)品看齊。

而在去年，位于青浦朱家角的水都南岸也推出過86平方米的微墅戶型。不可否認，水都南岸的微墅確實具有了別墅戶型的一些特點，其一層為客廳廚房和餐廳，前后帶有小型花園，二層為休息區(qū)，分別為主臥和次臥以及衛(wèi)生間，雖然小，但也算是有天有地了。從產(chǎn)品功能與區(qū)位上看，或許其更加適合有養(yǎng)老、度假、投資等需求的買家。不過細細思量下，這與普通的農(nóng)民房好像沒什么區(qū)別，甚至還不如農(nóng)民房來的闊氣……

另外還有一些150平方米左右的別墅，也會號稱微墅，但是如果考慮到一般這樣的別墅多會贈送不小的地下室或者閣樓，其使用面積往往是不小的，距離“微”似乎太遠了些，只能說是一種對需求的折衷和妥協(xié)。

復式戶型

微墅的原型可以歸為包括SOHO、LOFT復式戶型，而復式戶型也是小戶型特別是一房戶型的一種很特殊的形式。

在市面上的公寓戶型中，復式結(jié)構戶型也算是比較受到追捧的，其主要形式就是LOFT。一般來說，這些LOFT公寓挑高4米多，分隔上下兩層使用，上面一層可做臥室，下層則做客廳、廚房。為了增加居住舒適度，通常會在客廳上方挑空，雖然臥室的層高較低，但由于這種戶型的業(yè)主大多活動空間會轉(zhuǎn)移至客廳，因此相較一般平層公寓，4米多的層高會讓整體居住舒適度提高到一個新的層次。雖然不可避免的LOFT酒店式公寓有諸多如水電費過高等弊端，但其買一層送一層、改造空間大的優(yōu)勢也讓眾多置業(yè)者對其情有獨鐘。

位于寶山真華路，大華萬里社區(qū)核心地塊的大華虎城第三空間3.9米挑高復式戶型值得關注。項目坐擁軌道交通7號線、11號線，以及周邊多條公交線路，而且依托中環(huán)線便捷連接虹橋樞紐站。20年來大華萬里板塊云集多家商業(yè)入駐，向南即是家樂福和巴黎春天，轉(zhuǎn)身就到樂購購物中心，大華第一坊就在隔壁，奧特萊斯距離項目就只有一個轉(zhuǎn)角的距離，購物吃喝玩樂面面俱到。項目還提供24小時管家式物業(yè)，讓業(yè)主住的舒心。

目前在售57-70m2，眾所周知，這種挑高酒店式公寓戶型比較簡單，上下兩層，一般上層作為臥室，下層為客廳、廚房、衛(wèi)生間、餐廳等等，功能區(qū)區(qū)分不是特別明顯。

在酒店式公寓的格式戶型中，說到經(jīng)典樣本就不能不提位于松江的中展瑞景，在各方面都有著非常成熟的表現(xiàn)。從地段方面來看，它位于松江EBD的核心地帶，相鄰松江萬達商場不超過80米，可以說是近在咫尺。萬達廣場的最突出特性是構造的成熟商業(yè)圈，可以帶動整個地區(qū)的業(yè)態(tài)升級，并改變區(qū)域的面貌。你如果相信松江萬達的明天會更美好，自然也會對中展瑞景抱有更高的期望。

本身酒店式公寓就像是酒店的格局，一個標準層有十幾戶甚至二十幾戶業(yè)主，無論是不是挑高的樣式，它的戶型不像是普通的住宅公寓經(jīng)過悉心設計與規(guī)劃。所以酒店式公寓的復式結(jié)構也都相對簡單，并且保留著許多固有的缺陷。

但是今年夏季，綠城香溢花城推出的180平方米—300平方米的頂層復式，就又是另外一番解說了。由于使用面積大，各個功能區(qū)使用都十分舒服。而且相比于大平層這種頂復的私密性更好，而且贈送更多的露臺、閣樓，瞬間提升居住品質(zhì)。

旅游地產(chǎn)的另類存在

近年來，隨著經(jīng)濟發(fā)展，收入提高以及國家政策上的扶持，旅游地產(chǎn)方興未艾。說到旅游地產(chǎn)，旅游雖是核心，但是地產(chǎn)確是其載體。旅游地產(chǎn)項目中，也不乏一些好的戶型設計，讓住戶在欣賞到美景之余，也能享受的愉悅的居家生活。

特別是許多產(chǎn)權酒店、分時度假酒店公寓的一房戶型，越來越成為人們度假、投資的熱衷對象。德懋堂可以算是國內(nèi)旅游地產(chǎn)的先行者，在戶型設計方面也一直很用心。近期黃山德懋堂推出的55㎡怡養(yǎng)山房度假精品公寓就很值得一提。其將觀景臺、客廳、臥室、書房的功能融為一體，開窗即景，既不唐突，又無拘促之感。不同于一般度假酒店房間，其設置了簡便的開放式廚房，可以滿足度假期間簡單烹飪的需求，雖然戶型只有55㎡，但功能齊備，將家庭的溫馨舒適感，與度假的輕松和新奇比較和諧的統(tǒng)一了在一起。

怡養(yǎng)山房最大的特點是，房屋內(nèi)所有的設計都可以進行功能空間上的變換，隨心所欲，就拿床來說，既可以是一張大的單人床，也可以輕松拉開，變成是兩張小的單人床，中間也可以隔起來，變成簡單兩個休息空間，這樣就可以根據(jù)同行人的情況來進行安排。雖然很簡單，但是確實很用心。

肆

作為主力軍的二三四房們

在筆者看來，好的戶型可以成為房子的核心競爭力，房子最終還是要落在居住上，好的、舒適的戶型才能使人真正的享受到生活的樂趣與愉悅。

通常來說，兩房三房四房戶型，是支撐樓市的主力軍，無論是剛需還是改善，一般都是購房者的首選。不像一房戶型往往由于面積所限，難有發(fā)揮空間，兩房三房面對的條件要好多了，在各個方面都很容易出彩，不過凡事有好就有壞，其中也不乏稍顯尷尬的例子。四房戶型許多時候都是作為滿足一家三代同住的需求出現(xiàn)。而五房及五房以上的戶型，往往意味著高檔和享受，其關注點也不僅是戶型方正等等基本方面，而是更多關注在舒適感以及對生活品質(zhì)的追求上了，它們的標準就沒那么復雜了，首先要空間夠大，裝修品牌夠高端，功能要有花樣，不管是休息、娛樂還是會客都可以給足主人面子，此外考慮的就都是諸如開發(fā)商品牌、文化角度等等其他與戶型不那么相關的因素了。所以我們此次就不將其納入我們討論的范圍之內(nèi)了。那么接下來，就讓筆者帶您一起觀察、探討一下目前上海市場兩房三房等各類戶型。

尷尬的設計

大量的剛需人口涌入，也使得寶山楊行成為剛需房大量集中的地方，然而量大就有可能出現(xiàn)不精的情況。遠洋香奈，作為楊行比較知名的樓盤，在一些戶型里也不免出現(xiàn)一些設計上的不合理，比如說，遠洋香奈的精裝J2戶型，作為剛需的兩房小戶型，建筑面積在67㎡。面積不大，作為一個標準的小戶型兩房設計，在筆者看來最大的敗筆可能就是衛(wèi)生間的設計，略顯尷尬，這的確是一個挺尷尬的設計，從大門進入后，直接進入的是飯廳，雖然房子面積不大，要做到麻雀雖小五臟俱全確實有一定難度，但是將飯廳設計在衛(wèi)生間旁邊實在讓人有些吃不下飯的感覺。此外飯廳夾在廚房之間，也有礙出入廚房與衛(wèi)生間之可能?？偟膩碚f此戶型總體結(jié)構尚屬戶型方正，南北通透，只是衛(wèi)生間設計實為一大敗筆。

下一個尷尬的兩房例子是月浦的中冶錦園，和之前的遠洋香奈相比，中冶錦園的B4a戶型就顯得狹長不少，南北通透的設計，讓住戶既能享受新鮮空氣又能沐浴溫潤的陽光。南北雙陽臺也為居家、觀景提供更多便利，但是北陽臺與大門之間浪費了太大空間，讓人有些惋惜，廚房與次臥相鄰，使得居住時多少會增添些許油煙味，筆者個人認為，此房型大體是屬于不錯的戶型，只是浪費太多原本可以加以利用的面積。

位于浦東周浦板塊的中金海棠灣是目前市場上推廣力度很大的樓盤，由于其價格低且有著比較好的配套，也頗受歡迎。不過可惜的是其也為我們提供了不好的示范。在中金海棠灣建筑面積為99平方米的A5兩房戶型中，出現(xiàn)了空間利用不妥的設計，其在主臥中設計了一個超大衣帽間。衣帽間雖好，卻占用了過多的房屋面積，如果只是將其設置為衣帽間，真的太大了，差不多有主臥的一半大，可是改作他用又能改成什么呢，畢竟是在主臥套內(nèi)，或者可以改成育嬰室？或許只能期待女主人是個超級服裝愛好者？真的是很尷尬的設計。

優(yōu)秀的設計

萬科翡翠公園最近在市場上的動靜很多，除了各方面的宣傳推廣比較有力之外，萬科翡翠公園的兩個戶型——85平方米兩室兩廳一衛(wèi)和125平方米三室兩廳兩衛(wèi)的設計，也確實是比較吸引人的上乘之作。

首先看85㎡的這套戶型。戶型方正、全南朝向，干濕分離、動線合理。餐廳和客廳合二為一后，壓縮了過道的面積，也給廚房、衛(wèi)生間留出了更多空間，以至于衛(wèi)生間有足夠空間做三分離設計。而東面的過道也被充分利用，盡頭處設計成一個小的儲物間。這個戶型的最亮點處在于中間這個空間。有專家說“在入戶這個日常使用率不高的位置，通過兩個轉(zhuǎn)角，使得主臥增加一個衣帽間以及廚房外增加一個冰箱擺放空間。不得不服萬科對于空間的極致利用率。

而萬科在打造這個125㎡戶型上，的確用了心思并做出了一些微創(chuàng)新。首先是入戶電梯設計，這可是豪宅才有的標配。其次，將廚房、餐廳、客廳設在同一條線上，這是萬科新推出的“家庭廳”概念：通過一個過廳貫通三個功能間，坐在客廳看電視的丈夫，可以很愉悅滿足地欣賞在廚房忙碌的妻子，順便照看下爬上餐桌偷吃的孩子。通過這個微創(chuàng)新的設計，萬科將這個戶型產(chǎn)品打造得更有人性化，而不是冰冷的奢華和空間距離感。

小三房也能有兩個衛(wèi)生間

我們在這里引用了明源地產(chǎn)研究院劉芳對于陽光城麗景灣小三房的精彩戶型解析。陽光城麗景灣的這個90平方米的“時光盤”，則用了另外一種方式打動客戶。這個90平方米的戶型宣稱自己的得房率做到100%，并且還非常有誠意地做出了三房兩廳兩衛(wèi)的套型。

我們知道，在90㎡里做出三房兩廳一衛(wèi)這沒什么了不起，關鍵是它做出了兩個衛(wèi)生間，這確實是個突破。對公攤面積的極致壓縮。在這個標準層里，只配置了一臺電梯，開發(fā)商在壓縮公攤面積上也是蠻拼的；同時，樓梯和電梯被設計在一側(cè)，過道控制得非常短，而且這段過道還被設計成水表房、靜電房的位置，公攤面積被壓縮利用到極致，是麗景灣能夠出現(xiàn)緊湊戶型的核心原因。做大面寬、窄進深的同時，將冗長的過道充分利用。這個90㎡的戶型中出現(xiàn)了一個很長的過道，為了節(jié)約面積，在過道盡頭設計成一個主臥衛(wèi)生間，過道的中間北側(cè)又做了一個衛(wèi)生間，這樣一來，第二個衛(wèi)生間的面積就省出來了。關鍵是這個衛(wèi)生間還有開窗，保證了換氣通風。充分利用現(xiàn)有空間。因為是窄進深，可能導致每間房的面積不夠用，怎么辦？利用現(xiàn)有空間來彌補。所以我們看到，三間臥室都充分利用了飄窗延展了內(nèi)部空間，而客廳則利用了陽臺增大采光面積和空間。

四房的基本代表

位于奉賢南橋的中糧南橋半島項目，其在售建筑面積140平方米的四房戶型，可以算作一個四房戶型的代表。該戶型吸引人的地方是除了一間臥室朝北，主臥、次臥、書房、客廳全向朝南，主次臥均為套房設計，還有一個公用衛(wèi)生間，完全可以滿足一家三代的需求。其用一個衣帽間將主臥與衛(wèi)生間相連，在完成功能搭配的同時，很好地兼顧了私密性。不過該戶型的次臥衛(wèi)生間做成了暗衛(wèi)也是稍顯可惜，但是每個房間都有飄窗贈送，也算是另外一種方式的彌補。

位于同樣面積段的浦東頤景園D2戶型主臥套房則并沒有設置衣帽間，而是用書房作為代替，但是這個書房又不是與主臥完全一體，將來完全可以打造成為一個單獨的臥室使用。不過從整體上來看，其與中糧相比少了一個衛(wèi)生間，而且在戶型方正上也略輸一籌。另外兩個戶型都沒有玄關，也略為可惜。在這順便談談玄關的問題，在入戶門放個鞋架或者儲物設備那不叫玄關，但是如果入戶門旁就算放個簡單的屏風能夠?qū)σ暰€進行一定程度的遮擋就可以叫玄關。玄關的作用是為了保證私密性，避免一開入戶門，就可以對房間內(nèi)部一覽無余，夸張點說玄關就應該如同北方四合院的影壁一樣，那么在公寓戶型中的玄關通常都是由入室隔間、墻的轉(zhuǎn)角、半身墻等等形式出現(xiàn)的。筆者經(jīng)常遇到許多樓盤的銷售人員大言不慚地說入戶有玄關，所以想借此也在這里提個醒。

伍

不一樣的別墅戶型

首先對于別墅來說，無論是建筑風格還是內(nèi)部戶型設計，可以簡單分為中式和西式兩種，而毋庸置疑，西式別墅是一種舶來品，但是在中國真正能把西式別墅造成西方風格的，確實不多，因為房屋戶型方正是中國的一貫追求，所以在中國的很多西式別墅外表再西式風格，內(nèi)部也是方正的中國傳統(tǒng)。大多只是西方的外表，東方的內(nèi)涵。那么有人要問了，那西方的內(nèi)涵是什么呢，西式建筑的內(nèi)涵在于它對別墅房屋圓潤的追求，這就是你看到的西式建筑很多都是圓形的：各種城堡、教堂，莫斯科紅場上各種圓頂?shù)慕ㄖt是更好的代表。從這點就可以看出，對于挑選別墅戶型的標準是不同于公寓的。

位于普陀區(qū)古浪路391弄的祥和·宮，就是這么一個對西式戶型有著深入發(fā)掘，走的比較遠的別墅項目，其顯著特點就是設計了大量的圓廳，沒有遵循一般的戶型方正要求。

祥和·宮共有6種戶型，主力戶型占地面積1.5畝左右。獨棟別墅面積在384至590平方米，贈送243至368平方米地下室。其中9號樓為頂級樓王，面積在1560平方米，贈送820平方米地下室。整個小區(qū)采用人車分流，獨具風情的地下空間迎候每一位業(yè)主回到溫馨的家園，并確保每戶至少有兩個以上私享停車位。

祥和·宮獨棟別墅地上三層，地下一層，地下層層高4米至4.6米，獨有的地下庭院保證每戶地下室的采光和通風。多樣的西式圓廳設計，使人感到西式別墅的獨有韻味，幾乎每個房間都有露臺，地面一層的話，雙重大門設計盡顯貴族風范，室內(nèi)更有獨特的錯層設計，大格局客廳和餐廳相連，戶型通透；二層的話，是3房的布局，其中主臥開間達到7米，幾乎每個房間都有露臺；最后看三層，設計成2房2衛(wèi)1書房的空間，2房均朝南有達到5米的面寬，其特色之處在于有超大尺度景觀露臺，站在上面可將優(yōu)美的園林景色一覽無余。

西式風格在建筑中的徹底貫徹，也在同類型的產(chǎn)品中獨樹一幟，有西洋情結(jié)的人能夠?qū)Υ饲橛歇氱姟?/p>

長期占據(jù)銷冠地位的上海御園，同樣是法式風格，但戶型卻是完全相反的情況，完全遵循方正原則，這或許是由于其對法式風格的理解主要定位為對稱均衡，有意思的是，這也或許是其比較受歡迎的原因之一。其D1a戶型為230平方米疊墅戶型的下疊戶型，所有房間、空間都是橫平豎直的方形。

而其地下室的設計則是另一個亮點，不同于很多戶型是將保姆房與獨立的保姆工作間與主人休閑活動區(qū)合二為一只做一層地下室的做法，其將保姆房、保姆的工作空間單獨作為地下一層，與主人的活動區(qū)域很巧妙的區(qū)分開來；地下二層有著5.4米的層高，發(fā)揮空間極大，并且直通停車場，使得整個地下部分十分寬敞之外又不失便捷。目前很多疊加別墅都會采取做大地下室層高，加大附贈空間的做法，不過問題也很多，比如層高雖然可以隔成兩層，但其實很壓抑，或者采光不好。

其地上一層3.4米的層高，7.8米面寬客廳，會客廳、廚房、老人房等等，地上二層，則是休息層，套房設計、步入式衣帽間等等，這些大同小異的地方就不是重點了。

別墅不僅僅是大

曾經(jīng)說到別墅，第一反應就是有錢人才能買得起的，其實不然?，F(xiàn)在的別墅很多走的是親民路線，別墅的一大特點就在于它的大面積，但是現(xiàn)在市面上也出現(xiàn)了不少剛需改善型別墅，中海悅府就是其中的代表者之一，130㎡、150㎡的小面積的別墅，將房屋的面積利用到了極致，就以130㎡的溫莎堡加上地下一層，地上三層共四層，地下室設計有采光天井，用陽光去除一切黑暗，地上一層為客廳，挑空設計，整個二樓設計就是一個獨立的大套間，作為兒童房剛好，而三層則是帶有獨立衣帽間、衛(wèi)生間的主臥，如此實用的設計，更讓中海悅府受到了剛需和改善客戶的青睞。

位于嘉定南翔的湖畔天下在戶型上也是精雕細琢，南翔精英湖畔，如此雅致戶型，實在難能可貴，超大地下室空間，甚至可以在室內(nèi)建一個小型健身中心，健身娛樂一應俱全，地上三層則將家居生活發(fā)揮到極致，一樓將廚、飯廳、客廳、后花園從外向內(nèi)延升，居家生活更具層次感。二樓與三樓，臥室都帶獨立衛(wèi)生間設計，個人生活更加私密，在三樓還設計一個帶衛(wèi)生間的會客室，根據(jù)個人需求也可以將其改造成次臥，靈動空間，隨心所欲。

陸

奇葩與創(chuàng)新

奇葩與創(chuàng)新，就如同瘋子與天才的關系一樣，往往就是隔著一條線，往前一步或者倒退一步，彼此可能就會立刻調(diào)轉(zhuǎn)身份，又或者可以說是一枚硬幣的兩面，創(chuàng)新往往會被認為奇葩，而不被接受，奇葩往往正是創(chuàng)新的基礎。不過我們還是做簡單意義上的理解，所謂奇葩戶型，就是比較奇怪的戶型；所謂創(chuàng)新的戶型，就是比較有新意的戶型。

見證“奇跡”

比較糟糕的示范來自于奉賢海灣區(qū)域的嘉業(yè)海悅1004戶型。奉賢海灣一直以來都是不怎么為市場所接受的區(qū)域，個中原因也比較多，該樓盤本身也不太為人所熟知，不過這個戶型確實可以稱為奇葩了。戶型面積為66平方米左右，單價在一萬以下，該戶型的亮點如圖所示，臥室、客廳、廚房甚至陽臺就沒有一個地方是規(guī)則圖形的，全部都是奇形怪狀，只有衛(wèi)生間是方形，卻還是暗衛(wèi)。五邊形的所謂客廳區(qū)域，有四個門，空間被切割的支離破碎，而且光線似乎無法直接照射到這個區(qū)域，除此之外，似乎不管怎么擺放沙發(fā)，都會對著衛(wèi)生間。其對筆者的客廳應配有電視的固有思維也產(chǎn)生了挑戰(zhàn)，電視應該放哪里？如何設計和布局客廳還有餐廳將是一道難題。

“貼心”的是，該戶型在臥室內(nèi)還開辟了衣帽間，雖然這個衣帽間稍微擠占了客廳的面積，同時必須承認臥室的采光也是極好的，因為有一扇曲面并且與陽臺相切的窗戶。但臥室與衛(wèi)生間位于對角線的兩端，這著實增加了不便。還有不能否認的是，該戶型著實有一個比較大的陽臺。

新意與心意

市場上的樓盤主打綠色和科技的為數(shù)不少，利用這兩點在戶型上進行創(chuàng)新的也不占少數(shù)，如前文所述的萬科翡翠公園，人們熟知的朗詩也一直都是以綠色和科技為標簽的。其在蘆潮港打造的朗詩里程，戶型主要為一層的約82㎡三房、二、三層的約79㎡精致三房、四層的約69㎡精致兩房以及頂樓的61平方米一房戶型，整體來說這些戶型都基本方正，明廚明衛(wèi)，南北通透，面積都不大，談不上奢華高端。如果非要挑點毛病，那就是四五層的戶型中入戶門直接對著衛(wèi)生間了。

不過這些戶型很有新意。這些新意除了體現(xiàn)在其所有戶型都安裝了負壓新風系統(tǒng)以及太陽能熱水等科技系統(tǒng)以外，更重要的是其在各個戶型中都無處不在的收納智能系統(tǒng)，而這也是其主打賣點之一。

我們以頂樓的一房戶型為例，首先很難得的是在61平方米的一房中很少有可以做到的南北通透，在它這里實現(xiàn)了；其臥室的飄窗下是中空形式存在，沒錯，那里便是收納系統(tǒng)之一，在樣板間里，那里主要放了一些書籍、碟片等物品，具備收納的實用功能的同時，也具備了很好的裝飾作用，一不雜亂二來美觀，如果不想將其作為收納系統(tǒng)使用，也完全可以自己設計；除了飄窗，在客廳、餐廳、廚房等處也都有各種充分利用空間的收納系統(tǒng)，而正是這些無處不在的收納智能系統(tǒng)，釋放了大量的實用空間。其實這其中并沒有什么高科技，但是確實需要下一番心思。創(chuàng)新其實就是如此，并不一定非得需要多深奧的理論，多先進的設施和理念，更多的時候往往只是需要換個角度，多一些人性化的思維就足夠了。

這個戶型由于在頂樓，所以還有閣樓贈送，而那個超大的北陽臺也十分讓人矚目，三面都可以觀景。這個陽臺的位置在其四層的69㎡戶型中是次臥的位置，四層贈送的超大觀景露臺也讓人印象十分深刻。

編后 / AODITIONALWORDS

在本次專集的編輯過程中，寫哪些和不寫哪些戶型，著實讓我們大傷腦筋。市面上的戶型不僅多，而且有太多的戶型或者大同小異，或者平淡無奇，讓人眼花繚亂的同時，也感覺味同嚼蠟。

也正是在這樣的過程中，我們忽然發(fā)現(xiàn)，正是因為將目標過于集中在戶型上，竟然忘了我們自己在最開始時所說，戶型只是購房選擇過程中的一個重要因素，而不是唯一因素。這也意味著在價格、地段、品質(zhì)、配套、戶型等等方面都做到最好，那么這個房子肯定是最好的，但那是純粹的理想狀態(tài)，不是現(xiàn)實?，F(xiàn)實中則是各種因素都有妥協(xié)，最終達到一個和諧的狀態(tài)，最重要的是，其正好適合某個個體的需要，那么它就是一個好的房子。而人生不也是如此嗎？