保障房項目的全壽命周期管理

◇劉穎春　王冰　岳偉

保障房項目的全壽命周期管理

◇劉穎春王冰岳偉

摘要：近年來，工程項目的全壽命周期管理越來越受到行業(yè)的推崇，其中保障性住房的建設(shè)作為民生工程更應(yīng)嚴格遵循。本文通過闡述保障房的特點以及保障房全壽命周期管理的必要性，進行了保障房與商品房關(guān)于項目全壽命周期管理的對比分析。

關(guān)鍵詞：保障房；全壽命周期管理；特殊性

10.13999/j.cnki.scyj.2015.06.033

隨著我國城鎮(zhèn)化進程的加快，保障性住房作為惠民工程成為社會關(guān)注的熱點。與一般的房地產(chǎn)開發(fā)項目不同，保障房項目的建設(shè)管理更需要科學(xué)系統(tǒng)的理論作為指導(dǎo)。在保障房項目的建設(shè)管理過程中，要運用工程項目管理的全壽命周期理念，針對保障性住房自身的特點，充分考慮其項目管理的特殊性，做到為工程建設(shè)增值。

一、保障房項目的特點

1.政策法規(guī)的特殊性。與一般的房地產(chǎn)開發(fā)項目不同的是，保障性住房的政策法規(guī)根據(jù)其不同的類型而不同。主要涵蓋價格政策、技術(shù)要求、政府補貼等政策。

2.組織管理的特殊性。保障性住房屬于政府的公共事業(yè)，在保障房的建設(shè)管理過程中，政府的組織管理貫穿其中，進行監(jiān)督指導(dǎo)，與有關(guān)建設(shè)部門及房地產(chǎn)公司相互協(xié)調(diào)，確保保障性住房建設(shè)管理的有效性。

3.質(zhì)量要求的特殊性。保障房項目作為惠民工程，其投資建設(shè)量大，對質(zhì)量要求很高。加之工程建設(shè)的一次性，使得保障房建設(shè)對工程質(zhì)量的要求更高。

二、保障房項目全壽命周期管理的必要性

1.嚴格控制資金和土地的使用。保障性住房的資金和土地由政府提供，應(yīng)該嚴格做到專用。通過項目的全壽命周期管理可以明確資金和土地的使用明細，明確責(zé)任人。

2.設(shè)計、施工更有參照性。在設(shè)計和建設(shè)階段可以參照其前期的資金和土地量來合理安排施工。

3.后期物業(yè)管理更容易。由于保障性住房從前期策劃、施工再到后期物業(yè)實現(xiàn)了項目的全壽命周期管理，所以如果在后期物業(yè)管理中遇到專業(yè)問題可以最快速度找到原設(shè)計施工責(zé)任人，及時向住戶反饋。

三、保障房項目與普通房地產(chǎn)項目全壽命周期管理的對比

1.前期決策階段。在前期決策階段，保障房項目的建設(shè)資金存在缺口，保障房項目用地供應(yīng)緊張，有特殊的準入退出機制。由于保障房項目屬于惠民工程，政府的財政預(yù)算緊張，而廉租房租金不足的現(xiàn)狀導(dǎo)致保障房的建設(shè)資金存在許多缺口，因此保障房的建設(shè)要積極引進民間資本，拓寬融資渠道，建立專門的賬戶，嚴格做到?？顚Ｓ谩Ｅc普通的商品房項目相比，保障房項目的選址通常位于城市較偏的位置，致使大量的保障房資源浪費，因此急需制訂專門針對保障房項目用地的政策法規(guī)作為指導(dǎo)。普通房地產(chǎn)開發(fā)的商品房的購買資格要求很低，更注重經(jīng)濟效益。而保障房作為惠民工程，其準入退出機制十分嚴格。

2.實施階段。在實施階段，保障房建設(shè)的特殊性在于保障房的設(shè)計要節(jié)能適用，保障房的施工管理要分清職責(zé)，避免多頭領(lǐng)導(dǎo)。普通商品房的設(shè)計可以根據(jù)住戶的需求而多種多樣，而保障房的設(shè)計必須遵循節(jié)能省地、經(jīng)濟適用的原則。

3.市場推廣和銷售階段。在市場推廣和銷售階段，普通商品房的購買程序比較簡單，而保障房的申購審核程序復(fù)雜。普通商品房的價格由開發(fā)商根據(jù)利益最大化原則確定，而保障房價格的確定需要參照當(dāng)?shù)厣唐贩績r格和物價水平以及居民收入狀況。

4.物業(yè)管理階段。在物業(yè)管理階段，保障房物業(yè)管理的特殊性在于保障房物業(yè)管理不能完全依靠市場的運作，必須依靠政府優(yōu)惠政策的扶持才能得以生存和發(fā)展，可見保障性住房物業(yè)管理有其特別的地方。通過保障房的物業(yè)管理，也可以完善保障房的準入與退出機制。

四、結(jié)論

保障性住房作為一項重要的惠民工程，其建設(shè)的成敗、好壞至關(guān)重要。要想真正達到“住有所居”的目標，就要運用科學(xué)系統(tǒng)的管理方法，運用工程項目全壽命周期管理的理念，對工程項目各個階段進行管理，并且針對保障房項目管理的特殊性制訂相應(yīng)的措施，從而保證保障房項目的順利進行。

參考文獻：

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（作者單位：吉林建筑大學(xué)管理學(xué)院）

基金項目：教育部人文社會科學(xué)研究規(guī)劃基金項目（12YJAZH010）；吉林省普通高校人文社會科學(xué)重點研究基地開放項目（吉教科合字[2012]第551號）