我國房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)關(guān)系的研究

劉靜(潁上縣委黨校　安徽　潁上　236000）

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我國房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)關(guān)系的研究

劉靜
(潁上縣委黨校安徽潁上236000）

【摘要】國家的房地產(chǎn)事業(yè)直接關(guān)系到國家的國計(jì)民生，也是現(xiàn)在社會熱點(diǎn)的話題。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和國家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策有著密切相關(guān)的聯(lián)系，研究房地產(chǎn)和宏觀經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，有助于及時地調(diào)控房地產(chǎn)的發(fā)展方向，預(yù)測房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢，讓房地產(chǎn)和宏觀經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)一致互相發(fā)展。房地產(chǎn)價格的影響因素，受到了宏觀經(jīng)濟(jì)的重要作用，而房地產(chǎn)價格的波動對宏觀經(jīng)濟(jì)也有很大的作用，二者之間相輔相成、互相聯(lián)系的關(guān)系，讓房地產(chǎn)市場和宏觀經(jīng)濟(jì)密不可分。

【關(guān)鍵詞】宏觀經(jīng)濟(jì)；房地產(chǎn)；關(guān)系研究

近幾年來我國的房價一直處于上漲狀態(tài)，雖然政府采取了很多方法來控制房價的上漲，但是在現(xiàn)實(shí)生活中，房價依然是社會百姓非常關(guān)注的話題。房地產(chǎn)和國家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策有著密切的聯(lián)系，作為我國的經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)與其他行業(yè)的關(guān)聯(lián)度很大，又屬于資本密集型的產(chǎn)業(yè)，是耐用的消費(fèi)品，兼具這個保值和投資的特性。因此政府在進(jìn)行房地產(chǎn)房價調(diào)控的過程中，也會綜合地考慮到宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展情況。研究房地產(chǎn)和宏觀經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系，找到二者之間的互動作用，可以為政府指導(dǎo)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)提供有利的建議。

1.房地產(chǎn)價格的影響因素

1.1房地產(chǎn)價格影響的需求因素

影響房地產(chǎn)價格的需求因素有很多方面：第一，國民收入和居民的儲蓄。社會百姓在購買房產(chǎn)時，居民的收入是重要的組成成分。居民的儲蓄總量越多，購買房地產(chǎn)的欲望通常就越強(qiáng)。第二，人口總量和人口的結(jié)構(gòu)。長期以來處于人口增長的狀態(tài)，在計(jì)劃生育政策的影響之下，在2014年迎來了就業(yè)的高峰點(diǎn)，八零后九零后開始到了結(jié)婚的年齡，正適用房的關(guān)鍵時期，因此這個階段的中年人，不斷的改善住宿的條件。第三，城鎮(zhèn)化發(fā)展的速度和城鎮(zhèn)化的程度。我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程非常的快，由于改革開放，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展已經(jīng)是社會發(fā)展的重要趨勢，尤其是在新農(nóng)村建設(shè)之后，非農(nóng)業(yè)人口非常多農(nóng)業(yè)人口數(shù)量開始下降，農(nóng)村人口需要購買房產(chǎn)，于是就造成了對房地產(chǎn)市場的強(qiáng)大需求。第四，國家對銀行的住房貸款調(diào)控政策。我國實(shí)行寬松的銀行貸款政策，于是刺激了更多的購房需求。

1.2房地產(chǎn)價格影響的供給因素

影響房地產(chǎn)價格的供給因素主要有：第一，房地產(chǎn)的開發(fā)成本。在穩(wěn)定的市場環(huán)境中，原材料的價格上升開發(fā)成本增加勞動力上漲，會讓房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤降低，于是大量的采用銀行貸款的方式。第二，國家政策的影響。政府的金融政策、土地供應(yīng)計(jì)劃、財(cái)政政策，都對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了很大的影響。政府對保障性住房增加了投資，提升了房地產(chǎn)市場的供給量。

2.房地產(chǎn)波動對宏觀經(jīng)濟(jì)的影響

2.1房地產(chǎn)波動對消費(fèi)產(chǎn)生影響

房地產(chǎn)是重要的非金融資產(chǎn)，直接會影響居民的財(cái)富水平。由于房地產(chǎn)是耐用的消費(fèi)品，因此居民在購買房產(chǎn)屬于一項(xiàng)長期的投資，需要長期的儲蓄作為基礎(chǔ)。因此房地產(chǎn)價格在波動的時候首先就會影響居民的消費(fèi)水平。房地產(chǎn)是居民的資產(chǎn)中的重要組成，會產(chǎn)生財(cái)富效應(yīng)，分為潛在財(cái)富和實(shí)際財(cái)富效應(yīng)。潛在的財(cái)富效應(yīng)是說在房地產(chǎn)價格上漲時，居民雖然沒有出賣房地產(chǎn)，但是感覺到自己變得有錢了于是提升了消費(fèi)水平。

2.2房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)增長的作用

由于我國房地產(chǎn)的地位一直處于非常高的狀態(tài)，作為支柱產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響非常重大。房地產(chǎn)一直都是國家的重要經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，是國民經(jīng)濟(jì)增長的強(qiáng)大支撐。房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)度大，產(chǎn)業(yè)鏈特別長，能夠同時帶動多個上下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

2.3宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)系

在貨幣供給量方面，中央銀行會依據(jù)市場的情況進(jìn)行再貸款、再貼現(xiàn)、以及調(diào)整存款準(zhǔn)備金率，來改變貨幣的供應(yīng)量。中央銀行降低再貼現(xiàn)率，就會讓貸款難度減小，增加貨幣供應(yīng)量，導(dǎo)致房價上升?？偨Y(jié)來說中央銀行采取貨幣政策緊張，就會導(dǎo)致房價開始下跌，反之，房價就會上升。

3.宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)的影響

3.1我國對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行的宏觀經(jīng)濟(jì)政策

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行當(dāng)中出現(xiàn)了比較明顯的波動現(xiàn)象，我國的房地產(chǎn)業(yè)處在經(jīng)濟(jì)的快速增長的時期，很多時候不是因?yàn)楹暧^的經(jīng)濟(jì)供求政策變化造成的，而是因?yàn)樵谛枨蟮睦瓌又拢l(fā)的宏觀經(jīng)濟(jì)失調(diào)。在1986年之前，我國宏觀經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的時期，政府對房地產(chǎn)市場進(jìn)行了調(diào)控。開始進(jìn)行改革住房制度，推行了商品化房的試點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)開始走向復(fù)蘇。在1986年到1989年，宏觀經(jīng)濟(jì)開始衰退走向低潮，國家開始了改革開放，進(jìn)行了房地產(chǎn)的主要調(diào)控。允許土地出租，分期分批進(jìn)行住房制度改革，限制公有住房補(bǔ)貼出手，開放房地產(chǎn)市場。這些政策讓我國的房地產(chǎn)開始走向了高漲的階段。1989到1991年，宏觀經(jīng)濟(jì)有低落走向復(fù)蘇，國家加大了整治的力度。壓縮固定資產(chǎn)的投資規(guī)模，整頓房地產(chǎn)市場。這個時候讓我國的房地產(chǎn)市場，開始轉(zhuǎn)為低落出現(xiàn)負(fù)增長。1991年到1993年，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，房地產(chǎn)開始走向高漲階段。于是讓房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)走出低谷發(fā)展起來。在1993年到1996年，宏觀經(jīng)濟(jì)走向滑坡，經(jīng)濟(jì)蕭條導(dǎo)致了住房的制度改革。國家開始實(shí)施安居工程，試行住房公積金，央行開始緊張的貨幣政策。在1997年到1998年，經(jīng)濟(jì)處于復(fù)蘇時期，國家全面推行住房公積金制度，實(shí)施個人住房貸款管理辦法。在1998年到2000年，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)采取扶持政策，其中住房消費(fèi)，發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房，實(shí)行住房分配貨幣化，讓我國房地產(chǎn)市場穩(wěn)步增長。在2001年到2004年經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，讓房地產(chǎn)市場處于高漲的狀態(tài)。2005年到2006年經(jīng)濟(jì)高速增長，上調(diào)了貸款利率，限制土地供應(yīng)，房地產(chǎn)市場稍有回落。在這些年的發(fā)展過程中我們能夠看出來，經(jīng)濟(jì)緊縮政策和經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張政策都會引起房地產(chǎn)業(yè)的巨大波動，由于土地的不可再生性和有限性，宏觀的經(jīng)濟(jì)投資必然會帶來房地產(chǎn)市場的快速增長，讓房價逐漸升高。在經(jīng)濟(jì)過熱之后，就業(yè)率上升了人民生活水平提高了就會擴(kuò)大住房的需求。

3.2國外房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)政策啟示

國家一直在使用有效的方法來抑制房地產(chǎn)價格的劇烈波動，避免出現(xiàn)市場失靈的情況。認(rèn)真地研究國外的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，可以給我國的宏觀經(jīng)濟(jì)政策帶來一定的啟示。第一，充分利用利率杠桿來穩(wěn)定房價。第二，稅收是調(diào)節(jié)國民經(jīng)濟(jì)水平水平分配的重要方法，在房地產(chǎn)過熱時期可以通過增加稅收，讓房地產(chǎn)的占有、使用、交易環(huán)節(jié)，都產(chǎn)生巨額的費(fèi)用，從而控制房地產(chǎn)調(diào)控的力度。

3.3我國房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)政策的方向

第一，制定有效的土地政策，強(qiáng)化對土地的監(jiān)管。國家對土地進(jìn)行控制是控制房地產(chǎn)價格波動的重要方法。為了保證國家的土地供應(yīng)健康發(fā)展，要進(jìn)一步完善土地供應(yīng)策略，強(qiáng)化對土地的監(jiān)管，加強(qiáng)對用地結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，依據(jù)這一時期我國土地的運(yùn)行總體態(tài)勢，來進(jìn)行土地監(jiān)管的控制。

第二，健全房地產(chǎn)稅收政策體系。由于我國改革開放和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)稅收體系逐漸的建立起來?，F(xiàn)在的房地產(chǎn)稅收體系設(shè)置不夠合理，部分稅收過于陳舊，稅權(quán)高度集中，不能積極有效地調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場。我國早在1993年就規(guī)定了土地增值稅，但是因?yàn)楫?dāng)時的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)在相差較大，很多的房地產(chǎn)增值稅稅收征收辦法比例特別低，對房地產(chǎn)市場影響很小。

第三，強(qiáng)化商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)意識，防止信貸風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈特別強(qiáng)對國家的經(jīng)濟(jì)增長拉動作用非常大，因此在進(jìn)行宏觀調(diào)控的時候要嚴(yán)肅認(rèn)真。

第四，積極的改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。國家要穩(wěn)步地推進(jìn)廉租房住房制度以及經(jīng)濟(jì)適用房制度。在現(xiàn)在的房地產(chǎn)中市場化和商品化，導(dǎo)致了房地產(chǎn)價格的迅速上升，我國的房地產(chǎn)供應(yīng)體系不合理，造成了房地產(chǎn)需求市場不平衡。要做好別墅供給的控制，減少高價位、大戶型、高配置的高級公寓建設(shè)，而是要提倡中低價位，中小戶型的普通商品房。政府要做好房屋建設(shè)合理的規(guī)定，依據(jù)中層消費(fèi)水平建設(shè)更多的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房。

第五，加大對低收入家庭的住房補(bǔ)貼力度。我國在2008年開始試行政策性的租賃房，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)能力也較差或者是不愿意買房的用戶，包括外來人口以及剛畢業(yè)的大學(xué)生，都可以租住租賃房。租賃房能夠合理的解決中低收入家庭的住房問題，鼓勵中央政府市級機(jī)關(guān)拿出一部分房屋來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿出一部分不銷售的房屋或者是收購二手的房用于出租，讓老百姓能夠住得起房。

我國的房地產(chǎn)和宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展密切相關(guān)，房價受到了宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響，房地產(chǎn)的發(fā)展情況也影響了宏觀經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行情況，因此國家要做好房地產(chǎn)價格的控制，通過調(diào)整宏觀經(jīng)濟(jì)政策，保證房地產(chǎn)事業(yè)的健康發(fā)展。

【參考文獻(xiàn)】

［1］趙俠.宏觀經(jīng)濟(jì)對股市收益影響的協(xié)整計(jì)量分析[D].首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué), 2005.

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research on the relationship between the national real estate and the macro-economy

Liu Jing
(The Party School Of Yingshang County Conmuttee Anhui Yingshang 236000）

【Abstract】The national real estate industry is not only directly related to the national economy and the people's livelihood,but also the hot topic of society.There is a close connection between the real estate industry and the national macroeconomic policies.That a research on the relationship between real estate and the macro-economy will help to adjust the orientation of real estate’s development,forecast the development trend of real estate and coordinate real estate with the macro-economy.The macro-economy plays an important role in the influence factors of real estate prices, furthermore,the price fluctuation of real estate also has a great effect on the macro-economy.Both of them are mutually complementary which will make the real estate market and the macro-economy inseparable.

【Key words】Macro-economy；Real estate；Relationship Research

作者簡介：劉靜(1988.10—），女，安徽淮北人，漢族，本科學(xué)歷，講師，就職于阜陽市潁上縣委黨校教研室，研究方向?yàn)榻?jīng)濟(jì)學(xué)。

中圖分類號：F293.33

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：2095-7327(2015）-07-0123-02