“以房養(yǎng)老”的現(xiàn)實問題與發(fā)展前景

文獻標識碼：A

文章編號：1672－9617（2015）03－0323－04

DOI：10.13888／j.cnki.jsie（ss）.2015.03.009

收稿日期：2014－03－06

作者簡介：陳德昆（1962－），男，黑龍江望奎人，副教授。

隨著我國人口老齡化的加速，養(yǎng)老保障問題已成為我國當前面臨的一個重要課題，近年來，“以房養(yǎng)老”的模式成了社會關(guān)注的焦點。2013年9月國務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》明確提出：“開展老年人住房抵押養(yǎng)老保險試點”，這是從國家的層面第一次提出了發(fā)展“以房養(yǎng)老”的試點，標志著我國將通過探索、研究和實踐，總結(jié)和發(fā)展中國式的“以房養(yǎng)老模式”。未來幾年，國家將大力發(fā)展養(yǎng)老事業(yè)，“以房養(yǎng)老”必將成為養(yǎng)老保障的一種方式和途徑得以實施。通過“以房養(yǎng)老”的試點和實踐，并借鑒國外“以房養(yǎng)老”成熟的模式，國家將要有步驟、有計劃地規(guī)范和發(fā)展“以房養(yǎng)老”模式，這將為“養(yǎng)老金”的供給和籌集拓展渠道，為完善我國養(yǎng)老保險體系提供基礎(chǔ)保障。目前，我國養(yǎng)老保險體系正從單一支柱向多支柱發(fā)展，“以房養(yǎng)老”就是向多支柱發(fā)展的一種選擇。歐美國家養(yǎng)老體系的優(yōu)勢就在于它是由多支柱構(gòu)成的，除了國民養(yǎng)老金外，還有私人養(yǎng)老金。我國老年人住房自有率較高，已經(jīng)初步具備了實行“以房養(yǎng)老”的基本條件，現(xiàn)實需要解決的主要是人們的觀念問題，以及政府、銀行、中介機構(gòu)和保險公司的政策和實際操作問題。

一、“以房養(yǎng)老”的內(nèi)涵概述

“以房養(yǎng)老”是國際上成熟、普遍的金融養(yǎng)老方式，最早起源于荷蘭，目前發(fā)展最成熟的是美國。在美國國民除了享受政府基本養(yǎng)老金的同時，還有諸如“以房養(yǎng)老”、企業(yè)年金、“401k計劃”等一系列補充養(yǎng)老模式，使得美國的社會養(yǎng)老保障體系比較健全，其中最為突出的模式就是以“以房養(yǎng)老”。

“以房養(yǎng)老”的概念有廣義和狹義之分。廣義“以房養(yǎng)老”是指一個人在年老的時候，無論以何種方式和形式，只要把自己擁有的房產(chǎn)通過其個人或者金融機構(gòu)、中介機構(gòu)等變現(xiàn)，用來提高和增加養(yǎng)老金收入的做法，都可以稱之“以房養(yǎng)老”。狹義“以房養(yǎng)老”也被稱為“住房反向抵押貸款”，是指老年人將自己擁有的住房產(chǎn)權(quán)抵押給銀行、保險公司等金融機構(gòu)，金融機構(gòu)通過“養(yǎng)老年金”或者其他形式支付給老年人現(xiàn)金，用來補充和提高老年人生活水平的一種新型養(yǎng)老保障形式。由于其現(xiàn)金流向與傳統(tǒng)的抵押貸款相反，所以在美國最先稱之為反向抵押貸款。

“以房養(yǎng)老”在歐美國家比較盛行，并且得到社會認可，它實現(xiàn)了人的金融資產(chǎn)和住宅資產(chǎn)的合理配置與妥善安排。針對我國目前所面臨的養(yǎng)老保障嚴峻的形勢，一些條件相對好的老年人，采取這種養(yǎng)老模式，不失為一種最佳的養(yǎng)老模式。從歐美國家的經(jīng)驗來看，這種模式本身從幾個方面解決了養(yǎng)老保障存在的困境問題。比如老年人“養(yǎng)老金”資金流的問題，政府財政負擔和社會壓力問題，金融機構(gòu)投資趨向問題等?！耙苑筐B(yǎng)老”不僅盤活了不動產(chǎn)，形成資金流和貸款的趨向，還減輕了國家的壓力，這對國家、老年人本身以及銀行、保險公司等金融機構(gòu)都是雙贏的事情。然而，由于受傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念束縛，法律法規(guī)制度的不完善以及不規(guī)范的市場風險抵御能力等多種因素的影響，“以房養(yǎng)老”在我國還處于等待、觀望階段，究其原因就是我國養(yǎng)老保障市場以及社會經(jīng)濟運行中還存在許多尚未解決的難點問題。

二、“以房養(yǎng)老”面臨的現(xiàn)實問題

第一，養(yǎng)老觀念問題。中國人的傳統(tǒng)觀念是將自己的財產(chǎn)留給子孫，至今依然有其強大的影響力，短期內(nèi)很難改變這一傳統(tǒng)觀念，許多老百姓認為自己辛苦一輩子攢下一套房子，到老了卻又將房子抵押給銀行，以貸款養(yǎng)老，許多老年人覺得不可理解。尤其是對那些思想觀念比較傳統(tǒng)的老年人，覺得自己一生掙來的房產(chǎn)，死后卻成為別人的，心理上恐怕接受不了。如果將房子處置用以養(yǎng)老，害怕會引來一些人的嘲笑，會使老年人與子女的關(guān)系疏遠，會影響自己未來老年生活，會影響子女盡贍養(yǎng)的義務(wù)，而且這些問題似乎違背了中國傳統(tǒng)的“但存方寸地，留于子孫耕”觀念。從子女的角度，一些兒女在觀念上還是希望父母把房產(chǎn)留下，不希望父母將房產(chǎn)用來養(yǎng)老。這其中和目前中國一部分年輕人依賴和依靠老年人財富的傾向有很大關(guān)系，部分年輕人還沒有樹立艱苦奮斗、勤儉治家的思想和獨立生活能力，他們當然不希望父母“以房養(yǎng)老”。因此，從老年人和年輕人的觀念和現(xiàn)實思想來看，“以房養(yǎng)老”在家庭成員中確實有阻力和難度。

第二，國家政策、法規(guī)及相應(yīng)措施的缺失。《物權(quán)法》雖然解決了70年產(chǎn)權(quán)后的物業(yè)自動續(xù)期問題，但對于一些具體的糾紛，政府機構(gòu)如何監(jiān)管等問題還沒有落實和細化。一是國家還沒有出臺關(guān)于“以房養(yǎng)老”的相關(guān)政策、措施，目前正在一些城市進行試點。政府如何協(xié)調(diào)參與“以房養(yǎng)老”的各個機構(gòu)和部門，并最大限度地發(fā)揮它們的作用，使參與的金融機構(gòu)正常有序運作仍是研究和探討的問題；二是我國土地使用年限的限制，我國房產(chǎn)和地產(chǎn)權(quán)屬模糊的問題，房產(chǎn)權(quán)和地產(chǎn)權(quán)權(quán)屬的不一致；三是農(nóng)村私有住宅的產(chǎn)權(quán)，“小產(chǎn)權(quán)房”的產(chǎn)權(quán)和經(jīng)濟適用房的產(chǎn)權(quán)等各類房產(chǎn)的不同問題；四是如果70年產(chǎn)權(quán)到期之后，用于抵押的房產(chǎn)需要有償續(xù)期的話，那么續(xù)期的費用將是一個巨大的、難以預(yù)料的風險。除了上述四個方面的問題外，還涉及養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)、社會力量參與等一系列問題。這些問題都將會導致金融機構(gòu)難以對房產(chǎn)的遠期價值進行準確的評估，而“以房養(yǎng)老”模式重要條件之一，就是用于擔保的房產(chǎn)必須具有合法并且完整的產(chǎn)權(quán)。

第三，技術(shù)和市場的風險，制約了金融機構(gòu)的業(yè)務(wù)開展?！耙苑筐B(yǎng)老”實施的技術(shù)難度較大，需要相關(guān)部門進行科學、規(guī)范和可靠的技術(shù)精算，是一項十分復雜的工程。對房屋的估價、老人壽命的估算等都有很多不確定的因素，根據(jù)“住房反向抵押貸款”這項業(yè)務(wù)的規(guī)定，金融機構(gòu)先向老年人支付（養(yǎng)老金）貸款，待老年人去世以后，才可以取得房屋的處置權(quán)，期間房地產(chǎn)價格以及利率走勢都會發(fā)生不同程度的變化，這些因素的影響都是很難預(yù)測的。因此說“以房養(yǎng)老”存在著較大的投資風險，那么風險由誰來進行擔保，如何規(guī)避風險，目前在我國還是個有待研究和探討的問題。

第四，我國還沒有開征遺產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅?！耙苑筐B(yǎng)老”模式難以推進與我國尚未開征遺產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅有一定的關(guān)聯(lián)。在國外，若要為子女留下房產(chǎn)，至少要向國家繳納（35%～65%）的遺產(chǎn)稅，這是國外更多人愿意接受“以房養(yǎng)老”的重要原因之一。理由很簡單，西方人與東方人的家庭觀念有所不同，他們在思想觀念上很少預(yù)設(shè)自己財產(chǎn)能有多少留給兒女，自己的房子或財產(chǎn)不是完全留給子女繼承。歐美國家的稅收制度比較嚴格規(guī)范，繼承遺產(chǎn)需要繳納高額的遺產(chǎn)稅，而對于參加“倒按揭”老年人來說，其“倒按揭”金額部分是免稅的，因此在財產(chǎn)處置上，老年人都選擇了“以房養(yǎng)老”的模式，這樣既可以改善自己的生活，又可以避稅。

三、“以房養(yǎng)老”發(fā)展前景分析

第一，可以緩解我國快速老齡化帶來的社會保障壓力。根據(jù)2013年中國人類發(fā)展報告預(yù)測，到2030年，我國65歲以上的人口占全國總?cè)丝诒戎貙⑻岣叩?8.2%，到2050年左右，老年人口將達到全國人口的三分之一，未來人口老齡化的壓力是長期、持續(xù)增長的，它將對我國的經(jīng)濟、社會、政治、文化的發(fā)展產(chǎn)生深遠的影響。

我國養(yǎng)老金體系仍處于“基本養(yǎng)老獨大、企業(yè)年金和職業(yè)年金弱小、個人養(yǎng)老金計劃幾乎空白”的畸形發(fā)展格局中。在我國“未富先老”的現(xiàn)實情況下，老年人口的迅速增加必然產(chǎn)生養(yǎng)老資金的巨大需求，由于我國社會養(yǎng)老保險制度起步晚、標準低，社會養(yǎng)老保險體系還不健全，養(yǎng)老金難以滿足老年人更高質(zhì)量的生活需求。而“以房養(yǎng)老”制度從理論上講具有較強的可操作性，老年人通過對不動產(chǎn)的變現(xiàn)，能夠增加或補充養(yǎng)老資金不足的問題，是解決養(yǎng)老資金短缺，緩解社會保障問題的好對策，為老年人生活質(zhì)量的提高拓展了一個新途徑，也是一種比較理想的養(yǎng)老選擇。

第二，隨著社會發(fā)展，傳統(tǒng)觀念也在逐漸轉(zhuǎn)變。多年來在養(yǎng)老觀念上，一些人認為“養(yǎng)老是國家的事”，這和計劃經(jīng)濟時代養(yǎng)成的思維慣性是有關(guān)聯(lián)的。其實任何國家的養(yǎng)老保障體系都是由多種保障形式構(gòu)成的，社會養(yǎng)老保險只是其中的一個部分，并不是全部。社會養(yǎng)老保險是保障國民的基本生活需求，許多國家在給予國民基本養(yǎng)老金的基礎(chǔ)上，大力開發(fā)、支持和鼓勵國民進行私人養(yǎng)老金的投入，使得養(yǎng)老體系形成了多支柱、多渠道的架構(gòu)。隨著我國社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，城鎮(zhèn)化、工業(yè)化的不斷推進，人們的生活水平在大幅提高，生活質(zhì)量也在不斷提升，許多老年人不再滿足于基本生活需求，他們渴望提升生活品質(zhì)，追求豐富的晚年生活，比如外出旅游、參加文化娛樂活動等，這些都需要一定的資金支撐，一些老年人不愿意牽扯兒女的經(jīng)濟，希望依靠自身力量改變老年生活狀況，這也迫使老年人改變過去的養(yǎng)老觀念。

隨著家庭結(jié)構(gòu)的變化，“4—2—1”家庭結(jié)構(gòu)將成為主流，許多家庭父母與兒女之間的經(jīng)濟關(guān)系正在發(fā)生變化，兩代人之間的經(jīng)濟獨立性正在逐步增強，更多的老年人主要依靠自己養(yǎng)老金和積蓄來支配自己的生活，這必然對傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念產(chǎn)生沖擊，以家庭為主體的養(yǎng)老模式必然被弱化，多支柱、多渠道的社會養(yǎng)老模式將成為主要模式和發(fā)展趨勢。

第三，有利于實現(xiàn)個人財富的合理配置。根據(jù)有關(guān)部門資料統(tǒng)計，我國城市居民住房自有率較高，而且一部分老年人還有價值不菲的房子，但他們卻缺少改善老年生活質(zhì)量所需要的貨幣資金，這就出現(xiàn)了擁有的資產(chǎn)與生活所需不匹配現(xiàn)象，因此多數(shù)老年人被稱為“住房富人，現(xiàn)金窮人”。由于財富分配的不合理，老年人不得不過分壓縮生活水平與質(zhì)量，這也大大抑制了消費增長。在“4—2—1”家庭結(jié)構(gòu)下，年輕夫婦最終要繼承雙方父母留下來的2～3套，甚至更多的房產(chǎn)，按照經(jīng)濟學理論，這無疑是福利的損失?！耙苑筐B(yǎng)老”可以讓老年人有足夠的資金滿足生活需求，并在一定程度上減輕子女贍養(yǎng)老人的壓力，弱化人們長期以來存錢養(yǎng)老的觀念，實現(xiàn)財富的合理配置。

第四，隨著國家不動產(chǎn)的登記，未來必將涉及房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等征收問題。根據(jù)歐美國家遺產(chǎn)稅征收的經(jīng)驗，“以房養(yǎng)老”之所以在這些國家流行，與高額的遺產(chǎn)稅有很大關(guān)系，人們在“以房養(yǎng)老”和“留房給子女但交大筆稅金”之間很容易做出“以房養(yǎng)老”的選擇。如果我國開征房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅，必將對“以房養(yǎng)老”模式起到一定的助推作用，并進一步拓展養(yǎng)老市場的供需關(guān)系。

第五，國家政策的支持，將為銀行、保險公司提供贏利的空間和市場。目前從國家的層面，對“以房養(yǎng)老”有了一個高度的認識，并納入到養(yǎng)老保障和養(yǎng)老服務(wù)體系的建設(shè)中，但要使“以房養(yǎng)老”能夠發(fā)展起來，首先是國家要通過“試點”城市的經(jīng)驗總結(jié)，并研究和歸納實踐中存在的問題，制定相關(guān)法律法規(guī)。其次，還要對“以房養(yǎng)老”加強宣傳，使全社會對“以房養(yǎng)老”這個新型模式在未來養(yǎng)老保障和服務(wù)體系中的作用有一定的認識，并充分理解“以房養(yǎng)老”的優(yōu)惠政策帶來的好處及便利，從心里接受這種新型的養(yǎng)老模式。此外，政府還要加強監(jiān)管，切實履行政府的職能，完善養(yǎng)老保障和服務(wù)體系。在涉及銀行、保險等金融部門實施有效的監(jiān)管，使銀行、保險公司、中介等機構(gòu)有效合作，相互銜接避免承載較大的風險，提高“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)的公信力，降低“以房養(yǎng)老”過程中的風險。在保障老年人生活質(zhì)量提高的基礎(chǔ)上，提升這些金融機構(gòu)的盈利空間，使“以房養(yǎng)老”成為可行的和能接受的新型養(yǎng)老模式。

從我國現(xiàn)實情況來看，“以房養(yǎng)老”現(xiàn)在可行的三種做法是：一是針對家里有多套房產(chǎn)的老人，可以將其中的一部分房子拿出來，進行“以房養(yǎng)老”。二是“住房置換”模式，老人可以將自己的大房子出售，再購置小房子，用差價款來進行養(yǎng)老。三是“住房租換”模式，老年人將自己的大房子出租，然后自己再租小房子或者把自己的房屋在不改變產(chǎn)權(quán)隸屬的情況下出租，然后用租金去住養(yǎng)老機構(gòu)。其他的方法如住房出典、售后回租、異地集中養(yǎng)老等模式，在發(fā)展和完善上述“以房養(yǎng)老”類型的基礎(chǔ)上進一步展開，使我國“以房養(yǎng)老”發(fā)展成為適合不同老年人需求、市場化和社會化的養(yǎng)老產(chǎn)品。