國民黨“CC”系之探微：兼析“CC”系與陳氏兄弟的關(guān)系

摘要：押在物業(yè)服務合同的履行過程中，抗辯權(quán)的不當行使可能會給公共環(huán)境和公共利益造成損害。從物業(yè)服務合同履行中抗辯權(quán)的表現(xiàn)類型入手，分析物業(yè)服務合同履行中濫用抗辯權(quán)的弊端以及我國法律規(guī)定的缺陷，提出規(guī)范物業(yè)服務合同履行中抗辯權(quán)行使的措施，旨在對解決實踐中頻繁發(fā)生的物業(yè)糾紛起到一定的借鑒作用。

文獻標識碼：A

文章編號：1674-0033（2015）03-0093-04

doi:10.13440/j.slxy.1674-0033.2015.03.021

收稿日期：2015-02-28

基金項目：商洛學院教育教學改革研究項目（13JYJX139）

作者簡介：王瀟雅，女，陜西商州人，碩士，助教

Study on the Right to Defense in Performance of the Property Service Contract

WANG Xiao-ya

(College of Econmics and Management, Shangluo University, Shangluo 726000, Shaanxi)

Abstract:In the performance of the property service contract, improper exercise of right to defense might hurt the public environment, and harm public interests. This article starts with the type of the right to defense in the performance of the property service contract, detailed analysis is done on the abuse of the right to defense in the performance of the property service contract and the defects of the law in our country, and finally the standard measures of the exercise of the right to defense in performance of the property service contract are propsed to provide certain reference to the solution to the frequent property disputes in practice life.

Key words:property service contract; performance of the contract; the right to defense

隨著我國城鎮(zhèn)化速度的加快，城市小區(qū)的和諧化建設越來越受到關(guān)注，物業(yè)服務合同能否全面的保護業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主等三方主體的權(quán)利是影響小區(qū)和諧穩(wěn)定的重要因素。近年來學者對物業(yè)服務合同的研究較多，但大多數(shù)是基于《物權(quán)法》中的建筑物區(qū)分所有權(quán)對物業(yè)服務合同的性質(zhì)、主體和效力進行法律分析，專門針對合同履行中的抗辯權(quán)進行分析的研究較少，而物業(yè)服務合同履行中抗辯權(quán)的行使直接關(guān)系到物業(yè)費的繳納制度、物業(yè)糾紛的合理解決等物業(yè)服務合同中的核心問題。在中國裁判文書網(wǎng)上，以“物業(yè)糾紛”為關(guān)鍵詞，檢索到的523份判決文書中，大部分糾紛與物業(yè)服務合同中相關(guān)主體行使抗辨權(quán)有關(guān)。所以，規(guī)范物業(yè)服務合同履行中的抗辯權(quán)具有重要的理論和實踐意義。

我國《合同法》規(guī)定，在雙務合同中，一方不履行債務或者其履行債務與約定不符時，另一方可以通過行使抗辯權(quán)來拒絕其相應的履行請求，所以，抗辯權(quán)就是對抗請求權(quán)的權(quán)利?？罐q權(quán)有三種基本形式：先履行抗辯權(quán)、同時履行抗辯權(quán)和不安抗辯權(quán)。先履行抗辯權(quán)是指在有先后履行順序的合同中，先履行一方?jīng)]有履行義務時后履行方可以拒絕履行的權(quán)利；同時履行抗辯權(quán)主要體現(xiàn)在無先后履行順序的雙務合同中，一方?jīng)]有履行，另一方拒絕履行的權(quán)利；不安抗辯權(quán)的行使有嚴格的條件，必須是先履行方有足夠證據(jù)證明另一方喪失了履行債務的能力，在對方?jīng)]有恢復履行能力或者沒有提供擔保之前，拒絕履行的權(quán)利 [1]。區(qū)別主要表現(xiàn)在是否有履行的先后順序和是否是提起抗辯的適格主體，都是為了保護當事人的權(quán)利。根據(jù)合同的分類，物業(yè)服務合同應該屬于雙務合同、有償合同 [2]。在物業(yè)服務合同中，物業(yè)服務公司應當向業(yè)主提供合同中約定的服務，業(yè)主向物業(yè)公司支付物業(yè)費，任何一方不履行義務，另一方可基于《合同法》所賦予的抗辯權(quán)進行抗辯。

一、物業(yè)服務合同履行中抗辯權(quán)的類型

（一）業(yè)主行使抗辯權(quán)的類型

1.業(yè)主對物業(yè)服務企業(yè)先履行合同義務的抗辯

在大多數(shù)物業(yè)服務合同中，物業(yè)服務的項目基本都做了規(guī)定，但對完成相應項目的時間并未作明確規(guī)定，比如公共設施報修后的維修時間等，所以如果在應繳納物業(yè)費的這一段時期里，物業(yè)公司未按照物業(yè)服務合同約定完成服務，業(yè)主則會因為物業(yè)服務公司未履行先合同義務而行使先履行抗辯權(quán)，拒交物業(yè)費 [3]。

2.業(yè)主對物業(yè)服務企業(yè)服務質(zhì)量不符合約定的抗辯

物業(yè)服務合同中會約定物業(yè)服務的質(zhì)量，比如地面的清潔程度、花草的修剪頻率、安保人員的巡邏次數(shù)，等等。合同中還經(jīng)常會出現(xiàn)“保安必須24小時值班”“建筑物公有部位的養(yǎng)護每月一次”等約定，如果物業(yè)服務企業(yè)未保質(zhì)保量的完成合同約定，業(yè)主就有可能依據(jù)《合同法》賦予的抗辯權(quán)，拒交物業(yè)費。

3.業(yè)主對物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)營狀況惡化的不安抗辯

當物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)營狀況嚴重惡化，拖欠高額水暖氣費，出現(xiàn)轉(zhuǎn)移財產(chǎn)、挪用專項維修資金，履行債務能力明顯降低，有不能為對待給付的現(xiàn)實危險，因巨大債務被訴諸法院，被申請破產(chǎn)時，業(yè)主依法行使不安抗辯權(quán)，拒交物業(yè)費 [4]。

（二）物業(yè)服務企業(yè)行使抗辯權(quán)的表現(xiàn)類型

在物業(yè)服務合同中，在部分業(yè)主未按合同約定的期限繳納物業(yè)費，或經(jīng)業(yè)主委員會的催繳，仍不繳納時，物業(yè)公司則會通過行使抗辯權(quán)來對抗欠費業(yè)主提出的要求提供維修服務的請求權(quán)，促使欠費業(yè)主及時繳納物業(yè)費。

在較多的業(yè)主拖欠物業(yè)費時，物業(yè)公司可能會出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難的情況，拒絕給整個小區(qū)提供物業(yè)服務。這雖然也是物業(yè)服務公司為了維護自身合法利益所行使的抗辯權(quán)，但在實際生活中此種抗辯權(quán)的行使會帶來很嚴重的后果，比如在大多數(shù)業(yè)主不交供暖費的情況下，如果物業(yè)服務公司停止對整個小區(qū)的供暖，這不僅會侵害已繳納供暖費的業(yè)主的利益，而且會增加小區(qū)的不和諧因素，激化業(yè)主與物業(yè)服務公司的矛盾。

二、物業(yè)服務合同履行中抗辯權(quán)行使之利弊分析

在實踐中，業(yè)主通常以拒交或少交物業(yè)費來行使抗辯權(quán)；物業(yè)服務公司則通過拒絕為欠費業(yè)主提供服務項目等形式進行抗辯，抗辯權(quán)如果行使不當會帶來很大的危害。

第一，影響業(yè)主的正常生活。物業(yè)服務公司會對少數(shù)未交費業(yè)主采取停止物業(yè)服務的措施，如得不到合理解決，則會過激的采用一些自認為合理或合法的方式進行抗辯，例如停水停氣等，這些行為嚴重侵犯了業(yè)主的合法權(quán)益，而業(yè)主又有可能采取其他方式對停水停電等行為進行抗辯，如此將會進入到一個惡性循環(huán)當中，進一步激化業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)之間的矛盾。

第二，破壞物業(yè)服務企業(yè)的正常經(jīng)營。物業(yè)費的收取是物業(yè)服務合同賦予物業(yè)服務企業(yè)的權(quán)利，也是其生存和發(fā)展的需要，是其為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務的基本保證。如果業(yè)主經(jīng)常采取拒交物業(yè)費的形式進行抗辯，其他業(yè)主也進行效仿，難免會提高物業(yè)服務企業(yè)的經(jīng)營成本，嚴重時可導致物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)營困難，難以運轉(zhuǎn)，最終撤離小區(qū)。

第三，損害公共環(huán)境，影響公共利益。如果業(yè)主過多行使抗辯權(quán)，影響到了物業(yè)服務企業(yè)的正常經(jīng)營，肯定會出現(xiàn)小區(qū)衛(wèi)生無人清潔，公共設施無人養(yǎng)護，公共環(huán)境造成破壞，公共安全無法保障等情況，這不僅會對本小區(qū)居民的生活造成不便，也會影響到周圍其他居民甚至整個社區(qū)的公共利益。如果業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的訴求還是不能得到更好地解決，則難免會出現(xiàn)訴諸政府或者媒體的情況，因業(yè)主數(shù)量較多、訴求不一，處理不當可能會造成群體性事件，危害公共安全。

由此可見，雖然《合同法》在合同履行中設計抗辯權(quán)是為了保障合同的交易安全和交易效率，保證債權(quán)的實現(xiàn)，更好地防范合同風險 [5]，然而，物業(yè)服務合同屬于有業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主等三方主體的新型合同，在合同性質(zhì)、合同主體、合同標的等方面都具有特殊性，物業(yè)服務企業(yè)所提供的服務也是不可計量的，對業(yè)主來說具有一定的依賴性和不可替代性。所以，實踐中物業(yè)服務合同中雙方主體抗辯權(quán)的行使很難達到立法目的，甚至會影響到合同的正常履行、損害合同交易的安全和效率，所以對物業(yè)服務合同中雙方主體抗辯權(quán)的行使加以詳細規(guī)定和限制很有必要。

三、物業(yè)服務合同履行中抗辯權(quán)的法律規(guī)定之缺陷

（一）抗辯權(quán)的行使法律規(guī)定之缺陷

2003年頒布2007年修改的《物業(yè)管理條例》明確了各主體間的權(quán)利和義務，更好地保護了業(yè)主的利益。為了正確審理物業(yè)糾紛案件，維護當事人的合法權(quán)益，2009年最高人民法院發(fā)布了《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》），第一次明確規(guī)定了物業(yè)服務合同履行中抗辯權(quán)的行使 [6]。

《解釋》第5條規(guī)定：“物業(yè)服務企業(yè)違反物業(yè)服務合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費，業(yè)主以違規(guī)收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。”《解釋》第5條雖然對抗辯權(quán)提供了法律依據(jù)，但對抗辯權(quán)規(guī)定并不完善，存在一定的缺陷。

第一，主體不完整。該條并未涉及對物業(yè)服務企業(yè)抗辯權(quán)行使的規(guī)定。在實踐中，物業(yè)服務企業(yè)應該如何行使抗辯權(quán)，急需法律法規(guī)加以規(guī)定。

第二，行使抗辯權(quán)的情形單一。本司法解釋規(guī)定只有違規(guī)收費的行為可以抗辯，而對物業(yè)服務合同中經(jīng)常出現(xiàn)的情形并未提及。比如對物業(yè)服務企業(yè)未按照合同的約定履行義務或者履行合同有瑕疵等情形沒有規(guī)定，在實踐中業(yè)主抗辯權(quán)的行使還是無法可依，不利于各主體權(quán)益的保護。

第三，行使抗辯權(quán)時應采取的措施未作規(guī)定。業(yè)主主要通過拒交或者少交物業(yè)費來進行抗辯，那這種行為到底是否合法，如果拒交行為給物業(yè)服務企業(yè)帶來很大損失應該如何處罰，物業(yè)服務企業(yè)是否可以采用其他方式來對抗業(yè)主的拒交行為，均未作明確規(guī)定。

（二）抗辯權(quán)的限制法律規(guī)定之缺陷

《解釋》第6條規(guī)定：“經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應予支持。物業(yè)服務企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。”本條旨在限制業(yè)主的抗辯權(quán)，但也存在很多問題。

第一，未對物業(yè)服務企業(yè)行使抗辯權(quán)進行限制。而在現(xiàn)實生活中，物業(yè)服務企業(yè)過多或者不當使用抗辯權(quán)會造成比業(yè)主濫用抗辯權(quán)更大的危害。如果不加以限制就相當于無限制地擴大了行使抗辯權(quán)的范圍，這就違反了合同的公平性和平等性，業(yè)主則會處于弱勢地位，業(yè)主的權(quán)益不能公平地受到保護。

第二，未明確正當理由的范圍。該條只規(guī)定了業(yè)主必須在有正當理由的情況下才能行使抗辯權(quán)，但并未明確何為正當理由。

第三，未對業(yè)主行使抗辯權(quán)進行全面限制。如果對業(yè)主抗辯權(quán)的行使僅僅用本條所規(guī)定的內(nèi)容進行限制，根本達不到防止業(yè)主濫用抗辯權(quán)的目的，比如根據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)，業(yè)主對小區(qū)的公共部分享有共有權(quán)，如果業(yè)主對共有部分使用抗辯權(quán)是有違合同法設立抗辯權(quán)的法律目的的。

所以，在物業(yè)服務合同的履行中，業(yè)主如果因物業(yè)服務企業(yè)服務不符合約定或服務有瑕疵提出抗辯，無法律依據(jù)可以參考，物業(yè)服務企業(yè)也會因業(yè)主拒交或者少交物業(yè)費而降低服務質(zhì)量，這就會陷入到一個惡性循環(huán)當中，使雙方利益都受到損害。只有規(guī)范我國法律關(guān)于物業(yè)服務合同履行中抗辯權(quán)的相關(guān)規(guī)定，才能在業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)之間建立良好的關(guān)系，建立和諧的社區(qū)，維護基層組織的穩(wěn)定。

四、規(guī)范物業(yè)服務合同履行中抗辯權(quán)行使的措施

（一）明確抗辯權(quán)行使的情形

物業(yè)服務合同在履行的過程中，只有采用法律法規(guī)的形式明確業(yè)主以及物業(yè)服務企業(yè)行使抗辯權(quán)的情形，才能讓當事人明晰自己權(quán)利義務的邊界，最大限度地避免合同雙方濫用抗辯權(quán)，化解業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間的矛盾，在一定程度上對法官的自由裁量權(quán)進行了限制，使法律適用更具有穩(wěn)定性。

在物業(yè)服務合同履行中，對業(yè)主而言，正當行使抗辯權(quán)的情形除過法律已經(jīng)規(guī)定的違法收費外，還應包括：經(jīng)過對物業(yè)服務質(zhì)量進行評價，認為物業(yè)服務企業(yè)提供的服務不符合要求、存在瑕疵的；對物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)營狀況惡化的不安抗辯等。對物業(yè)服務企業(yè)而言，對單個業(yè)主的欠費行為，可以根據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)，針對其專屬的服務，行使抗辯權(quán)；對大部分業(yè)主欠費有權(quán)拒絕繼續(xù)為小區(qū)提供服務，但不能采取停水、電、暖、氣等四停的方式進行抗辯，避免矛盾的進一步激化 [7]。

（二）建立完善的物業(yè)服務質(zhì)量評價體系

在實踐中，物業(yè)和物業(yè)服務企業(yè)大部分糾紛都是關(guān)于物業(yè)費的欠繳，而采用欠繳物業(yè)費的形式抗辯的主要原因就是物業(yè)服務企業(yè)的服務存在瑕疵或與合同約定不符，所以，要規(guī)范物業(yè)服務合同履行中的抗辯權(quán)，首先要建立完善的物業(yè)服務質(zhì)量評價體系。

第一，健全物業(yè)服務合同的內(nèi)容。嚴格按照《合同法》《物權(quán)法》《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)的規(guī)定訂立物業(yè)服務合同。內(nèi)容應完善、全面，明確物業(yè)服務企業(yè)服務質(zhì)量不合格的認定方式，對物業(yè)服務質(zhì)量進行詳細約定，物業(yè)服務合同的約定是判斷物業(yè)服務是否達標的一個重要依據(jù)。

第二，完善物業(yè)管理法規(guī)，加強行業(yè)自律。各級政府要結(jié)合國家的相關(guān)法律法規(guī)建立適合自己區(qū)域物業(yè)管理的地方性法規(guī)、地方規(guī)章和規(guī)范性法律文件，細化物業(yè)服務企業(yè)的服務標準，使得物業(yè)糾紛的解決，有法可依、有章可循；加強管理，相關(guān)部門要定期對物業(yè)服務企業(yè)的糾紛處理機制和管理機制等進行監(jiān)督檢查；發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會在本行業(yè)的自律作用，形成管理標準，加強自我約束。

第三，質(zhì)量評價采取舉證責任倒置。業(yè)主以物業(yè)服務企業(yè)沒有按合同約定履行義務提出抗辯的，則由物業(yè)服務企業(yè)提供其已經(jīng)完全履行了約定義務的證據(jù)；物業(yè)服務企業(yè)抗辯業(yè)主拒絕繳納物業(yè)費的，可以由業(yè)主來提供其不繳納物業(yè)費的原因和相關(guān)證據(jù)，這樣既可解決在實際糾紛中取證難的困境，又能更好地判斷物業(yè)服務企業(yè)的服務是否達到標準 [8]。

（三）完善物業(yè)費收繳制度

業(yè)主采用停交或少交物業(yè)費的形式進行抗辯會給其他業(yè)主甚至整個小區(qū)都帶來危害，所以為防止這種行為，我們有必要進一步完善物業(yè)費收繳制度。

1.按服務項目收費

目前大部分物業(yè)服務公司都是按照住戶的房屋面積來收取物業(yè)費，對于物業(yè)費收取的詳細項目并未進行公示，這種收費方式非常不利于雙方主體請求權(quán)的行使和抗辯權(quán)依據(jù)的確定，所以，為了解決這些問題，有必要全面落實按項目收費和公示制度。

按項目收費，就是把物業(yè)服務企業(yè)所提供的服務分成不同的項目，每個項目又分成不同的等級，服務等級和服務項目由業(yè)主在法律規(guī)定的范圍內(nèi)自由選擇，作為收費的依據(jù)計算物業(yè)費的總額 [9]，并在小區(qū)定期進行公示，保證收費的公開性和合理性，為主體間物業(yè)費糾紛的解決提供依據(jù)。

2．優(yōu)化物業(yè)費催交程序

首先，物業(yè)服務企業(yè)通知。通過上門告知、電話通知、短信提示的方式提醒業(yè)主物業(yè)費的最后繳納期限，也可進行第二次的通知和提醒，對仍未繳納的業(yè)主，按照物業(yè)服務合同的約定收取滯納金。

其次，發(fā)揮業(yè)主委員會的積極作用。按照《物權(quán)法》《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，催繳物業(yè)費是法律賦予業(yè)主委員會的法定義務。對拒不繳納物業(yè)費的業(yè)主，業(yè)主委員會可以對物業(yè)服務質(zhì)量進行評價，如果評價結(jié)果認為符合合同約定，則應當督促業(yè)主繳納；如果服務有瑕疵，則應按照詳細的物業(yè)服務項目標準收取與服務相對應的物業(yè)費 [10]。

最后，使用督促程序。根據(jù)督促程序，人民法院可以根據(jù)債權(quán)人的申請，以支付令的方式，催促債務人在法定期間內(nèi)向債權(quán)人履行給付金錢的義務 [11]。當然，督促程序的使用應該要有嚴格的限制，對于經(jīng)過物業(yè)服務公司和業(yè)主委員會催繳之后，無正當理由長期拖欠物業(yè)費的業(yè)主可以考慮使用督促程序，由法院直接發(fā)出支付令，強制執(zhí)行。

總之，物業(yè)服務合同的三分主體在行使抗辨權(quán)的實際操作中，應堅持以減實信用和禁止權(quán)利濫用等合同法的基本原則為指導，使抗辨權(quán)的行使更加規(guī)范化，便各主體的權(quán)益都能得到最大的保護。