我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及對(duì)策分析

李泯霏劉生建

(1.重慶市墊江縣建筑管理站 ； 2.重慶市墊江縣建設(shè)工程施工安全管理站)

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及對(duì)策分析

李泯霏1劉生建2

(1.重慶市墊江縣建筑管理站 ； 2.重慶市墊江縣建設(shè)工程施工安全管理站)

實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)健康、穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展，不僅關(guān)系著宏觀經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)、快速、高質(zhì)量增長(zhǎng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，還也關(guān)系到千家萬(wàn)戶的切身利益。發(fā)展好房地產(chǎn)業(yè)，是改進(jìn)民生、加快發(fā)展的一項(xiàng)重要的國(guó)民經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控工作。本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的歷程以及發(fā)展中所存在的問(wèn)題進(jìn)行了分析，并根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中出現(xiàn)的問(wèn)題，提出改進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控工作的若干建設(shè)性意見(jiàn)。

房地產(chǎn)業(yè) 發(fā)展現(xiàn)狀 對(duì)策

一、改革開(kāi)放以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程回顧

改革開(kāi)放為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了前所未有的黃金機(jī)遇期。由于一方面我國(guó)龐大且年輕的人口規(guī)模可以在較長(zhǎng)的歷史時(shí)期內(nèi)產(chǎn)生巨大市場(chǎng)需求，另一方面國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展不斷增強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)生產(chǎn)開(kāi)發(fā)能力，加之政府房地產(chǎn)政策的細(xì)心呵護(hù)和金融業(yè)大力支持，相對(duì)穩(wěn)定的宏觀環(huán)境對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展起到了極大的促進(jìn)作用。盡管影響房地產(chǎn)價(jià)格因素有許多方面，如環(huán)境因素、人口因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、國(guó)際因素等，但起決定作用的是供求關(guān)系。房地產(chǎn)價(jià)格是維系房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系動(dòng)態(tài)平衡的關(guān)鍵因素。

改革開(kāi)放以后，我國(guó)福利分房制度逐步退出，取而代之的是住宅商品化政策。人們逐漸摒棄了“等、靠、要”的做法，從原先不認(rèn)可個(gè)人買房，到十分關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)變化，再到積極參與房地產(chǎn)市場(chǎng)。這從一個(gè)側(cè)面體現(xiàn)了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)從量變到質(zhì)變的發(fā)展過(guò)程，也體現(xiàn)了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)消費(fèi)者從觀念轉(zhuǎn)變到消費(fèi)行動(dòng)的飛躍。經(jīng)過(guò)30年的高速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要“引擎”，為實(shí)現(xiàn)我國(guó)舉世矚目的經(jīng)濟(jì)騰飛做出了的巨大貢獻(xiàn)。

二、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在的問(wèn)題及成因分析

2.1 國(guó)家實(shí)行的宏觀調(diào)控政策具有波動(dòng)性且對(duì)房地產(chǎn)業(yè)影響大

進(jìn)入新世紀(jì)以來(lái)，國(guó)家出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策性措施。由于這些政策性措施變動(dòng)頻率較大，許多政策并不規(guī)范且缺乏制度化。這些政策大多數(shù)的目的只是針對(duì)于快速增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)進(jìn)行抑制，并沒(méi)有從整體且長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度來(lái)解決影響我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展的問(wèn)題。同時(shí)，我國(guó)的國(guó)家體制使得可開(kāi)發(fā)土地的控制權(quán)在國(guó)家手中，國(guó)家決定著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模。由于上述原因的存在，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控效果有時(shí)并不明顯，且并沒(méi)有達(dá)到預(yù)期的效果，與此同時(shí)，人們的預(yù)期希望被改變，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的波動(dòng)性增加。

政府出臺(tái)的一系列宏觀政策也會(huì)影響到房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。一些政策會(huì)影響土地價(jià)格，造成房?jī)r(jià)的大幅波動(dòng)。并且國(guó)家對(duì)土地的完全控制權(quán)也決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模。此外，政府出臺(tái)的金融政策也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生影響。由于房地產(chǎn)的高資本價(jià)值特性使得房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入門(mén)檻較高，許多企業(yè)因無(wú)法籌集到足夠的資本而被擋在了房地產(chǎn)市場(chǎng)的門(mén)外；在需求方面，我們看到近年來(lái)房地產(chǎn)的價(jià)格居高不下，并不是所有個(gè)人和企業(yè)都有能力從事各種類型的房地產(chǎn)投資和消費(fèi)。但是，如果金融政策過(guò)于寬松，則會(huì)引發(fā)一系列的問(wèn)題：消費(fèi)者需求欲望更加強(qiáng)烈，違約風(fēng)險(xiǎn)增加，銀行收不回貸款等等，這些會(huì)影響房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，進(jìn)而影響經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

2.2 保障性住房供給仍然存在諸多問(wèn)題

1998 年，我國(guó)實(shí)行了住房市場(chǎng)化改革。這一政策在推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展、并實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化的同時(shí)，也造成了我國(guó)保障性住房的供給嚴(yán)重短缺。大量的低收入家庭買不起商品房。隨著問(wèn)題的日益明朗化，中央政府不斷推進(jìn)和完善保障性住房的政策體系，加大保障性住房的投資力度，將保障性住房建設(shè)提到前所未有的高度。20多年來(lái)，我國(guó)住房制度改革不斷深化，城市住宅建設(shè)持續(xù)快速發(fā)展，城市居民住房條件總體上有了較大改善。但也要看到，住房保障法制建設(shè)滯后，保障性住房的相關(guān)界定不準(zhǔn)確。保障性住房工程質(zhì)量有待提高，有的地方一些保障性住房設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、驗(yàn)收質(zhì)量把關(guān)不嚴(yán)，個(gè)別工程還使用了不合格的建筑材料，存在質(zhì)量安全隱患。保障運(yùn)行機(jī)制不完善，導(dǎo)致保障性住房的公平性受損，家庭和個(gè)人住房、收入以及金融資產(chǎn)等基礎(chǔ)信息不足，核定有一定難度。一些地方出現(xiàn)了騙租、騙購(gòu)的情況。這些問(wèn)題都使得我國(guó)住房保障能力下降，供應(yīng)總量不足。

2.3 商品房空置率高

近年來(lái)的數(shù)據(jù)表明，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度依然超過(guò)了人均可支配收入的增長(zhǎng)速度。兩者的矛盾是導(dǎo)致房屋空置的原因之一。由于房地產(chǎn)的特性，即它既是消費(fèi)品又是投資品。于是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)不斷上漲，為了得到高收益他們故意捂盤(pán)不賣。這就導(dǎo)致了許多建好的房屋都沒(méi)有及時(shí)地賣出去，從而形成了大量的空置房。

三、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的對(duì)策

由于我國(guó)是一個(gè)幅員遼闊、人口眾多但生產(chǎn)力發(fā)展很不平衡的發(fā)展中大國(guó)，所以我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)滿足綜合性、針對(duì)性、精準(zhǔn)性的要求。筆者認(rèn)為，未來(lái)的房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控要在以下幾個(gè)方面有所突破：

3.1 及時(shí)進(jìn)行全國(guó)范圍內(nèi)的詳細(xì)、全面的房地產(chǎn)普查和清查工作

及時(shí)進(jìn)行全國(guó)范圍內(nèi)的詳細(xì)、全面的房地產(chǎn)普查和清查工作，摸清房地產(chǎn)存量、用途、土地利用現(xiàn)狀、房地產(chǎn)在建情況等基本信息。這是制定合理的房地產(chǎn)調(diào)控政策的依據(jù)。

3.2 繼續(xù)加大銀行按揭對(duì)居民購(gòu)房的支持力度

在國(guó)家的財(cái)稅政策方面，提高居民個(gè)人收入所得稅起征點(diǎn)，增加人們的工資收入，繼續(xù)提高最低工資標(biāo)準(zhǔn)，研究制定對(duì)保有房屋征稅的政策。

3.3 政府實(shí)行有效的宏觀調(diào)控政策，保證政策的有效性和穩(wěn)定性

政府應(yīng)當(dāng)實(shí)行有效的宏觀政策，這些政策不但要有利于房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展，保持政策的連續(xù)性與穩(wěn)定性，更要切實(shí)落實(shí)到各地方政府。政府出臺(tái)的宏觀政策應(yīng)當(dāng)是合理的、長(zhǎng)期的以及穩(wěn)定的政策。同時(shí)這些政策應(yīng)當(dāng)具有針對(duì)性以及靈活性。這樣才能確保宏觀調(diào)控政策的有效實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)業(yè)需要政府政策擁有連續(xù)性以及穩(wěn)定性，才能持續(xù)穩(wěn)定地發(fā)展。同時(shí)，中央政府在出臺(tái)有效政策的同時(shí)還要使自身以及各地方政府將政策落實(shí)到行動(dòng)中。為了使政策在各級(jí)有效地實(shí)行，中央政府應(yīng)當(dāng)出臺(tái)有效的獎(jiǎng)罰措施，促使各地方政府提高對(duì)政策的實(shí)行。

3.4 解決商品房空置率高的問(wèn)題

想要解決空置房面積增長(zhǎng)過(guò)快的問(wèn)題，首先，就應(yīng)當(dāng)控制空置房增量面積，這是根本。除了開(kāi)發(fā)商自身應(yīng)制定精準(zhǔn)的營(yíng)銷策略外，更重要的是政府有效地控制和把握土地審批制度，合理規(guī)劃商品房建設(shè)，避免大量商品房在短時(shí)間內(nèi)增加，由于供過(guò)于求的原因，使房屋空置。同時(shí)應(yīng)加大空置房的信息披露，促進(jìn)商場(chǎng)上的需求與空置房間的匹配。其次，政府應(yīng)當(dāng)允許將部分空置房轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)適用房或廉租房。這種改造比新建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房更加有效，同時(shí)也會(huì)使同等位置以及條件的商品房?jī)r(jià)格有所下降。一些沒(méi)有進(jìn)行改造的空置房也可以進(jìn)行另一種改造。一些大戶型的空置房可以重新劃分單元格式，將大戶型轉(zhuǎn)化為多間小戶型房屋，這樣就有利于大部分中低收入人群買房或者租房。

結(jié)束語(yǔ)：

房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，一直是我國(guó)政府發(fā)展的重點(diǎn)。為此，政府也出臺(tái)了許多的政策來(lái)促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。隨著經(jīng)濟(jì)全球化的到來(lái)，大量外國(guó)企業(yè)進(jìn)駐中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)技術(shù)的進(jìn)步以及產(chǎn)品質(zhì)量的提高，提高了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)集中度，增強(qiáng)了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。同時(shí)，經(jīng)濟(jì)全球化為中國(guó)房地產(chǎn)金融保險(xiǎn)業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了生命力與新的活力。

[1]楊曉剛,趙勇.中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀之對(duì)策[J].管理科學(xué),2011(1).

[2]徐鵬杰.中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀、問(wèn)題及原因分析[J].理論觀察,2010(64).

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1007-6344（2015）04-0334-01