城市綜合體建設(shè)工作協(xié)同關(guān)系研究

金 巍 張洪波

(淮陰師范學(xué)院，江蘇 淮安 223100)

城市綜合體建設(shè)工作協(xié)同關(guān)系研究

金 巍 張洪波

(淮陰師范學(xué)院，江蘇 淮安 223100)

針對(duì)城市綜合體投資規(guī)模大、建設(shè)周期長(zhǎng)、參與建設(shè)單位多的特點(diǎn)，深入研究了城市綜合體建設(shè)工作的協(xié)同關(guān)系，對(duì)城市綜合體項(xiàng)目工作流程及各科目的注意事項(xiàng)進(jìn)行了論述，以取得良好的經(jīng)濟(jì)效益。

城市綜合體，協(xié)同關(guān)系，項(xiàng)目，管理

協(xié)調(diào)城市綜合體施工過程中各參加單位的關(guān)系是一項(xiàng)巨大的工作量，無(wú)論是業(yè)主方還是承包方都需要花費(fèi)大量的人力、物力、財(cái)力處理這種關(guān)系。在學(xué)術(shù)界也有許多學(xué)者從理論的角度對(duì)協(xié)調(diào)關(guān)系進(jìn)行研究，希望借以指導(dǎo)實(shí)踐。

1 參與建設(shè)單位

1)投資方。投資方主要是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行資本投資或者通過對(duì)實(shí)物作價(jià)入股，對(duì)項(xiàng)目的內(nèi)部收益率有硬性要求，必須在保證收益的情況下才能通過對(duì)項(xiàng)目的投資。如，國(guó)際投資公司、基金公司等。

2)開發(fā)方。開發(fā)方負(fù)責(zé)項(xiàng)目選址、與政府溝通洽談、編寫項(xiàng)目可行性研究(包括建筑規(guī)劃、業(yè)務(wù)規(guī)劃、投資方案)、制定風(fēng)險(xiǎn)防范措施和相關(guān)預(yù)案，以及項(xiàng)目交地時(shí)交底方案的制定。

3)需求方。由于城市綜合體涵蓋商業(yè)零售、辦公、酒店、娛樂休閑、住宅等建筑形態(tài)，每種建筑形態(tài)的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求都存在差異，有時(shí)候即使是相同的建筑形態(tài)，由于分布業(yè)態(tài)差異也需要不同的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案指導(dǎo)建設(shè)。所以，不論是集團(tuán)開發(fā)公司還是小地產(chǎn)公司，都需要精通各種建筑形態(tài)的員工對(duì)開發(fā)方、建設(shè)方提出相應(yīng)的需求。

4)建設(shè)方。建設(shè)方主要是指從事工程承包的建筑商及分包商，主要負(fù)責(zé)建設(shè)階段方案和施工圖設(shè)計(jì)、項(xiàng)目建設(shè)、項(xiàng)目保修期的維保等工作。

5)物業(yè)管理方。項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后由物業(yè)管理方接收項(xiàng)目資料，并承擔(dān)項(xiàng)目后期的維護(hù)保養(yǎng)工作。

2 工作科目及流程

城市綜合體項(xiàng)目從具有投資意向到物業(yè)管理的科目流程包括年度建設(shè)計(jì)劃的編寫→項(xiàng)目土地交割→代建/總包談判→擴(kuò)初、施工圖設(shè)計(jì)階段→辦理施工手續(xù)→代建/總包簽訂→工程交底→施工準(zhǔn)備→施工建設(shè)→竣工交付→維保工作。各階段具體的工作任務(wù)如下。

2.1 年度建設(shè)計(jì)劃編寫(即各項(xiàng)目施工計(jì)劃管理)

建設(shè)階段起點(diǎn)是每年排定的項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃(即施工計(jì)劃管理)，明確建設(shè)數(shù)量、時(shí)間計(jì)劃等要素，由投資方、開發(fā)方工程部門、需求方共同討論確定，結(jié)合項(xiàng)目投資開發(fā)的儲(chǔ)備和交地進(jìn)度，同時(shí)也要考慮對(duì)應(yīng)項(xiàng)目部的人員素質(zhì)和能力。

2.2 項(xiàng)目?jī)?nèi)部土地交割(土地、資料、政府關(guān)系交底)

1)土地交底。按照土地出讓協(xié)議、承建合同將土地及相關(guān)材料遞交給開發(fā)方工程管理部門，但涉及到需要政府完善的工作時(shí)開發(fā)方投資部門需要進(jìn)行協(xié)調(diào)，并明確時(shí)間節(jié)點(diǎn)。

2)其他交接界面。a.一般情況下土地證的辦理、節(jié)能環(huán)評(píng)方案、設(shè)計(jì)方案和施工許可證的報(bào)審報(bào)批需要投資方與開發(fā)方在土地交底前完成，或與總包方簽訂協(xié)議明確相關(guān)手續(xù)、方案報(bào)批責(zé)任。b.在政府關(guān)系的處理上投資方和開發(fā)方要配合施工方，確保建設(shè)工程不因政府溝通原因出現(xiàn)停頓。

2.3 總包合同談判環(huán)節(jié)

1)總包合同的談判一般需要投資方和開發(fā)方參加，共同組成合同的甲方。在特殊情況下投資方不會(huì)參與到合同的簽訂過程。

2)總包合同談判過程中要明確雙方的工作分工、權(quán)利、義務(wù)和考核激勵(lì)機(jī)制，同時(shí)投資方案作為承包合同的重要附件，需明確項(xiàng)目目標(biāo)成本、建設(shè)時(shí)間要求等，保障投資方案的執(zhí)行落實(shí)。

2.4 擴(kuò)初、施工圖設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)

1)投資方、開發(fā)方根據(jù)需求方要求設(shè)計(jì)圖紙。投資方、開發(fā)方要根據(jù)需求方要求在投資階段就解決項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案中存在的大部分問題，尤其對(duì)于可能存在的超規(guī)范等問題，后期建設(shè)方需要根據(jù)國(guó)家和地方相關(guān)規(guī)范對(duì)可能存在的超規(guī)范問題制定風(fēng)險(xiǎn)防范措施和相關(guān)預(yù)案；交地時(shí)也同時(shí)交底方案，如果由于方案的問題而導(dǎo)致開工延遲，投資方和開發(fā)方要承擔(dān)責(zé)任；同時(shí)，后期方案正式報(bào)審時(shí)遇到的需要與政府溝通協(xié)調(diào)的問題，投資方和開發(fā)方也要協(xié)助與政府部門溝通審定方案。

2)主要工作內(nèi)容：根據(jù)需求方的設(shè)計(jì)任務(wù)書完成擴(kuò)初、施工圖設(shè)計(jì)。

2.5 辦理施工手續(xù)環(huán)節(jié)

施工手續(xù)的辦理需要根據(jù)總包合同的約定。若規(guī)定開發(fā)方辦理，則開發(fā)方需要將施工環(huán)節(jié)的手續(xù)報(bào)批完成后交接給承建方；若規(guī)定建設(shè)方辦理，則在辦理過程中投資方、開發(fā)方需要在涉及超規(guī)范的環(huán)節(jié)配合承建方與政府溝通協(xié)調(diào)，確保手續(xù)順利報(bào)批。需要報(bào)批報(bào)建的手續(xù)包括：立項(xiàng)辦理、土地證辦理、消防審查、施工圖審查、工程規(guī)劃許可證、質(zhì)安監(jiān)備案、招標(biāo)備案及施工許可證等。

2.6 總包合同簽訂環(huán)節(jié)

1)總包合同的簽訂需要開發(fā)方和建設(shè)方就項(xiàng)目的建設(shè)成本、投資額和進(jìn)度達(dá)成一致。在特殊情況下投資方需要參與到合同的簽訂過程。

2)總包合同中要明確雙方的工作分工、權(quán)利、義務(wù)和考核激勵(lì)機(jī)制，同時(shí)投資方案作為承包合同的重要附件，明確項(xiàng)目目標(biāo)成本、建設(shè)進(jìn)度要求等，保障投資方案的執(zhí)行落實(shí)。

2.7 項(xiàng)目交底

投資方、開發(fā)方、需求方向建設(shè)方進(jìn)行項(xiàng)目交底。

所有數(shù)據(jù)均采用SPSS 19.0統(tǒng)計(jì)學(xué)軟件進(jìn)行處理，計(jì)數(shù)數(shù)據(jù)以[n(%)]表示，組間比較采用χ2檢驗(yàn)，計(jì)量資料以（±s）表示，組間比較采用 t檢驗(yàn)，P＜0.05 為差異有統(tǒng)計(jì)學(xué)意義。

交底內(nèi)容主要包含業(yè)務(wù)規(guī)劃方案、建筑規(guī)劃方案、投資規(guī)劃方案。

2.8 施工準(zhǔn)備環(huán)節(jié)

由建設(shè)方根據(jù)工程要求進(jìn)行施工前準(zhǔn)備工作。工作內(nèi)容包括完成分項(xiàng)施工單位的招投標(biāo)工作，完成開工手續(xù)的辦理工作。

2.9 施工建設(shè)環(huán)節(jié)

施工建設(shè)環(huán)節(jié)主要是建設(shè)方按圖施工，在施工過程中由投資方、開發(fā)方、需求方對(duì)其進(jìn)行監(jiān)督。工作內(nèi)容包括工程施工階段，投資方、開發(fā)方、需求方負(fù)責(zé)項(xiàng)目全過程管理及成本、進(jìn)度、質(zhì)量、安全目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

具體內(nèi)容包括：

1)工程質(zhì)量管理。a.原材料進(jìn)場(chǎng)檢驗(yàn)；b.過程質(zhì)量檢查，通過進(jìn)行巡視檢查、旁站監(jiān)督的手段，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)進(jìn)行整改；c.設(shè)備安裝工程的質(zhì)量檢查；d.檢驗(yàn)批次、分項(xiàng)、分部工程的質(zhì)量驗(yàn)收；e.質(zhì)量問題的處理；f.對(duì)施工分包的控制。

2)工程進(jìn)度管理。根據(jù)開發(fā)方確定的項(xiàng)目開發(fā)總體計(jì)劃目標(biāo)，建設(shè)方編制詳細(xì)的單位工程施工進(jìn)度計(jì)劃，并按照合同規(guī)定實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，定時(shí)對(duì)工程進(jìn)度進(jìn)行檢查和監(jiān)控。

3)建設(shè)方建立完善工程現(xiàn)場(chǎng)管理制度，如建立工程及監(jiān)理例會(huì)管理制度、現(xiàn)場(chǎng)巡檢制度、樣板預(yù)驗(yàn)收制度等。

4)建設(shè)方工程成本管理：設(shè)計(jì)變更管理、工程簽證管理等。

5)建設(shè)方安全生產(chǎn)、文明施工管理：工程施工組織設(shè)計(jì)或方案必須有安全文明施工管理措施。a.對(duì)安全防護(hù)措施做出嚴(yán)格規(guī)定，重點(diǎn)內(nèi)容包括安全員培訓(xùn)、穿著、安全帽佩戴、高空作業(yè)有關(guān)規(guī)定、安全網(wǎng)、護(hù)欄、腳手架等相關(guān)規(guī)定；b.有嚴(yán)格的臨時(shí)用電措施規(guī)定；c.有機(jī)械安全措施；d.有消防安全措施；e.有文明施工管理措施；f.其他安全文明施工方面規(guī)定和措施。

開發(fā)方需協(xié)同監(jiān)理單位對(duì)工地現(xiàn)場(chǎng)安全措施進(jìn)行定期或不定期檢查，發(fā)現(xiàn)安全隱患及時(shí)通知施工單位進(jìn)行整改，必要時(shí)可以通過監(jiān)理下達(dá)工程暫停或停工指令。如因安全問題造成施工進(jìn)度延期，給投資方和開發(fā)方帶來(lái)?yè)p失，由建設(shè)單位負(fù)全部責(zé)任。

6)建設(shè)方工程資料管理。a.歸檔文件必須完整、準(zhǔn)確、系統(tǒng)，能夠反映工程建設(shè)活動(dòng)的全過程；b.歸檔文件必須經(jīng)過分類整理，并應(yīng)組成符合要求的案卷；c.歸檔時(shí)間應(yīng)符合規(guī)定；d.根據(jù)建設(shè)程序和工程特點(diǎn)，歸檔可分階段進(jìn)行，也可以在單位或分部工程通過竣工驗(yàn)收后進(jìn)行，建設(shè)過程中發(fā)生的存檔資料根據(jù)施工工序進(jìn)行整理；e.工程竣工驗(yàn)收前必須將工程參建單位各自形成的工程檔案歸檔到位；f.各施工單位在收齊工程文件并整理立卷后，要求監(jiān)理單位根據(jù)城建管理機(jī)構(gòu)的要求對(duì)檔案文件的完整性、準(zhǔn)確性、系統(tǒng)性、情況和案卷質(zhì)量進(jìn)行審查，審查合格后提交；g.工程竣工資料不少于四套，一套原件提交城建檔案館，一套原件提交建設(shè)單位，一套復(fù)印件提交決算審計(jì)，一套復(fù)印件提交物業(yè)管理部門。

2.10 工程竣工交付及竣工手續(xù)辦理環(huán)節(jié)

工程竣工驗(yàn)收包括內(nèi)部驗(yàn)收及外部驗(yàn)收兩部分，本環(huán)節(jié)應(yīng)由項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)過程中所有參與方共同參與。

1)內(nèi)部驗(yàn)收前，由開發(fā)方和需求方組織施工單位、監(jiān)理單位共同參與，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)體工程質(zhì)量進(jìn)行驗(yàn)收，列出工程質(zhì)量缺陷及整改清單，向建設(shè)方提出明確的整改完成時(shí)間節(jié)點(diǎn)。

2)外部驗(yàn)收包括竣工準(zhǔn)備、專項(xiàng)驗(yàn)收及配套設(shè)施驗(yàn)收、竣工預(yù)驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收四個(gè)階段。a.工程竣工驗(yàn)收準(zhǔn)備：應(yīng)辦理工程文件歸檔、竣工測(cè)量等工作；b.竣工驗(yàn)收準(zhǔn)備完成后，由開發(fā)方向規(guī)劃、消防、環(huán)保、人防、氣象、檔案等政府部門提交驗(yàn)收申請(qǐng)，申請(qǐng)驗(yàn)收，同時(shí)組織各項(xiàng)配套設(shè)施驗(yàn)收；c.專項(xiàng)驗(yàn)收通過后，由開發(fā)方組織監(jiān)理單位及施工單位進(jìn)行竣工預(yù)驗(yàn)收；驗(yàn)收發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，發(fā)出《整改通知單》要求施工單位限期整改，整改過程及結(jié)果必須專人監(jiān)督落實(shí)；d.竣工預(yù)驗(yàn)收通過后，由開發(fā)方組織竣工驗(yàn)收，驗(yàn)收通過后，按國(guó)家及地方有關(guān)規(guī)定辦理竣工備案手續(xù)。

2.11 工程維保階段

1)責(zé)任部門：簽署竣工移交書當(dāng)天起，項(xiàng)目物業(yè)管理方(一般情況下外包)需全面承擔(dān)起物業(yè)管理的職責(zé)：a.維保期內(nèi)，項(xiàng)目物業(yè)提出維保需求，建設(shè)方協(xié)同各工程參與方負(fù)責(zé)；當(dāng)有爭(zhēng)議時(shí)，由開發(fā)方牽頭協(xié)調(diào)；b.維保期后，物業(yè)管理方全面負(fù)責(zé)、自行安排維修。

2)工作內(nèi)容。a.正式的物業(yè)移交和接管應(yīng)在竣工驗(yàn)收通過之后，當(dāng)交付使用時(shí)間緊急，并且估計(jì)整改項(xiàng)目不多的情況下，可以和公司預(yù)驗(yàn)收同時(shí)進(jìn)行。本階段工作需由對(duì)應(yīng)地產(chǎn)事業(yè)部及項(xiàng)目部組織實(shí)施。b.開發(fā)方召集物業(yè)管理公司、總承包施工單位和監(jiān)理單位，召開移交接管會(huì)議，協(xié)商保修辦法，簽署保修協(xié)議，明確維保范圍及響應(yīng)時(shí)間，以及超出響應(yīng)時(shí)間后的處理辦理。

3 結(jié)語(yǔ)

城市綜合體項(xiàng)目的建設(shè)是一個(gè)非常復(fù)雜、系統(tǒng)的工程，上述11個(gè)工作環(huán)節(jié)僅能代表基本的建設(shè)工作環(huán)節(jié)，這些基本的工作環(huán)節(jié)中均需要各方共同參與才能完成，各方的利益都存在相悖的現(xiàn)象。如果任意環(huán)節(jié)中一方因利益沒有實(shí)現(xiàn)協(xié)同，則該環(huán)節(jié)就會(huì)出現(xiàn)問題，工程進(jìn)度將會(huì)出現(xiàn)延誤，從而影響項(xiàng)目總體進(jìn)度，最終導(dǎo)致項(xiàng)目收益率降低?？梢姡鞘芯C合體在施工建設(shè)的過程中需要各方共同參與，在博弈后實(shí)現(xiàn)利益均衡、相互協(xié)同配合，只有這樣才能最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的盈利，實(shí)現(xiàn)預(yù)定的投資方案。

[1] 丁士昭.工程項(xiàng)目管理[M].北京:中國(guó)建筑工業(yè)出版社,2014.

[2] 黃有亮,徐向陽(yáng).過程經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].南京:東南大學(xué)出版社,2006.

[3] 侯顯夫,高 燕.論城市綜合體的建設(shè)與開發(fā)——以杭州創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)新天地綜合體開發(fā)為例[J].改革與開放,2009(5)：43-45.

[4] 陳諾思,秦 帥.廣州城市綜合體建設(shè)政策建議[J].規(guī)劃師,2014(S5)：91-93.

Research on coordinative relationship in construction of city complexes

Jin Wei Zhang Hongbo

(HuaiyinNormalCollege,Huai’an223100,China)

According to the features of city complexes with large investment scales, long construciton cycle, and various participations of construction parties, the paper researches the coordinative relationship in the construction of the city complexes, and indicates the precautions for the construction procedure and precautions of each part of the complex construction, so as to achieve better economic benefits.

city complex, coordinative relationship, program, management

1009-6825(2015)28-0257-02

2015-07-24

金 巍(1985- )，男，助教； 張洪波(1977- )，男，講師

TU712

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