安徽省“以房養(yǎng)老”的可行性探究

劉靜麗

(安徽理工大學(xué)人文社會(huì)科學(xué)學(xué)院，安徽淮南 232001)

一、以房養(yǎng)老的概述

“以房養(yǎng)老”作為新的養(yǎng)老模式早在2003年就已經(jīng)進(jìn)入我國(guó)，但對(duì)大多數(shù)人仍舊陌生?！耙苑筐B(yǎng)老”又叫“倒按揭”或“住房反向抵押貸款”，已經(jīng)擁有住房的老年人將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，相應(yīng)機(jī)構(gòu)對(duì)借款人的年齡、預(yù)期壽命、房屋價(jià)值、未來(lái)增值、折損情況等進(jìn)行評(píng)估后，按其房屋的評(píng)估價(jià)值減去預(yù)期折扣和預(yù)支利息，按人的平均預(yù)期壽命計(jì)算，將其房屋的價(jià)值，分?jǐn)偟筋A(yù)期壽命年限中去，之后按年或月支付現(xiàn)金給借款人，直到借款人去世。老年人在生前擁有房產(chǎn)的居住權(quán)，去世后則歸宿相應(yīng)機(jī)構(gòu)。

進(jìn)入老齡化社會(huì)后，養(yǎng)老問題已成為我國(guó)政府、社會(huì)、個(gè)人必須共同應(yīng)對(duì)的民生危機(jī):老年人口增長(zhǎng)，通貨膨脹物價(jià)上漲，提供退休金的政府、單位不堪重負(fù);“四二一”家庭結(jié)構(gòu)加重子女負(fù)擔(dān)，弱化家庭養(yǎng)老的功能;社保工作起步晚，覆蓋率底，提供的幫助有限。而我國(guó)的住房商品化已發(fā)展十幾年了，特別是城市老年人大多擁有自己的房產(chǎn);另外城市房?jī)r(jià)不斷升值，使房產(chǎn)成為家庭最主要的財(cái)富。實(shí)行“以房養(yǎng)老”最大意義就在于幫助老年人將凝固在房產(chǎn)上的財(cái)富消費(fèi)出去，有效的補(bǔ)償老年生活。其次，要將凝固在房產(chǎn)上的資金盤活，需要專業(yè)的金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行處理，促進(jìn)了金融機(jī)構(gòu)的發(fā)展;同時(shí)加大資金流動(dòng)，擴(kuò)大內(nèi)需，提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展。最后，“以房養(yǎng)老”可以改善傳統(tǒng)的父母子女間過渡依賴的狀況，使老年人經(jīng)濟(jì)保持獨(dú)立，減輕子女負(fù)擔(dān)，也消弱子女對(duì)父母財(cái)產(chǎn)的依賴，特別是遺產(chǎn)稅開征后，更經(jīng)濟(jì)的做法便是“以房養(yǎng)老”。

二、安徽省老齡化及房地產(chǎn)狀況概述

安徽省比全國(guó)其他地區(qū)早兩年進(jìn)入老齡社會(huì)，之后老年人口比重持續(xù)上升，具有顯著特色:第一，老年人口增速快。21世紀(jì)后全省老年人口增速加快，2000年65歲及以上老年人口為448萬(wàn)人，2010年便達(dá)到了608．7萬(wàn)人，10年間增長(zhǎng)了160．7萬(wàn)人，增長(zhǎng)率為35．87%。第二，老齡化進(jìn)程高于全國(guó)平均水平。2000年全省65歲及以上老年人口比例為7．59%，同期全國(guó)為7．0%，高出0．59個(gè)百分點(diǎn);2010年，65歲及以上老年人口比例為10．23%，全國(guó)則是8．9%，高出1．33個(gè)百分點(diǎn)，10年間安徽省老齡化的年均增長(zhǎng)速度明顯高于全國(guó)水平。第三未富先老嚴(yán)重。中國(guó)進(jìn)入老齡化時(shí)人均生產(chǎn)總值只有850美元，低于西方發(fā)達(dá)國(guó)家5000－10000美元的水平，屬于“未富先老”，而安徽省尤為嚴(yán)重。1998年，全省人均生產(chǎn)總值只有500多美元，低于全國(guó)水平。第六次全國(guó)人口普查時(shí)，安徽省人口老齡化的程度排全國(guó)第五位，但人均生產(chǎn)總值僅居全國(guó)第26位。

房地產(chǎn)方面，據(jù)安徽省統(tǒng)計(jì)局2013年11月發(fā)布的消息可知，房地產(chǎn)市場(chǎng)正保持著平穩(wěn)的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。全年商品住宅銷售面積4275．4萬(wàn)㎡，增長(zhǎng)7．1%，增幅比一季度、上半年、前三季度分別提高21、14和11．2個(gè)百分點(diǎn)。房?jī)r(jià)在小幅度內(nèi)漲跌波動(dòng)不大，以合肥為例，截至2014年2月，全市住宅均價(jià)為7619元/㎡，政務(wù)區(qū)高達(dá)9361元/㎡，包河區(qū)也超過8000元/㎡?？傮w來(lái)說，安徽省的房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)平穩(wěn)，降低了金融機(jī)構(gòu)對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂，有助于“以房養(yǎng)老”的實(shí)行。

三、安徽省“以房養(yǎng)老”的前景預(yù)測(cè)

對(duì)于安徽省“以房養(yǎng)老”前景進(jìn)行推測(cè)，首先要分析兩個(gè)方面:一是實(shí)行的可行性;二是存在的制約阻礙。

首先分析實(shí)行的可行性。安徽省省會(huì)合肥能與北京、上海一起成為“以房養(yǎng)老”的試點(diǎn)城市，證明安徽省部分地區(qū)已具備開展“以房養(yǎng)老”的條件。周宇博的《我國(guó)推行以房養(yǎng)老可行性調(diào)查——基于東、中、西部六省市的實(shí)地調(diào)研》顯示安徽省作為中部地區(qū)，其民眾認(rèn)為“以房養(yǎng)老”可行的比例雖低于東部地區(qū)的上海市和江蘇省，但高于同為中部地區(qū)的江西省，甚至部分民眾群體明確表示愿意參加。通過上文中對(duì)老齡化現(xiàn)狀的分析，筆者認(rèn)為在安徽省開展“以房養(yǎng)老”是有必要的。而平穩(wěn)的地產(chǎn)市場(chǎng)和民眾意愿表示安徽省已具備初級(jí)市場(chǎng)和參與人群，實(shí)行“以房養(yǎng)老”是可行的。

雖然安徽省“以房養(yǎng)老”的市場(chǎng)和條件已具備，但前景并不樂觀，以下幾個(gè)方面存在巨大阻礙:

1．傳統(tǒng)觀念。一是“養(yǎng)兒防老”觀念。父母傾向于由子女承擔(dān)養(yǎng)老工作，“養(yǎng)兒防老”的思想根深蒂固;而子女如果不贍養(yǎng)父母，則會(huì)受到指責(zé)，加重了子女對(duì)父母選擇“以房養(yǎng)老”的反對(duì);二是“子繼父業(yè)”觀念。子女繼承父母的所有財(cái)產(chǎn)是亙古不變的定律，房產(chǎn)作為現(xiàn)今家庭中最重要的財(cái)產(chǎn)，父母大多愿意交由子女來(lái)繼承，而子女也將其視為自己的財(cái)產(chǎn)，大大限制了“以房養(yǎng)老”的實(shí)行。

2．法規(guī)制度。我國(guó)的“以房養(yǎng)老”處于試驗(yàn)期，缺乏完備的法規(guī)制度進(jìn)行指導(dǎo)管理，使其難以推行?！耙苑筐B(yǎng)老”的運(yùn)行需要透明、公正的法制和經(jīng)濟(jì)環(huán)境，要求房產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)等市場(chǎng)主體在政府部門的高度調(diào)控下通力協(xié)作才能發(fā)揮最好的效果。而現(xiàn)在，我國(guó)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)體制并不健全，法規(guī)制度也不完備，使市場(chǎng)主體顧慮重重，裹足不前，阻礙“以房養(yǎng)老”發(fā)展。

3．專業(yè)機(jī)構(gòu)。安徽省缺乏“以房養(yǎng)老”相關(guān)的專業(yè)機(jī)構(gòu)，即金融運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)和信用監(jiān)督機(jī)構(gòu)。金融運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)由于法規(guī)制度的不完善，地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)以及房屋“七十年”產(chǎn)權(quán)等原因，對(duì)“以房養(yǎng)老”保持懷疑態(tài)度，以致難以建立起成熟、專業(yè)的金融運(yùn)作系統(tǒng)?！耙苑筐B(yǎng)老”是商業(yè)化運(yùn)作，存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，而沒有一個(gè)獨(dú)立于市場(chǎng)外、公正的信用監(jiān)督機(jī)構(gòu)對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)價(jià)估算，監(jiān)管審核工作，勢(shì)必會(huì)使參保人產(chǎn)生信用危機(jī)，從而對(duì)“以房養(yǎng)老”望而卻步。

四、促進(jìn)安徽省以房養(yǎng)老實(shí)施的建議

1．增加社會(huì)認(rèn)知度。對(duì)傳統(tǒng)觀念不能以強(qiáng)制性手段來(lái)改變，應(yīng)利用大眾媒體對(duì)“以房養(yǎng)老”進(jìn)行大力宣傳，讓民眾真正了解其本質(zhì)和能帶來(lái)的養(yǎng)老保障優(yōu)勢(shì)，熟識(shí)其運(yùn)作方式從而降低顧慮;改變“養(yǎng)兒防老”的思想，可以針對(duì)年輕一代加大宣傳，培養(yǎng)年輕人對(duì)“以房養(yǎng)老”的意識(shí)和熱忱度，形成新時(shí)代的養(yǎng)老觀念。

2．加強(qiáng)政府支持作用。政府的大力支持可使“以房養(yǎng)老”獲得長(zhǎng)足而穩(wěn)定的發(fā)展。首先，制定法律法規(guī)，提供法律依據(jù)。其次，規(guī)范房地產(chǎn)制度和評(píng)估程序，建立有效的監(jiān)督管理機(jī)制，保護(hù)老年人的利益不受損害。最后，開展鼓勵(lì)政策，特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)不穩(wěn)定時(shí)，向開展“以房養(yǎng)老”的機(jī)構(gòu)提供補(bǔ)貼，降低其承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，促使更多的機(jī)構(gòu)愿意投身到“以房養(yǎng)老”的業(yè)務(wù)中。

3．完善專業(yè)機(jī)構(gòu)建設(shè)?！耙苑筐B(yǎng)老”是投資大而回報(bào)慢的項(xiàng)目，必須有一系列專業(yè)機(jī)構(gòu)為其護(hù)航。首先是金融投資機(jī)構(gòu)，要為參保人提供資金，且在無(wú)法得到回報(bào)的較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)依然能生存運(yùn)轉(zhuǎn)，這對(duì)機(jī)構(gòu)的實(shí)力提出了嚴(yán)格要求。其次是房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估是合同確立的基礎(chǔ)，為保證參保人和金融機(jī)構(gòu)雙方的利益，必須建立一個(gè)獨(dú)立的第三方機(jī)構(gòu)來(lái)承擔(dān)此任務(wù)。最后是信用評(píng)定機(jī)構(gòu)，由于“以房養(yǎng)老”政策存在很多爭(zhēng)議，老年人群體與金融機(jī)構(gòu)均存在不信任問題，為防止欺詐行為產(chǎn)生，專業(yè)信用評(píng)定機(jī)構(gòu)的建立也勢(shì)在必行。

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