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    房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制探究

    2015-04-02 02:56:01
    經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊 2015年5期
    關(guān)鍵詞:融資土地成本

    陳 琨

    (天健會(huì)計(jì)師事務(wù)所重慶分所審計(jì)二部,重慶 401121)

    房地產(chǎn)企業(yè)由于其特殊的行業(yè)情況,存在著資金占用量大與高成本的雙重特征。房地產(chǎn)企業(yè)的成本包括土地成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、稅費(fèi)等。當(dāng)前,房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了回調(diào),但是相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)成本卻持續(xù)增加,如土地成本、人力成本、資金成本等,一直在持續(xù)高位,甚至某些項(xiàng)目如政府費(fèi)用等方面卻不斷增加。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō),經(jīng)營(yíng)壓力十分巨大。由此可見,房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)成本進(jìn)行控制,保證在價(jià)格下滑的情況下,利潤(rùn)不會(huì)受到太大的影響,以維持企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)與穩(wěn)健發(fā)展。

    一、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的主要步驟

    (一)重視成本控制

    在近三年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策下,房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)低迷,高價(jià)格、高利潤(rùn)的時(shí)代逐漸遠(yuǎn)去,房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)過(guò)了十幾年的快速發(fā)展以后,逐漸趨于平穩(wěn),因此,控成本,練內(nèi)功,成了大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的不二選擇。過(guò)去房地產(chǎn)企業(yè)把主要的精力放在拿地、銷售方面,由于市場(chǎng)需求旺盛,預(yù)售的商品房很快被搶購(gòu)一空,這中間存在著巨大的利潤(rùn),增值率超過(guò)100%,房地產(chǎn)企業(yè)也就不太注意成本的控制。但是隨著市場(chǎng)不再如過(guò)去那般繁榮,商品房?jī)r(jià)格出現(xiàn)回落后,成本卻在持續(xù)增長(zhǎng),企業(yè)的利潤(rùn)也就逐漸降低,甚至一些房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)倒閉。在這一背景下,房地產(chǎn)企業(yè)要重視成本的控制,盡可能的降低開發(fā)中的不必要支出。企業(yè)的管理層要加大對(duì)成本控制的重視,在企業(yè)內(nèi)部形成良好的成本控制氛圍。

    (二)編制成本計(jì)劃

    對(duì)于房地產(chǎn)成本的控制,需要有詳細(xì)的成本計(jì)劃。首先,要做好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本預(yù)測(cè),制定科學(xué)的目標(biāo)成本。這是成本控制計(jì)劃的重要環(huán)節(jié),也是成本控制的前提。房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè),其涉及的成本也較高,需要對(duì)項(xiàng)目的成本進(jìn)行合理、準(zhǔn)確預(yù)測(cè),成本及相關(guān)費(fèi)用包括土地成本、開發(fā)成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、應(yīng)交稅費(fèi)等,其中的土地成本和開發(fā)成本占據(jù)了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要部分。除了對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目做好成本預(yù)測(cè)外,還要充分考慮企業(yè)外部的影響因素,如外部的政策風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)等,這些都會(huì)影響到房地產(chǎn)企業(yè)的成本。通過(guò)對(duì)這些影響因素的分析,盡量避免失誤決策,以及由此導(dǎo)致的成本增加。其次,依據(jù)現(xiàn)有的預(yù)測(cè)做好房地產(chǎn)企業(yè)的綜合計(jì)劃。在房地產(chǎn)成本控制方面,是指通過(guò)綜合分析、考慮,制訂最佳的計(jì)劃,然后制訂成本計(jì)劃書,依據(jù)項(xiàng)目成本計(jì)劃書,明確各個(gè)部門的成本控制目標(biāo),把成本控制細(xì)化,通過(guò)這一方法把成本控制在合理的范圍之內(nèi)。按房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的生命周期,通過(guò)對(duì)成本制定的計(jì)劃、跟蹤以及控制來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)開發(fā)成本的動(dòng)態(tài)控制。

    (三)注重過(guò)程控制

    制定出可行的成本控制計(jì)劃以后,執(zhí)行是重要環(huán)節(jié),對(duì)于項(xiàng)目的開發(fā),即使有很好的成本控制計(jì)劃,得不到很好的實(shí)施,也無(wú)法發(fā)揮其應(yīng)有的效果。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要有明確的成本控制執(zhí)行制度,然后依據(jù)這一制度,嚴(yán)格執(zhí)行。在執(zhí)行過(guò)程中就需要有相應(yīng)的部門進(jìn)行過(guò)程控制,一旦在成本執(zhí)行中出現(xiàn)較大的偏差,由相應(yīng)的部門及時(shí)進(jìn)行修正,促進(jìn)成本控制在預(yù)計(jì)的方向上。具體的控制環(huán)節(jié)包括土地的取得、項(xiàng)目開發(fā)、工程驗(yàn)收以及后期的管理,此外,還有涉及到相關(guān)的融資、銷售等。這些都是房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的組成部分,每一個(gè)部分一旦出現(xiàn)偏差,整體的成本極難以控制到位。因此,在過(guò)程控制中,需要對(duì)每一個(gè)步驟都做到位,避免因?yàn)槠渲械囊粋€(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)偏差影響到整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的執(zhí)行。

    (四)加強(qiáng)監(jiān)督管理

    房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部應(yīng)對(duì)有相應(yīng)的部門來(lái)負(fù)責(zé)企業(yè)的成本管理,在實(shí)際執(zhí)行中對(duì)項(xiàng)目的成本執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督,在一定程度上降低成本控制不到位的情形。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目監(jiān)督不能僅僅靠?jī)?nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)來(lái)進(jìn)行,需要企業(yè)所有員工的參與,在實(shí)際工作應(yīng)由成本造價(jià)部門作為主責(zé)部門,內(nèi)部審計(jì)、財(cái)務(wù)部等作為監(jiān)督部門,以充分落實(shí)成本控制制度,降低操作失誤,盡量防止無(wú)效成本。一旦成本控制中出現(xiàn)較大的異常,或者與目標(biāo)成本產(chǎn)生了較大差異,相關(guān)人員應(yīng)及時(shí)報(bào)告相關(guān)管理部門,以便及早進(jìn)行檢查,盡可能降低相關(guān)事項(xiàng)造成的損失。對(duì)于成本控制到位、嚴(yán)格按照預(yù)定計(jì)劃執(zhí)行的部門,給予一定的獎(jiǎng)勵(lì),通過(guò)這一措施調(diào)動(dòng)企業(yè)全部工作人員的積極性,降低房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本。

    二、降低房地產(chǎn)開發(fā)成本主要途徑

    (一)拓展融資渠道,降低資金成本

    房地產(chǎn)企業(yè)由于資金需要量大,開發(fā)項(xiàng)目通過(guò)需要融資解決資金需求,目前房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資渠道還是銀行貸款。而中國(guó)的銀行貸款利率相對(duì)存款利率,要高出許多,房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本較高。由于融資渠道相對(duì)單一,尤其是在目前銀行貸款額度收緊的情況下,房地產(chǎn)企業(yè)需要積極拓寬融資渠道,增加融資途徑,降低企業(yè)資金成本,同時(shí)要合理配置短期和長(zhǎng)期貸款的比例。2014年11月21日,央行突然宣布降息,1年期的貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.4個(gè)百分點(diǎn)至5.6%;5年期以上貸款基準(zhǔn)利率由6.55%下調(diào)至6.15%。這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)是一大利好,降低貸款利息率,也就是降低了房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本。由于央行突然的降息,房地產(chǎn)企業(yè)融資成本降低的同時(shí),也要考慮貸款期限的問(wèn)題,降低貸款利息以后,短期貸款和長(zhǎng)期貸款的比例要適當(dāng)?shù)倪M(jìn)行調(diào)整。在特殊情況下,房地產(chǎn)企業(yè)也可能通過(guò)流動(dòng)資金貸款的模式解決短期資金需求,但此時(shí)貸款還款壓力較大;反之,長(zhǎng)期貸款利率較高、還款期限長(zhǎng),但對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)這樣開發(fā)周期相對(duì)較長(zhǎng)的企業(yè)來(lái)說(shuō),還款壓力相對(duì)降低。根據(jù)經(jīng)濟(jì)形勢(shì),很多專家學(xué)者預(yù)計(jì),利率在以后還有下降的可能,因此,可以根據(jù)企業(yè)的自身情況,對(duì)企業(yè)的長(zhǎng)期貸款和短期貸款進(jìn)行合理配置。

    除了貸款之外,符合條件的、信用級(jí)別較高的企業(yè)可以考慮發(fā)行企業(yè)債券進(jìn)行融資。通常高信用的企業(yè)所發(fā)行的債券成本較低,如萬(wàn)科、華潤(rùn)等知名企業(yè),通過(guò)發(fā)行企業(yè)債券能夠降低融資的成本。因此,房地產(chǎn)企業(yè)做大做強(qiáng),提高自身素質(zhì),完善內(nèi)部管理機(jī)制,加強(qiáng)信用制度建設(shè),也是拓展融資渠道的舉措之一。

    (二)合理進(jìn)行納稅籌劃,降低企業(yè)稅負(fù)

    房地產(chǎn)需要繳納的稅收種類較多,主要的稅收有土地增值稅、企業(yè)所得稅以及營(yíng)業(yè)稅等,此外還包括房產(chǎn)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、土地使用稅等。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)的調(diào)研報(bào)告,在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)中,除了土地成本占直接成本的比例最高達(dá)58.2%之外,房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)稅費(fèi)也較高,并且呈增加的趨勢(shì),房地產(chǎn)企業(yè)稅收占總開發(fā)成本的比重達(dá)到26.06%,充分說(shuō)明稅收在房地產(chǎn)企業(yè)成本中的比例很高。因此,房地產(chǎn)企業(yè)需要合理的進(jìn)行納稅籌劃,在合法合規(guī)的情況下,減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

    房地產(chǎn)納稅籌劃主要是從土地增值稅、企業(yè)所得稅和營(yíng)業(yè)稅三個(gè)方面進(jìn)行。首要的是對(duì)土地增值稅進(jìn)行籌劃,一方面是考慮合理規(guī)劃開發(fā)成本,例如在財(cái)務(wù)費(fèi)用的計(jì)算中,可以考慮將合法的利息支出,與土地成本及開發(fā)成本之和的5%相比較,選擇其中金額較大的進(jìn)行財(cái)務(wù)費(fèi)用的扣除,從而增加企業(yè)的開發(fā)成本,降低相應(yīng)的稅收計(jì)算基數(shù)。另一方面是在分期方面綜合考慮增值率不同的業(yè)態(tài),盡量將增值率高和增值率低的業(yè)態(tài)配置在一起,降低分期增值率,使土地增值稅負(fù)優(yōu)化。

    (三)提高工作效率,降低時(shí)間成本

    房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期較長(zhǎng),企業(yè)可以通過(guò)對(duì)開發(fā)時(shí)間的合理規(guī)劃,提高項(xiàng)目開發(fā)的效率,縮短項(xiàng)目持續(xù)周期,從而減少企業(yè)項(xiàng)目所占用的資金使用時(shí)間,降低時(shí)間成本與管理成本。開發(fā)企業(yè)要制定合理的開發(fā)周期,編制合理的開發(fā)進(jìn)度,對(duì)乙方進(jìn)度嚴(yán)格考核,不僅可以減少人員薪酬的支持金額,還可以減少資金占用的成本。提高工作效率的方法較多,筆者在這里不做過(guò)多的闡述。需要強(qiáng)調(diào)的一點(diǎn)就是時(shí)間成本,房地產(chǎn)企業(yè)要重視這一成本,雖然是隱形的成本,但降低這方面的成本,將明顯的增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益。

    結(jié)束語(yǔ)

    在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與政策形勢(shì)下,房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫是無(wú)法避免的,與其期望市場(chǎng)再次火爆,不如做好企業(yè)的成本控制,適度壓縮開發(fā)規(guī)模,提高項(xiàng)目的品質(zhì),降低開發(fā)成本。在市場(chǎng)低迷的情況下,房地產(chǎn)企業(yè)依然有可能保持穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng),這需要企業(yè)結(jié)合自身的實(shí)際情況,合理規(guī)劃、控制成本,增加企業(yè)的效益。

    [1]鄧程燕.淺談房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制[J].金融經(jīng)濟(jì):學(xué)術(shù)版,2013,(3).

    [2]王穎.房地產(chǎn)企業(yè)成本控制探析[J].現(xiàn)代會(huì)計(jì),2013,(5).

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