淺述房地產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)的應(yīng)用

■劉云

（重慶市大足區(qū)國(guó)土房管局 重慶 402360）

淺述房地產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)的應(yīng)用

■劉云

（重慶市大足區(qū)國(guó)土房管局 重慶 402360）

房地產(chǎn)測(cè)繪是常規(guī)的測(cè)繪技術(shù)與房地產(chǎn)管理業(yè)務(wù)相結(jié)合的專業(yè)測(cè)繪，房地產(chǎn)測(cè)繪作為保證房屋和房屋用地的有關(guān)信息客觀、公正、完整、準(zhǔn)確的重要手段，應(yīng)用好房地產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)能有效地規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易行為，提高房產(chǎn)管理的科學(xué)性和準(zhǔn)確地、切實(shí)保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益。

房地產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)應(yīng)用分析

0 前言

房地產(chǎn)測(cè)繪是測(cè)繪學(xué)科的一個(gè)分支，是運(yùn)用測(cè)繪儀器、測(cè)繪技術(shù)、測(cè)繪手段，根據(jù)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)確權(quán)的需要，用測(cè)量的手段，以權(quán)屬為核心，權(quán)屬單元界限為基礎(chǔ)，房產(chǎn)的平面位置、外形、面積為重點(diǎn)，繪制成房產(chǎn)圖的專業(yè)測(cè)繪，是測(cè)繪技術(shù)與產(chǎn)籍管理業(yè)務(wù)相結(jié)合的專業(yè)測(cè)量。房地產(chǎn)測(cè)繪按照房地產(chǎn)業(yè)管理的需要，為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利用、交易、征收稅費(fèi)，以及為城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)提供數(shù)據(jù)和資料，具有較強(qiáng)的技術(shù)性和鮮明的政策性及法律效力。

1 房地產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)中存在的問(wèn)題

社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平的不斷提高促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)得到了很大的發(fā)展，同時(shí)也促進(jìn)了房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)的發(fā)展。房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)的發(fā)展使測(cè)繪行業(yè)存在的問(wèn)題更加突出，因此，必需正確認(rèn)識(shí)房產(chǎn)測(cè)繪中存在的問(wèn)題。下面主要是對(duì)房產(chǎn)存在的問(wèn)題進(jìn)行了簡(jiǎn)要概述：

1.1 由于對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪的認(rèn)識(shí)不足，重視度不夠

在房地產(chǎn)突飛猛進(jìn)的今天，測(cè)繪數(shù)據(jù)的精確性關(guān)系著房產(chǎn)權(quán)屬管理的公平性，也影響著房地產(chǎn)的有序發(fā)展?？墒牵壳拔覈?guó)房產(chǎn)測(cè)繪，對(duì)測(cè)繪工作沒(méi)有一個(gè)科學(xué)的定位，將其視為普通的地型測(cè)量，乃至忽略測(cè)繪工作的技術(shù)性、連續(xù)性、同一性等特色。目前房屋產(chǎn)權(quán)測(cè)繪問(wèn)題導(dǎo)致的糾紛比較多，處理這一問(wèn)題的關(guān)鍵是正確認(rèn)識(shí)房產(chǎn)測(cè)繪工作，提高測(cè)繪工作者的專業(yè)素質(zhì)，保證產(chǎn)權(quán)管理的規(guī)范化。

1.2 關(guān)于房產(chǎn)測(cè)繪工作勞動(dòng)量大及科技含量高

房地產(chǎn)測(cè)繪工作是房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理、開(kāi)發(fā)以及房地產(chǎn)交易的基礎(chǔ)性工作，測(cè)繪工作也為房產(chǎn)評(píng)價(jià)、納稅、收費(fèi)以及城市規(guī)劃建設(shè)等工作提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。房產(chǎn)測(cè)繪工作任務(wù)量大，勞動(dòng)強(qiáng)度較大，測(cè)繪工作者除了進(jìn)行戶外測(cè)量工作以外，還要進(jìn)行數(shù)據(jù)處理、繪制測(cè)繪結(jié)果等一系列的活動(dòng)。房地產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)迅速發(fā)展，使房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)也得到了不斷的提高，新的測(cè)量?jī)x器與技術(shù)不斷的應(yīng)用到房產(chǎn)測(cè)繪工作，使房產(chǎn)測(cè)繪工作效率與精確度不斷提高，房產(chǎn)測(cè)繪工作也逐漸技術(shù)化，科技化，使其不斷提高。

1.3 關(guān)于測(cè)繪行業(yè)改革

不同資質(zhì)的測(cè)繪公司對(duì)同一房產(chǎn)測(cè)繪可能在成果上有所不同，這在很大程度上對(duì)購(gòu)房戶造成損失，影響群眾利益。房產(chǎn)測(cè)繪為房產(chǎn)權(quán)屬登記服務(wù)，它是計(jì)量房地產(chǎn)總價(jià)的依據(jù)，具有一定的法定效力。在房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)改革過(guò)程中，將房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)納入行政性事業(yè)行業(yè)，統(tǒng)一房產(chǎn)測(cè)繪規(guī)范，使其更好的為群眾服務(wù)，確保群眾的利益。

2 房地產(chǎn)測(cè)繪的技術(shù)特點(diǎn)

2.1 關(guān)于地產(chǎn)測(cè)繪采用比例尺大

房地產(chǎn)測(cè)繪一般在城市和鄉(xiāng)鎮(zhèn)內(nèi)進(jìn)行，圖上表示的內(nèi)容較多，有關(guān)權(quán)屬界限等房地產(chǎn)要素，都必需清晰準(zhǔn)確地注記，因此房地產(chǎn)分幅圖的比例尺都比較大。

2.2 關(guān)于地產(chǎn)測(cè)繪的內(nèi)容要素

房地產(chǎn)測(cè)繪的首要對(duì)象是房屋和房屋用地的方位、權(quán)屬、質(zhì)量、數(shù)目，用處等情況，以及與房地產(chǎn)權(quán)屬有關(guān)的地形要素。房地產(chǎn)測(cè)繪對(duì)房屋及用地必需進(jìn)行測(cè)定方位，查詢所有權(quán)或使用權(quán)的性質(zhì)，測(cè)定規(guī)模和界限，測(cè)算面積。

2.3 關(guān)于準(zhǔn)測(cè)、補(bǔ)測(cè)、變更測(cè)繪及時(shí)

房地產(chǎn)測(cè)繪效果要及時(shí)進(jìn)行修補(bǔ)測(cè)和改變測(cè)繪，首要體現(xiàn)在城市的擴(kuò)展需求要及時(shí)對(duì)房屋、土地進(jìn)行補(bǔ)測(cè)；房屋和用地特別是權(quán)屬發(fā)生改變時(shí)要及時(shí)進(jìn)行修測(cè)。對(duì)房屋和用地的非權(quán)屬改變要及時(shí)進(jìn)行改變測(cè)繪，然后堅(jiān)持房地產(chǎn)測(cè)繪效果的現(xiàn)勢(shì)性、現(xiàn)狀性，及堅(jiān)持圖、卡、表冊(cè)與實(shí)地情況一致。

3 房地產(chǎn)測(cè)繪過(guò)程的技術(shù)控制

3.1 關(guān)于外業(yè)數(shù)據(jù)采集

外業(yè)數(shù)據(jù)收集應(yīng)運(yùn)用經(jīng)檢定合格的、能到達(dá)相應(yīng)精度的儀器進(jìn)行。通常應(yīng)遵循先整體后部分，先外部后內(nèi)部的準(zhǔn)則，即先收集房屋主體的數(shù)據(jù)，然后收集房屋內(nèi)部分割數(shù)據(jù)及房屋附屬結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)。在記錄外業(yè)數(shù)據(jù)的同時(shí)，對(duì)測(cè)量草圖中標(biāo)注數(shù)據(jù)，查看兩者差值是否超出技術(shù)誤差，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題就地復(fù)查。防止錯(cuò)量、漏量，以此不斷提高工作效率。

3.2 關(guān)于內(nèi)業(yè)圖形處理及分?jǐn)傆?jì)算

外業(yè)數(shù)據(jù)收集完成后應(yīng)及時(shí)進(jìn)行內(nèi)業(yè)平差和圖形處理，防止測(cè)繪時(shí)間間隔過(guò)長(zhǎng)，造成遺忘和返工。數(shù)據(jù)處理時(shí)要顧全大局，既要考慮某一層或某一套的數(shù)據(jù)，還要考慮上下相同樓層戶型數(shù)據(jù)的一致性。在圖形處理完成后、內(nèi)業(yè)核算前，應(yīng)對(duì)數(shù)據(jù)處理進(jìn)行全面查看。內(nèi)業(yè)計(jì)算過(guò)程首先考慮是否滿足核算建筑面積的條件，其次再考慮如何核算、如何分?jǐn)倖?wèn)題。

4 房地產(chǎn)測(cè)繪現(xiàn)代化技術(shù)的應(yīng)用

4.1 全站儀在房地產(chǎn)測(cè)繪中的應(yīng)用

全站儀是現(xiàn)代化房地產(chǎn)測(cè)量中常用的數(shù)據(jù)采集設(shè)備。它是一種集測(cè)距裝置、測(cè)角裝置和微處理器為一體的新型測(cè)量?jī)x器。全站儀能自動(dòng)測(cè)量和計(jì)算，并通過(guò)電子簿或直接實(shí)現(xiàn)自動(dòng)記實(shí)、存儲(chǔ)和輸出。當(dāng)今新型全站儀的測(cè)量角度和間隔測(cè)量精度相稱高，可以人工操縱也可以自動(dòng)操縱，可以遠(yuǎn)間隔遙控運(yùn)行也可以機(jī)載應(yīng)用程序控制下使用。全站儀這一最常規(guī)的測(cè)量?jī)x器在現(xiàn)代化的房地產(chǎn)測(cè)量中發(fā)揮著越來(lái)越大的作用。

4.2 RTK技術(shù)在房地產(chǎn)測(cè)繪中的應(yīng)用

RTK技術(shù)一出現(xiàn)，其在測(cè)量中的應(yīng)用立即受到人們的重視和青睞。利用RTK技術(shù)進(jìn)行定位時(shí)，基準(zhǔn)站接收機(jī)實(shí)時(shí)地把觀測(cè)數(shù)據(jù)及已知數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)傳輸給活動(dòng)站GPS接收機(jī)，活動(dòng)站快速求解整周恍惚度，可以實(shí)時(shí)地求解出厘米級(jí)的活動(dòng)站動(dòng)態(tài)位置。房地產(chǎn)測(cè)量中應(yīng)用RTK技術(shù)實(shí)時(shí)測(cè)定權(quán)屬界址點(diǎn)及一些地物點(diǎn)的位置并能達(dá)到要求的厘米級(jí)精度。將GPS獲得的數(shù)據(jù)處理后直接錄入GPS系統(tǒng)，可及時(shí)地精確地獲得房地產(chǎn)圖。

5 總結(jié)

目前，有關(guān)房地產(chǎn)測(cè)繪方面的法律法規(guī)還不健全，政府相關(guān)職能部門對(duì)房地產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)管理還不夠重視，對(duì)房地產(chǎn)測(cè)繪工作人員的管理都還有待提高。通過(guò)對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)行政性改革，再加上測(cè)繪技術(shù)的應(yīng)用，特別是房產(chǎn)GIS的一體化集成技術(shù)，對(duì)于解決數(shù)字房產(chǎn)空間數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)的快速獲取、更新、保證房產(chǎn)業(yè)務(wù)的正常進(jìn)行具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

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P2[文獻(xiàn)碼]B

1000-405X（2015）-10-155-1