我國養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營模式分析

□文/葉明橋（重慶市盛世華建筑工程有限公司 重慶）

我國養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營模式分析

□文/葉明橋
（重慶市盛世華建筑工程有限公司 重慶）

養(yǎng)老地產(chǎn)是養(yǎng)老服務(wù)和房地產(chǎn)開發(fā)交叉融合而產(chǎn)生的復(fù)合地產(chǎn)，在我國老齡化問題日益嚴重、“421”家庭結(jié)構(gòu)日益普遍和養(yǎng)老設(shè)施供不應(yīng)求及其服務(wù)水平差的背景下，養(yǎng)老地產(chǎn)面臨著巨大的機遇和挑戰(zhàn)。養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營模式的選擇是其發(fā)展的一大重點。本文從養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營模式角度展開論述，通過借鑒發(fā)達國家養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營模式的成功經(jīng)驗，結(jié)合我國養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營現(xiàn)狀，從管理模式和盈利模式兩個方面構(gòu)建我國養(yǎng)老地產(chǎn)的經(jīng)營模式，提出開發(fā)商管理、戰(zhàn)略聯(lián)盟管理、專業(yè)公司管理的管理模式和租、售、租售結(jié)合、會員制以及倒按揭的盈利模式。

養(yǎng)老地產(chǎn)；經(jīng)營模式；管理模式；盈利模式

收錄日期：2015年2月5日

一、引言

人口老齡化已成為困擾我國社會和經(jīng)濟發(fā)展的突出問題。2010年全國第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，我國60歲以上的人口數(shù)為1.77億，將近占人口總數(shù)的13.26%，并且老年人口數(shù)量以3.40%的年均增長率遞增，預(yù)計到2020年我國老年人口總數(shù)將達到2.48億。隨著我國老齡化步伐的加快，以及“421”家庭結(jié)構(gòu)的日益增多，相對單一和落后的養(yǎng)老模式越來越滿足不了老年人口的養(yǎng)老需求。養(yǎng)老地產(chǎn)可以在一定程度上滿足我國日益增長的養(yǎng)老需求。因此，分析及構(gòu)建適合我國的養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營模式對于促進養(yǎng)老地產(chǎn)更快更好地發(fā)展，解決老年住宅需求問題有重要的意義。

二、我國養(yǎng)老設(shè)施現(xiàn)狀及養(yǎng)老地產(chǎn)市場前景

（一）我國養(yǎng)老設(shè)施現(xiàn)狀。目前，我國的養(yǎng)老模式主要包括家庭養(yǎng)老，養(yǎng)老院、福利院等機構(gòu)養(yǎng)老模式，但是不論是養(yǎng)老院、福利院等養(yǎng)老機構(gòu)的管理水平、服務(wù)質(zhì)量，還是其提供的床位和接納的老年人口數(shù)量，都遠遠不能解決龐大的養(yǎng)老需求。我國的老年設(shè)施相對單一，大部分是靠政府或社區(qū)投資建立的敬老院、福利院等機構(gòu)，其管理水平很落后、規(guī)模小，設(shè)施陳舊。我國現(xiàn)有養(yǎng)老院大約42，000多所，另外加上社會興辦的其他老年機構(gòu)，現(xiàn)在收養(yǎng)的老人總數(shù)還不足100萬，遠不及我國老年人口的1%。一方面從數(shù)量上來看，養(yǎng)老機構(gòu)數(shù)量遠遠不能滿足老年人的養(yǎng)老需求；另一方面從質(zhì)量條件上來看，設(shè)施和簡陋、服務(wù)水平較差，只能滿足老年人基本的生活需求，但是對于精神和醫(yī)療服務(wù)等特殊需求還無法滿足。

（二）我國養(yǎng)老地產(chǎn)市場前景分析?，F(xiàn)如今，我國眾多家庭已經(jīng)演變成“421”的家庭模式，即一對青年夫妻要同時贍養(yǎng)四位老人并撫養(yǎng)一個孩子，在現(xiàn)在的社會經(jīng)濟下，子女的負擔越來越重，贍養(yǎng)老人力不從心，同時也造成了相當部分的“空巢老人”，無人看護。傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式已經(jīng)滿足不了我國的養(yǎng)老需求。

我國“十二五”規(guī)劃提出建設(shè)“9064”養(yǎng)老模式結(jié)構(gòu)的社會養(yǎng)老服務(wù)體系，即90%的老年人通過居家養(yǎng)老，6%的老年人通過社區(qū)養(yǎng)老，4%的老年人通過機構(gòu)養(yǎng)老，這種“以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)，社區(qū)為依托，機構(gòu)為支撐”的養(yǎng)老模式建設(shè)，表明了政府從強調(diào)家庭養(yǎng)老到社會養(yǎng)老的重大轉(zhuǎn)型，因此養(yǎng)老地產(chǎn)有很大的市場潛力。由于養(yǎng)老地產(chǎn)不同于普通商業(yè)地產(chǎn)，它的開發(fā)要涉及各方主體，包括政府、開發(fā)商、保險機構(gòu)、醫(yī)療衛(wèi)生及其配套服務(wù)機構(gòu)等各方，還需要整合整個產(chǎn)業(yè)鏈的資源，所以運營過程很復(fù)雜，而且由于養(yǎng)老地產(chǎn)不只是提供住宅，更注重的是后期配套服務(wù)的盈利，所以投資回收期長，投資風險大，再加上我國對于養(yǎng)老地產(chǎn)項目的開發(fā)仍處在探索的階段，并沒有形成規(guī)范的商業(yè)模式，所以養(yǎng)老地產(chǎn)在我國仍處于初級階段。綜合來看，我國養(yǎng)老地產(chǎn)有很大的發(fā)展機遇。

三、國外養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營模式分析

在上世紀中期，西方發(fā)達國家相繼步入了老齡化社會，經(jīng)過幾十年的實踐和發(fā)展，對養(yǎng)老地產(chǎn)的運作積累了一定的經(jīng)驗，其中最典型的是美國和日本，其養(yǎng)老體系建設(shè)已日漸成熟，值得學習借鑒。

（一）美國養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營模式分析。美國施行以機構(gòu)養(yǎng)老為主，政府立法鼓勵并監(jiān)督的方式。養(yǎng)老機構(gòu)主要有非營利性和營利性兩種模式，前者主要由政府或宗教機構(gòu)投資建立；后者多為私人開發(fā)商建立。養(yǎng)老住宅的形式主要包括：健康老年人住宅、集合式老年住宅、護理型老年人住宅、綜合性住宅社區(qū)等。

一方面美國養(yǎng)老地產(chǎn)主要是通過專業(yè)的管理咨詢公司來實現(xiàn)其融資、運營管理、醫(yī)療護理、餐飲等項目。這樣就可以解決開發(fā)商缺乏運營經(jīng)驗的短處，通過專業(yè)的管理公司可以使得后期配套服務(wù)做的更加完善，獲得更好的入住水平。營利性養(yǎng)老地產(chǎn)大多采用“一次性會費+月服務(wù)費”的收益模式，此種盈利模式既可以解決前期資金投入太多的問題，收回部分資金，又可以實現(xiàn)后期連續(xù)性的服務(wù)收益，可謂是一舉兩得。

另一方面通過“倒按揭”的運營模式來實現(xiàn)以房養(yǎng)老，從而解決了大量擁有私有住宅的老人的養(yǎng)老問題?！暗拱唇摇敝傅氖抢先丝梢詫⒎慨a(chǎn)抵押給保險公司、銀行等金融機構(gòu)，然后定期從金融機構(gòu)獲得一定數(shù)額的養(yǎng)老金或是接受老年公寓提供的服務(wù)，等房主逝世后，其房產(chǎn)出售用于歸還貸款。倒按揭的形式

有三種，即房產(chǎn)抵押倒按揭形式、商業(yè)公司倒按揭形式、政府擔保倒按揭的形式。

（二）日本養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營模式分析。日本施行以政府扶持為推動的養(yǎng)老方式，注重以補助扶持的方式來推進養(yǎng)老事業(yè)，對于老年住房改擴建給予扶持，發(fā)展老年公寓、對老年人實行補助，而且對老年住宅的建設(shè)給予財政金融支持，以吸引開發(fā)商進入養(yǎng)老地產(chǎn)市場。

日本養(yǎng)老住宅的運營模式大多是出租并收取服務(wù)費的形式。盈利模式主要是與消費者簽訂出租合同后的后續(xù)養(yǎng)老服務(wù)。消費者可以根據(jù)自身需求選擇所需的養(yǎng)老服務(wù)，然后與經(jīng)營者簽訂獨立于租房的合同，這樣個性化的服務(wù)，更能滿足消費者物質(zhì)和精神生活的需求。

同時，為了降低運營成本，增加收益，日本很多養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)實行全國連鎖經(jīng)營的方式。連鎖養(yǎng)老機構(gòu)不僅為常住的老年人提供養(yǎng)老服務(wù)，還對周圍有需求的老年人提供日托或是短期入住服務(wù)，這樣就可以利用現(xiàn)有養(yǎng)老設(shè)施為更多的老年人提供服務(wù)，還能提高收益。

（三）國外成功經(jīng)驗對我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的啟示

1、政府支持是開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的有力保證。在我國福利制度和金融市場較不完善的背景下，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展離不開政府的大力支持。首先，政府應(yīng)加快完善建設(shè)福利保障制度，增加老年人養(yǎng)老資金來源。其次，提供優(yōu)惠政策，鼓勵開發(fā)商開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)。同時也應(yīng)該建立監(jiān)督保障制度，引導(dǎo)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

2、施行“倒按揭”養(yǎng)老方式。倒按揭即以房養(yǎng)老，其得以實施的前提條件是老年人有房產(chǎn)，而我國有眾多的有房產(chǎn)但收入水平較低的老年人，以房養(yǎng)老正是解決這部分老年人口養(yǎng)老問題的重要方式。目前，我國有關(guān)倒按揭的法律法規(guī)還不完善，具體實施起來存在一定困難，所以要加快相關(guān)法律法規(guī)建設(shè)，為倒按揭養(yǎng)老方式的施行提供保障。

3、通過專業(yè)化的管理咨詢公司來運營。我國養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)與運營尚處于嘗試探索階段，開發(fā)商缺乏養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營管理相關(guān)經(jīng)驗，通過專業(yè)管理咨詢公司負責養(yǎng)老地產(chǎn)的融資、運營、醫(yī)療護理、餐飲等的運作，可以很好地促進養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)項目的實施。同時，實行養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)全國連鎖經(jīng)營的方式，以節(jié)約成本，擴大品牌知名度，培養(yǎng)專業(yè)管理團隊，使綜合效益最大化。

四、我國養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營模式構(gòu)建

（一）我國養(yǎng)老地產(chǎn)管理模式構(gòu)建。養(yǎng)老地產(chǎn)管理模式主要根據(jù)運營主體的不同分為開發(fā)與經(jīng)營管理相結(jié)合和開發(fā)與經(jīng)營管理相分離的兩種模式。

1、投資開發(fā)與后續(xù)經(jīng)營管理相結(jié)合的模式

（1）開發(fā)商管理模式。開發(fā)商管理模式是指養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)完成后，其后期管理與運營由開發(fā)商直接負責。這種管理模式下，消費者只需面對單一經(jīng)營者，有利于溝通和了解消費者的個性化需求。在開發(fā)商管理模式下，開發(fā)商除了前期的開發(fā)建設(shè)，還要負責后期的運營管理，所以更適合有物業(yè)管理服務(wù)優(yōu)勢且社會資源整合力強的開發(fā)商。

（2）戰(zhàn)略聯(lián)盟管理模式。戰(zhàn)略聯(lián)盟管理模式是指開發(fā)商與提供各方面專業(yè)化養(yǎng)老服務(wù)的機構(gòu)建立長期合作關(guān)系，來共同負責養(yǎng)老地產(chǎn)的日常運營，以此構(gòu)成完善的養(yǎng)老服務(wù)體系。通過這種戰(zhàn)略聯(lián)盟的管理模式，開發(fā)商可以和一些競爭力強、品牌知名的機構(gòu)建立戰(zhàn)略聯(lián)盟關(guān)系，從而打造整個服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈的品牌影響力，建立住宅和養(yǎng)老服務(wù)一體的養(yǎng)老地產(chǎn)。

2、投資開發(fā)與后續(xù)經(jīng)營管理分離的模式——專業(yè)公司管理模式。投資開發(fā)與后期運營管理相分離的模式指開發(fā)商只負責前期地產(chǎn)開發(fā)，不對后期運營進行直接管理，而是通過引進專業(yè)管理公司來負責養(yǎng)老地產(chǎn)的日常運營。主要有以下幾種模式：

（1）凈出租模式。凈出租模式指養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)商將物業(yè)租賃給管理公司來運營，開發(fā)商通過每年收取固定的租金來獲得收益。運營過程中的各種費用和風險等均由運營商承擔，運營過程中所獲得收益也屬于運營商所有。采用這種模式，對開發(fā)商來說風險最低，收益也最穩(wěn)定，但后期運營過程中的附加價值沒有很好地體現(xiàn)出來。

（2）委托經(jīng)營模式。委托經(jīng)營模式指養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)商將物業(yè)委托給管理公司運營打理，每年支付給管理公司一定比例的管理費用，而后期運營過程中的費用和各種風險都由開發(fā)商承擔，但開發(fā)商也可以獲得后期運營帶來的收益。此種模式下，開發(fā)商的收益大，但面臨的風險也高。

（3）出讓模式。出讓模式指養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)商將物業(yè)經(jīng)營權(quán)益出讓給運營商，以此獲得一次性的收益，后期運營過程中的收益和各種風險費用均由運營商承擔。這種模式下，開發(fā)商可以一次性回收投資并獲得利潤，但是后期運營過程中的附加值也沒有體現(xiàn)出來。

（4）出讓+委托經(jīng)營模式。出讓+委托經(jīng)營模式是指養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商將物業(yè)的部分權(quán)益出讓給管理公司，并將物業(yè)委托給其管理運營。這種模式是前兩種模式的折中，運營商可以獲得管理費和出讓部分的權(quán)益。此種模式的優(yōu)勢在于開發(fā)商出讓部分物業(yè)權(quán)益給運營商，可以充分調(diào)動運營商運營管理的積極性，從而獲得更好的物業(yè)收益。

（二）我國養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式構(gòu)建。養(yǎng)老地產(chǎn)相對于傳統(tǒng)地產(chǎn)來說，社區(qū)配套成本和后期持續(xù)運營成本有很大的提高，所以選擇合適的盈利模式對于開發(fā)商回收成本獲取利潤尤為重要。養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式要考慮到后期服務(wù)方面，總結(jié)起來包括銷售、出租、租售并存、會員制盈利模式和“倒按揭”模式。

1、租、售、租售結(jié)合、會員制盈利模式

（1）全部出售的盈利模式。全部出售的盈利模式指開發(fā)商出售養(yǎng)老地產(chǎn)的全部產(chǎn)權(quán)。其優(yōu)勢在于快速回籠前期投入的資金，開發(fā)風險小，但是也放棄了由后期配套服務(wù)所衍生出來的利益增值。

（2）只租不售的盈利模式。只租不售模式的長期性收入來源，包括租賃項目的出租收益和配套設(shè)施的經(jīng)營收益。這種盈利模式體現(xiàn)了養(yǎng)老地產(chǎn)的核心意義，即通過持續(xù)經(jīng)營為老年人提供養(yǎng)老服務(wù)，在服務(wù)過程中獲得穩(wěn)定的收入，而不是像一般的房地產(chǎn)通過銷售房產(chǎn)來獲得收益。由于前期開發(fā)過程中需要大量資金投入，再加上后期經(jīng)營過程中的大量資金需求，因此這種模式適合有資金實力的開發(fā)商運用。

（3）銷售與出租結(jié)合的盈利模式。租售結(jié)合盈利模式的收入來源包括一次性收入來源和長期性收入來源，一次性收入來源是指獨立住宅的銷售收益；長期性收入來源，包括租賃項目的出租收益和配套設(shè)施的經(jīng)營收益。這種盈利模式是前兩者持有和銷售模式的折中，是針對前期資本投入回收和后期服務(wù)盈

利問題而產(chǎn)生的一種兩者兼顧的盈利模式。此種模式下，銷售和出租的合適比例需要開發(fā)商根據(jù)自身具體情況決定。

（4）會員制盈利模式。此種盈利模式是指銷售會籍，先繳納一定的定金入會，然后每月交取一定的服務(wù)費，最后定金返還的一種入住方式。此種盈利模式既可以解決前期資金投入太多的問題，運營開始便可以收回部分資金，又可以實現(xiàn)后期連續(xù)性的服務(wù)收益。這種模式適合資金實力不具優(yōu)勢的開發(fā)商運營。

2、倒按揭盈利模式——“以房養(yǎng)老”。倒按揭盈利模式，指養(yǎng)老機構(gòu)在獲得老人允許后，由其或是委托給金融機構(gòu)將入住的老年人的住房出租，通過獲得的租金收益來入住養(yǎng)老機構(gòu)；或者采取置換的方式，將老年人的住房與老年住宅進行等價對換，直到老人過世之后，再將原對換的房產(chǎn)折價返還其法定繼承人。倒按揭方式可以很好地解決中低收入但有房產(chǎn)的老年人的養(yǎng)老問題。

五、結(jié)語

通過對國外養(yǎng)老地產(chǎn)成功經(jīng)營模式分析與借鑒的基礎(chǔ)上，構(gòu)建了我國養(yǎng)老地產(chǎn)的管理和盈利模式。管理模式分為投資開發(fā)與經(jīng)營管理相結(jié)合和投資開發(fā)與經(jīng)營管理相分離兩種模式，具體包括開發(fā)商管理、戰(zhàn)略聯(lián)盟管理、專業(yè)公司管理三種管理模式，并根據(jù)委托方式的不同將專業(yè)公司管理模式分為凈出租、委托經(jīng)營、出讓模式、出讓+委托經(jīng)營四種模式。盈利模式，包括租、售、租售結(jié)合、會員制和倒按揭盈利模式。

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