房地產(chǎn)企業(yè)成本控制策略

□文/陳璐璐

（江蘇省揚(yáng)州市城建置業(yè)有限公司 江蘇·揚(yáng)州）

房地產(chǎn)企業(yè)成本控制是指依據(jù)成本計(jì)劃，對(duì)成本計(jì)劃實(shí)施過程中的各項(xiàng)因素進(jìn)行控制和監(jiān)督，以保證成本計(jì)劃得以實(shí)施的一種管理活動(dòng)。房地產(chǎn)企業(yè)成本控制包括從項(xiàng)目評(píng)估論證、方案設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、組織施工、項(xiàng)目竣工等各個(gè)階段的每一個(gè)環(huán)節(jié)，各環(huán)節(jié)緊密相連，環(huán)環(huán)相結(jié)，每個(gè)階段和每個(gè)環(huán)節(jié)都離不開成本控制工作。成本控制是全過程、全方位和全員性的管理活動(dòng)，成本控制對(duì)象涉及到項(xiàng)目立項(xiàng)、審批、設(shè)計(jì)、施工、竣工以及銷售等各個(gè)環(huán)節(jié)，是全過程性的活動(dòng)。成本控制內(nèi)容貫穿于預(yù)測(cè)、計(jì)劃、核算、分析、考核等各個(gè)方面，是全方位性的活動(dòng)。成本控制主體是企業(yè)全體員工，需要全體員工共同參與和密切配合，是全員性的活動(dòng)。實(shí)行成本控制，必須進(jìn)行項(xiàng)目投資可行性研究與規(guī)劃，選擇科學(xué)的設(shè)計(jì)方案，分別與施工單位和供應(yīng)商簽訂施工合同和材料采購(gòu)合同，重視合同的簽訂與審核，認(rèn)真研究合同各項(xiàng)條款，編制目標(biāo)成本控制計(jì)劃，選擇合理的施工方案，精心組織施工，優(yōu)化資源配置，將目標(biāo)成本分解到各部門和各個(gè)施工環(huán)節(jié)，層層落實(shí)，明確各部門成本控制責(zé)任，降低工程成本。加強(qiáng)工程變更管理和材料采購(gòu)的管理，工程竣工后，根據(jù)合同條款、竣工結(jié)算書以及施工時(shí)間情況，逐項(xiàng)計(jì)算工程量，確定工程總造價(jià)。加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)階段成本控制，可以整合企業(yè)資源，節(jié)約物質(zhì)消耗，降低工程成本，提高營(yíng)運(yùn)效率，使企業(yè)的人力、物力、財(cái)力得到合理利用，堵塞成本管理漏洞，防止損失與浪費(fèi)現(xiàn)象的發(fā)生，提高會(huì)計(jì)信息質(zhì)量，確保資金與資產(chǎn)安全，創(chuàng)造更大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，確立行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

一、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段是成本控制的基礎(chǔ)，直接影響著項(xiàng)目成本的高低、工期長(zhǎng)短以及工程質(zhì)量。房地產(chǎn)企業(yè)必須做好項(xiàng)目投資可行性研究，加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研與評(píng)估分析，選擇合理的產(chǎn)品定位和營(yíng)銷策略，充分考慮到項(xiàng)目的投資環(huán)境、投資成本、經(jīng)濟(jì)價(jià)值以及市場(chǎng)銷售等情況，初步測(cè)算施工項(xiàng)目的預(yù)期收入、成本、利潤(rùn)以及工程總造價(jià)。重視設(shè)計(jì)方案的最優(yōu)化選擇，不僅要考慮設(shè)計(jì)費(fèi)用，還要考慮項(xiàng)目總投資預(yù)算，優(yōu)先選擇性價(jià)比高的設(shè)計(jì)方案，設(shè)計(jì)方案修改費(fèi)用應(yīng)當(dāng)控制在合理范圍內(nèi)。項(xiàng)目招標(biāo)是成本控制的關(guān)鍵點(diǎn)，嚴(yán)格審查施工單位資質(zhì)，選擇實(shí)力雄厚和信譽(yù)良好的施工企業(yè)完成建設(shè)項(xiàng)目。房地產(chǎn)企業(yè)招投標(biāo)階段包括工程施工與材料采購(gòu)招投標(biāo)，嚴(yán)格選擇施工單位與材料供應(yīng)商，分別與施工單位和供應(yīng)商簽訂施工合同和材料采購(gòu)合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，主要包括：材料價(jià)格、成本計(jì)劃、項(xiàng)目質(zhì)量、施工進(jìn)度、基礎(chǔ)配套設(shè)施、工程款支付以及違約索賠等問題，加強(qiáng)對(duì)工程用料的采購(gòu)價(jià)格與用料質(zhì)量的檢查與監(jiān)督，控制工程成本，保證工程質(zhì)量。在滿足建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的前提下，按批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書和投資估算進(jìn)行工程造價(jià)分配，對(duì)項(xiàng)目的每個(gè)單一工程的造價(jià)進(jìn)行估算，然后與成本計(jì)劃指標(biāo)進(jìn)行對(duì)照，設(shè)計(jì)階段工程費(fèi)用的大部分材料、設(shè)備、安裝、施工成本在設(shè)計(jì)階段可以基本確定，做到項(xiàng)目設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)與合理，實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)規(guī)模、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工程數(shù)量與投資額等各方面的有效控制。

二、工程施工階段的成本控制

施工階段是最為復(fù)雜的環(huán)節(jié)，是招投標(biāo)工作的延伸，是合同具體實(shí)施的階段。工程開工之前，項(xiàng)目部應(yīng)編制目標(biāo)成本控制計(jì)劃，確定產(chǎn)品的生產(chǎn)耗費(fèi)定額，制定各種材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)和人工費(fèi)計(jì)劃，按照部門、施工隊(duì)和班組分工進(jìn)行分解，形成各部門、施工隊(duì)和班組的責(zé)任成本，項(xiàng)目經(jīng)理與各工長(zhǎng)明確成本、工期、質(zhì)量和安全等考核指標(biāo)，形成各部門、施工隊(duì)和班組的分項(xiàng)工程承包責(zé)任制；加強(qiáng)施工合同管理，精心研究合同條款內(nèi)容，確保合同條款的合理性與嚴(yán)密性，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正，提高合同履約率，預(yù)防合同糾紛的發(fā)生，減少和避免施工索賠，減少工程費(fèi)用；嚴(yán)格控制工程變更，選擇技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理的施工方案，不能隨意變更設(shè)計(jì)方案，但考慮到房地產(chǎn)項(xiàng)目施工的長(zhǎng)期性與技術(shù)的復(fù)雜性，工程變更是不可避免的，盡量減少項(xiàng)目修改或返工的次數(shù)，可以從工程結(jié)構(gòu)、使用功能、經(jīng)濟(jì)美觀等角度采用局部設(shè)計(jì)變更、材料變更和施工工藝變更，降低不必要的工程費(fèi)用支出；加強(qiáng)材料成本控制，節(jié)約材料費(fèi)用是降低工程成本的關(guān)鍵。企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同要求，嚴(yán)格審定材料采購(gòu)質(zhì)量與價(jià)格，需要加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)查和多方詢價(jià)，控制材料價(jià)格變動(dòng)幅度，重視材料進(jìn)出庫(kù)和定期盤點(diǎn)等環(huán)節(jié)的管理，根據(jù)材料耗用定額和工程施工進(jìn)度，編制材料使用計(jì)劃，主要材料實(shí)行限額發(fā)料，余料及時(shí)回收，降低材料損耗率，提高材料使用率。

三、項(xiàng)目竣工階段的成本控制

項(xiàng)目竣工階段是項(xiàng)目成本控制的最后階段，體現(xiàn)成本控制的最終效果，竣工階段結(jié)算正確與否將直接影響到工程的造價(jià)，工程竣工結(jié)束是工程造價(jià)的最終確定。房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)、合同條款以及竣工資料和施工情況，按照設(shè)計(jì)圖紙和建筑工程驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)以及施工合同的質(zhì)量要求，嚴(yán)格進(jìn)行工程驗(yàn)收，依照竣工驗(yàn)收相應(yīng)的法律法規(guī)、項(xiàng)目設(shè)計(jì)文件等認(rèn)真開展工程竣工驗(yàn)收工作。嚴(yán)格審核竣工結(jié)算書的計(jì)價(jià)，計(jì)量、計(jì)費(fèi)是否正確，材料的價(jià)格是否合理，送審資料是否完整，審批手續(xù)是否齊全，是否符合合同約定，把實(shí)際開發(fā)成本嚴(yán)格控制在合理范圍內(nèi)，逐項(xiàng)計(jì)算工程量，把工程項(xiàng)目按直接費(fèi)和間接費(fèi)進(jìn)行分解，然后再把直接費(fèi)按分部和分項(xiàng)進(jìn)行分解，確定單位人工、材料和機(jī)械消耗量，逐項(xiàng)計(jì)算單項(xiàng)工程量，把各分部分項(xiàng)工程的數(shù)據(jù)加以匯集和進(jìn)行成本核算歸集，計(jì)算出產(chǎn)品項(xiàng)目的總成本和單位可銷售面積的開發(fā)成本。項(xiàng)目竣工后，認(rèn)真審核工程各項(xiàng)成本費(fèi)用，核實(shí)工程項(xiàng)目數(shù)量與質(zhì)量，準(zhǔn)確計(jì)算工程造價(jià)，結(jié)算工程款以及處理工程賠付事項(xiàng)。

綜上所述，房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱性產(chǎn)業(yè)，是國(guó)家重要的物質(zhì)生產(chǎn)部門，房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展有力地帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)成本控制是全過程、全方位和全員性的管理活動(dòng)，貫穿于方案設(shè)計(jì)、工程施工和項(xiàng)目竣工等階段，涉及到投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目招標(biāo)、建設(shè)施工、工程結(jié)算和產(chǎn)品銷售等各個(gè)環(huán)節(jié)，成本控制各階段和各個(gè)環(huán)節(jié)相互影響和相互制約，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍點(diǎn)多面廣，投資金額大，經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)高，其成本控制是一項(xiàng)復(fù)雜而細(xì)致的的工作，需要全體人員相互配合與支持，企業(yè)所有部門和全體人員都是成本控制的責(zé)任人和參與者，提高全體人員的成本控制意識(shí)與責(zé)任。房地產(chǎn)企業(yè)必須與時(shí)俱進(jìn)，開拓創(chuàng)新，在保證工程施工質(zhì)量和安全生產(chǎn)的前提下，合理投入人力、財(cái)力與物力，節(jié)約資源消耗，降低經(jīng)營(yíng)成本，達(dá)到利潤(rùn)最大化，實(shí)現(xiàn)企業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展。

［1］鐘繼秋.對(duì)房地產(chǎn)業(yè)成本控制問題的思考［J］.行政事業(yè)資產(chǎn)與財(cái)務(wù)，2014.30.

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