利率市場化對房地產(chǎn)市場的影響

□文/廖鳳娟

（中華女子學(xué)院 北京）

一、選題背景及研究目的

利率市場化是金融機構(gòu)在貨幣市場經(jīng)營融資的利率水平。利率市場化是將利率的確定權(quán)交由金融機構(gòu)，金融機構(gòu)供求雙方根據(jù)金融市場的具體現(xiàn)實環(huán)境以及自身的資金狀況來自主進行利率調(diào)節(jié)。2014年十八屆三中全會上通過的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》中關(guān)于“完善金融市場體系”的論述中，其中關(guān)于市場化改革提到的三項具體改革內(nèi)容，有一條就是“加快推進利率市場化改革”。這不僅意味著利率市場化已成為經(jīng)濟發(fā)展的必然趨勢，而且還意味著不再是穩(wěn)步推進，而是要加速推進利率市場化。2015年以來，中國人民銀行不斷下調(diào)利率，為結(jié)合推進利率市場化改革，不斷將存款利率浮動區(qū)間擴大，截至目前已將金融機構(gòu)存款利率浮動區(qū)間的上限由存款基準(zhǔn)利率的1.2 倍調(diào)整為1.5 倍。作為存款利率市場化改革的一個重要舉措，存款利率浮動區(qū)間上限的擴大，不僅讓金融機構(gòu)有了更大的自主定價空間，有利于促進其經(jīng)營模式的轉(zhuǎn)變，為存款利率市場化打下堅實的基礎(chǔ)；還有利于利率能更真實地反映市場的供求狀況，使資源得到更好的配置，使金融市場更加健康的發(fā)展。

房地產(chǎn)市場是一個資金密集型市場，高度依賴于負債，因此任何與資金總量及配置方式有關(guān)的政策變化，都會對房地產(chǎn)市場造成一定的影響。在其他條件一定的情況下，利率下降會使資產(chǎn)價值上升；利率上升會使資產(chǎn)價值下降。近年來，我國金融市場房地產(chǎn)市場一直處于低迷狀態(tài)。政府出于一種救市的態(tài)度，接連幾次的降息降準(zhǔn)，也使得房地產(chǎn)市場在一定程度上有所好轉(zhuǎn)。

新政策存款準(zhǔn)備金制度和大額存款單的推出，是政府加速推進利率市場化的一項重要措施。存款準(zhǔn)備金制度有利于維護利率市場化后金融市場的穩(wěn)定，使金融機構(gòu)的風(fēng)險得到一定的控制。大額存款單采取市場化方式確定發(fā)行利率，大額存款單的推出可以實現(xiàn)一部分存款利率市場化，推進存款利率市場化程度的提高。隨著相關(guān)政策的陸續(xù)實行，標(biāo)志著我國完全實現(xiàn)利率市場化只剩下“一步之遙”。無疑，在這次利率市場化改革中，商業(yè)銀行首當(dāng)其沖必然會遭受到一定的沖擊，然而主要依賴于商業(yè)銀行貸款的房地產(chǎn)市場必然也無法避免遭受影響，并且房地產(chǎn)市場作為一種支柱產(chǎn)業(yè)，其輻射范圍非常廣泛，因此利率市場化的推進，必然也會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定的影響。

二、利率市場化對房地產(chǎn)市場的影響

（一）使房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本遭受影響。就目前情況來看，我國房地產(chǎn)開發(fā)商的主要融資渠道仍然是通過商業(yè)銀行進行貸款融資。截至2015年7月14日，央行公布了我國房地產(chǎn)市場上半年融資數(shù)據(jù)。其中，6月末全國房地產(chǎn)貸款余額為16.16 萬億元，同比增長19.2%，增速比上季度末高0.4 個百分點，比上年同期高1.1 個百分點。這不僅意味著我國房地產(chǎn)貸款速度正在以較快的速度增長，而且還意味著房地產(chǎn)貸款額度所占比重也在不斷上升。并且據(jù)央行調(diào)查統(tǒng)計司盛松透露的相關(guān)數(shù)據(jù)得知，我國房地產(chǎn)貸款余額占全部貸款余額的20.8%，房地產(chǎn)貸款增速超過全部貸款增速5.2 個百分點；上半年房地產(chǎn)貸款增加了1.54 萬億元，同比多增2，402 億元，房地產(chǎn)貸款增量占整個貸款增量的26.8%。2013年7月20日，我國取消金融機構(gòu)貸款利率0.7 倍的下限，全面放開金融機構(gòu)貸款利率管制，實行貸款利率市場化。這一政策的實施，對于貸款融資所占比重不斷增大的房地產(chǎn)企業(yè)的融資情況必然會有一定的影響。利率市場化會使得貸款利率由市場供求來決定，然而由這一方式?jīng)Q定的貸款利率將會處于波動不穩(wěn)定的狀態(tài)，從而加劇了企業(yè)的信貸風(fēng)險。如果利率上升，房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本會增加，企業(yè)所應(yīng)獲得的收益也會減少，企業(yè)的資金就會緊張起來，從而可能加劇企業(yè)資金流轉(zhuǎn)的經(jīng)營風(fēng)險。并且企業(yè)的融資成本也會處于一種不穩(wěn)定的狀態(tài)，不便于企業(yè)進行經(jīng)營管理。

（二）使消費者購房的貸款成本遭受影響。住房作為一種居住商品，與其他消費商品是不同的。2015年1月21日，李克強在瑞士達沃斯出席與世界經(jīng)濟論壇國際工商理事會代表對話會時提到我國的房地產(chǎn)市場一些問題，并明確指明說“中國房地產(chǎn)市場的剛性需求是長期的”。這不僅意味著我國已經(jīng)把住房作為一種必需品，不可缺少的商品，而且這種剛性需求情況將會持續(xù)很長一段時間。然而，住房作為資金需求量龐大的商品，我國大部分的購房消費者是無法全權(quán)付款購買的，尤其是對于步入社會不久的想要購房的年輕人，既缺乏相關(guān)的社會經(jīng)驗，又沒有雄厚的資金實力，因此通常需要通過銀行進行房屋貸款。利率市場化的實施，必然也會對個人住房貸款成本有影響。據(jù)美國、日本等一些已經(jīng)實行利率市場化的國家的經(jīng)驗數(shù)據(jù)來看，利率全面放開后，金融機構(gòu)間的競爭加劇，貸款利率會呈一定的趨勢有所下降。因此，購房消費者每月所需支付的貸款利息也會有所減少，降低了購房消費者的貸款成本，并且刺激了消費者對住房的購買欲望，在一定程度上也能刺激住房需求，有利于房地產(chǎn)市場的正常運行。但是由于市場的不穩(wěn)定性，貸款利率可能也會出現(xiàn)上漲情況，這無疑會加大消費者的購房成本，他們每月的利息費用就會上升，從而使得消費者的經(jīng)濟壓力增大。

（三）使房地產(chǎn)泡沫有所收斂。房地產(chǎn)泡沫就是指房子這種資產(chǎn)在連續(xù)的交易過程中陡然漲價，其價格與實際價值相背離，這就形成了一種價格泡沫。當(dāng)價格上漲到最大極限的程度時，就會發(fā)生反向作用出現(xiàn)暴跌情況，此時的房地產(chǎn)泡沫破滅，房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟狀況會由繁榮轉(zhuǎn)向衰退。房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生是由多種因素引起的。首先，我國人口數(shù)量龐大與土地的有限與稀缺是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的主要基礎(chǔ)。人口眾多引起住房需求在不斷擴大，并且我國的土地是有限的，供給與需求不均衡，再加上人們歷來認為房子是最好的保值商品，且對房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟前景十分看好，紛紛投資于房地產(chǎn)，使得房屋價格狂漲；其次，個人和企業(yè)把房子作為一種投機商品，進行轉(zhuǎn)手倒賣，贏取差價，這種你追我趕的群體行為直接誘發(fā)了房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。房地產(chǎn)泡沫對我國市場的影響是非常大的。泡沫的產(chǎn)生不僅易造成經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和社會結(jié)構(gòu)的失衡，嚴重的情況下可能造成金融危機的產(chǎn)生，影響我國的經(jīng)濟發(fā)展。利率市場化的改革將有助于房地產(chǎn)泡沫的收斂，利率交由金融機構(gòu)自主確定后，利率主要由市場的供需關(guān)系決定。相對于商業(yè)銀行的存款來說，房地產(chǎn)的保值功能將不具備很大的優(yōu)勢。由政府出臺決定，現(xiàn)在的房子購買是實行限購的。每戶家庭只能新購一套商品房。然而銀行存款具備很強的流動性，隨時可以存取，并且不會受到政府條例的限制。房子的價格是非常不穩(wěn)定的，且受很多因素的影響，容易波動。利率市場化后，為了吸引到存款，一些中型股份制銀行必然會出高利率，年利率的收益幾乎可以與三線城市房價的增速相持衡。相對于房地產(chǎn)市場，銀行存款具有比較穩(wěn)定的收益，不會受到太多因素的干擾。因此，一些很多想要通過買房來進行保值的投資者將會放棄投資房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)而投資于存款或者理財產(chǎn)品，來獲取穩(wěn)定的收益。從而在一定程度上，可以使得房地產(chǎn)市場的泡沫情況有所收斂。

三、房地產(chǎn)市場應(yīng)對利率市場化改革的對策

（一）構(gòu)建與我國利率市場化改革相適應(yīng)的房地產(chǎn)金融體系。首先，房地產(chǎn)金融體系的合理構(gòu)建是房地產(chǎn)市場能夠穩(wěn)定并且有條理運行的基本條件。金融體系要與時俱進，不斷隨著社會的進步、經(jīng)濟的發(fā)展做出相應(yīng)合理的調(diào)整。尤其是作為政府來講，維護房地產(chǎn)市場的正常穩(wěn)定的運行，是非常有必要的。因此，政府要以身作則，建立健全的相關(guān)法律政策，來保障與規(guī)范房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定運行。并且，為了不斷促進房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，政府要統(tǒng)籌全局，制定合理的宏觀調(diào)控政策。房地產(chǎn)市場作為我國經(jīng)濟發(fā)展不可缺少的一部分，政府必須有效地進行管理與應(yīng)用，來刺激我國的經(jīng)濟，使我國的經(jīng)濟得以快速穩(wěn)定的發(fā)展與壯大。與此同時，政府還可以重點發(fā)展債券市場和股票市場，通過資產(chǎn)證券化來建立住房貸款的二級流通市場，借此來有效緩解由于利率市場化帶來的利率波動引起的市場風(fēng)險。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的競爭環(huán)境下，也應(yīng)不斷進行金融工具的創(chuàng)新和內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整，以規(guī)避融資過程中的利率風(fēng)險。利率市場化改革，必然會引起市場中激烈的競爭，房地產(chǎn)企業(yè)要想在金融市場上占得一席之地，就必須不斷進行企業(yè)內(nèi)部調(diào)整與改造，以此來適應(yīng)當(dāng)前的市場環(huán)境。貸款利率放開后帶來的直接結(jié)果必然是利率的不穩(wěn)定波動，這不僅會影響到企業(yè)的融資成本的高低，并且這種融資成本的不穩(wěn)定性還會給企業(yè)經(jīng)營加大管理難度，企業(yè)的相關(guān)費用也會上升。因此，企業(yè)在這種情況下不僅要進行金融工具的創(chuàng)新與企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，而且還要建立多樣化的融資機制，不再僅僅依靠于商業(yè)銀行的貸款這種單一融資渠道，不斷增強企業(yè)抵御市場風(fēng)險的能力。這樣房地產(chǎn)企業(yè)才能在穩(wěn)步發(fā)展的同時又能規(guī)避一定的利率風(fēng)險。

（三）購房消費者應(yīng)合理制定購房計劃，規(guī)劃好資金的使用情況，進行合理有效的分配，以應(yīng)對利率變動帶來的影響。貸款利率的不穩(wěn)定波動，有可能讓消費者資金比較寬松，也有可能讓消費者的資金緊張起來，影響消費者的生活。對于這種情況，購房消費者有必要實行預(yù)防措施，以免使自己處于困難的境地。利率市場化不僅影響到購房消費者在購買房子時要付出的實際成本，還可能讓消費者的精神處于不安的狀況。一般來講，消費者的工資是很長一段時間才變動的，如果消費者沒有提前規(guī)劃好每月貸款利息，當(dāng)利率突然上升，購房消費者必然會措手不及，拿不出足額的貸款利息來還給銀行，這就會使消費者的精神壓力增大。因此，為避免利率市場化改革后帶來的影響，購房消費者要不斷進行自我調(diào)整，在購買住房之前制定詳細的購房計劃，規(guī)劃好購房后資金的具體使用情況，并且將自己的資金進行合理的分配，做好預(yù)防措施。

隨著政府對利率市場化的不斷推進，不斷發(fā)展。利率市場化在房地產(chǎn)行業(yè)中必然會產(chǎn)生一定的影響，并且這種影響不僅會關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的利益，而且也關(guān)系到個人消費者的利益，甚至有可能會影響到整個金融市場。因此，在利率市場化已經(jīng)勢在必行的環(huán)境下，無論是作為企業(yè)或是個人，我們都應(yīng)做好充分的準(zhǔn)備，積極樂觀的迎接利率全面市場化的金融時代的到來。

［1］王怡穎，宋青云，王曉紅，蘇玉，管佳穎.利率市場化對房地產(chǎn)行業(yè)的影響研究［J］.時代金融，2015.2.

［2］杜利萍.中國房地產(chǎn)市場面臨的利率市場化風(fēng)險［J］.技術(shù)與市場，2015.6.

［3］王志宏，章林曉.利率改革有利房地產(chǎn)泡沫收斂［J］.城市開發(fā)，2014.6.