我國房地產(chǎn)價(jià)格泡沫治理機(jī)制研究

□文/王丹丹

（鄭州大學(xué)西亞斯國際學(xué)院河南·新鄭）

我國房地產(chǎn)價(jià)格泡沫治理機(jī)制研究

□文/王丹丹

（鄭州大學(xué)西亞斯國際學(xué)院河南·新鄭）

［提要］本文對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格泡沫形成機(jī)理進(jìn)行分析，并就如何抑制房地產(chǎn)價(jià)格泡沫、建立有效治理機(jī)制提出對(duì)策建議。

投資視角；房地產(chǎn)價(jià)格泡沫；治理機(jī)制

收錄日期：2015年7月2日

一、引言

隨著國民經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展、城市居民人口的不斷增加、城市外圈的擴(kuò)大、大量資金和市場(chǎng)資源的涌入等原因，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了快速繁榮階段。2014年2月，全國100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為10，960元/平方米，環(huán)比上月上漲0.54%，是2012年6月以來連續(xù)第21個(gè)月環(huán)比上漲。商品房?jī)r(jià)格的持續(xù)走高極易出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫。房地產(chǎn)泡沫是指由于其市場(chǎng)供應(yīng)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于市場(chǎng)需求，房地產(chǎn)價(jià)格高速上漲，但是由于某些投機(jī)行為的存在與“羊群效應(yīng)”的顯示，使房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出虛假繁榮的景象。泡沫終有幻滅的一天，當(dāng)真實(shí)需求無法支撐市場(chǎng)時(shí)，就會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)大跌。因此，研究我國房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的形成機(jī)理并對(duì)其進(jìn)行治理，對(duì)保障國家金融體系和國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展具有重要的意義。

二、我國房地產(chǎn)價(jià)格泡沫形成機(jī)理

（一）供求失衡。房地產(chǎn)市場(chǎng)同其他產(chǎn)品市場(chǎng)相同，價(jià)格會(huì)受市場(chǎng)中買家與賣家數(shù)量的影響產(chǎn)生上下波動(dòng)。在不同的時(shí)間、不同的背景下，房地產(chǎn)的交易價(jià)格會(huì)有所差異，當(dāng)房地產(chǎn)被買入時(shí)與被賣出時(shí)存在價(jià)格差，就會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格投機(jī)成為可能。很多投資者看中了房地產(chǎn)價(jià)格投機(jī)，就通過低價(jià)買入、高價(jià)賣出的差價(jià)機(jī)制獲得經(jīng)濟(jì)收益。對(duì)于普通的房地產(chǎn)投資來說，他們對(duì)房地產(chǎn)判斷的準(zhǔn)確率不高，由于“羊群效應(yīng)”的存在，很多投資者盲目的跟隨，投入了房地產(chǎn)的“搶購大軍”之中，一時(shí)造成房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的“假象”，打破了市場(chǎng)“真實(shí)”供求關(guān)系的平衡，致使房地產(chǎn)價(jià)格泡沫出現(xiàn)。

（二）房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率高于信貸利率。商品上漲意味著大量的買家都將要購買，或者已經(jīng)購買了商品，購買行為離不開資金的支持。大量房地產(chǎn)商品的銷售無法脫離銀行等金融機(jī)構(gòu)的資金，在我國不僅是購房者會(huì)從銀行借貸，房地產(chǎn)開發(fā)商也會(huì)利用銀行融資，房地產(chǎn)施工企業(yè)也主要依靠銀行融資。房地產(chǎn)價(jià)格高速上漲，價(jià)格增長(zhǎng)率超過了信貸利率，投資者就會(huì)利用價(jià)格增長(zhǎng)所獲得的經(jīng)濟(jì)收益在償付銀行信貸之后還能有較大的剩余。因此，這使大量的投資者趨之若鶩，紛紛借貸建房、借貸購房，并且有意哄抬房地產(chǎn)價(jià)格。

（三）預(yù)期高檔房地產(chǎn)商品價(jià)格飆升吸引投資行為。很多房地產(chǎn)投資者對(duì)高檔房地產(chǎn)商品過于偏好單純地認(rèn)為稀缺性、高檔性會(huì)使自己的投資達(dá)到高額的投資回報(bào)，所以房地產(chǎn)投資者會(huì)購入多套高檔房地產(chǎn)商品，其購入的目的完全是為了投資。而在這種心理的驅(qū)使下，很多高檔房地產(chǎn)實(shí)際上集中于投資者的手中，并沒有在剛性需求者手中。大量的高檔房產(chǎn)閑置待售，而從開發(fā)商那里的銷售來看，卻是一片大好，這樣就更不便于房地產(chǎn)泡沫價(jià)格的控制。

三、我國房地產(chǎn)價(jià)格泡沫治理策略

從上述房地產(chǎn)泡沫形成機(jī)制分析可以看出，國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展使我國民眾手中積攢了大量的剩余資金，導(dǎo)致強(qiáng)烈的投資需求出現(xiàn)，而房地產(chǎn)商品價(jià)格的持續(xù)上漲，讓很多人看到了投資新途徑，于是產(chǎn)生了大量的房地產(chǎn)投機(jī)行為。房地產(chǎn)長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)“只漲不落”的現(xiàn)象使大量的資金涌入到房地產(chǎn)投資之中，使房地產(chǎn)價(jià)格嚴(yán)重高于實(shí)際，偏離實(shí)際房?jī)r(jià)過多。

（一）改革住房保障制度，調(diào)節(jié)供給結(jié)構(gòu)。通過借鑒西方發(fā)達(dá)國家及日本的經(jīng)驗(yàn)可知，加大住房保障制度改革、加強(qiáng)保障房的供應(yīng)是為低收入群體提供住房保障的有效途徑。首先，政府作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要參與主體與主要調(diào)控主體，應(yīng)該從保障低收入群體的生存權(quán)利入手改善房地產(chǎn)價(jià)格泡沫。住房制度改革應(yīng)依據(jù)兩大原則：一是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展；二是維護(hù)社會(huì)的公平與和諧。在進(jìn)行住房保障制度改革過程中，首先要確定經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的保障對(duì)象。其次，應(yīng)該嚴(yán)格執(zhí)行住房保障制度，保證國家扶持政策的落實(shí)。最后，應(yīng)該推行租售并舉的措施，使保障性住房循環(huán)起來。

（二）加強(qiáng)土地宏觀調(diào)控，抑制投機(jī)行為。在近10年內(nèi)，炒房團(tuán)、炒樓團(tuán)都通過房地產(chǎn)投資獲得了巨大的經(jīng)濟(jì)收益，使我國房地產(chǎn)價(jià)格泡沫出現(xiàn)，尤其是在一些大城市，泡沫程度超出預(yù)期。對(duì)于房地產(chǎn)投資行為，國家應(yīng)該通過宏觀政策調(diào)控來加以控制，合理的運(yùn)用土地宏觀調(diào)控制度抑制投機(jī)行為。首先，應(yīng)該控制土地供應(yīng)量。對(duì)于土地的供應(yīng)既不可過度供應(yīng)，也應(yīng)避免過緊供應(yīng)，應(yīng)該嚴(yán)格按照商業(yè)性用地的要求來保持正常供應(yīng)；其次，應(yīng)該堅(jiān)決打擊與整治土地交易出現(xiàn)的違規(guī)及不規(guī)范行為。通過法律法規(guī)和相關(guān)的管理制度來抑制土地的頻繁轉(zhuǎn)讓，保證土地被合理使用；再次，需要進(jìn)一步健全土地信息系統(tǒng)。建立全國土地信息系統(tǒng)，對(duì)全國的建筑用地進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，避免由于信息不對(duì)稱對(duì)建筑用地不合理而出現(xiàn)的行為。

（三）加大金融業(yè)監(jiān)控力度，預(yù)防融資風(fēng)險(xiǎn)。從日本與東南亞金融危機(jī)中可以看出，房地產(chǎn)價(jià)格如果在短時(shí)間內(nèi)迅速上漲，達(dá)到頂峰之后就會(huì)突然下跌，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格泡沫破滅，如果將大量的資金投資于房地產(chǎn)中，就會(huì)導(dǎo)致資金被套牢，金融體系的正常運(yùn)轉(zhuǎn)就會(huì)受到威脅。作為房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)與銷售的重要融資渠道，銀行應(yīng)該加強(qiáng)信貸業(yè)務(wù)的管理，提升信貸資產(chǎn)的質(zhì)量，嚴(yán)格審核每一筆信貸業(yè)務(wù)，杜絕虛假按揭的出現(xiàn)。同時(shí)積極拓展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的其他融資渠道，使房地產(chǎn)融資呈出多元化，鼓勵(lì)優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)上市融資人，吸引國外投資給我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)注入新的力量。

（四）改革房地產(chǎn)稅收制度，完善相關(guān)制度。運(yùn)用稅收制度可以促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，降低房地產(chǎn)價(jià)格泡沫程度。稅收制度需要以發(fā)揮杠桿調(diào)解作用為目標(biāo)，從以下幾個(gè)方面入手：第一，完善房地產(chǎn)稅收制度，征收空置土地稅，可以大幅度增加土地轉(zhuǎn)手成本，對(duì)土地轉(zhuǎn)讓有一定的抑制作用；第二，差別稅制度管理。對(duì)于不同性質(zhì)的住房采用不同的稅收制度。對(duì)于普通住房，可以通過實(shí)行優(yōu)惠政策降低稅率，讓惠于百姓。對(duì)于高檔房地產(chǎn)商品應(yīng)該征收較高的稅費(fèi)，這樣就會(huì)適當(dāng)?shù)臏p少“炒房”行為的出現(xiàn)；第三，加大對(duì)不合理收費(fèi)的清理力度。在進(jìn)行稅制改革過程中，一些上漲的稅費(fèi)會(huì)通過交易被轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者身上，這樣就會(huì)與稅制改革的初衷不符。因此，應(yīng)該清除不合理的稅收，真正達(dá)到讓利于消費(fèi)者使房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)可以持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展。

（五）完善市場(chǎng)監(jiān)督機(jī)制，引導(dǎo)資本合理流動(dòng)。房地產(chǎn)利潤(rùn)空間一直較大，吸引了大量資金涌入到房地產(chǎn)行業(yè)中，這不僅表現(xiàn)于很多其他行業(yè)的企業(yè)看到房地產(chǎn)繁榮紛紛籌措資金進(jìn)軍房地產(chǎn)，而一些普通居民也看到了房地產(chǎn)投資的豐厚回報(bào)，也使出渾身解數(shù)加入到“炒房”隊(duì)伍之中。社會(huì)資本短時(shí)期內(nèi)涌入到一個(gè)產(chǎn)業(yè)中可以促進(jìn)這個(gè)產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展；但是另一方面如果這個(gè)產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)，一旦坍塌就極易引發(fā)金融危機(jī)。因此，應(yīng)該完善資本市場(chǎng)的監(jiān)督機(jī)制，有序、合理、科學(xué)的引導(dǎo)資本沿著正確的軌跡流動(dòng)，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)獲取資金能力的同時(shí)，培養(yǎng)房地產(chǎn)企業(yè)具有較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)抵抗力。

四、結(jié)語

我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)自2002以后進(jìn)入了高速發(fā)展期，至今已經(jīng)有近13個(gè)年頭，雖然在13年的時(shí)間里，受亞洲金融危機(jī)和美國次貸金融危機(jī)的影響，房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了兩次比較大的波動(dòng)，但是總體來說還是持續(xù)上漲的，在一線大型城市房地產(chǎn)泡沫已逐步凸顯。當(dāng)前，由于房地產(chǎn)商品需求市場(chǎng)萎縮，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展變得緩慢、冷靜，房地產(chǎn)價(jià)格也開始趨于合理。然而，真正促使房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定的發(fā)展，還需要政府、企業(yè)以及每個(gè)參者共同的努力才能實(shí)現(xiàn)。

主要參考文獻(xiàn)：

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F293.32

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