不容回避的“城市病”——中國群租現(xiàn)象及治理問題調(diào)查（上）

群租是業(yè)主或“二房東”將一套住房分隔成諸多小間分別予以出租、或一屋內(nèi)擺放多張床位出租的行為。一套房子被分割成十幾個小間，擠進(jìn)很多人住，隱患重重，群租亂象正在成為一個社會問題。群租房內(nèi)火災(zāi)、觸電、煤氣中毒等人身傷害事故屢有發(fā)生：

2 007年，上海松江區(qū)新橋鎮(zhèn)一戶群租房內(nèi)曾發(fā)生火災(zāi)，3戶家庭7口人中僅1人生還。

2013年2月14日，上海普陀區(qū)中遠(yuǎn)兩灣城198號一戶群租房內(nèi)因陽臺亂堆紙箱等雜物，被煙火引燃突發(fā)大火，屋內(nèi)物品幾乎付之一炬。

2013年11月9日，北京市百環(huán)家園20號樓20層一群租房發(fā)生火災(zāi)，直接原因是超負(fù)荷用電造成電器短路。

2014年5月1日，上海市徐匯區(qū)龍吳路2888弄盛華景苑小區(qū)內(nèi)一住有10人的群租房發(fā)生火災(zāi)，導(dǎo)致兩名“90”后消防員不幸犧牲。

……

群租已經(jīng)成為一個嚴(yán)重的“城市病”。那么，這個病癥到底是如何產(chǎn)生的？有哪些危害？又為什么難以治理呢？

難以彌合的城市“傷疤”

城市給人的印象，就是寬闊的馬路、高樓大廈、霓虹燈閃爍，然而在這些光鮮的背后，還存在著一些不堪之處，其中群租現(xiàn)象就是其中之一。它像一道“傷疤”，愈來愈深，難以彌合。群租是伴隨著人口流動的加劇、城鎮(zhèn)人口增加而出現(xiàn)的問題。它并非出現(xiàn)在個別城市，而是在全國大中城市普遍存在，并且愈演愈烈。

北京市作為政治經(jīng)濟文化中心，人口密集，群租現(xiàn)象最為突出。

北京市紫竹院街道魏北社區(qū)一套群租房內(nèi)洗衣機、飲水機、衣柜直接堆在一條兩米長的窄道上，墻上纏著各種電線和路由器。兩邊是三個打了隔斷的單間，其中一個不到10平方米的房間內(nèi)房里放了三張床和一張桌子，住了三名外地租客，互不認(rèn)識。租金三人共出，每人日租金60元，月租不包水電。

● 張碧玉 金 旺

北京西三環(huán)美林花園小區(qū)內(nèi)有一套200平方米的房子，被隔成了20個獨立的小房間，刨除共用的兩個衛(wèi)生間、兩個廚房和過道面積，每間屋子平均下來只有不到10平方米，雖然整個房子面積不是很大，但由于隔斷太多，在屋子內(nèi)穿行感覺就像走進(jìn)迷宮一樣。其中有一間5平方米左右，里面只有一個搭起來的床墊子、一張桌子和一盞燈。

群租并非僅僅存在于低檔社區(qū)，在北京東三環(huán)附近的高檔公寓里，一套80平方米的兩居室里，竟然住了25個人，除了保留廚房與衛(wèi)生間，房間和客廳全部擺滿了上下鋪床。在北京百環(huán)家園，一套120平方米的房間被薄薄的木板隔成13個隔間，一共住了23個人?！八⒀馈⑾丛瓒嫉门抨?，晚上別人屋里的動靜能聽得一清二楚?！绷碛幸惶變墒乙粡d，被隔斷分成6戶人家，有13人居住。由于廚房被分隔出租，走道成了生活空間狹小的鄰居們做飯的地方。半米寬的過道零散堆著廚具?！耙坏阶鲲垥r間，就各種氣味相串，衣服晾在過道里，充滿了油煙味。”

在北京，不僅地上房屋群租嚴(yán)重，地下室群租也很嚴(yán)重。

北京薊門里小區(qū)有一處地下室改造的旅館，該旅館前臺介紹，這里有30多間房，其中多人間的床位可以采取群租的方式，租住時間可長可短。以四人間為例，一個床位每月350元，一月交一次租金。在該旅館的14號房間，10平方米出頭的房間里滿滿當(dāng)當(dāng)?shù)胤胖?張單人床、2張小桌子，床上的被褥和各種衣服、包包混在一起。地板上雜亂地堆放著幾雙鞋子、插滿電源的插線板。屋內(nèi)還拴了兩根繩子用來晾曬和掛衣服。前臺說，這樣的群租房很搶手。

100萬，這是一個不斷被媒體重復(fù)的北京地下空間居住人口的數(shù)量。北京市住建委的數(shù)據(jù)顯示，全市普通地下室23000多處，面積超過4500萬平方米，實際居住人口16萬多。而在北京市民防局，人防工程面積和居住人口數(shù)量，是一組“涉密”的數(shù)字。就算是16萬，也是一座小城市的人口了。

上海市作為國際大都市，群租現(xiàn)象也很突出。上海市松江區(qū)思賢路1855弄昌鑫花園內(nèi)，一套約200平方米的整層樓被分割成20多間房，每間房間約10平方米。有些房間連換氣的窗戶都沒有，一片漆黑。仔細(xì)查看，房間之間的隔斷竟是用泡沫塑料制成，外面覆蓋薄薄一層鐵皮。

中遠(yuǎn)兩灣城是上海城區(qū)內(nèi)大樓盤，四期為群租聚集之地。中遠(yuǎn)兩灣城小區(qū)業(yè)委會主任方鎖英說：“我親眼看到一套一百六七十平方米的房子，被隔成了14個小間，其中一個小間只容得下一張床，卻住著一家三代四口人，白天兒子、媳婦睡，晚上他們上班，老母親帶著孫子睡?！敝羞h(yuǎn)兩灣城物業(yè)總經(jīng)理杜恩毅說：“最高峰時小區(qū)有1400多戶是群租房?！?/p>

位于上海市漕河涇地區(qū)的乾駿大廈，由兩幢獨立大樓組成，總計300套商品房，房屋品質(zhì)優(yōu)良。自2006年建成入住后，就受到附近房屋租賃市場的追捧。據(jù)小區(qū)物業(yè)和居委會等熟悉情況的人士介紹，由于乾駿大廈相當(dāng)一部分業(yè)主是投資客，平時不太關(guān)心房屋的狀況，“二房東”將房屋內(nèi)部重新分割用于群租牟利。該大廈的2號樓1401室，原本161平方米三室二廳的房屋內(nèi)部，被改建成12個單間；每間都安裝了獨立木門和鎖具，并標(biāo)出室號。據(jù)居委會負(fù)責(zé)人介紹，乾駿大廈被確認(rèn)為群租”以及有群租嫌疑的房屋，超過小區(qū)總戶數(shù)的20%。

并非北京、上海這樣的大城市存在著群租問題，其他城市也很盛行。在南京，紫金東郡小區(qū)有近200戶住戶，因為房屋多為大戶型，所以房主改造房屋、用來出租的群租房戶數(shù)就達(dá)到六七十戶，甚至有的一套房里住了30個人。在小區(qū)一處群租房中，約160平方米的房子（含地下室），一共被分割成8個房間。進(jìn)門處墻壁上，掛著8只電表，房客各自分擔(dān)電費。每個房間里都是高低床，連租客都不知道里面睡了多少人。不少房客表示，這里不僅上廁所不太方便，而且因為害怕被偷，每次出門都要將錢包、手提電腦隨身帶走。

在廣州，以“房中房”、“床位房”、時租日租房”、“膠囊公寓”、“太空艙”等單一或混合形式存在，主要分布在中心城區(qū)的批發(fā)市場、醫(yī)院、大學(xué)、商貿(mào)圈、寫字樓周邊以及高檔商住小區(qū)、人口較為密集的城中村內(nèi)。在廣州天河區(qū)育蕾小區(qū)，一間70—80平方米的套間擺了22個床位，電線亂接；在天河北一樓宇，業(yè)主將一套120平方米的套間改成22個“太空艙”；一些城中村還存在著大量非法經(jīng)營的“床位房”……

在天津市，群租房主要有3種形式：一是將客廳、房間、廚房，甚至陽臺分割成若干小間，按間分租；二是在房間內(nèi)布置多張床位，按床位出租；三是出租給單位作為集體宿舍，房東不直接進(jìn)行分割。

……

隨著外來常住人口越來越多、群租需求越來越大，群租市場呈現(xiàn)出產(chǎn)業(yè)化、區(qū)域化和新二元化的苗頭。

上海市住房保障和管理局市場監(jiān)管處負(fù)責(zé)人介紹，近年來，越來越多的群租房由專門從事轉(zhuǎn)租的“二房東”經(jīng)營管理，從取得房源、分隔裝修、對外招租、運營維護(hù)等，形成了一條分工明確的產(chǎn)業(yè)鏈。基于巨大的利益誘惑，“二房東”抱團(tuán)經(jīng)營的特點比較突出，部分區(qū)域出現(xiàn)了“福建幫”、“安徽幫”等多個利益團(tuán)體，損害業(yè)主或承租人合法權(quán)益的情況時有發(fā)生，甚至對抗行政執(zhí)法。

調(diào)研發(fā)現(xiàn)，群租現(xiàn)象通常在以下區(qū)域較為多發(fā)：一是來滬務(wù)工人員較為集中的城郊結(jié)合部；二是住宅小區(qū)有一定量的閑置房源，大部分為農(nóng)民動遷安置房或投資購房，以大戶型居多；三是住宅小區(qū)周邊有產(chǎn)業(yè)集聚或者服務(wù)業(yè)比較發(fā)達(dá)，從業(yè)人員眾多。比如，普陀區(qū)中遠(yuǎn)兩灣城鄰近上?；疖囌?，交通便利，成為來滬人員較為集中的區(qū)域之一；松江區(qū)紫東新苑小區(qū)鄰近東明商業(yè)街、開元地中海商業(yè)廣場等商圈，小區(qū)1800余戶住房中，曾有600戶用于出租，其中半數(shù)存在群租問題。

外來人員大量涌入，由于他們在住房、養(yǎng)老、教育、醫(yī)療、就業(yè)等生活和消費需求方面與戶籍人口存在較大差距，由此產(chǎn)生了新的城市二元結(jié)構(gòu)。

在上海市區(qū)及城鄉(xiāng)結(jié)合部一些群租小區(qū)周邊，已經(jīng)形成了“來滬人員服務(wù)來滬人員”的小餐飲副食業(yè)、小美容美發(fā)業(yè)、小洗浴業(yè)、小旅館、小歌廳、小網(wǎng)吧等“六小”產(chǎn)業(yè)，無證經(jīng)營、治安隱患、食品衛(wèi)生等問題突出，影響當(dāng)?shù)氐纳a(chǎn)、生活秩序，也給社會管理增加難度。

群租危害何其多？

在狹小空間里，蝸居著互不相識的多人，會引發(fā)消防、治安、擾民、衛(wèi)生等諸多問題。

上海市松江區(qū)思賢路1855弄昌鑫花園內(nèi)一套住房4扇窗外竟裝了10臺空調(diào)外機。該房還有人為用木板分割房間的現(xiàn)象。最離譜的是，二樓和三樓原本在樓道里的消火栓，竟然被圈進(jìn)了房間里，兩張上下鋪床就放在消火栓旁。

2014年5月1日，上海市徐匯區(qū)龍吳路2888弄盛華景苑小區(qū)發(fā)生一起火災(zāi)，導(dǎo)致兩名“90”后消防員不幸犧牲。經(jīng)查，事發(fā)房屋建筑面積88.65平方米，位于13層，原為兩室兩廳一廚一衛(wèi)，而房屋的客廳被木板簡易分割。該戶業(yè)主此前1個月將房屋租給江蘇籍來滬人員沈某。房內(nèi)住有10人，違法使用液化氣鋼瓶，可燃物多、火災(zāi)荷載大。在火災(zāi)撲救過程中，轟燃產(chǎn)生的巨大熱氣浪將兩名消防隊員瞬間推出窗外，墜樓犧牲，另有1名消防員受輕傷。

2007年，上海松江區(qū)新橋鎮(zhèn)一戶群租房內(nèi)曾發(fā)生火災(zāi)，3戶家庭7口人中僅1人生還。2013年2月14日，上海普陀區(qū)中遠(yuǎn)兩灣城198號一戶群租房內(nèi)因陽臺亂堆紙箱等雜物，被煙火引燃突發(fā)大火，屋內(nèi)物品幾乎付之一炬。2013年11月9日，北京市百環(huán)家園20號樓20層一群租房發(fā)生火災(zāi)，直接原因是超負(fù)荷用電造成電器短路。

上海市松江區(qū)方松街道紫東居委黨支部書記錢興明說，一直將群租治理作為居委會的一項重要工作來抓，其中最擔(dān)心的就是火災(zāi)隱患。

群租還是治安問題的溫床。群租房內(nèi)人員混雜，而出租人或轉(zhuǎn)租人一般只重經(jīng)濟利益，不顧社會責(zé)任，對登記承租人身份等法規(guī)置若罔聞。群租房內(nèi)矛盾糾紛不斷，尋釁滋事司空見慣，盜竊、傷人等刑事案件高發(fā)。

北京市朝陽區(qū)人民法院2013年11月發(fā)布的“群租房犯罪情況”調(diào)研報告指出，隨著北京房價上漲，因群租房屋而滋生的財產(chǎn)類、性侵類犯罪呈現(xiàn)頻發(fā)、高發(fā)趨勢，與此同時，還面臨著偵破難、取證難的現(xiàn)實問題。

2013年年初，90后小伙王繼（化名）從老家來北京打工，因為工資較低，只能與五六個年紀(jì)相仿的青年男女一起租住在離單位不遠(yuǎn)的一處農(nóng)家宅院內(nèi)，幾個人平攤水電，偶爾一起聚個餐，相處還比較融洽。其中，年僅19歲的麗麗因為長得比較漂亮、嘴比較甜，王繼多次約麗麗玩，但都被其婉言拒絕，讓王繼有點郁悶。

7月的一天，喝了幾瓶啤酒的王繼，頭開始發(fā)暈，他見麗麗在屋里睡午覺，便起了邪念，竄至麗麗屋內(nèi)，將睡醒后正在換衣服的麗麗按倒在床上。事后，麗麗報警，王繼當(dāng)天被警察抓獲。

據(jù)朝陽法院統(tǒng)計，近年來，在該院辦理的群租房內(nèi)犯罪案件中，33%為財產(chǎn)犯罪，33%為性犯罪，25%為毒品犯罪，另有12%涉及容留犯罪。

“基于群租房主體的流動性和相互疏離，以及群租房主體具有開放性與多元性等特點，群租房極易成為容留類犯罪和毒品類犯罪的場所?！背柗ㄔ赫{(diào)研后認(rèn)為，群租房內(nèi)犯罪案件主要存在案件類型集中、類罪高發(fā)，犯罪手段簡單、犯罪易得手；犯罪模式固定、犯罪隱秘性強；證據(jù)固定難、易成孤證4大特點。

法院為此分析稱，發(fā)生于群租房內(nèi)的犯罪，在手段上非常簡單，諸如“順手牽羊”的盜竊、“偷溜進(jìn)房”的性侵以及關(guān)起門來作案的容留性犯罪均極易發(fā)生。此外，群租房內(nèi)犯罪在模式上也具有鮮明特點，一種模式是合租者共同實施某種犯罪行為，如共同容留他人吸毒、賣淫或共同持有毒品等；另一種模式是合租者對其他合租者的犯罪，如租客盜竊合租者的財產(chǎn)或性侵合租者。

調(diào)研報告指出，在正常的合租生活中，一旦有租客意圖犯罪，他的犯意產(chǎn)生及預(yù)備工作都將有著較強的隱秘性，犯罪的發(fā)生對于被害人來說具有很強的突發(fā)性、也給有效預(yù)防造成障礙。據(jù)介紹，群租房中的犯罪分子因?qū)Ψ课菔质煜?，無需“溜門撬鎖”便可入室作案，很難留下有力證據(jù)，作案后隱匿、銷毀證據(jù)以及逃避偵查也十分方便。同時，合租者之間雖會有日常交流，但對對方的真實身份缺乏實質(zhì)性了解，被害人在遭受侵害后往往難以提供有價值的線索?！斑@對于公安機關(guān)充分搜集證據(jù)造成了很大阻力?！狈ㄔ赫J(rèn)為，這種情況下，受害人的供述往往成為關(guān)鍵性證據(jù)，在缺乏其他證據(jù)的情況下容易成為“孤證”。

凡有群租房的地方，如果管理不善，都會造成室內(nèi)室外的衛(wèi)生問題。中國城市發(fā)展研究院首席戰(zhàn)略研究員彭真懷說：“群租房往往通風(fēng)不好，如果發(fā)生傳染病疫情，會造成交叉感染?！?/p>

在天津濱海新區(qū)東方名居小區(qū)，群租戶制造的垃圾是正常家庭的幾十倍，所有的樓門永遠(yuǎn)處于骯臟的狀態(tài)，有的業(yè)主反映群租戶甚至在樓道里揚垃圾，弄得整個樓道無從下腳，因為本身群租戶有大量從事不正當(dāng)職業(yè)者，如果其制造的垃圾攜帶某些病菌，也必然會殃及無辜的業(yè)主。

高密度的租客遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了城市房屋設(shè)計的承載功能，嚴(yán)重影響本地居民正常生活，侵害本地居民權(quán)益，讓本地居民苦不堪言。上海市民蘇老伯是一名八旬老人，住匯川路300弄“文匯小區(qū)”。半年前，樓上201室被“滋味軒”飯店租下作為服務(wù)員宿舍。該房面積約50平方米，兩個房間中，稍大一間約16平方米，里面“塞”了4張高低床，住8個人；另一間12平方米的住著主管一家3口。自從此房出租后，生活便沒了安寧。每天半夜1點多，飯店職工陸續(xù)返回“宿舍”，走路聲、洗澡聲，燒飯、講話，甚至打牌、喝酒……噪聲縈繞，甚至持續(xù)到黎明，讓蘇老伯根本無法睡覺，心力交瘁。多次投訴，都沒能徹底解決。

近三年來，上海各區(qū)縣房管部門每年接到涉及群租投訴逾3000件，其中絕大部分反映相鄰妨礙。除了噪音、臟亂外，群租房內(nèi)人口眾多，能源消耗大，原始設(shè)計的用電負(fù)荷難以承受，跳閘等現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生，設(shè)備報修率也高；因電梯過度使用、不交物業(yè)費等額外增加的管理成本，最終都由全體業(yè)主分?jǐn)?；群租客車輛與居民私家車“爭搶”車位，矛盾不斷，這是“群租”給小區(qū)帶來的三大治理難題。

群租客造成的擾民、侵權(quán)等問題不能得到妥善解決，矛盾就會激化，產(chǎn)生沖突。上海市上青佳苑小區(qū)的群租房改造，破壞了房屋的整體結(jié)構(gòu)，排水、排污管道設(shè)置不規(guī)范，糞水外流，導(dǎo)致樓下居民家中遭殃，甚至有家不能回。租住在小區(qū)的房客不少是娛樂場所的工作人員，一些年輕女子流動率很高，她們晝伏夜出，濃妝艷抹，每天凌晨二三時回來，高跟鞋“噔噔噔”，洗澡水“嘩嘩嘩”，吵得居民無法入睡。為了抵制屢禁不絕的群租客，小區(qū)業(yè)主無奈自發(fā)“維權(quán)”，憤而切斷出租屋的水電。2014年9月1日，惱羞成怒的二房東堵在樓道口，雙方矛盾再度激化，發(fā)生肢體沖突，導(dǎo)致多名業(yè)主“掛彩”，有人鼻、面部被抓傷，有人手腕扭傷。

2014年1月14日，福州市世茂天城儷園2號樓44B的業(yè)主許先生，不堪樓上群租客夜夜喧嘩到凌晨一兩點的騷擾，上門交涉不成，反被毆打，導(dǎo)致右側(cè)鎖骨骨折，身上、腿部等多處不同程度受傷，住院手術(shù)治療，一年后才康復(fù)。

群租猖獗為哪般？

群租房的存在無疑有其現(xiàn)實根源。群租房”是不少中低收入群體的“家”。大城市流動人口眾多，打工的求學(xué)的看病的，收入都不高，只能選擇 “群租房”。

在北京薊門里小區(qū)地下室租住的李莉一語道破群租的苦衷：“我在小區(qū)附近的一家餐飲店做服務(wù)員，每月的收入才2900塊，除去每月要匯給老家的1000塊，吃穿住用就全指望著剩下的1900塊了，哪舍得去租單間啊，能有個睡的地方就不錯了。如果不是因為生活所迫，誰會愿意住在這樣的‘鴿子籠’里？”

多數(shù)群租客都有類似的心理。來北京復(fù)習(xí)考研的陳鵬宇在明光北里小區(qū)租了一間隔斷間，月租600元，他說：“海淀這邊大學(xué)多，去咨詢考研方便些，而且我旁邊就是一所學(xué)校，可以去蹭食堂便宜的伙食?！?/p>

工資較低的打工族和剛畢業(yè)的大學(xué)生、沒有收入來源的考研大軍、甚至外地到北京趕來看病的病人和家屬，在北京大都愿意選擇這樣廉價的群租方式。

北京市也曾多次集中整治群租問題。租房中介坦白：“政府對群租房嚴(yán)管，隔斷少了，次臥和主臥那還得漲價呢?！睘榱藴p少居住成本而不得不群租的人們，對“嚴(yán)管群租”有些惆悵和無奈：“真的不希望取締群租，要是取締了，就這點收入能去哪里租房呢？”

21世紀(jì)不動產(chǎn)高級研究主管蔡冠宇說，上海近年來房租年年上漲，對于收入較低的群體，想要租住成套住房、保證私密性是非常困難的。蔡冠宇介紹，近年來上海的住房租金每年漲幅可達(dá)10%，春節(jié)后、畢業(yè)季都會出現(xiàn)房租飆升的現(xiàn)象。低收入群體每年的收入漲幅跟不上房租上漲的速度。張江地區(qū)的一套兩房的月租金價格大約是3000到3500元，一室一廳在2500元左右，所以很多年輕人選擇合租，房租的負(fù)擔(dān)就會有所減輕。而外來務(wù)工人員往往對合租的成本也無法承受，更有很多是拖家?guī)Э趤頊蚬?，條件差、隱患多但是價格便宜的群租房就成為他們的選擇。而那些在市區(qū)上班的白領(lǐng)，有的工作繁忙，不想承受上下班長途通勤的辛苦，會選擇公司附近的住所。由于市中心房租高昂，一些人也會選擇群租。

幾年前，安徽一名女性村民和老鄉(xiāng)一起到上海打工，在一家鞋店當(dāng)營業(yè)員，一個月收入2000多元，現(xiàn)在和丈夫租住在用三夾板隔出的一個單間內(nèi)。她說：“正規(guī)的房子租金太貴，中介還要拿35%的中介費。群租人多又雜，不安全，條件差，但是我們沒有別的選擇?！?/p>

對于群租，上海市住房保障和房屋管理局曾進(jìn)行多次調(diào)研。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，群租的普遍存在，折射出城市中低端房屋租賃市場面臨的結(jié)構(gòu)性矛盾。

一方面是外來常住人口大量涌入。2010年第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，上海常住人口為2301萬人，其中外省市來滬人員897萬人，占39%。10年間，外來常住人員增加了551.21萬人，平均每年增加55.12萬人；而上海戶籍人口年均僅增長7萬人左右。尤其是2010年以來，上海每年新增來滬人員超過60萬人，嘉定、閔行、松江、青浦、奉賢等區(qū)的來滬人員已超戶籍人口，松江九亭等個別鄉(xiāng)鎮(zhèn)來滬人員已占到當(dāng)?shù)爻Ｗ∪丝诘?5%。規(guī)模龐大的外來人員，為上海經(jīng)濟社會發(fā)展做出了重要貢獻(xiàn)，也給當(dāng)?shù)氐淖》?、教育、醫(yī)療、治安等公共服務(wù)和社會管理帶來了巨大壓力。

另一方面，上海房屋租賃市場的結(jié)構(gòu)性矛盾十分明顯。從需求看，來滬人員以一般從業(yè)人員為主，根據(jù)人口管理部門的數(shù)據(jù)，在上海辦理居住證的外來人口中，九成辦理的是臨時居住證，這部分從業(yè)人員主要為新畢業(yè)的大學(xué)生、公司年輕白領(lǐng)和服務(wù)業(yè)從業(yè)人員，收入普遍較低，房租支付能力較弱，中低端的住房租賃需求較大。

從供給看，由于規(guī)劃等方面的原因，市場上的新增供應(yīng)偏重于大戶型、中高端住房。近幾年，上海新建商品住房戶均面積從100平方米左右上升到120平方米左右，市場上適合租賃的中小戶型、中低租金的住房供應(yīng)不足，尤其中心城區(qū)，適合來滬務(wù)工人員、藍(lán)領(lǐng)階層租住的集體宿舍、藍(lán)領(lǐng)公寓更是嚴(yán)重短缺。大戶型住房由于租金偏高，出租相對困難，為避免房屋閑置，業(yè)主往往自行或通過“二房東”進(jìn)行拆套或分隔出租。

群租獲利可觀也是群租猖獗的一大重要原因。有一些房主為了獲得更多的房租收入，會將多余的住房分隔群租，而主要的是一些不良中介和二房東通過群租牟利。

分割出租，到底有多大的盈利空間？以上海市普陀區(qū)中遠(yuǎn)兩灣城一套130平方米左右的住房為例，正常按套出租，月租金3500元左右，全年租金約42000元；如果“二房東”以略高于市場價收租后（如4000—4500元/月），分隔成10間轉(zhuǎn)租，每間根據(jù)大小收取700—800元不等房租，則整套住房的月租金可達(dá)7000—8000元，全年租金84000—96000元。即使除去簡單的裝飾裝修成本，利潤仍十分可觀。

在北京市，房蟲（二房東一人租下十多套房子搞群租并以此為生）把房子從房東手上租來，打成隔斷或者是設(shè)置成床位出租，一套7000—8000元/月的房子可以租到近1.5—2萬元/月。

由于群租房利潤可觀，不少房產(chǎn)中介暗地里代理群租房租賃業(yè)務(wù)，慫恿房東把房子拿出來群租以“提高收益”，反過來則向希望低價租房的租客建議合租。而另一個獲利方——二房東、三房東……則多半拉幫結(jié)伙，手中握有群租房房源，一頭盤剝租客，一頭侵害本地居民利益。有些“二房東”手中房源眾多，甚至擁有自己的裝修公司，專門負(fù)責(zé)這些出租房的分割。一些地方的群租正在從個別租房人“抱團(tuán)取暖”，演變到“二房東”有組織把控并形成“一條龍服務(wù)”。

群租房租收入之外還有其他的一些收入。上海市乾駿大廈居委會負(fù)責(zé)人說：“有的 ：‘二房東’自己按賬單支付整套房屋的電費，然后再根據(jù)每個小房間的實際用電量，向租客收費，不管幾檔電費，也不論峰時谷時，都按每千瓦時1元的標(biāo)準(zhǔn)收”，電費差價，是二房東除房租以外的又一筆收入。

群租現(xiàn)象危害很大，但治理起來卻很難。中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院副教授唐杰分析說：“群租房租價低，剛畢業(yè)大學(xué)生、服務(wù)業(yè)大量勞動力等人群的居住需求，都決定了‘群租’難以通過一紙禁令就會得以根除?！?/p>

一方面，群租房滿足了大中城市部分中低收入人群的居住需求，而近年來房價總體持續(xù)上漲導(dǎo)致經(jīng)濟條件較好的居民傾向于持有多套住房“保值”，形成大量租賃房源，從而形成了相當(dāng)規(guī)模的群租房市場。

另一方面，城市人口居住管理和房屋租賃管理長期薄弱，人戶分離、租房不登記以逃稅、非協(xié)議轉(zhuǎn)租等現(xiàn)象十分普遍，不僅使群租房治理缺乏基礎(chǔ)信息支撐，而且產(chǎn)生大量權(quán)責(zé)模糊的地下租賃行為和“二房東”，導(dǎo)致取締執(zhí)法常常面臨情理困境。

另外，群租房與合租房、員工宿舍的邊界并不清晰。“簡單地通過人均居住面積、房間人數(shù)來界定群租，在執(zhí)法過程中常常難以裁量和取證。”唐杰說。

上海市目前整治“群租”的手段，主要是責(zé)令改正和經(jīng)濟處罰。責(zé)令改正，包括清退租客和對改建房屋進(jìn)行恢復(fù)。經(jīng)濟處罰手段在實際工作中幾乎很少使用，即便行政部門開出罰單，當(dāng)事人也會使出上訴和拖延等手段，拒不認(rèn)罰。一些租客和二房東覺得自己群租“并不理虧”。某群租房住客面對物業(yè)人員的提醒不愿意搬走，其理由是：自己通過正規(guī)中介找的房子，每月也按照租房協(xié)議交房租；群租是房東的事，和自己沒什么關(guān)系。而一些二房東在面對整治時也辯稱，他們隔斷的居住空間并不少于法律規(guī)定的面積，至于亂拉電線等行為則是租客自己的事。

在上海市塘橋街道胡木居民區(qū)，黨總支書記沈紅跟居民一起走訪小區(qū)里的群租戶，遇到過各種各樣的情況：有撂狠話“你們打聽打聽我是誰”的，有唆使老婆跳樓相逼的，還有一開門干脆倒在地上佯裝口吐白沫的。一次，查處群租過程中，塘橋房產(chǎn)辦事處主任王功成趕到現(xiàn)場，說服“二房東”自行拆除隔間。幾天后，“二房東”卻發(fā)來短信，表示自己最近很忙，希望街道和居委出面找人幫忙拆除隔離墻?？烧嬉裙と说搅爽F(xiàn)場，又有人拿著手機邊拍邊說街道和居委 “侵犯私人財產(chǎn)”?！斑@些‘二房東’早就把各種規(guī)定研究得很透徹了，要整治群租，談何容易?！?/p>

一些地方對群租的整治一直沒斷過，可不少地方陷入“治——亂”循環(huán)的困境：短期內(nèi)，群租有所收斂，但一旦監(jiān)管放松，又去而復(fù)返。（未完待續(xù)）