不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度研究

不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度研究

孫昊

（安徽大學(xué)法學(xué)院，安徽合肥230601）

摘要：預(yù)告登記制度的創(chuàng)設(shè)就是為保全以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為內(nèi)容的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)將來(lái)得以實(shí)現(xiàn)為目的。2014年5月7日，國(guó)土部不動(dòng)產(chǎn)登記局正式掛牌成立，其承擔(dān)了指導(dǎo)監(jiān)督全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記工作的職責(zé)。但原定于2014年6月底頒布的《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》，卻未能如約出臺(tái)。由此，再次將加快建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度的呼聲推向了頂峰。預(yù)告登記制度是整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的核心要件之一，如何構(gòu)建完善的預(yù)告登記制度對(duì)建立健全統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度來(lái)說(shuō)至關(guān)重要的。

關(guān)鍵詞：預(yù)告登記；性質(zhì)；法律效力；完善建議

一、不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的含義

對(duì)于預(yù)告登記的概念，我國(guó)學(xué)者尚未形成統(tǒng)一的觀點(diǎn)，其中以王利明教授①和孫憲忠教授②的觀點(diǎn)為代表。筆者認(rèn)為：預(yù)告登記的本質(zhì)是對(duì)請(qǐng)求權(quán)的提前登記，主要是指為了確?，F(xiàn)在尚未發(fā)生，但將要發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)能夠順利推進(jìn)為本登記，而對(duì)某種債權(quán)請(qǐng)求權(quán)進(jìn)行的提前登記，需要注意的是，該債權(quán)請(qǐng)求權(quán)必定是以物權(quán)變動(dòng)為內(nèi)容的。

二、不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的性質(zhì)

（一）具有臨時(shí)性

預(yù)告登記是在本登記之前進(jìn)行的一項(xiàng)登記，其最終要么被注銷，要么轉(zhuǎn)化為本登記，其并不是始終存在的。

（二）兼具債權(quán)性和物權(quán)性

其債權(quán)性體現(xiàn)在：（1）預(yù)告登記的權(quán)利人對(duì)作為標(biāo)的物的不動(dòng)產(chǎn)并不享有支配權(quán)，既無(wú)權(quán)對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行事實(shí)上的支配，也無(wú)權(quán)進(jìn)行法律上的支配；[1]（2）預(yù)告登記擔(dān)保的是債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，而非物權(quán)或物權(quán)請(qǐng)求權(quán)。其物權(quán)性體現(xiàn)在：（1）任何會(huì)損害或妨害經(jīng)預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)的處分歸于無(wú)效；（2）如果該請(qǐng)求權(quán)已經(jīng)進(jìn)行了預(yù)告登記，那么當(dāng)對(duì)抗債務(wù)人的破產(chǎn)和被強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)，預(yù)告登記權(quán)利人享有對(duì)抗權(quán)；（3）當(dāng)債權(quán)請(qǐng)求權(quán)受到他人侵害或妨害而無(wú)法實(shí)現(xiàn)時(shí)，預(yù)告登記權(quán)利人有權(quán)要求他人立即排除妨害或停止侵害。[2]

（三）具有從屬性

由于預(yù)告登記以擔(dān)保債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的實(shí)現(xiàn)為目的，保障預(yù)告登記權(quán)利人將來(lái)能夠?qū)崿F(xiàn)物權(quán)，因此其具有從屬性。預(yù)告登記的效力取決于被擔(dān)保的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的效力。預(yù)告登記與該請(qǐng)求權(quán)在法律上是緊密相連的。這不僅體現(xiàn)在預(yù)告登記的成立上，也體現(xiàn)在預(yù)告登記的轉(zhuǎn)讓與消滅中。《物權(quán)法》第20條第2款就是對(duì)這一點(diǎn)完美闡釋。

三、不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的效力

預(yù)告登記的效力，即預(yù)告登記制度本身具有的直接作用，它是我們立法、運(yùn)用以及進(jìn)行其他相關(guān)研究時(shí)都涉及的一個(gè)重要問(wèn)題。具體來(lái)說(shuō)，預(yù)告登記的效力一般包括以下幾個(gè)方面。

（一）保全權(quán)利效力

保全權(quán)利的效力是指保障以發(fā)生物權(quán)變動(dòng)為目的的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)將來(lái)肯定會(huì)發(fā)生預(yù)期物權(quán)效果的一種法律效力。在不動(dòng)產(chǎn)預(yù)售中，由于交易標(biāo)的的價(jià)值巨大，因此單靠合同債權(quán)無(wú)法有效保障債權(quán)人的利益。為了減輕債權(quán)人的風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)其合法權(quán)益，法律通過(guò)預(yù)告登記的方式把債權(quán)的情況通過(guò)一定的程序記載在登記簿上進(jìn)行公示，使其具有相當(dāng)于物權(quán)的排他對(duì)抗效力。

（二）破產(chǎn)保護(hù)效力

如果請(qǐng)求權(quán)已經(jīng)進(jìn)行了預(yù)告登記，那么當(dāng)相對(duì)人破產(chǎn)時(shí)，預(yù)告登記權(quán)利人有權(quán)對(duì)抗其他破產(chǎn)債權(quán)人，這就是所謂的破產(chǎn)保護(hù)效力，其主要體現(xiàn)在：第一，如果預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)的行使要件在相對(duì)人破產(chǎn)時(shí)已經(jīng)成就，那么預(yù)告登記權(quán)利人有權(quán)直接行使該請(qǐng)求權(quán)；第二，在特定的情形下，預(yù)告登記權(quán)利人在請(qǐng)求權(quán)的行使要件尚未成就時(shí)亦有權(quán)對(duì)抗其他債權(quán)人。[3]

（三）限制處分效力

許多法律、法規(guī)都規(guī)定：在進(jìn)行了預(yù)告登記后，只有取得預(yù)告登記權(quán)利人的書(shū)面同意后，登記機(jī)構(gòu)才能受理對(duì)已辦理預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)提出的登記申請(qǐng)。這樣的規(guī)定在實(shí)際上嚴(yán)格限制了登記權(quán)利人的處分權(quán)，因?yàn)橹挥薪?jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意，其才能處分有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)。

三、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的要件與適用范圍

在我國(guó)，預(yù)告登記的構(gòu)成要件主要包括：（1）預(yù)告登記客體符合法律規(guī)定；（2）當(dāng)事人之間有關(guān)于預(yù)告登記的約定；（3）登記機(jī)構(gòu)在登記簿上進(jìn)行了登記。

（一）預(yù)告登記客體符合法律規(guī)定，即“當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議”

正如前文所述，預(yù)告登記具有從屬性，其效力取決于被擔(dān)保的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的效力。債權(quán)請(qǐng)求權(quán)必須滿足下列條件，才能成為預(yù)告登記的客體：（1）該債權(quán)請(qǐng)求權(quán)是合法有效的；（2）雙方當(dāng)事人設(shè)立該債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，主要是為了變動(dòng)具有登記能力的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)；（3）該債權(quán)請(qǐng)求權(quán)是基于當(dāng)事人間的協(xié)議產(chǎn)生的。

（二）預(yù)告登記是雙方當(dāng)事人協(xié)商一致的產(chǎn)物

筆者認(rèn)為，原則上只有債權(quán)人與債務(wù)人就申請(qǐng)預(yù)告登記的事項(xiàng)達(dá)成合意時(shí)，才能申請(qǐng)預(yù)告登記。此種約定的內(nèi)容既包括是否申請(qǐng)預(yù)告登記，也包括申請(qǐng)何種預(yù)告登記等其他內(nèi)容。但是不能將該要素作為一項(xiàng)強(qiáng)制性規(guī)定，否則當(dāng)開(kāi)發(fā)商或有關(guān)部門(mén)拒絕在合同中約定預(yù)告登記時(shí)，商品房買(mǎi)賣(mài)合同或建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中的買(mǎi)受人、受讓人就無(wú)法利用預(yù)告

登記制度來(lái)維護(hù)自身的合法權(quán)益。因此，對(duì)于部分預(yù)告登記，如預(yù)售商品房的預(yù)告登記應(yīng)當(dāng)強(qiáng)制要求開(kāi)發(fā)商辦理，其他類型的預(yù)告登記，可以由當(dāng)事人通過(guò)約定來(lái)確定。

（三）登記機(jī)構(gòu)在登記簿上進(jìn)行了登記

只有在被載入不動(dòng)產(chǎn)登記簿后，預(yù)告登記才能發(fā)真正產(chǎn)生，才能保障債權(quán)人在將來(lái)的某個(gè)時(shí)刻能夠?qū)崿F(xiàn)物權(quán)。我國(guó)《物權(quán)法》將不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的適用范圍限于買(mǎi)賣(mài)房屋和其他不動(dòng)產(chǎn)，然而該適用范圍已經(jīng)被《房屋登記辦法》第67條③進(jìn)行了擴(kuò)展。

四、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度的缺陷

（一）預(yù)告登記的適用范圍依舊比較狹窄

在國(guó)外立法中，不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的適用范圍一般包括以下幾項(xiàng)：（1）以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)定、轉(zhuǎn)移、變更或消滅為內(nèi)容的請(qǐng)求權(quán)；（2）以附有始期、停止條件或有其他可于將來(lái)確定的有關(guān)物權(quán)變動(dòng)的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)；（3）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)力內(nèi)容或次序變更的請(qǐng)求權(quán)。[4]我國(guó)法律法規(guī)規(guī)定的適用范圍只包含了第一項(xiàng)的部分內(nèi)容，其他內(nèi)容均被排除在外了，由此可見(jiàn)，我國(guó)預(yù)告登記制度的適用范圍是十分狹窄的。

（二）預(yù)告登記的登記機(jī)構(gòu)并不統(tǒng)一

我國(guó)雖然在《物權(quán)法》第10條④規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)登記的機(jī)關(guān)，但其只是一項(xiàng)模糊的規(guī)定，缺乏實(shí)踐價(jià)值。目前，我國(guó)各個(gè)地區(qū)有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的規(guī)定是存在很大差別的，有的地方設(shè)立了房產(chǎn)部門(mén)，專門(mén)負(fù)責(zé)管理、登記房屋，同時(shí)又為了管理、登記土地而設(shè)立了土地管理部門(mén)；而有的地方已經(jīng)將土地和房屋管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一為專門(mén)的機(jī)構(gòu)，比如廣州、深圳?？梢?jiàn)，在我國(guó)的實(shí)踐中，仍然未能由統(tǒng)一的登記機(jī)構(gòu)來(lái)負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)的登記工作，這又導(dǎo)致了不動(dòng)產(chǎn)交易往往因部門(mén)利益而無(wú)法快捷安全地進(jìn)行。

（三）預(yù)告登記的申請(qǐng)條件并不明確

《物權(quán)法》規(guī)定，只要雙方當(dāng)事就申請(qǐng)預(yù)告登記的事項(xiàng)達(dá)成合意時(shí)，就能申請(qǐng)預(yù)告登記。但在實(shí)踐中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)兩種情形：第一，雙方當(dāng)事人就申請(qǐng)預(yù)告登記無(wú)法達(dá)成約定；第二，雖然雙方當(dāng)事人就申請(qǐng)預(yù)告登記達(dá)成了約定，但一方當(dāng)事人違反了該約定，拒絕共同申請(qǐng)預(yù)告登記。對(duì)于這兩種情況應(yīng)當(dāng)如何處理，我國(guó)法律尚無(wú)確切規(guī)定，因此，在實(shí)踐中無(wú)法更全面的保障當(dāng)事人的權(quán)益。

（四）預(yù)告登記的效力在我國(guó)現(xiàn)行的法律法規(guī)未能得到明確

預(yù)告登記制度的核心就是確立其自身的效力。一般來(lái)說(shuō)預(yù)告登記具有三種效力，即保全權(quán)利，破產(chǎn)保護(hù)以及限制處分。但是只有保全債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的效力通過(guò)《物權(quán)法》第20條得到了正式確定，限制處分效力是基于保全權(quán)利效力而產(chǎn)生的。然而對(duì)于破產(chǎn)保護(hù)效力，《物權(quán)法》并未予以明確，這不得不說(shuō)是預(yù)告登記制度的一大缺陷。

五、完善我國(guó)預(yù)告登記制度的幾點(diǎn)建議

（一）適當(dāng)擴(kuò)大預(yù)告登記的適用范圍

預(yù)告登記制度應(yīng)當(dāng)發(fā)揮著最大限度保護(hù)和平衡民事主體利益的功能，允許民事主體在法定范圍內(nèi)約定權(quán)利，然后通過(guò)預(yù)告登記來(lái)獲得保護(hù)。筆者認(rèn)為可以將我國(guó)預(yù)告登記的適用范圍擴(kuò)展到以下幾個(gè)方面：（1）以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)定、轉(zhuǎn)移、變更或消滅為內(nèi)容的請(qǐng)求權(quán)；（2）附條件或附期限的請(qǐng)求權(quán)；（3）以特殊不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為內(nèi)容的請(qǐng)求權(quán)；（4）特殊的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。

（二）統(tǒng)一我國(guó)預(yù)告登記的登記機(jī)構(gòu)

根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)的特性，大多數(shù)不動(dòng)產(chǎn)都與土地存在著密切聯(lián)系，加之土地管理部門(mén)對(duì)土地登記信息掌握的最全面也最熟悉，因此，未來(lái)的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的構(gòu)建方案可以在土地管理部門(mén)內(nèi)部設(shè)立獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，這樣既能實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的統(tǒng)一，又有利于集中不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)信息，方便民眾查詢。此外，由于我國(guó)的土地登記制度已經(jīng)實(shí)施了多年，在長(zhǎng)期的實(shí)踐中，土地管理部門(mén)已經(jīng)培養(yǎng)了大批專門(mén)的登記人員，積累了大量的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，這些都為不動(dòng)產(chǎn)登記工作的順利開(kāi)展墊定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。因此，有必要也有可能在土地管理部門(mén)內(nèi)部設(shè)立能夠獨(dú)立運(yùn)轉(zhuǎn)的統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。[5]

（三）明確我國(guó)預(yù)告登記的適用條件

我國(guó)《物權(quán)法》對(duì)當(dāng)事人申請(qǐng)預(yù)告登記的條件作了限制，即雙方當(dāng)事人只有在自愿達(dá)成協(xié)議的情況下才能申請(qǐng)預(yù)告登記。該規(guī)定從表面上看貌似是賦予了當(dāng)事人自主選擇權(quán)，但實(shí)際上是對(duì)當(dāng)事人進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記進(jìn)行了一定的限制，也就是會(huì)出現(xiàn)上文所述的兩種情形，這就使得保護(hù)弱勢(shì)一方的合法權(quán)益無(wú)法得到充分保護(hù)。從立法上著手是徹底解決該問(wèn)題的根本辦法，我國(guó)的立法機(jī)關(guān)在立法時(shí)可以規(guī)定當(dāng)特定條件成就時(shí)，一方當(dāng)事人可以單獨(dú)申請(qǐng)進(jìn)行預(yù)告登記，而無(wú)需取得對(duì)方當(dāng)事人的同意。這樣既可以明確預(yù)告登記適用的條件，也對(duì)當(dāng)事人施加了一定的限制，使其無(wú)法濫用預(yù)告登記制度。

（四）明確我國(guó)預(yù)告登記的法律效力

現(xiàn)階段，我國(guó)預(yù)告登記的法律效力只明確規(guī)定了保全權(quán)利效力以及由該權(quán)利衍生的限制處分效力。我國(guó)正處于產(chǎn)業(yè)升級(jí)和更新日新月異的時(shí)代，破產(chǎn)現(xiàn)象比以往更為常見(jiàn)，此時(shí)交易風(fēng)險(xiǎn)的不確定因素增多，如果缺乏對(duì)債權(quán)人的有效保護(hù)，那么只會(huì)抑制經(jīng)濟(jì)的擴(kuò)大再發(fā)展。因此增設(shè)預(yù)告登記的破產(chǎn)保護(hù)效力對(duì)保障交易安全和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著不可忽視的作用，同時(shí)也有利于健全預(yù)告登記制度的效力，充分發(fā)揮其應(yīng)有的制度功能。

注釋：

①王利明教授認(rèn)為：所謂的預(yù)告登記，是指為保證債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，保全物權(quán)的順位的請(qǐng)求權(quán)而進(jìn)行的提前登記。詳情請(qǐng)見(jiàn)：王利明.《物權(quán)法專題研究（上）》[M].吉林大學(xué)出版社.2002年版，第333頁(yè)。

②孫憲忠教授認(rèn)為：預(yù)告登記是當(dāng)事人所期待的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)所需要的條件缺乏或尚未成就時(shí)，為保護(hù)其取得未來(lái)的物權(quán)之債權(quán)請(qǐng)求權(quán)而對(duì)其進(jìn)行登記。詳情請(qǐng)見(jiàn)：孫憲忠.《論不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記》[J].中國(guó)法學(xué)，1996，（5）。

③《房屋登記辦法》第67條規(guī)定：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以申請(qǐng)預(yù)告登記：1、預(yù)購(gòu)商品房；2、以預(yù)購(gòu)商品房設(shè)定抵押；3、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押；4、法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形?！?/p>

④《物權(quán)法》第10條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。

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