英國低碳房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)

◎王志成 編譯

低碳建筑將拉動(dòng)新一輪房價(jià)增長

據(jù)英國《金融時(shí)報(bào)·觀察家》2015年7月旬刊報(bào)道，花旗銀行的經(jīng)濟(jì)學(xué)家安德魯·柏廉提斯預(yù)測(cè)，“英國的低碳建筑必將拉動(dòng)新一輪房價(jià)增長?！彼赋觯菏苁袌鲂枨蟮挠绊懀?015年下半年英國低碳房地產(chǎn)價(jià)格仍將出現(xiàn)總體增長趨勢(shì)，并拉動(dòng)消費(fèi)支出的增長。

統(tǒng)計(jì)指數(shù)顯示：2014年低碳房價(jià)全年平均漲幅約為5.7%，這是 2010年以來英國房地產(chǎn)價(jià)格第一次高于5%的長期平均漲幅。在經(jīng)歷了21世紀(jì)以來，特別是2011年、2012年和2013年連續(xù)三年的下跌之后，英國房價(jià)在去年以低碳被動(dòng)房屋迎來了一次真正的綠色新潮。目前其他調(diào)查結(jié)果也顯示，近期英國新增低碳房屋與零碳社區(qū)房產(chǎn)在抵押貸款數(shù)量和房地產(chǎn)價(jià)格按月統(tǒng)計(jì)方面均出現(xiàn)了強(qiáng)勁上升勢(shì)頭。

當(dāng)?shù)吞忌鷳B(tài)成為資本

環(huán)境污染、生態(tài)惡化使我們?cè)絹碓秸J(rèn)識(shí)到了生態(tài)環(huán)境的價(jià)值。企業(yè)排污需繳費(fèi)，居民排水、倒垃圾也需繳污水處理費(fèi)、垃圾處置費(fèi)，生態(tài)環(huán)境的價(jià)值被價(jià)格化、貨幣化了，那么憑借低碳生態(tài)的價(jià)值能否牟取更大的價(jià)值呢？如果可以，它就可以成為資本。

現(xiàn)實(shí)上，倫敦南部倫敦路將廢物、陽光、空氣和水充分利用的零能耗社區(qū)貝丁頓就身價(jià)倍增。在英國科茨沃爾德自然保護(hù)區(qū)內(nèi)新建成的夢(mèng)幻般蜂蘭生態(tài)別墅，賣出了創(chuàng)紀(jì)錄720萬美元的高價(jià)。從功效論看，必須承認(rèn)低碳生態(tài)或零碳環(huán)境對(duì)我們是不可或缺的。從財(cái)富論看，低碳房屋或零碳建筑是我們未來創(chuàng)造財(cái)富的要素之一。正如經(jīng)濟(jì)學(xué)家威廉·拉伯第說：“低碳生態(tài)或零碳環(huán)境作為生活資源是有‘價(jià)格或價(jià)值’的。有時(shí)表現(xiàn)為比較實(shí)的物質(zhì)性的產(chǎn)品價(jià)值；有時(shí)表現(xiàn)為比較虛的舒適性的服務(wù)價(jià)值，其價(jià)值的大小則決定于它的有限性、稀缺性和開發(fā)利用條件?！钡吞忌鷳B(tài)或零碳環(huán)境的價(jià)值一旦成為人們牟取利益的資源，它就成為可以帶來更大價(jià)值的價(jià)值，它就被資本化了。

調(diào)整產(chǎn)業(yè)把握市場先機(jī)

2010年10月，歐盟正式出臺(tái)了歐洲國家的建筑節(jié)能性能指導(dǎo)法案，要求歐盟的新建筑在2018年達(dá)到接近零碳排放的標(biāo)準(zhǔn)。2014年8月，歐盟各國領(lǐng)導(dǎo)者又一致達(dá)成協(xié)定，要求歐盟成員國加強(qiáng)建筑業(yè)立法，規(guī)范建筑的能源認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)，在2020年全面實(shí)現(xiàn)新建筑近零耗能的零碳化目標(biāo)。為此，英國調(diào)整《建筑規(guī)范》之后，LCRI（英國低碳研究中心）、UK-GBC與住房規(guī)劃部聯(lián)合宣布截止到2016年，英格蘭和威爾士所有建成的新房屋將要求實(shí)現(xiàn)“低碳化”標(biāo)準(zhǔn)。這條法案意味著，低碳化被動(dòng)屋作為一種近乎零耗能的節(jié)能建筑在整個(gè)歐洲獲得了更大的市場機(jī)會(huì)，而在歐盟政治層面上，擁有被動(dòng)屋制造技術(shù)和率先建立起建筑能源認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)體系的英國，在生態(tài)建筑市場的競爭中獲得了先機(jī)。

LCRI估計(jì)，在201 5年-2025年間，英國的低碳房地產(chǎn)業(yè)與相關(guān)低碳環(huán)保產(chǎn)業(yè)年度價(jià)值將突破千億英鎊，年度經(jīng)濟(jì)增長率約在20% ～35%，約占英國GDP的2.4%，表示英國將成為全球約10兆英鎊低碳環(huán)保房地產(chǎn)品市場的主要供應(yīng)者

建立完善的低碳市場

在低碳市場下，低碳房地產(chǎn)企業(yè)可以從低碳中獲利，在一定程度上彌補(bǔ)低碳化初期研發(fā)等的投入，將成本控制在消費(fèi)者可以接受的范圍內(nèi)，低碳房地產(chǎn)的價(jià)格得以市場調(diào)節(jié)，從而影響供需和全社會(huì)的低碳觀念。

為了把握市場商機(jī)與導(dǎo)向，通過建立碳交易市場、實(shí)行綠色資本市場準(zhǔn)入制度、環(huán)境信息披露制度等重點(diǎn)考慮環(huán)境影響性因素的制度，才能夠有效的斬?cái)嗖环系吞蓟瘶?biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈條，阻礙其發(fā)展和過度擴(kuò)張，而讓低碳化的房地產(chǎn)企業(yè)擁有更多的發(fā)展空間和資金支持。具體而言，一是建立碳交易市場，促使低碳房地產(chǎn)企業(yè)憑借碳減排獲取收益，約束碳排放超標(biāo)企業(yè)為高排放支付代價(jià)；二是建立環(huán)境信息披露制度，將環(huán)境因素作為主要考察對(duì)象向社會(huì)公布，監(jiān)督企業(yè)降低碳排放量；三是實(shí)行綠色資本市場準(zhǔn)入制度，幫助低碳房地產(chǎn)企業(yè)融資，為低碳化發(fā)展提供更加便利的資金支持。

低碳樓房提升產(chǎn)業(yè)收益強(qiáng)勁增長

盤點(diǎn)2014年以來，無論是側(cè)重低碳商業(yè)地產(chǎn)還是低碳住宅地產(chǎn)，尤其是那些以倫敦房產(chǎn)市場為主要業(yè)務(wù)的低碳地產(chǎn)大亨們，從他們的全年或半年年度報(bào)告中可以發(fā)現(xiàn)：不論收益還是稅前利潤均遙遙領(lǐng)先其他開發(fā)商：其中戴維斯集團(tuán)2014年的低碳房收益高達(dá)39.57億英鎊，較前一年增長了約26.53%，2015 年上半年又比上年同期增長18.93% ；2013年巴拉特公寓開發(fā)集團(tuán)的稅前利潤低于伯克利群房地產(chǎn)公司，而2014年的二期低碳房樓盤逆襲反超達(dá)到3.906億英鎊，稅前利潤增長達(dá)到了103.44%，2015年上半年更是驚人地比去年同期增長約143.41%。該開發(fā)商旗下倫敦地區(qū)熱門的低碳型樓盤在整個(gè)大倫敦區(qū)也多有亮眼表現(xiàn)。

與巴拉特和伯克利群相比，其他低碳房地產(chǎn)開發(fā)商低碳房地產(chǎn)業(yè)績也是強(qiáng)勁增長，柿子生態(tài)房地產(chǎn)公司和泰勒瓦彼房地產(chǎn)公司均有望超越伯克利群的年收益額，這兩家的開發(fā)商的稅前收益增長勢(shì)頭也相對(duì)迅猛。從這兩家的2015年上半年報(bào)告中可以看到，他們僅半年時(shí)間的收益就已逼近伯克利群2014年的全年收益額。特別是柿子生態(tài)房地產(chǎn)公司今年的稅前收益預(yù)計(jì)有望超過伯克利群；有可能與巴拉特集團(tuán)的低碳房業(yè)績相當(dāng)。柿子生態(tài)房地產(chǎn)公司在英國全境各地均有新開發(fā)的低碳型樓盤。

另一個(gè)值得注意的開發(fā)商是Bovis Homes，盡管預(yù)估全年收益和全年稅前利潤無法與巴拉特集團(tuán)和伯克利群公司抗衡，但其增長速度不可小覷?？梢钥吹狡?015年上半年收益增長率約為74.67%，而上半年的稅前利潤0.894億英鎊就已較前一年同期的0.486億英鎊增長約165.59%，雖然其半年稅前利潤甚至沒有超過億英鎊大關(guān)，但增長率165.59% 的成績已將其他半年報(bào)告中的開發(fā)商遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在身后。不同于巴拉特集團(tuán)著重倫敦及大倫敦地區(qū)，Bovis Homes的低碳樓盤地點(diǎn)更加廣泛地散落分布于英國南部。

尼克爾遜公司在倫敦地區(qū)也有一些新開發(fā)的低碳型樓盤，這些低碳型樓盤將在2016年開盤上市，明年該公司的收益和稅前利潤必將會(huì)強(qiáng)勁增長。

房地產(chǎn)市場的未來趨勢(shì)

有趣的是，在低碳型與零碳化的民居類房屋成為拉動(dòng)英國房地產(chǎn)市場的新動(dòng)力中，別墅類、大樓式、公用型的低碳型與零碳化建筑在市場中呈現(xiàn)價(jià)格走低的趨勢(shì)。UK-GBC經(jīng)濟(jì)學(xué)家麥克·馬特森認(rèn)為：“這類建筑價(jià)格走低的主要原因是，在英國新興的低碳型與零碳化建筑新潮中，大資本介入進(jìn)一步完善了低碳型與零碳化被動(dòng)建筑的設(shè)計(jì)和技術(shù)，并把附加成本降到了更低，已經(jīng)降到了建筑成本的34% 左右?！?/p>

的確，作為未來零碳化建筑設(shè)計(jì)標(biāo)桿的格拉夫頓碳光別墅、金斯潘零排放住宅等，相比泰晤士河兩岸的別墅住宅售價(jià)高達(dá)四、五千萬英鎊，拉夫頓碳光別墅只有3.2千萬英鎊，而金斯潘零排放住宅只標(biāo)價(jià)1.8千萬英鎊。另一方面，同比倫敦金融城內(nèi)動(dòng)輒500萬英鎊一套的公寓，斯特拉特零碳化大廈的房價(jià)并不算貴，便宜的23萬英鎊，最貴的不超過250萬英鎊，價(jià)格非常有吸引力。

這個(gè)價(jià)位更具有深長的意味：綠色住宅并非奢侈品，而已經(jīng)是普通中產(chǎn)階級(jí)完全能夠負(fù)擔(dān)得起的房地產(chǎn)商品，它正在成為地產(chǎn)業(yè)的主流產(chǎn)品?！督鹑跁r(shí)報(bào)·觀察家》主編凱麗·鮑瑞爾說：“低碳型與零碳化建筑絕不是偽裝的生態(tài)怪胎，而代表著一座城市居住社群和居住文化的發(fā)展。因此就市場的未來趨勢(shì)而言，民居類低碳型與零碳化房屋必然將回到它自身合理的價(jià)位?！?/p>