萬達(dá)轉(zhuǎn)身

核心提示：過去萬達(dá)成功靠城市綜合體，通過房地產(chǎn)銷售來投資萬達(dá)廣場?，F(xiàn)在萬達(dá)欲向“輕資產(chǎn)模式”轉(zhuǎn)型：萬達(dá)廣場的建造、招商、營運(yùn)、電子商務(wù)等均由萬達(dá)做，但投資全部由別人出。

《支點(diǎn)》記者 袁陽平

步入花甲之年的王健林，正在開啟萬達(dá)集團(tuán)第四次轉(zhuǎn)型之旅。

1月17日，萬達(dá)集團(tuán)在武漢召開2014年年會，全面拉開向商業(yè)、文旅、金融、電商四大領(lǐng)域布局序幕，并宣布在2020年成為萬億級的世界一流跨國企業(yè)。

萬達(dá)集團(tuán)曾是偏居?xùn)|北大連的一家地產(chǎn)商，以舊城改造起家。在王健林的帶領(lǐng)下，經(jīng)過26年的苦心經(jīng)營，萬達(dá)已在全國開業(yè)107座萬達(dá)廣場、51家五星級酒店、1247塊電影銀幕、62家百貨店、81家量販KTV，是全球商業(yè)地產(chǎn)龍頭企業(yè)。

不過，萬達(dá)并未安于現(xiàn)狀。“不要談什么理想、情結(jié)。在商言商，萬達(dá)做文化產(chǎn)業(yè)就是要賺錢?！蓖踅×终f。

“就是為了跟迪士尼競爭”

去年12月20日，武漢天氣晴朗。這是個(gè)周末，在萬達(dá)的商業(yè)街——楚河漢街上，購物的市民人頭攢動。連接漢街兩頭的是即將開業(yè)的萬達(dá)漢秀劇場和萬達(dá)電影樂園——這兩個(gè)項(xiàng)目被王健林稱為“武漢雙驕”。

當(dāng)晚，王健林陪妻兒等人觀看了漢秀首映式。“漢秀成功演出后，世界將無秀可看！”王健林引漢秀設(shè)計(jì)師弗蘭克·德貢的話說。

“武漢雙驕”開業(yè)注定是2014年萬達(dá)的標(biāo)志性事件。這一年的2月7日，王健林在集團(tuán)總部舉行的新春團(tuán)拜會上提出了“標(biāo)志年”一說，并激勵(lì)全體員工：“牛馬年，好種田”。

“現(xiàn)在你或許還沒有發(fā)現(xiàn)萬達(dá)這一年的變化，但今后你就會記住‘2014’這一重要年份?！边@一年，對王健林來說收獲頗豐：“武漢雙驕”開業(yè)；萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)在港上市；萬達(dá)首個(gè)電商平臺公司成立；收購了12家旅行社，收購頻次之高使僅成立一年多的萬達(dá)旅業(yè)營業(yè)收入高達(dá)75億元。另外，自去年9月以來，萬達(dá)先后宣布在無錫投資360億元建文化主題公園，在青島斥資500億元打造“東方影都”，在廣州投資500億元建廣州萬達(dá)文化旅游城等。

萬達(dá)海外戰(zhàn)績也不俗。記者翻閱去年萬達(dá)集團(tuán)官網(wǎng)資料發(fā)現(xiàn)，去年七八月份成為萬達(dá)海外市場豐收期，在美國芝加哥、洛杉磯，澳大利亞黃金海岸等多個(gè)海外項(xiàng)目簽約或中標(biāo)。除此，王健林還在北京總部接待了多位來訪的國外文化界重量級嘉賓。

王健林直言，萬達(dá)對海外最感興趣的是文化娛樂業(yè)的并購，其次是投資酒店。萬達(dá)高管人士向本刊記者透露，未來萬達(dá)還將有更多收購計(jì)劃。

2013年王健林出席夏季達(dá)沃斯論壇（大連）接受《支點(diǎn)》記者采訪時(shí)表示：“如果不并購全球第二大院線集團(tuán)美國AMC，萬達(dá)院線靠自己開店永遠(yuǎn)成不了世界第一?！?/p>

王健林東奔西戰(zhàn)，構(gòu)建的是商業(yè)、文旅、金融、電商四塊基石——這四塊基石將做實(shí)萬達(dá)霸業(yè)。

漢秀首秀三天后，王健林在股東大會上首次將萬達(dá)定位為“生活消費(fèi)及文化娛樂綜合型平臺提供商”，這是萬達(dá)第四次轉(zhuǎn)型的內(nèi)核。

王健林在接受《支點(diǎn)》記者采訪時(shí)明確表示，萬達(dá)集團(tuán)到2020年的目標(biāo)是世界一流跨國企業(yè)，每年保持15%的增速，2020年資產(chǎn)接近1萬億元，收入至少會超過6000億元，凈利潤600億元。

花甲之年的王健林仍然不服老。有記者問他何時(shí)退休？他說到萬達(dá)成為萬億級跨國公司時(shí)才罷休。

王健林并非在賭氣。他眼里的競爭對手并非馬云，而是迪士尼。目前萬達(dá)在廣州、無錫投資的萬達(dá)城項(xiàng)目，比鄰香港、上海兩大迪士尼樂園。

“中國有200年的被壓迫史，很多人形成固定思維模式，認(rèn)為西方的東西好。為什么我要在廣州做萬達(dá)城，就是為了跟迪士尼競爭?！蓖踅×诌€給新項(xiàng)目下了兩項(xiàng)硬性指標(biāo)，“今后我們可從入園人數(shù)、營業(yè)收入比誰更強(qiáng)。如果我們做得更好，將來也可去美國投資主題樂園?！?/p>

“萬達(dá)電商一定不是賣商品”

王健林有著強(qiáng)烈的危機(jī)感，他曾多次在公開場合表示，中國房地產(chǎn)業(yè)不能再走大規(guī)模、快速增長的粗放式道路，未來10年是房地產(chǎn)最后一次轉(zhuǎn)型升級的機(jī)會。

押寶O2O是萬達(dá)未來發(fā)展的一個(gè)方向。電商將會成為萬達(dá)集團(tuán)的創(chuàng)新與融合者，也將是萬達(dá)轉(zhuǎn)型升級的先鋒軍。

王健林稱，近年來，網(wǎng)上購物的增長速度開始呈下降趨勢。不過他并不排斥電商，他還加快了在電商領(lǐng)域的布局。

“面對電商，要懂得創(chuàng)新；被動迎合，最終會面臨死亡?！比ツ?，王健林與騰訊、百度聯(lián)手成立了電商O2O平臺。他表示，互聯(lián)網(wǎng)思維就是創(chuàng)新，就是沒有定式，“我們不應(yīng)該有線上、線下這種固定思維，我們要融合線上線下，形成互動融合的消費(fèi)模式。萬達(dá)電商一定不是賣商品的，而是賣服務(wù)，會利用好我們線下的終端?！?/p>

公開資料顯示，預(yù)計(jì)到2020年，中國的消費(fèi)品零售總額即將達(dá)到50萬億元，通過電子商務(wù)完成的交易大概能占到40%，也就是有20萬億元將來自電子商務(wù)。

易居（中國）控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱告訴《支點(diǎn)》記者，萬達(dá)應(yīng)充分挖掘現(xiàn)有商戶和用戶價(jià)值，利用互聯(lián)網(wǎng)思維創(chuàng)新服務(wù)模式，圍繞兩者需求開拓新的盈利點(diǎn)。

比如，現(xiàn)在的購物廣場，都配有停車場，但停車場的體驗(yàn)卻不怎么好：顧客來了不知道有沒有停車位，甚至在門口等個(gè)把小時(shí)才能到地下停車場，下去了也不知道哪里有空位。增強(qiáng)購物體驗(yàn)的服務(wù)，正是未來萬達(dá)電商的商機(jī)所在。

萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)招股書上顯示，2014年萬達(dá)客流超過15億人次，預(yù)計(jì)到2020年將超過60億人次。萬達(dá)旗下的所有業(yè)務(wù)板塊均將使用被萬達(dá)收購的快錢支付平臺，并將推出商家與會員使用快錢的大幅度優(yōu)惠。無疑，萬達(dá)擁有的全球最大線下消費(fèi)用戶，或?qū)⑼苿尤f達(dá)成為中國最大的電商企業(yè)。

記者從多個(gè)渠道了解到，今年萬達(dá)將推出“一卡通”購物卡，該卡可在全國萬達(dá)旗下物業(yè)消費(fèi)，該卡還可享有打折、積分、抽獎(jiǎng)、增值服務(wù)等功能。

“這張卡將把萬達(dá)與商戶緊密聯(lián)系起來，不僅改善了用戶的體驗(yàn)，還將為萬達(dá)帶來資金流、信息流、物流等信息，這是用互聯(lián)網(wǎng)的理念提供服務(wù)?！倍∽骊欧Q。

“輕資產(chǎn)模式”去地產(chǎn)化

在第四次轉(zhuǎn)型的風(fēng)口，萬達(dá)要下一盤更大的棋。

王健林說，相比前三次轉(zhuǎn)型，第四次轉(zhuǎn)型范圍更廣、力度更大，是代表萬達(dá)未來發(fā)展方向的全新轉(zhuǎn)型升級。這次轉(zhuǎn)型主要內(nèi)容是轉(zhuǎn)向服務(wù)業(yè)為主的企業(yè)，包括萬達(dá)集團(tuán)的轉(zhuǎn)型和萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型。

萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型力度更大。一直以來，萬達(dá)引以為傲的是“重資產(chǎn)模式”，“18個(gè)月建一個(gè)萬達(dá)廣場”，從選址到拿地、投資、建設(shè)、管理全部自行完成。

王健林的第四次轉(zhuǎn)型，先拿“成名作”萬達(dá)廣場這一經(jīng)營模式開刀。

1月14日，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)與光大安石、嘉實(shí)基金、四川信托和快錢公司簽署投資框架協(xié)議，4家機(jī)構(gòu)擬投資240億元人民幣，建設(shè)約20座萬達(dá)廣場。這標(biāo)志著萬達(dá)推出“輕資產(chǎn)模式”，開始顯現(xiàn)威力。

所謂“輕資產(chǎn)模式”，即由外部投資方出資，萬達(dá)負(fù)責(zé)選址、建設(shè)、冠名、招商、運(yùn)營管理，投資后項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)歸投資方，租金凈收益則由萬達(dá)與投資方按一定比例分成。

萬達(dá)的“輕資產(chǎn)模式”沒有任何房地產(chǎn)銷售，徹底去房地產(chǎn)化，成為一種準(zhǔn)金融投資行為，突破了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)在金融上的先天不足?！拜p資產(chǎn)模式”的推出標(biāo)志著萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)已進(jìn)入用企業(yè)品牌、商業(yè)資源、專業(yè)水準(zhǔn)賺錢的階段。

萬達(dá)集團(tuán)發(fā)布萬達(dá)2014年業(yè)績顯示，去年萬達(dá)文化集團(tuán)收入341.4億元，同比增長32.3%；萬達(dá)百貨收入256億元，同比增長65.3%?？梢钥吹剑f達(dá)集團(tuán)的非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)增速，在去年首次超過了以往萬達(dá)賴以生存的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

“萬達(dá)再次轉(zhuǎn)型離不開資本的配合?！倍辔唤邮堋吨c(diǎn)》記者采訪的房產(chǎn)界人士分析指出，未來幾年內(nèi)萬達(dá)多個(gè)板塊將迎來上市高潮。

不過，王健林曾多次公開表示“萬達(dá)不差錢”，萬達(dá)旗下項(xiàng)目上市只是為了增加公司的透明度，達(dá)到跨國公司各項(xiàng)管理標(biāo)準(zhǔn)。

一直以來，先招商再投資的“訂單模式”是萬達(dá)的殺手锏，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開業(yè)后一直保持較高的出租率。但隨著房地產(chǎn)市場“退燒”，萬達(dá)要繼續(xù)維持高速成長，則必然要打開資本市場通道。

記者從萬達(dá)集團(tuán)官網(wǎng)上看到，2014年上半年，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)在上市前就已在海外成功發(fā)行了6億美元的10年期無擔(dān)保債券。

對萬達(dá)來說，上市融資或許是快速解決資金缺口的最有效途徑。

熟悉萬達(dá)發(fā)展模式的業(yè)界人士指出，上市有利于萬達(dá)關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展，是對萬達(dá)現(xiàn)金流的極大補(bǔ)充。從股市融資更有利于萬達(dá)從事文化旅游等長線投資。王健林亦曾直言，現(xiàn)金流永遠(yuǎn)比負(fù)債率更重要。

解除資本后顧之憂，王健林與他掌舵的萬達(dá)才可以更加從容地下一盤更大的棋。

“難以保證不再摔一兩個(gè)大跟頭”

對于將要步入而立之年的萬達(dá)而言，需要解決的難題亦不少。因?yàn)橹袊康禺a(chǎn)市場進(jìn)入下半場，留給萬達(dá)轉(zhuǎn)型的時(shí)間不多了。

萬達(dá)一直快速成長，得益于它強(qiáng)有力的執(zhí)行力，及“低地價(jià)、快速周轉(zhuǎn)、以售養(yǎng)租”的發(fā)展模式。

資料顯示，自2000年起，從第一代單店模式到組合店，再到后來被稱作“城市綜合體”的購物中心，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)單個(gè)項(xiàng)目的體量已經(jīng)從5萬平方米、10萬至15萬平方米擴(kuò)展到今天的20萬平方米以上。

事實(shí)上，以萬達(dá)為代表的高增長、高周轉(zhuǎn)的“以售養(yǎng)租”模式，恰恰是資本市場的最大顧慮。如何最大化提高運(yùn)營能力，提升租金水平，將是萬達(dá)在未來需要解決的難題。

目前萬達(dá)自持物業(yè)面積達(dá)1470萬平方米。萬達(dá)在物業(yè)租賃和管理運(yùn)營方面有較大的提升潛力，在相關(guān)商業(yè)地產(chǎn)形成有效聯(lián)動上還有提升的空間。

在轉(zhuǎn)型途中如何提升眾多商業(yè)項(xiàng)目租金，也考驗(yàn)著萬達(dá)。盡管近年來萬達(dá)的租金水平也呈穩(wěn)定上升趨勢，每平方米的月租金從57元漲到目前的75元，相當(dāng)于每天2.5元，但現(xiàn)實(shí)并非這般美好。

在招股書披露的前十大租戶中，排第一的是萬達(dá)百貨，占租金收入的14.5%，其次是萬達(dá)電影院線，占3.0%，第三為一家國際連鎖超市運(yùn)營商，租金貢獻(xiàn)占1.8%。這意味著萬達(dá)一旦提高左口袋的租金，右口袋的業(yè)績將會下降。

此外，萬達(dá)在轉(zhuǎn)型的道路上還有三道難關(guān)。

“萬達(dá)商業(yè)的問題核心是用怎樣的新模式去打破或提升原有模式，沖破籠罩在頭上的天花板，這需要萬達(dá)有與時(shí)俱進(jìn)的創(chuàng)新思維?！倍∽骊疟硎?，傳統(tǒng)行業(yè)普遍強(qiáng)調(diào)服從和執(zhí)行，但互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代更看重創(chuàng)意和創(chuàng)新。

在企業(yè)文化和體制方面，萬達(dá)需要突破傳統(tǒng)思維藩籬，同時(shí)還要警惕既有文化對新公司、新業(yè)務(wù)的滲透，從而避免扼殺其創(chuàng)新能力。

作為萬達(dá)的掌舵人，王健林能否緊跟時(shí)代步伐，亦將深深影響萬達(dá)霸業(yè)的成敗。

丁祖昱認(rèn)為，以今天王健林的年紀(jì)看，完全接受不斷更新的互聯(lián)網(wǎng)理念著實(shí)有些困難，“萬達(dá)可以考慮王思聰接班，天天發(fā)微博、微信并有大量電商體驗(yàn)的王思聰，或許能夠帶領(lǐng)萬達(dá)闖出一片新天地?！保ㄖc(diǎn)雜志2015年2月刊）