中國購物中心的發(fā)展特征

武漢商學(xué)院 唐世海

中國購物中心的發(fā)展特征

武漢商學(xué)院 唐世海

摘 要：購物中心是集“購、吃、玩”一體化的商業(yè)零售業(yè)態(tài)形式，自20世紀(jì)90年代從國外引進(jìn)我國以來，發(fā)展十分迅速并呈現(xiàn)明顯的特征。從規(guī)模分布來看，累計建筑面積年增長25%，一線城市已呈現(xiàn)扎堆現(xiàn)象，二線重點省會城市已進(jìn)入快速發(fā)展的階段，并出現(xiàn)向三線城市擴(kuò)張的態(tài)勢。從行業(yè)成熟度來看，我國購物中心尚不成熟，仍處于發(fā)展引入期。從類型分布來看，我國購物中心社區(qū)型占據(jù)半壁江山，城郊型發(fā)展較快。從投資來源來看，海外投資踴躍，知名品牌紛紛落戶。從行業(yè)融合來看，購物中心去百貨化和百貨業(yè)購物中心化趨勢并存。

關(guān)鍵詞：中國購物中心 發(fā)展特征

購物中心(SHOPPINGMALL)，指在一個大型建筑物或一個毗鄰的建筑群中，由一個管理機(jī)構(gòu)組織、協(xié)調(diào)和規(guī)劃，把一系列的零售商店、服務(wù)機(jī)構(gòu)組織在一起，提供購物、休閑、娛樂、飲食等各種服務(wù)的一站式消費(fèi)中心。購物中心嚴(yán)格意義上講不能稱為一種業(yè)態(tài)，而是多種業(yè)態(tài)聚合在一起而形成的一個大型的商業(yè)綜合體，它的業(yè)務(wù)管理有別于傳統(tǒng)的零售業(yè)，它的經(jīng)營與管理相分離，招商是其核心業(yè)務(wù)，租金是其生存和發(fā)展的根本。購物中心是名副其實的“舶來品”，自1990年中國首家購物中心開業(yè)以來，購物中心這種新型商業(yè)形式在中國已走過二十多年的歷程，總的來說方興未艾！購物中心發(fā)展初期，主要集中于北上廣深等一線城市，2003年以前發(fā)展相對平穩(wěn)，2003年增長率達(dá)到了最大值，十年來平均增長率在20%以上。多年來，筆者重點關(guān)注北京、上海、廣州、深圳、天津、武漢、成都等一、二線城市購物中心的發(fā)展，經(jīng)分析研究發(fā)現(xiàn)，中國購物中心的發(fā)展存在一些趨勢和特征。

1 購物中心的類型

購物中心從不同的角度可以進(jìn)行不同的分類。從選址和規(guī)模來看，購物中心可分為鄰里型、社區(qū)型、區(qū)域型、超區(qū)域型四種類型。按業(yè)態(tài)特色分類，購物中心可分為能量中心、奧特萊斯、生活方式中心、主題/娛樂中心。從消費(fèi)定位來看，購物中心可分為高端奢侈型購物中心、時尚型購物中心和大眾生活型購物中心。從選址、商圈與目標(biāo)顧客、規(guī)模、商品(經(jīng)營)結(jié)構(gòu)、商品售賣方式、服務(wù)功能、管理信息系統(tǒng)等方面綜合來看，購物中心可分為社區(qū)購物中心、市區(qū)購物中心和城郊購物中心。社區(qū)購物中心、市區(qū)購物中心和城郊購物中心的主要特征如表1所示。

2 中國購物中心的發(fā)展特征

近年來，中國購物中心的發(fā)展主要表現(xiàn)出以下特征。

2.1 規(guī)模不斷擴(kuò)大，呈迅速發(fā)展態(tài)勢

購物中心1920年起源于美國，20世紀(jì)60年代盛行于歐美，1990年引入我國。24年來，購物中心在我國發(fā)展十分迅速。我國購物中心數(shù)量2004年877家，2011年2812家，2012年3100家，2014年3500家，2015年有望超過4000家。2014～2016年間，全球在建購物中心面積最高的20個城市中，中國城市占13席，上海、成都和深圳在建面積分別高達(dá)330萬平米、320萬平米和260萬平米，位列全球三甲。據(jù)中國購物中心產(chǎn)業(yè)咨詢中心預(yù)測，到2025年，中國大陸還會有7000家購物中心建成開業(yè)，屆時大陸購物中心將超過1萬家。我國購物中心累計建筑面積，2011年1.77億平方米，2012年2億平方米，2013年2.5億平方米。從區(qū)域分布來看，中國的購物中心在一線城市已呈現(xiàn)扎堆現(xiàn)象(圖1)，在二線重點省會城市逐漸進(jìn)入快速發(fā)展的階段，并出現(xiàn)向三線城市擴(kuò)張的態(tài)勢(圖2)。

圖1 2012年中國購物中心分布

圖2 2014年國內(nèi)主要城市購物中心開業(yè)數(shù)量一覽

2.2 行業(yè)集中度低，發(fā)展處于引入期

《中國購物中心發(fā)展報告2012-2013》將中國的零售業(yè)態(tài)做了完整的生命周期分析后認(rèn)為，與中國的百貨業(yè)相比。中國的購物中心處于引入期。衡量一個國家購物中心發(fā)展成熟度的重要指標(biāo)是行業(yè)集中度。據(jù)統(tǒng)計，我國購物中心的行業(yè)集中度CR4為6.6%，也就是說居于前四位開發(fā)商占6.6%，即使商業(yè)較發(fā)達(dá)的上海，購物中心的CR4也僅為31%。進(jìn)一步統(tǒng)計分析，我國購物中心的CR10為10.8%，這與國際成熟市場相比，差距很大，購物中心成熟的國家，CR10一般在50%以上，美國的奧特萊斯行業(yè)集中度高達(dá)70%。以上數(shù)據(jù)表明，我國的購物中心的開發(fā)仍然處于諸侯割據(jù)的局面，主流品牌購物中心尚在形成之中，整個行業(yè)的發(fā)展處于引入期，也預(yù)示著區(qū)域性的、有實力的本地開發(fā)商的發(fā)展機(jī)會和空間依然很大。

2.3 社區(qū)型比重大，城郊型增長快

據(jù)中購聯(lián)數(shù)據(jù)，近年來，我國購物中心類型分布比例是鄰里型16.6%、社區(qū)型48.9%、區(qū)域型21.2%、超區(qū)域型13.3%，社區(qū)型購物中心比重明顯較大，幾乎占據(jù)半壁江山。發(fā)達(dá)國家購物中心的發(fā)展是從農(nóng)村小城鎮(zhèn)開始的，然后復(fù)制到城市，走的是“農(nóng)村包圍城市的道路”。而我國購物中心發(fā)展剛好相反，率先在大城市發(fā)展，然后向城郊結(jié)合部和農(nóng)村滲透。近年來，我國一、二線城市中心商圈幾近飽和，競爭趨于白熱化，由于地價的高昂，中心城區(qū)難于找到適合大型購物中心的地塊，而與市中心相比，城郊購物中心在選址、面積、購物和停車空間上都擁有明顯優(yōu)勢。當(dāng)前，隨著大城市地鐵的發(fā)展、城市快速道的修建和農(nóng)村城鎮(zhèn)化步劃的加快，我國大型購物中心紛紛布點城郊結(jié)合部，城郊型購物中心發(fā)展十分迅速。

圖3 近年我國購物中心類型分布圖(%)

2.4 海外投資踴躍，知名品牌紛紛落戶

中國經(jīng)濟(jì)總量已位于全球第二位，2014年中國人均GDP達(dá)到7485美元，據(jù)國外購物中心發(fā)展經(jīng)驗，當(dāng)人均GDP達(dá)到2000美元以上時，購物中心將進(jìn)入快速的發(fā)展階段，我國人均GDP早已超越這一數(shù)值，因此，國外著名地產(chǎn)服務(wù)公司發(fā)布的《全球新興市場調(diào)查》顯示，80%的國際零售商偏好中國這一新興市場國家購物中心的地產(chǎn)模式。

表1 各類購物中心的特征

近年來，海外資本熱衷中國二、三線城市的購物中心地產(chǎn)項目，紛紛投入重金進(jìn)行布局，其中日本、韓國及菲律賓等國家投資商顯得尤為活躍。在天津，菲律賓SM集團(tuán)在空港經(jīng)濟(jì)區(qū)投資30億元興建全球單體最大的購物中心——“濱海第一城”已于2014年10月落成，日本永旺夢樂城株式會社預(yù)計到2016年將在天津開設(shè)5家購物中心。在武漢，2012年9月28日，世界500強(qiáng)、新加坡嘉德置地子公司凱德商用投資建設(shè)的位于武勝路商圈西南角上的首家購物中心凱德廣場進(jìn)行了隆重開業(yè)，凱德商用還于2012年8月簽約入駐武昌1818中心，準(zhǔn)備投資16億元打造大型購物中心；2012年5月，臺灣丹尼斯百貨與武漢吳家山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)簽約，將投資50億元興建商業(yè)綜合體；2012年8月底，日本永旺集團(tuán)與武漢有關(guān)部門簽約投資30億元在常青、沌口、后湖片區(qū)建造三座購物中心；2012 年9月初，韓國樂天集團(tuán)來漢考察，準(zhǔn)備投資100億元在武漢興建集購物中心、主題公園、高級公寓、電影院、寫字樓為一體的大型商業(yè)綜合體。據(jù)初步計算，2012年在武漢簽約、興建購物中心的外商投資規(guī)模高達(dá)200億人民幣。因海外投資活躍，2014年武漢購物中心開發(fā)總面積98萬平方米。

根據(jù)中國品牌策略協(xié)會統(tǒng)計，目前我國有1.75億消費(fèi)者有能力購買各種品牌的奢侈品，約占總?cè)丝诘?3%。他們當(dāng)中1000萬～1300萬人是活躍的奢侈品購買者。中國高端收入者的持續(xù)增加，引來國際知名品牌紛紛落戶我國，他們相當(dāng)大的一部分是進(jìn)入我國的各類購物中心。例如深圳的大型購物中心益田假日廣場，在目前近200個品牌中，80%以上為國際品牌，如西班牙的ZARA和瑞典的H&M，意大利著名的頂級品牌Armani Collezion，英國皇室御用品牌Burberry、Cartier。目前，天津友誼商廈、海信廣場、伊勢丹等5家高端購物中心的世界一線品牌占有率也已達(dá)80%。

2.5 購物中心去百貨化與百貨業(yè)購物中心化并存

近年來，北京中糧朝陽大悅城購物中心和主力店永旺百貨解約，上海港匯廣場清退港匯新翼百貨，上海中山公園龍之夢購物中心清退龍之夢百貨，廣州中華廣場清退其主力百貨店中華百貨。這一系列案例均佐證了購物中心與百貨漸行漸遠(yuǎn)，購物中心似乎出現(xiàn)了去百貨化的苗頭和趨勢。究其原因，一是百貨業(yè)受到網(wǎng)商和快時尚品牌的沖擊，其影響力和集客力受到影響；二是購物中心的百貨主力店系二房東，進(jìn)行二次招商，缺乏對商品的研發(fā)和對時尚流行產(chǎn)品的采購買手，經(jīng)營的商品同質(zhì)化嚴(yán)重，而且一些百貨店經(jīng)營的品牌會與購物中心內(nèi)的其他店鋪重疊；三是主力百貨店面積大、租金低，隨著購物中心運(yùn)營的日益成熟，購物中心經(jīng)營者發(fā)現(xiàn)主力百貨店并未給他們帶來多少客流量，而餐飲娛樂業(yè)態(tài)卻成為購物中心吸引客流的重要業(yè)態(tài)，購物中心占用面積與租金、客流貢獻(xiàn)相比嚴(yán)重失衡，因此購物中心在中后期進(jìn)行業(yè)態(tài)優(yōu)化調(diào)整時，百貨店便首當(dāng)其沖，成為“分手”的對象。購物中心通過專賣店和集合店，以及品牌組合的方式，來緩解百貨店退出后造成的影響。

與購物中心去百貨化相反的是百貨業(yè)出現(xiàn)了購物中心化。為了挽救傳統(tǒng)百貨銷售額下滑的禿勢，百貨店紛紛引進(jìn)餐飲、休閑、娛樂項目，滿足消費(fèi)者體驗式消費(fèi)的需要。上海新世界百貨引進(jìn)世嘉大型電玩城和杜莎夫人臘像館，北京的藍(lán)島大廈在百貨商場中引進(jìn)電影院，王府井百貨引進(jìn)餐飲、電影院、電玩城等業(yè)種，百貨業(yè)正在轉(zhuǎn)型中進(jìn)行著購物中心化。中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利認(rèn)為：“新生代的百貨與購物中心，二者界限實際越來越模糊，購物中心與百貨店融合態(tài)勢正在形成?！?/p>

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作者簡介：唐世海(1966-)，男，武漢商學(xué)院副教授，主要從事區(qū)域經(jīng)濟(jì)、商業(yè)經(jīng)濟(jì)、高等教育方面的研究。

中圖分類號：F724.2

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：2096-0298(2015)05(c)-134-03