房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和產(chǎn)業(yè)鏈的影響分析

鄧雄

摘 ? 要：本文通過(guò)支出法和投入產(chǎn)出表測(cè)算表明，2013年房地產(chǎn)對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率和拉動(dòng)率分別達(dá)到12.84%和1個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)通過(guò)產(chǎn)業(yè)鏈帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)迅速發(fā)展，但其他行業(yè)卻在投入和消費(fèi)兩端受到抑制，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其他行業(yè)固定資產(chǎn)投資的擠出效應(yīng)始終存在，同時(shí)對(duì)勞動(dòng)力的吸納作用也有限。應(yīng)樹(shù)立正確的房地產(chǎn)投資觀念，加速推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)，加大措施降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本，引導(dǎo)資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng);產(chǎn)業(yè)鏈;經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)

中圖分類(lèi)號(hào)：F830.31 ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文章編號(hào)：1674-0017-2015（2）-0014-05

房地產(chǎn)業(yè)本身不僅對(duì)投資和消費(fèi)有重要意義，更在于房地產(chǎn)業(yè)聯(lián)系著一長(zhǎng)串的產(chǎn)業(yè)鏈條，通過(guò)這些產(chǎn)業(yè)鏈條可以間接影響宏觀經(jīng)濟(jì)。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)的高速增長(zhǎng)會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的快速增長(zhǎng)，也必然會(huì)對(duì)其他行業(yè)增長(zhǎng)產(chǎn)生一定程度的沖擊和抑制，這種增長(zhǎng)差異對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的影響是深遠(yuǎn)的。全面而清醒地認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)行業(yè)，對(duì)理解當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)“新常態(tài)”和堅(jiān)定加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的理念具有重要的理論和現(xiàn)實(shí)意義。本文在文獻(xiàn)回顧的基礎(chǔ)上，通過(guò)支出法和投入產(chǎn)出表測(cè)算了房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響，并從產(chǎn)業(yè)鏈角度分析了房地產(chǎn)與其他行業(yè)的增長(zhǎng)差異對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈的影響。文章的結(jié)構(gòu)安排如下：第一部分是文獻(xiàn)回顧，第二部分是房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)影響的測(cè)算，第三部分是房地產(chǎn)與其他行業(yè)的增長(zhǎng)差異對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈的影響，最后是結(jié)論和啟示。

一、文獻(xiàn)回顧

產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)定量研究始于1941 年美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家沃西里·列昂惕夫（Wassily W.Leontief）《美國(guó)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，1919-1929》，該書(shū)中建立了投入產(chǎn)出模型，并應(yīng)用該模型對(duì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)進(jìn)行了研究，列昂惕夫建立的投入產(chǎn)出模型標(biāo)志著產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)定量研究的開(kāi)始。美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家羅斯托于20世紀(jì)50年代提出的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)階段論（即經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)理論）是研究產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)效應(yīng)的理論基石。1989年錢(qián)納里應(yīng)用投入產(chǎn)出模型對(duì)日本、韓國(guó)等9個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)行了比較研究，揭示了隨著國(guó)民收入的提高，中間產(chǎn)品需求的增長(zhǎng)速度大于最終產(chǎn)品增長(zhǎng)速度這一變化趨勢(shì)。錢(qián)納里這一研究結(jié)果為后來(lái)產(chǎn)業(yè)交換關(guān)聯(lián)研究奠定了理論基礎(chǔ)。房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響較大，Ehirinko、DeHaant 和 Sterken（2004）對(duì)13個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)對(duì)消費(fèi)、產(chǎn)出等宏觀經(jīng)濟(jì)變量的影響進(jìn)行實(shí)證分析研究發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)能顯著影響消費(fèi)、產(chǎn)出等宏觀經(jīng)濟(jì)變量，房?jī)r(jià)每上漲1個(gè)百分點(diǎn)就能夠帶動(dòng)消費(fèi)增加0.75個(gè)百分點(diǎn)。一些研究結(jié)論表明，房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展會(huì)帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，否則，可能會(huì)對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來(lái)負(fù)面影響。如Mills（1987）認(rèn)為政策鼓勵(lì)使得美國(guó)房地產(chǎn)投資的回報(bào)率偏低，房地產(chǎn)投資水平不合理，長(zhǎng)期以往不利于整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，William.C和Denise（1998）對(duì)美國(guó)、英國(guó)等17個(gè)國(guó)家不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段房地產(chǎn)業(yè)增加值和國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度的比較研究，認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)速度與國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度應(yīng)保持1.4：1或者1：0.7的比率，這樣可以保持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。在分析房地產(chǎn)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)鏈的影響時(shí)，研究者的結(jié)論則相對(duì)比較廣泛。Coulson 和 Kim（2000）研究發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)投資對(duì)GDP的促進(jìn)作用比非房地產(chǎn)投資更大，且促進(jìn)作用會(huì)比其擠出效應(yīng)更大，原因在于房地產(chǎn)投資能夠帶動(dòng)消費(fèi)和非房地產(chǎn)投資。Glaeser 和 Sacerdate（2004）認(rèn)為房地產(chǎn)投資存在很多的正向外部效應(yīng)，不能僅從投資回報(bào)率來(lái)判斷房地產(chǎn)投資是否處于合理水平。Miles（2009）研究指出房地產(chǎn)投資對(duì)消費(fèi)和非房地產(chǎn)投資的影響增強(qiáng)，而且由于金融市場(chǎng)的創(chuàng)新，非房地產(chǎn)投資對(duì)房地產(chǎn)投資的擠出效應(yīng)減弱了。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)中的地位愈加突出，許多國(guó)內(nèi)學(xué)者也開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)投資和宏觀經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系進(jìn)行相關(guān)的研究。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局綜合司課題組（2005）認(rèn)為房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響日益增大，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展必須與經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展相適應(yīng)。在對(duì)需求的影響方面，一方面房地產(chǎn)投資的增加能夠拉動(dòng)國(guó)內(nèi)需求，另一方面也可能會(huì)擠壓其他消費(fèi)支出。李雪松等（2005）基于 VECM 模型分析得出：1%的房地產(chǎn)投資增加能帶動(dòng)0.167%的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，1997 -2003年間，房地產(chǎn)投資對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率大約為 2.3%。王國(guó)軍、劉水杏（2004）通過(guò)投入產(chǎn)出模型，運(yùn)用國(guó)內(nèi)外數(shù)據(jù)，詳細(xì)分析了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于其他產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)效應(yīng)。夏明（2009）通過(guò)對(duì)投入產(chǎn)出表的研究發(fā)現(xiàn)，相比于其他需求，房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用更大，此外房地產(chǎn)投資對(duì)于其他行業(yè)還具有結(jié)構(gòu)性的影響。唐志軍等（2010）研究認(rèn)為房地產(chǎn)投資額的增長(zhǎng)率上升1%將帶動(dòng)GDP增長(zhǎng)率上漲0.181個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)社會(huì)消費(fèi)品零售總額的波動(dòng)有顯著的負(fù)影響。李成武、李婷（2010）研究了1999-2008 年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的空間特征和財(cái)富效應(yīng)，發(fā)現(xiàn)31個(gè)省市區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)出空間聚集趨勢(shì)，且全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出負(fù)向財(cái)富效應(yīng)。張洪等（2014）通過(guò)空間動(dòng)態(tài)計(jì)量模型分析，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)還存在地區(qū)之間的空間溢出效應(yīng)，且存在地區(qū)差異。

二、房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)影響的測(cè)算

作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部門(mén)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP的增長(zhǎng)影響較大，同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)聯(lián)性較強(qiáng)，無(wú)論是對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈中上游的鋼鐵、水泥、有色、機(jī)械等行業(yè)，還是對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈下游的家具、金融等行業(yè)都有較大影響。如何定量分析房地產(chǎn)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響？一般來(lái)說(shuō)常用的有三種方法：第一種方法是運(yùn)用計(jì)量模型，將經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的時(shí)間序列歷史數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)量建模，但計(jì)量模型的結(jié)果受模型設(shè)定和樣本選擇的影響較大;第二種是支出法，即利用房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)估算其對(duì)資本形成的貢獻(xiàn)，并推算其對(duì)GDP增長(zhǎng)的影響;第三種方法是投入產(chǎn)出分析，依據(jù)投入產(chǎn)出表，追蹤生產(chǎn)和分配過(guò)程中的定量相關(guān)關(guān)系，經(jīng)過(guò)一定的處理后，可以得到房地產(chǎn)對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈各行業(yè)增加值進(jìn)而對(duì)整個(gè)GDP增加值的定量影響。本文主要采用支出法和投入產(chǎn)出表分析房地產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP的影響。

（一）支出法分析房地產(chǎn)對(duì)GDP增長(zhǎng)的影響

房地產(chǎn)對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)和拉動(dòng)可以通過(guò)房地產(chǎn)占固定資產(chǎn)投資比例和資本形成對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)與拉動(dòng)來(lái)估算，即房地產(chǎn)對(duì)GDP增長(zhǎng)貢獻(xiàn)=房地產(chǎn)占固定資產(chǎn)投資比重×資本形成對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn);而房地產(chǎn)對(duì)GDP增長(zhǎng)的拉動(dòng)=房地產(chǎn)占固定資產(chǎn)投資比重×資本形成對(duì)GDP增長(zhǎng)拉動(dòng)。計(jì)算結(jié)果如圖1所示。

由圖1可以看出，在過(guò)去14年間（2000-2013年），房地產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率年均約為10.3%，平均每年拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)1個(gè)百分點(diǎn)。最高點(diǎn)出現(xiàn)在2009年，房地產(chǎn)對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)達(dá)到16.4%，對(duì)GDP增長(zhǎng)的拉動(dòng)達(dá)到1.51個(gè)百分點(diǎn)，最低點(diǎn)為2000年，分別為4.2%和0.36%。從趨勢(shì)上看，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP增長(zhǎng)的影響有所減小。2009年之前，房地產(chǎn)投資對(duì)GDP的貢獻(xiàn)和拉動(dòng)持續(xù)上升，危機(jī)以后，隨著政府加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的調(diào)控，房地產(chǎn)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)和拉動(dòng)有所降低。2013年，房地產(chǎn)投資對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)已降至10.7%，對(duì)GDP增長(zhǎng)的拉動(dòng)降至0.83個(gè)百分點(diǎn)。

（二）投入產(chǎn)出表分析房地產(chǎn)對(duì)GDP增長(zhǎng)的影響

關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的投入產(chǎn)出分析，目前學(xué)術(shù)界和業(yè)界已經(jīng)有一定的研究成果，但是這些研究成果，大都是基于2007年投入產(chǎn)出表的測(cè)算。我們知道，“4萬(wàn)億”的經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃之后，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)實(shí)際上與2007年前相比已經(jīng)有了本質(zhì)的變化，2010 年的投入產(chǎn)出延長(zhǎng)表根據(jù)最新的調(diào)查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)對(duì)2007年的投入產(chǎn)出基準(zhǔn)表做了調(diào)整和修正，更能反映“4萬(wàn)億”之后的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)變遷，因此從這點(diǎn)意義上來(lái)說(shuō)，基于2010年投入產(chǎn)出延長(zhǎng)表來(lái)量化分析房地產(chǎn)對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈和宏觀經(jīng)濟(jì)的影響更為準(zhǔn)確。

此部分我們采用完全消耗系數(shù)來(lái)估算房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其它行業(yè)的帶動(dòng)作用，進(jìn)而推算房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響。完全消耗系數(shù)反映的是某產(chǎn)業(yè)在生產(chǎn)過(guò)程中的直接和間接消耗之和對(duì)別的產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的拉動(dòng)影響作用。其經(jīng)濟(jì)含義是，某產(chǎn)業(yè)或部門(mén)單位產(chǎn)值的最終產(chǎn)品對(duì)另一個(gè)產(chǎn)業(yè)或部門(mén)產(chǎn)品的完全消耗量。完全消耗系數(shù)越大，說(shuō)明一個(gè)產(chǎn)業(yè)對(duì)另一個(gè)產(chǎn)業(yè)的需求拉動(dòng)作用越大，產(chǎn)業(yè)之間的完全關(guān)聯(lián)度越大。

由表1可以看出，根據(jù)2007年投入產(chǎn)出表，所有行業(yè)的完全消耗系數(shù)為1.18，而根據(jù)2010年投入產(chǎn)出表計(jì)算的結(jié)果是1.20，這意味其對(duì)GDP增長(zhǎng)貢獻(xiàn)會(huì)產(chǎn)生乘數(shù)效應(yīng)，且經(jīng)過(guò)“4萬(wàn)億”之后的乘數(shù)效應(yīng)增加了。根據(jù)支出法計(jì)算結(jié)果，2013年房地產(chǎn)投資對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)和拉動(dòng)分別為10.7%和0.83個(gè)百分點(diǎn)，考慮到房地產(chǎn)對(duì)其他行業(yè)會(huì)產(chǎn)生1.2倍的乘數(shù)效應(yīng)，因此，房地產(chǎn)對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)和拉動(dòng)將達(dá)到12.84%和1個(gè)百分點(diǎn)。

三、房地產(chǎn)與其他行業(yè)的增長(zhǎng)差異對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈的影響

從產(chǎn)業(yè)鏈分析上看，房地產(chǎn)業(yè)除了帶動(dòng)上游的非金屬礦物制造業(yè)，也推動(dòng)了商貿(mào)業(yè)、租賃業(yè)等服務(wù)業(yè)，還增加了對(duì)裝潢、家具、電器等的需求。此外，房地產(chǎn)業(yè)通過(guò)貸款與銀行、信貸、利率等密切相關(guān)，通過(guò)房地產(chǎn)交易稅增加了地方的財(cái)政收入，通過(guò)促進(jìn)勞動(dòng)力密集的建筑業(yè)來(lái)解決大量剩余勞動(dòng)力的就業(yè)問(wèn)題。房地產(chǎn)與其他行業(yè)增長(zhǎng)差異的影響是長(zhǎng)期的，這主要是由占行業(yè)投資比例最高的房地產(chǎn)投資的特性決定的：房地產(chǎn)投資占用資金規(guī)模巨大，其效應(yīng)釋放需要一定時(shí)間;房地產(chǎn)投資時(shí)間跨度較長(zhǎng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的影響在其相關(guān)聯(lián)行業(yè)作用的傳導(dǎo)與擴(kuò)散需持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)。因此，我們要從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度關(guān)注這種增長(zhǎng)差異的效應(yīng)。

（一）對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的影響

分析房地產(chǎn)業(yè)對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的影響可以結(jié)合三次產(chǎn)業(yè)的投入結(jié)構(gòu)和產(chǎn)出結(jié)構(gòu)來(lái)看，即分析各行業(yè)的固定資產(chǎn)投資額占比和產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重。2007-2011年間房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)增加值占GDP的比重平均為5.36%，固定資產(chǎn)投資比例達(dá)到了24.17%以上。期間第二產(chǎn)業(yè)投資比例逐年下降，但與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)最密切的制造業(yè)卻是上升的，且占比最大。從產(chǎn)出結(jié)構(gòu)上看，第二產(chǎn)業(yè)中又以制造業(yè)增加值占GDP的比重占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。第三產(chǎn)業(yè)中批發(fā)零售業(yè)和交通運(yùn)輸倉(cāng)儲(chǔ)郵政業(yè)是兩個(gè)主要的行業(yè)，自“4萬(wàn)億”之后，房地產(chǎn)業(yè)后來(lái)居上，在三次產(chǎn)業(yè)中的占比從2007年的5.2%上升到2011年的5.7%，但占比依然不大。由此可見(jiàn)，房地業(yè)投資的快速增長(zhǎng)，對(duì)行業(yè)增加值所占GDP比重帶動(dòng)作用有限，同時(shí)分析發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資投入的快速增長(zhǎng)反而嚴(yán)重抑制了產(chǎn)業(yè)中其它行業(yè)的發(fā)展，再加上房地產(chǎn)本身增加值占GDP比重比較小，所以第三產(chǎn)業(yè)中占GDP比重較大的仍然是傳統(tǒng)的以勞動(dòng)力投入為主的交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)及郵政業(yè)和批發(fā)與零售業(yè)等。第三產(chǎn)業(yè)投資比重平均在53.97%，產(chǎn)業(yè)增加值僅為42.7%;而第二產(chǎn)業(yè)投資比重僅僅為43.19%，而產(chǎn)業(yè)增加值卻占GDP的46.94%。造成這種巨大差異的原因在于占第三產(chǎn)業(yè)投資總額44.78%的房地產(chǎn)業(yè)增加值只占GDP的5.36%，固定資產(chǎn)投資效率低下，對(duì)第三產(chǎn)業(yè)內(nèi)部其它行業(yè)GDP增加值帶動(dòng)作用也不明顯，但是其對(duì)制造業(yè)和建筑業(yè)GDP增加值的帶動(dòng)作用巨大。這也是為什么近年來(lái)第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投入與產(chǎn)出不匹配的原因。從上述分析可以得出，雖然房地產(chǎn)業(yè)投資額快速增長(zhǎng)，但是其對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的增加值比重提高貢獻(xiàn)有限，房地產(chǎn)業(yè)投資比例的堅(jiān)挺靠的是削弱其它行業(yè)投資為代價(jià)的，造成其它行業(yè)固定資產(chǎn)投資相對(duì)不足，這兩種作用疊加，就是第三產(chǎn)業(yè)GDP增加值比重固步不前的原因所在。

（二）對(duì)就業(yè)結(jié)構(gòu)的影響

2012年三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的勞動(dòng)力結(jié)構(gòu)比為2.22：47.57：50.21，全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)僅占全社會(huì)總就業(yè)人數(shù)的1.8%，2007-2012年間房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)就業(yè)人數(shù)占總就業(yè)人數(shù)的比例從1.32%穩(wěn)步上升到1.8%，上升速度緩慢，房地產(chǎn)相業(yè)就業(yè)人數(shù)如此之少的原因在于：房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其它行業(yè)后向拉動(dòng)能力較強(qiáng)，中間投入多，房地產(chǎn)業(yè)還是偏向于資本和原材料型產(chǎn)業(yè)，對(duì)就業(yè)的吸納能力比較有限。在其它行業(yè)中除農(nóng)業(yè)外，交通運(yùn)輸倉(cāng)儲(chǔ)及郵政業(yè)、批發(fā)與零售業(yè)、教育等傳統(tǒng)行業(yè)，從業(yè)人數(shù)較多，而這幾個(gè)行業(yè)都屬于第三產(chǎn)業(yè)。一些發(fā)達(dá)國(guó)家第三產(chǎn)業(yè)內(nèi)部就業(yè)結(jié)構(gòu)演進(jìn)的歷史表明，隨著第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，傳統(tǒng)服務(wù)部門(mén)的就業(yè)比重總體上保持下降趨勢(shì)，代表工業(yè)化進(jìn)程方向和市場(chǎng)發(fā)育程度的新興部門(mén)的就業(yè)比重將逐步提高。但傳統(tǒng)行業(yè)就業(yè)人員還在增加，而第三產(chǎn)業(yè)中的其它行業(yè)就業(yè)人員增加不明顯。原因在于：一是房地產(chǎn)業(yè)的固定資本投入擠出效應(yīng)，使得其它行業(yè)發(fā)展受到抑制，從而使勞動(dòng)力向這些新型行業(yè)的轉(zhuǎn)移速度受到限制。二是其它行業(yè)的就業(yè)門(mén)檻要高于傳統(tǒng)行業(yè)。上述分析可以看到，雖然房地產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)行業(yè)發(fā)展速度比較快，但是其對(duì)勞動(dòng)力的吸納能力比較有限。同時(shí)，由于房地產(chǎn)業(yè)投資擠出效應(yīng)作用，其它行業(yè)未得到充分發(fā)展，勞動(dòng)力吸納的增長(zhǎng)速度同樣有限?？梢?jiàn)，這種房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的高速發(fā)展，對(duì)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)間就業(yè)結(jié)構(gòu)以及優(yōu)化第三產(chǎn)業(yè)內(nèi)部就業(yè)結(jié)構(gòu)并沒(méi)有起到預(yù)期的作用。

（三）對(duì)其它行業(yè)發(fā)展的影響

房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)對(duì)其它行業(yè)發(fā)展有抑制作用，這種抑制作用除了前文所提出的通過(guò)固定資產(chǎn)投資的擠出效應(yīng)來(lái)實(shí)現(xiàn)，還會(huì)通過(guò)其它行業(yè)產(chǎn)品消費(fèi)增長(zhǎng)的抑制作用來(lái)實(shí)現(xiàn)。居民購(gòu)房能力和居民的收入是呈正相關(guān)關(guān)系，與商品房?jī)r(jià)格呈反向變化趨勢(shì)。通過(guò)收入和房?jī)r(jià)的關(guān)系，就能分析出購(gòu)房能力，例如房?jī)r(jià)收入比分析法。房?jī)r(jià)收入比是指一套商品房總價(jià)與家庭年收入的比值，該指標(biāo)能夠用來(lái)衡量居民的商品房購(gòu)買(mǎi)力。按照世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)達(dá)國(guó)家的房?jī)r(jià)收入比一般在 1.8：1-5.5：1之間，發(fā)展中國(guó)家合理比值在3：1-6：1之間。

2007-2012年間，只有2008年房?jī)r(jià)收入比為5.89：1，其它各年房?jī)r(jià)收入比都超過(guò)了6：1的上限，2007年甚至達(dá)到6.77：1，這表明城市居民商品房購(gòu)買(mǎi)力有限，這種購(gòu)買(mǎi)能力由于居民可支配收入增長(zhǎng)速度低于房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度而導(dǎo)致購(gòu)買(mǎi)能力較低。而在此期間的商品房銷(xiāo)售面積及銷(xiāo)售額度來(lái)看，無(wú)論哪個(gè)指標(biāo)都大于人均支配收入的增長(zhǎng)幅度。在不斷上漲的高房?jī)r(jià)面前，城市居民的購(gòu)買(mǎi)能力較為有限，按道理來(lái)講商品房銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)幅度應(yīng)該小于城市居民人均可支配收入增長(zhǎng)幅度。但是結(jié)果恰恰相反，商品房銷(xiāo)售面積增幅大于城市居民人均可支配收入，其原因在于：一是商品房是居民生活的必需品，無(wú)論價(jià)格漲跌，剛需是長(zhǎng)期存在的。商品房由于房?jī)r(jià)比較高，對(duì)普通城市居民來(lái)講要花費(fèi)普通家庭一輩子積蓄，或者借助銀行按揭。但無(wú)論如何都要不斷儲(chǔ)蓄和還貸，這必然導(dǎo)致對(duì)其它行業(yè)產(chǎn)品消費(fèi)的擠出效應(yīng);二是由于房地產(chǎn)業(yè)過(guò)快增長(zhǎng)，致使房?jī)r(jià)快速上升，面對(duì)暴利，各路資本紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，使得本應(yīng)該對(duì)其它行業(yè)產(chǎn)品進(jìn)行消費(fèi)的資金轉(zhuǎn)移到商品房或者與商品房有關(guān)產(chǎn)品的消費(fèi)中，從而對(duì)其它行業(yè)產(chǎn)品消費(fèi)的產(chǎn)生擠出效應(yīng)。其它行業(yè)產(chǎn)品消費(fèi)受到這樣的長(zhǎng)期抑制，這種抑制作用可能需要很多年才能消化，將會(huì)在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)影響經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)。

四、結(jié)論及啟示

近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)業(yè)通過(guò)產(chǎn)業(yè)鏈帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)迅速發(fā)展，但其它行業(yè)卻在投入和消費(fèi)兩端受到抑制，其擠出效應(yīng)長(zhǎng)期存在。房地產(chǎn)業(yè)與其它行業(yè)發(fā)展差異會(huì)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)造成影響。房地產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資高速增長(zhǎng)，但其增加值對(duì)GDP的貢獻(xiàn)有限。同時(shí)房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)對(duì)勞動(dòng)力的吸納作用有限，由于對(duì)其它行業(yè)發(fā)展抑制，使得其它行業(yè)對(duì)勞動(dòng)力的吸納作用沒(méi)有完全發(fā)揮。應(yīng)正確對(duì)待房地產(chǎn)業(yè)投資，在促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的同時(shí)促進(jìn)其他行業(yè)的順利轉(zhuǎn)型升級(jí)。

（一）房地產(chǎn)投資下滑影響短期難以彌補(bǔ)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)探底和穩(wěn)增長(zhǎng)“新常態(tài)”循環(huán)

2012年以來(lái)，各行業(yè)去產(chǎn)能，金融機(jī)構(gòu)去杠桿，地方政府去債務(wù)，各種因素相互疊加，造成經(jīng)濟(jì)恢復(fù)增長(zhǎng)的過(guò)程大大延長(zhǎng)。房地產(chǎn)投資增速下滑，其它投資很難完全彌補(bǔ)，對(duì)制造業(yè)投資和基建投資增速、投資和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)形成較大壓力。目前經(jīng)濟(jì)主要還是靠基建投資，但短期難以完全抵銷(xiāo)房地產(chǎn)投資的下滑，僅可部分緩解經(jīng)濟(jì)下行壓力。中長(zhǎng)期看，中國(guó)經(jīng)濟(jì)將會(huì)處在探底和穩(wěn)增長(zhǎng)的“新常態(tài)”循環(huán)中：政府為維持民生支出和其它支出，力保7%左右的增長(zhǎng)速度。在房地產(chǎn)投資及相關(guān)行業(yè)投資下行的情況下，政府必須依靠基建投資來(lái)穩(wěn)增長(zhǎng)。但過(guò)度依賴(lài)基建投資會(huì)帶來(lái)嚴(yán)重的擠出效應(yīng)，既擠出民間投資又?jǐn)D出民間消費(fèi)，長(zhǎng)期增長(zhǎng)動(dòng)力不斷下降。未來(lái)較長(zhǎng)時(shí)期，穩(wěn)增長(zhǎng)將使一段時(shí)間經(jīng)濟(jì)增速保持相對(duì)穩(wěn)定，在新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)未形成之前，經(jīng)濟(jì)下行的壓力依然持續(xù)存在。

（二）樹(shù)立正確的房地產(chǎn)業(yè)投資觀念，明確政府職能

首先應(yīng)明確房地產(chǎn)業(yè)的屬性，房地產(chǎn)業(yè)是要為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性服務(wù)的，因此應(yīng)合理控制房地產(chǎn)業(yè)投資，明確房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性位置，將房地產(chǎn)業(yè)投資為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)服務(wù)作為其主要作用，保持與整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行相協(xié)調(diào)的發(fā)展幅度。另外應(yīng)明確政府在城市房地產(chǎn)業(yè)投資中的職能觀念。當(dāng)前市場(chǎng)主要的問(wèn)題是房地產(chǎn)業(yè)固定資本投入過(guò)度而引發(fā)的房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)固定資本投入過(guò)度，這就要求政府首先在源頭上控制固定資本投入規(guī)模，提高房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)資本進(jìn)入門(mén)檻。而對(duì)于作為引發(fā)問(wèn)題的房地產(chǎn)市場(chǎng)投資和投機(jī)日益嚴(yán)重的現(xiàn)象，具體可以從規(guī)模與速度控制以及促進(jìn)市場(chǎng)信息對(duì)稱(chēng)方面入手，解決市場(chǎng)信息不對(duì)稱(chēng)的矛盾，讓市場(chǎng)機(jī)制的作用發(fā)揮出來(lái)，結(jié)合適當(dāng)?shù)恼?、法?guī)調(diào)控為房地產(chǎn)投資降溫，進(jìn)而為其相關(guān)行業(yè)投資降溫。

（三）加快新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，加速推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型升級(jí)

中國(guó)制造是過(guò)去30年中國(guó)經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)的基石。短期看，內(nèi)部各種成本因素上升，外部雙重競(jìng)爭(zhēng)壓力上升;長(zhǎng)期看，成本優(yōu)勢(shì)不斷減弱，核心技術(shù)缺失，跨國(guó)經(jīng)營(yíng)不足，知名品牌缺失，中國(guó)制造急需轉(zhuǎn)型升級(jí)。目前來(lái)看，高端裝備制造業(yè)等新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)已初露端倪，有的進(jìn)展較快，但遠(yuǎn)未形成房地產(chǎn)和出口這樣的對(duì)過(guò)去10年經(jīng)濟(jì)形成較強(qiáng)拉動(dòng)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。但我們也應(yīng)該看到，2013年以來(lái)，在整體經(jīng)濟(jì)低迷的狀況下，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)較快發(fā)展，部分產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)速度為工業(yè)總體的兩倍左右，成為經(jīng)濟(jì)的重要引領(lǐng)力量。因此，一方面我們要加大對(duì)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)投資，支持新興產(chǎn)業(yè)創(chuàng)投基金的發(fā)展，另一方面還要加快傳統(tǒng)行業(yè)向新興行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，利用信息化、智能化等高新技術(shù)和先進(jìn)適用技術(shù)改造提升傳統(tǒng)行業(yè)，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局，提高技術(shù)水平和核心競(jìng)爭(zhēng)力。

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The Analysis on the Influence of the Real Estate on the Economic

Growth and the Industrial Chain

DENG Xiong

（Ningbo Municipal Sub-branch PBC， Ningbo Zhejiang 315040）

Abstract：Through the measurement by means of the expenditure method and input-output table， the paper estimates that in 2013， the real estates contribution to GDP growth and pull reached 12.84 percent and 1 percentage. The real estate industry drives the rapid development of the related industries through the industry chain， but other industries is restrained on both ends of investment and consumption， and there still exists the crowding out effect of the real estate industry on the investment in fixed assets of other industries， and at the same time the absorption effect for labor is limited as well. Therefore， we should establish a correct concept of the real estate investment， accelerate the transformation and upgrading of the industrial structure， strengthen measures to reduce the financing cost of the real economy， and guide the capital to flow to the real economy.

Keywords： real estate; economic growth; industrial chain; economic structure

責(zé)任編輯、校對(duì)：張德進(jìn)