從審計(jì)角度看中國高房價(jià)——對癥下藥才能使高房價(jià)回歸理性

甘肅省審計(jì)廳 王?；?/p>

國家！民之有家，才能為國！居乃民生之本?！鞍驳脧V廈千萬間，大辟天下寒士俱歡顏”！讓人民群眾實(shí)現(xiàn)基本的住房需求是我們執(zhí)政黨義不容辭的責(zé)任，更是國家長治久安的保證。從審計(jì)的角度出發(fā),站在第三方的視角,希望為廣大讀者解讀我國高房價(jià)的成因和幾點(diǎn)建議。

一、我國當(dāng)前高房價(jià)的輿論導(dǎo)向誤區(qū)

(一)高房價(jià)源于高成本，即土地財(cái)政

這一輿論導(dǎo)向劍鋒直指政府的土地招拍掛（即土地財(cái)政），并且已漸漸形成一股氣候。筆者認(rèn)為：這種錯(cuò)誤的輿論導(dǎo)向在開發(fā)商、媒體、走穴學(xué)者的聯(lián)合打造下，已在普通民眾中形成了一定的認(rèn)可度，政府應(yīng)引起足夠的重視，并且應(yīng)采取有效措施加以應(yīng)對。高房價(jià)有政府制定政策的失誤和疏于監(jiān)管的責(zé)任，但最主要的是開發(fā)商“奇貨可居”下的貪婪和濫用房屋定價(jià)權(quán)的惡果。筆者認(rèn)為：我國的土地招拍掛制度是民主、法制進(jìn)程中的可喜成果，他不僅為政府提供了重要的財(cái)源，而且有效地推動(dòng)了房地產(chǎn)市場的有序發(fā)展。

(二)高房價(jià)不會(huì)下跌，只會(huì)越走越高

這一輿論導(dǎo)向抓住了人們在高房價(jià)面前的恐慌心理，通過不斷的強(qiáng)化這個(gè)命題，迫使人們不斷的追高，制造了更高的房價(jià)，這不能不說是開發(fā)商與媒體的杰作。筆者認(rèn)為：如果讓這種輿論導(dǎo)向繼續(xù)發(fā)展下去，高房價(jià)像滾雪球一樣繼續(xù)做大，最終當(dāng)房價(jià)達(dá)到房價(jià)峰值，既當(dāng)市場上有限的購買力無法繼續(xù)承受高房價(jià)時(shí)，房屋大量出現(xiàn)閑置，資金無法回籠，銀行出現(xiàn)大量壞賬，房產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)連鎖反應(yīng)，整個(gè)經(jīng)濟(jì)將受到重挫。筆者認(rèn)為：世界上沒有只漲不跌的房價(jià)，也沒有只跌不漲的房價(jià)，房價(jià)有漲有跌，民眾才能回歸理性購房，房產(chǎn)市場才能持續(xù)健康發(fā)展。

二、我國當(dāng)前高房價(jià)的成因

(一)政策的不適當(dāng)所導(dǎo)致的供需矛盾的激化

中央禁止單位集資建房是導(dǎo)致房價(jià)過快上漲的主因。眾所周知，1998年以前（福利分房時(shí)期），我國也有商品房銷售，但價(jià)格很低。1998年之后福利分房被終止，市場化購房開始，商品房價(jià)格也不高，雖年年在漲，但人們沒有覺得房價(jià)高，因?yàn)榉績r(jià)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人們的收入保持著同步，房價(jià)處于理性增長的范疇。直到2006年三部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知》（建住房[2006]196號），一石激起千層浪，房價(jià)開始猛漲，2007年國務(wù)院又下發(fā)《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)〔2007〕24號），規(guī)定“各級國家機(jī)關(guān)一律不得搞單位集資合作建房；任何單位不得新征用或新購買土地搞集資合作建房；單位集資合作建房不得向非經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對象出售”，房價(jià)就如火山噴發(fā)一樣，失去控制。以上海為例，房均價(jià)從2006年初的6698元/平方米，一路上揚(yáng)如脫韁的野馬，2009年底達(dá)到15800元/平方米，3年漲幅竟達(dá)到136%（圖一）（資料來源于安居網(wǎng)）。

這兩份文件的出臺(tái)把房產(chǎn)市場的供需矛盾演變成了“千軍萬馬過獨(dú)木橋”的態(tài)勢，不但沒有解決原有矛盾，實(shí)現(xiàn)制定文件的初衷，反而造成了供需矛盾的激化，拉開了高房價(jià)的序幕。

(二)監(jiān)管的缺位

政府在高房價(jià)的形成過程中存在嚴(yán)重的缺位。主要表現(xiàn)在：缺乏對媒體的監(jiān)管。媒體在這場漲價(jià)潮中成了主力軍。本應(yīng)受職業(yè)道德約束的各種媒體，為了追求經(jīng)濟(jì)利益，成了拜金主義的產(chǎn)物，推波助瀾，混淆視聽，大肆宣傳虛假信息，某某樓盤即將售罄，其實(shí)一套還沒賣出。某某地區(qū)樓價(jià)將繼續(xù)上漲，某某炒房經(jīng)驗(yàn)談等等，受開發(fā)商雇用的專家學(xué)者跟風(fēng)開始走穴，大造房屋繼續(xù)上漲的依據(jù)，一時(shí)間，網(wǎng)絡(luò)、電視、報(bào)紙、廣播對民眾狂轟亂炸，造成了民眾普遍的恐慌心理，恐慌的群眾在媒體面前喪失理智，不斷加入買房大軍，有些人甚至為孫子輩買房，有些老頭老太太也去炒房，房價(jià)在媒體的爆炒下不斷走高。缺乏對價(jià)格和違規(guī)違法行為的監(jiān)管。住房問題是民生問題，其重要程度不亞于吃飯問題，糧食有政府保護(hù)價(jià)，有些地方還有最高限價(jià)，房產(chǎn)市場確是一片空白，房屋的定價(jià)權(quán)完全屬于開發(fā)商。我國的市場經(jīng)濟(jì)還不完善，政府監(jiān)管職能的缺位，使受供求影響和開發(fā)商欲壑難填的貪心及追求企業(yè)利潤最大化本性影響的房價(jià)，出現(xiàn)暴利性增長?！顿Y本論》中有一段話：“如果有20%的利潤，資本就會(huì)蠢蠢欲動(dòng)；如果有50%的利潤，資本就會(huì)冒險(xiǎn)；如果有100%的利潤，資本就敢于冒絞首的危險(xiǎn)；如果有300%的利潤，資本就敢于踐踏人間一切的法律”。暴利讓許多城市的房價(jià)出現(xiàn)了一日一漲的現(xiàn)象，讓上?！皽梢黄贰睒潜P賣到了12萬/平方米。監(jiān)管的缺失，打擊力度的不夠，導(dǎo)致房產(chǎn)市場魚龍混雜、良莠不齊、價(jià)格壟斷、價(jià)格欺詐、價(jià)格歧視、囤積居奇、哄抬物價(jià)、捂盤惜售、虛假銷售、偷稅漏稅越演越烈，房價(jià)持續(xù)走高。

(三)調(diào)控政策的錯(cuò)位

國家一系列調(diào)控政策對于高房價(jià)問題開出了藥方，筆者認(rèn)為有些調(diào)控政策出現(xiàn)了錯(cuò)位：稅收調(diào)節(jié)。不管是對開發(fā)商征稅，還是對買房者征稅，得實(shí)惠的還是開發(fā)商，稅征的越多，開發(fā)商轉(zhuǎn)嫁給買房者的就越多，房價(jià)上漲的就越快。稅收調(diào)節(jié)對控制高房價(jià)沒有實(shí)際效果。雙向信貸調(diào)節(jié)。收緊信貸政策，在一定程度上抑制了一部分人的購買能力，對于緩解高房價(jià)有作用，但收緊對企業(yè)的貸款抑制了開發(fā)商的建房能力，實(shí)施后會(huì)加劇供需矛盾，從長期看，反而會(huì)抬高房價(jià)。政府投資保障性住房調(diào)節(jié)。國家加大政府投資保障性住房建設(shè)的舉措非常及時(shí)和必要，如經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、公租房、棚戶區(qū)改造等，得到了廣大低收入群體的擁護(hù)，對于保持社會(huì)穩(wěn)定，擴(kuò)大內(nèi)需都有重大意義，值得肯定。但是，保障性住房的對象都是低收入群體。收入低，底子薄，購買力弱是這一群體的特點(diǎn)，他們雖然人數(shù)眾多但卻不是高房價(jià)的參與者和推動(dòng)者。政府投資保障性住房建設(shè)對于低收入者是福音，但對于控制高房價(jià)卻起不到實(shí)際作用。

(四)權(quán)利尋租條件下,新時(shí)代地主情節(jié)的延續(xù)

中國人愛買房，有錢的中國人更愛買房。源于權(quán)利尋租空間的過大，制度的缺失和傳統(tǒng)文化的延續(xù)。1個(gè)人有上百套房在當(dāng)下的中國已不是什么新鮮事，房姐、房爺、房叔一次次挑戰(zhàn)著人們的心理承受底線。1家有3套房在中國已很普遍。古代有錢就買地的傳統(tǒng)在時(shí)下的中國演變成了買房，這大大加劇了中國買房的緊張程度，推高了房價(jià)。

三、控制高房價(jià)的對策

(一)解禁并出臺(tái)相關(guān)措施鼓勵(lì)單位集資建房，簡化審批手續(xù)

單位采取公平、公正、公開的市場化手段集資建房，不但不違背市場經(jīng)濟(jì)的規(guī)律，而且可以大規(guī)模拉動(dòng)房產(chǎn)市場上下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，打破經(jīng)濟(jì)發(fā)展的二元困境（即抑制房價(jià)，房產(chǎn)市場萎縮，經(jīng)濟(jì)萎縮；不抑制房價(jià)，房價(jià)暴漲，老百姓怨聲載道，房產(chǎn)泡沫破裂，拖垮經(jīng)濟(jì)），解禁單位集資建房既可以有效的緩解當(dāng)前房產(chǎn)市場的供需矛盾，分流大部分購房人，抑制房價(jià)過快增長，又可以推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)繁榮，對于擴(kuò)大內(nèi)需，保持經(jīng)濟(jì)快速健康發(fā)展具有十分重要的意義。此策對于解決高房價(jià)問題，無疑是“釜底抽薪”之策。

(二)增加住宅用地有效供應(yīng)，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)

解決我國房產(chǎn)市場供求突出的矛盾，不僅需要分流購房人群，也需要增加房源，政府拿出更多的土地進(jìn)行住宅用地的招拍掛，可以有效的增加房屋的供給。同時(shí)，新開發(fā)樓盤配建一定比例的小戶型、中戶型及經(jīng)濟(jì)適用房，應(yīng)當(dāng)成為一項(xiàng)制度，這不僅是保障民生的需要，也是企業(yè)履行社會(huì)責(zé)任的體現(xiàn)，對于緩解住房壓力會(huì)起到一定作用。

(三)鼓勵(lì)扶持一批誠信房產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行公益性房產(chǎn)開發(fā)

公益性房產(chǎn)企業(yè)是政府解決人民住房問題的可靠幫手，政府應(yīng)在雙方自愿的情況下，選擇誠信、有公益心的企業(yè)給予多方面的優(yōu)惠，扶持其發(fā)展壯大，為社會(huì)提供價(jià)廉質(zhì)良的商品房，以滿足廣大人民群眾的住房需求。這是緩解高房價(jià)壓力的有益探索。

(四)切實(shí)加強(qiáng)房產(chǎn)市場監(jiān)管，加大處罰力度

筆者認(rèn)為：要從土地流轉(zhuǎn)、審批、規(guī)劃、開工、建設(shè)、銷售、房產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)、稅收等各環(huán)節(jié)加強(qiáng)管理，提高房地產(chǎn)業(yè)執(zhí)法的公信力，加大整頓力度，尤其是對囤積土地買而不建，捂盤不售，虛假銷售，炒作房價(jià)的，要堅(jiān)決從嚴(yán)從重從快打擊。

(五)切實(shí)加強(qiáng)對各種媒體的監(jiān)管，樹立正確的輿論導(dǎo)向

媒體廣覆蓋的特點(diǎn)使媒體具有很強(qiáng)的引導(dǎo)性，一旦政府放松或滯后管理，媒體便會(huì)成為資本張目的工具，媒體就有可能走向正確輿論的反面，成為蠱惑人心的幫兇和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的絆腳石。房產(chǎn)市場需要真實(shí)、客觀的報(bào)道和審慎、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治?。政府必須加?qiáng)對媒體的管理。

(六)繼續(xù)加大反腐敗力度

嚴(yán)格執(zhí)行《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，探索開征資產(chǎn)遺產(chǎn)稅，促使數(shù)量巨大的個(gè)人手中的存量房回歸市場，平抑市場。國家不斷對反腐發(fā)力，許多擁有上百套房的房爺、房叔、房姐落馬，這些用權(quán)利尋租，獲得巨額存量房的官員們已發(fā)現(xiàn)，買房已不是留住財(cái)產(chǎn)的安全方式，新的當(dāng)權(quán)者不再把非法獲得的資金用在買房上，原有的當(dāng)權(quán)者開始出售自己手中過多的房產(chǎn)，房屋開始變現(xiàn)，這使得近期全國房價(jià)出現(xiàn)了下行走勢，總體購買力疲軟，但是官員還是抱有僥幸心理，嚴(yán)格執(zhí)行《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》和開征資產(chǎn)遺產(chǎn)稅，有利于讓中國房價(jià)回歸理性。

總而言之，在中國高房價(jià)并不是不治之癥，運(yùn)用市場和調(diào)控兩種手段，分流購買人群，擴(kuò)大供應(yīng)量，加強(qiáng)市場監(jiān)管，引導(dǎo)輿論，打擊腐敗，擠出空房，房價(jià)自然會(huì)回歸理性，讓房價(jià)泡沫早日破滅，中國的經(jīng)濟(jì)才能發(fā)展的更健康。