淺析城市地下通道的商業(yè)潛力

隨著社會經濟和城市建設的飛速發(fā)展，車流量和人流量迅速增長，原有城市的交通道路已不能滿足社會的需求和發(fā)展。因此，在城市道路設計中，除了要對車流進行詳細分析和合理渠化外，還充分考慮到行人交通系統(tǒng)，特別是行人過街系統(tǒng)——城市地下通道。城市地下通道是交通公共設施的重要環(huán)節(jié)，與城市居民和游客的出行緊密相關。目前，隨著城市建設的發(fā)展，為了緩解交通壓力，城市地下通道越建越多。因此對地下通道空間的合理利用問題就擺在了面前。在“十一五”期間，我國地下空間開發(fā)以每年15%～20%的速度遞增。隨著社會經濟的發(fā)展，越來越多的具有商業(yè)開發(fā)潛力的地下空間不斷被改造成商場，這不但創(chuàng)造了大量的就業(yè)機會，一定程度上為政府緩解了就業(yè)壓力，而且給政府財政帶來大量的經濟效應。一些特色地下商城甚至還成為了城市中特有的商業(yè)文化，由此可見，改善城市地下通道功能的單一性，合理利用土地資源，開發(fā)地下商業(yè)環(huán)境具有積極的社會效應和經濟效應。

一、城市地下通道中商業(yè)空間開發(fā)的可行性

地下通道空間與商業(yè)空間的結合，簡單來說就是將地下通道的通行功能與商業(yè)價值相結合。隨著城市人口的快速增長，土地資源緊張、建筑空間擁擠、交通堵塞、環(huán)境污染嚴重等問題在一定程度上阻礙了我國城市的發(fā)展。在城市化水平日益提高，空間資源日益緊缺的今天，大規(guī)模開發(fā)利用地下空間已勢在必行。開發(fā)利用地下交通空間，不僅可以解決城市中心區(qū)交通阻塞、商業(yè)用地緊張的問題，同時還可實現(xiàn)資源的可持續(xù)利用。在人流量和車流量大的區(qū)域，建設地下通道以緩解地面交通壓力，是現(xiàn)階段多數(shù)城市交通建設中常用的方法。目前，像上海等一些發(fā)達城市在交通量大的道路下設置地下人行道或過街地道以疏解人流，已經將商業(yè)元素考慮進去。 一方面它可以作為地下交通緩解地面交通壓力，另一方面也為城市帶來了一定的經濟利益，并解決了部分再就業(yè)問題。而處于城市繁華地段的地下通道，更具有商業(yè)開發(fā)價值和潛力。另外，地下交通的建立往往對附近商業(yè)環(huán)境布局起著導向的作用，而利用交通樞紐所帶來的地價上升的優(yōu)勢，對附近地塊進行綜合性開發(fā)，將商業(yè)開發(fā)的回報補償作為地下交通建設資金，還可以減輕對地下交通建設的資金負擔。

二、城市地下通道中商業(yè)空間開發(fā)的優(yōu)勢

在人們的印象中，地下通道往往環(huán)境惡劣，陰冷潮濕，不適合作為商業(yè)空間。但現(xiàn)在的城市地下通道運用了新型建筑材料、新的設計方法，結構已與過去不可同日而語?，F(xiàn)在的一些地下商場已經和地面商場沒有太大差別，而且作為地下建筑的地下通道還具有比地面建筑更突出的優(yōu)點，就是地下冬暖夏涼，更加節(jié)約能源，減少了資源的消耗且建筑結構堅固。相比地面商業(yè)空間，地下通道內商業(yè)空間首先造價低廉。地下商業(yè)建筑成本比地面一般要高三到四倍，像東京地下商業(yè)街的造價，每平方米平均是25萬日元～90萬日元，是地面同類型建筑的三到四倍。但是地面建設要加上土地的價值——每平方米300萬日元的土地費，這樣地下建筑的造價反而比地面建筑要低，僅為后者的四分之一到十二分之一。因為地面擁擠，地面土地的價格相應猛漲，這時開發(fā)地下空間的話，相反更便宜。而在市政地下交通設施中往往蘊藏巨大的商機，開發(fā)者可以在不影響其通行功能下挖掘地下通道中潛在的商業(yè)價值。若將地下通道中的交通空間拓展一部分作為商業(yè)用途，借助交通環(huán)境中的巨大人流量來滿足商業(yè)上的需求，這樣不僅可以讓開發(fā)者減少投資，更能綜合利用資源，一舉多得。此外后繼的商業(yè)贏利也能彌補前期的投入，總的統(tǒng)計起來開發(fā)地下通道中的商業(yè)空間成本優(yōu)勢十分明顯。其次，地下通道是有效地連接城市空間地下交通樞紐，每天有巨大的人流量通過，因此也就蘊藏著巨大的商機。

三、城市地下通道中商業(yè)環(huán)境現(xiàn)狀

良好的商業(yè)環(huán)境是吸引消費者的重要因素之一，在現(xiàn)今國內大部分城市的地下通道商業(yè)環(huán)境內，都還存在不少突出問題，嚴重影響了地下通道的商業(yè)空間發(fā)展。首先，廢氣多、衛(wèi)生狀況差、照明系統(tǒng)混亂，以及一些視聽污染的現(xiàn)象很普遍，使原本良好的商業(yè)環(huán)境淪為街頭地攤，臟亂差成為現(xiàn)階段地下通道內商業(yè)環(huán)境的代名詞。其次，多數(shù)地下通道內的商場中功能分區(qū)不合理，缺乏很多基礎設施，如衛(wèi)生間、倉庫、休息間、辦公室、以及值班房等。同時商品品種和品牌單一化，導致消費者可選擇的余地小，而且商品質量也得不到保證。再次，大多數(shù)地下通道沒有設計無障礙設施。如殘疾人通道、升降梯等?，F(xiàn)如今的城市地下通道都比較深，其在作為交通通道功能時，人們就已經認為通過樓梯穿過地下通道，在分秒必爭的時代太費時了，如果再讓其具有商業(yè)功能，就更應該提供便利的交通設施，消除人們心中的顧慮，讓人們情不自禁地，非常愉快地進入該空間。同時我國已經步入老齡化社會，據(jù)我國2006年統(tǒng)計，中國60歲以上老齡人口已達1.44億，并正在以年均高于3%的速度增長，2051年將達4.37億最大值，同時我國殘疾人數(shù)量已經達到8296萬人，因此這也是一個龐大的消費群體。因此無障礙設計在該空間中必不可少，這也是人性化設計的體現(xiàn)。最后，在現(xiàn)有的地下商業(yè)空間中氛圍營造較弱，整個空間單調，沒有良好的商業(yè)空間環(huán)境。

四、城市地下通道中商業(yè)空間的發(fā)展

地下通道與商業(yè)空間的結合是未來城市規(guī)劃發(fā)展的一個趨勢，這種通行功能與商業(yè)功能并存的市政交通開發(fā)模式在今后的城市基礎建設中會越來越被青睞，具有很大的發(fā)展空間，它也將會成為城市未來商業(yè)發(fā)展的一個新模式。未來地下通道中的商業(yè)空間在設計規(guī)劃方面首先應該科學合理、人性化。比如像地下通道過高的問題，可以通過各類電梯來解決，方便不同的消費群體。另外，地面裝飾材料方面可以選擇一些防滑、美觀的地面材料。同時，在商業(yè)空間氛圍營造方面，可以適當?shù)脑O計一些景觀設計，利用水、石、木等材料，采用動靜結合、虛實結合的手段，借助現(xiàn)代化的燈光設施，打破原有地下通道陰冷、沉悶的空間氛圍。為了方便人們消費，設計并合理安排一些休閑椅、休閑桌、公用電話等公共設施，也是必要的。在店面的設計方面應該時尚、色彩與燈光搭配合理。為消費者提供營造一個全新的地下商業(yè)環(huán)境。使人們無論是單純的交通需求還商業(yè)需求，都非常愿意進入地下通道。在管理方面也應逐漸完善，形成一個健康良好的地下商業(yè)環(huán)境。同時，未來的地下通道商業(yè)空間也可以用于建設新型深層超大型商業(yè)空間的地下綜合體。

總之，利用城市地下通道空間，解決城市部分公用設施用地問題，連帶開發(fā)其商業(yè)價值是現(xiàn)代城市發(fā)展的需要，也是今后城市交通建設發(fā)展的方向。這種通道與商業(yè)功能并存的市政交通開發(fā)模式在今后的城市基礎建設中會越來越被青睞，具有很大的發(fā)展空間。它在經營模式方面十分具有特色，可以為未來城市商業(yè)的發(fā)展建立一個特殊類別的體系，也可發(fā)展為一個具有特色的商業(yè)文化地。并且開發(fā)地下通道中的商業(yè)空間，能很好的綜合利用城市現(xiàn)有土地資源，節(jié)約土地成本。因此地下通道與商業(yè)空間結合的可行性是不容置疑的，同時它也是未來地下商業(yè)發(fā)展的一種嶄新模式，它的發(fā)展空間也是不容忽視的。

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