懲罰性賠償在商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛中的適用探析

李 欣

（中央財(cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)院，北京 100081）

懲罰性賠償在商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛中的適用探析

李 欣

（中央財(cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)院，北京 100081）

首先，介紹懲罰性賠償在商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛中的發(fā)展進(jìn)路，并明確其制度價(jià)值；然后，對(duì)現(xiàn)行法律文件進(jìn)行分析，以明晰其發(fā)展與不足；最后，從構(gòu)成要件、賠償金數(shù)額和歸屬以及適用范圍等三方面探討了懲罰性賠償在商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛中適用的相關(guān)制度。

懲罰性賠償；商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛；懲罰性賠償適用

一、問(wèn)題的提出

懲罰性賠償制度發(fā)端于英國(guó)侵權(quán)法，在美國(guó)法中得到完善。我國(guó)在經(jīng)歷了對(duì)該制度的公私法屬性爭(zhēng)論后，在認(rèn)可其私法性質(zhì)的前提下，于1993年頒布的《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《消法》）第49條最早將該制度引入我國(guó)的法律制度中。但是，《消法》的保護(hù)范圍僅限于消費(fèi)者為生活消費(fèi)需要購(gòu)買(mǎi)、使用的商品或者接受的服務(wù)，因此，商品房是否屬于《消法》所保護(hù)的“商品”而適用懲罰性賠償制度，成為該制度在商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛審理中得以適用的一大障礙。多數(shù)學(xué)者認(rèn)為，商品房不屬于日常生活必需品，且存在購(gòu)買(mǎi)用于投資的現(xiàn)象，不應(yīng)歸入《消法》的保護(hù)范疇，即不能適用懲罰性賠償。《消法》的制定者之一梁慧星教授也認(rèn)為：《消法》制定時(shí)，針對(duì)的是普通商品市場(chǎng)上嚴(yán)重存在的假冒偽劣和缺斤短兩等社會(huì)問(wèn)題，因此，設(shè)想的適用范圍應(yīng)不包括商品房。故在《消法》實(shí)施的最初十幾年，商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛審理中，大多數(shù)法院不適用懲罰性賠償制度，即便是在《中華人民共和國(guó)合同法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《合同法》）第一百一十三條第二款對(duì)該制度予以肯定后，仍沒(méi)有扭轉(zhuǎn)大多數(shù)法院在商品房案件中對(duì)該制度不予適用的態(tài)度。2003年4月28日，最高人民法院頒布《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《商品房買(mǎi)賣(mài)司法解釋》），確立了懲罰性賠償制度在商品房買(mǎi)賣(mài)中的適用，并詳細(xì)規(guī)定了五種情形。

懲罰性賠償，也稱(chēng)示范性賠償，或者報(bào)復(fù)性賠償，指由法庭所作出的賠償數(shù)額超出實(shí)際損害數(shù)額的賠償，其主要功能體現(xiàn)在賠償、懲罰、獎(jiǎng)勵(lì)、預(yù)防等四個(gè)方面。盡管我國(guó)在《商品房買(mǎi)賣(mài)司法解釋》中已明確認(rèn)可了該制度在商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛審理中的適用，但在構(gòu)成要件、賠償數(shù)額以及適用范圍等方面仍存在缺陷，因此，有必要對(duì)該制度在商品房買(mǎi)賣(mài)領(lǐng)域的適用作出進(jìn)一步的探討，以期在消費(fèi)者合法權(quán)益保護(hù)領(lǐng)域充分發(fā)揮其維權(quán)價(jià)值。

二、懲罰性賠償在商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛中的適用價(jià)值

懲罰性賠償制度在商品房買(mǎi)賣(mài)領(lǐng)域中的適用，從爭(zhēng)論到確立歷經(jīng)近十年的時(shí)間，應(yīng)從以下兩個(gè)方面肯定該制度在商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛審理中的適用價(jià)值。

從懲罰性賠償制度本身的價(jià)值來(lái)說(shuō)，其核心價(jià)值主要體現(xiàn)為懲罰性。首先，懲罰性賠償能夠?qū)o(wú)法以金錢(qián)衡量的精神損害、對(duì)那些因難以證明損失而無(wú)法適用侵權(quán)行為法的情況以及受害人因提起訴訟支出的相關(guān)費(fèi)用進(jìn)行充分的救濟(jì)；其次，該制度重點(diǎn)適用于那些具有不法性和道德上應(yīng)受譴責(zé)的行為。懲罰性作為該制度的核心功能，一方面，可以通過(guò)懲罰性賠償金制裁商品房銷(xiāo)售方的民事違法行為；另一方面，還可以通過(guò)把懲罰性賠償金的不當(dāng)利益變成人們向不法銷(xiāo)售方進(jìn)行斗爭(zhēng)的獎(jiǎng)勵(lì)，從而調(diào)動(dòng)人們維權(quán)的積極性。

隨著社會(huì)的發(fā)展，商品房也進(jìn)入了消費(fèi)者的購(gòu)物清單，但由于購(gòu)買(mǎi)費(fèi)用大，性質(zhì)特殊，因而商品房買(mǎi)賣(mài)對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)有著比其他商品更獨(dú)特的意義。將懲罰性賠償制度運(yùn)用于商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛審理中，有利于保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益?；谏唐贩渴袌?chǎng)的特殊性，購(gòu)房者處于弱勢(shì)地位，售房者往往利用其優(yōu)勢(shì)地位侵害購(gòu)房者利益，一旦出現(xiàn)售房者的欺詐行為導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)的情況時(shí)，懲罰性賠償對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，將是莫大的幫助，同時(shí)也將提升消費(fèi)者對(duì)法律的擁護(hù)力度。同時(shí)，將懲罰性賠償制度運(yùn)用于商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛審理中，注重對(duì)處于弱勢(shì)地位的購(gòu)房者合法權(quán)益的保護(hù)，彰顯人本精神。此外，對(duì)于銷(xiāo)售方來(lái)說(shuō)，一筆數(shù)額超出預(yù)付款的額外賠償將增大其違法成本。為此，銷(xiāo)售者勢(shì)必會(huì)充分考慮利益，減少違規(guī)操作，這對(duì)推動(dòng)我國(guó)住房制度改革和商品房市場(chǎng)健康發(fā)展，規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行為，將產(chǎn)生積極的影響。

三、懲罰性賠償在商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛中適用的發(fā)展及不足

《消法》頒布之初，法院適用其中第49條對(duì)商品房購(gòu)房者予以救濟(jì)的案例極少。但是，隨著社會(huì)的變遷和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛審理中適用懲罰性賠償?shù)谋匾匀諠u凸顯，我國(guó)為此也在實(shí)踐中作了許多嘗試與探索，并在制度上得以體現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)了制度的適用，也出現(xiàn)了適用中的不足。

第一，在商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛中適用懲罰性賠償?shù)淖畛醴梢罁?jù)是1993年頒布的《消法》第49條。鑒于多數(shù)學(xué)者認(rèn)為商品房不屬于《消法》界定的保護(hù)范圍，大多數(shù)法院不適用此法對(duì)購(gòu)房者予以雙倍賠償。眾所周知，1993年《消法》頒布之初，商品房交易市場(chǎng)還沒(méi)有開(kāi)放，房屋交易并不是一種普遍的買(mǎi)賣(mài)行為，立法者僅考慮當(dāng)時(shí)存在的社會(huì)問(wèn)題予以立法并無(wú)不妥。時(shí)至今日，商品房已經(jīng)像電視、冰箱一樣成為了消費(fèi)必需品，商品房交易也成為了一種正常且普遍的交易活動(dòng)。因此，商品房應(yīng)納入《消法》界定的保護(hù)范圍。

第二，懲罰性賠償在商品房買(mǎi)賣(mài)領(lǐng)域得以適用的進(jìn)一步發(fā)展體現(xiàn)在《合同法》第113條，即商品房銷(xiāo)售者與購(gòu)房者之間的商品房買(mǎi)賣(mài)交易中，若售房者存在欺詐行為，可準(zhǔn)用《消法》承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任。而具體的適用條件，《消法》與《合同法》均未予以明定。

第三，最高人民法院頒布的《商品房買(mǎi)賣(mài)司法解釋》規(guī)定的懲罰性賠償責(zé)任以《合同法》第113條和《消法》第49條中規(guī)定的懲罰性賠償責(zé)任原則為依據(jù)，但并非對(duì)《消法》第49條的直接適用。該解釋第8條、第9條規(guī)定，售房者的欺詐行為導(dǎo)致合同最終目的不能實(shí)現(xiàn)時(shí)，經(jīng)購(gòu)房者請(qǐng)求，適用懲罰性賠償。具體而言，存在下列情形，購(gòu)房者可請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可請(qǐng)求售房者承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：1．下列情形之一，導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的：（1）合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人；（2）合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人；2．故意隱瞞下列事實(shí)之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的：（1）未取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；（2）所售房屋已抵押的事實(shí)；（3）所售房屋已出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

相比于《消法》第49的規(guī)定，《商品房買(mǎi)賣(mài)司法解釋》第8條、第9條所規(guī)定的懲罰性賠償責(zé)任在適用條件上做了更加詳細(xì)的規(guī)定，在賠償金上做了“不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍”的規(guī)定而非絕對(duì)的“購(gòu)買(mǎi)商品的價(jià)款或者接受服務(wù)費(fèi)用的一倍”。

第四，2014年4月9日，住建部和工商總局聯(lián)合發(fā)布《商品房買(mǎi)賣(mài)合同范本》，包括預(yù)售合同和現(xiàn)售合同兩類(lèi)，具體體現(xiàn)為：《商品房買(mǎi)賣(mài)（預(yù)售）合同示范文本》（GF-2014-0171）第三章關(guān)于商品房基本狀況中第五條即房屋權(quán)利狀況承諾以及第七章關(guān)于商品房質(zhì)量及保修責(zé)任中第十六條即商品房質(zhì)量、《商品房買(mǎi)賣(mài)（現(xiàn)售）合同示范文本》（GF-2014-0172）第二章關(guān)于商品房基本狀況中第六條即房屋權(quán)利狀況承諾以及第五章關(guān)于商品房質(zhì)量及保修責(zé)任中第十四條商品房質(zhì)量，規(guī)定“如該商品房權(quán)利狀況與上述情況不符，導(dǎo)致不能完成本合同登記備案或房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的……”以及“出賣(mài)人承諾該商品房地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)合格，并符合國(guó)家及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)檢測(cè)不合格的……”，購(gòu)房者解除合同時(shí)，售房者應(yīng)退還購(gòu)房者已付全部房款（含已付貸款部分），支付自購(gòu)房者付款之日起的利息；給購(gòu)房者造成損失的，售房者應(yīng)支付已付商品房?jī)r(jià)款一倍，或購(gòu)房者全部損失的賠償金。

該合同范本相對(duì)于2000年的合同示范文本，除具有更加注重買(mǎi)受人權(quán)益的保障、引導(dǎo)買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)合同重要事項(xiàng)作出承諾和告知以及引導(dǎo)買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)小區(qū)公共服務(wù)配套設(shè)施建設(shè)完成情況以及所有權(quán)歸屬等進(jìn)行約定，明晰權(quán)利義務(wù)關(guān)系等特點(diǎn)，還對(duì)“一房多賣(mài)”、房屋主體結(jié)構(gòu)不合格等嚴(yán)重違約情形，明確懲罰性賠償制度的適用。

上述從《消法》、《合同法》對(duì)懲罰性賠償制度在商品房買(mǎi)賣(mài)中適用的初探，到《商品房買(mǎi)賣(mài)司法解釋》、《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》對(duì)在商品房買(mǎi)賣(mài)中適用該制度的具體確立，該制度在商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛審理中適用的必要性及可行性已毋庸置疑，但立法的發(fā)展亦伴隨著有待完善之處：1．上述法律、文本對(duì)懲罰性賠償數(shù)額采用的是雙倍，即返還消費(fèi)者已經(jīng)支出的費(fèi)用并且支付前項(xiàng)費(fèi)用的一倍作為賠償。那么，懲罰性賠償金=商品的價(jià)款或者接受服務(wù)的費(fèi)用（經(jīng)營(yíng)者因欺詐退還的商品的價(jià)款或者接受服務(wù)上的費(fèi)用不包括在懲罰性賠償金之內(nèi)。）顯然，這樣的規(guī)定采用了其他賠償金制度都采用的全部賠償規(guī)則，賠償范圍包括直接損失和間接損失。應(yīng)考慮到對(duì)于商品房這樣的大宗商品，規(guī)定絕對(duì)的賠償數(shù)額以及必然歸屬于購(gòu)房者，是否會(huì)產(chǎn)生過(guò)度救濟(jì)等問(wèn)題。2．目前，我國(guó)立法者對(duì)懲罰性賠償制度采取了非常謹(jǐn)慎的態(tài)度。在《商品房買(mǎi)賣(mài)司法解釋》中嚴(yán)格限定了五種情況，例如，其第9條第1項(xiàng)雖認(rèn)可，售房者故意隱瞞未取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的，購(gòu)房者可請(qǐng)求售房者承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任。但該解釋第2條又嚴(yán)格限定：售房者在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定商品房預(yù)售合同有效。由此看來(lái)，基于懲罰性賠償制度的副作用，即受害人追求不當(dāng)?shù)睦娴膬A向，現(xiàn)行立法約束了法官的自由裁量權(quán)，以避免懲罰性賠償?shù)倪m用范圍的擴(kuò)大化。對(duì)此，立法應(yīng)作出相應(yīng)的考慮與完善。

四、懲罰性賠償在商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛中適用進(jìn)路的完善及建議

（一）商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛中懲罰性賠償適用的構(gòu)成要件

經(jīng)營(yíng)者的主觀故意欺詐是認(rèn)定懲罰性賠償?shù)年P(guān)鍵因素，結(jié)合國(guó)家工商行政管理總局于1996年3月15日頒布的《欺詐消費(fèi)者行為處理辦法》第2條規(guī)定，“本辦法所稱(chēng)欺詐消費(fèi)者行為，是指經(jīng)營(yíng)者在提供商品（以下所稱(chēng)商品包括服務(wù)）或者服務(wù)中，采取虛假或者其他不正當(dāng)手段欺騙、誤導(dǎo)消費(fèi)者，使消費(fèi)者的合法權(quán)益受到損害的行為?！蹦敲矗J(rèn)定經(jīng)營(yíng)者存在欺詐行為，則必須具備以下五點(diǎn)：（1）心理狀態(tài)上有為獲利而隱瞞或虛假陳述的故意；（2）做出了影響買(mǎi)受人做出實(shí)質(zhì)性的錯(cuò)誤的意思表示的行為；（3）買(mǎi)受人做出的錯(cuò)誤的意思表示對(duì)經(jīng)營(yíng)者產(chǎn)生了利益；（4）經(jīng)營(yíng)者的欺詐行為與經(jīng)營(yíng)者的獲益和買(mǎi)受人的損失有直接的利害關(guān)系；（5）實(shí)施欺詐之人為相對(duì)人。

據(jù)此，在商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中適用懲罰性賠償?shù)臉?gòu)成要件主要包括：（1）開(kāi)發(fā)商的行為必須是《商品房買(mǎi)賣(mài)司法解釋》第8條、第9條規(guī)定的五種行為之一；（2）開(kāi)發(fā)商必須有主觀上的欺詐故意；（3）商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的事實(shí)上的無(wú)法實(shí)現(xiàn)；（4）商品房買(mǎi)賣(mài)合同事實(shí)上的無(wú)法實(shí)現(xiàn)與銷(xiāo)售方的欺詐行為有因果關(guān)系；（5）實(shí)施欺詐之人為開(kāi)發(fā)商。

最新發(fā)布的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》中，懲罰性賠償?shù)倪m用條件被限定為：（1）商品房存在瑕疵，包括質(zhì)量瑕疵和權(quán)利瑕疵；（2）買(mǎi)受人因商品房瑕疵而行使合同解除權(quán)；（3）給買(mǎi)受人造成損失。在符合這三個(gè)條件的情況下，出賣(mài)人向買(mǎi)受人支付的賠償金，選擇性地體現(xiàn)為已付房?jī)r(jià)款一倍或者買(mǎi)受人的全部損失。該示范文本在適用懲罰性賠償責(zé)任的同時(shí)，概括了適用情形，并設(shè)置了選擇性的賠償方式，更加凸顯當(dāng)事人意思自治，更具靈活性和合理性。

（二）商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛中懲罰性賠償金數(shù)額的確定及其歸屬

1．賠償金數(shù)額的確定。在懲罰數(shù)額的確定上，目前學(xué)界存在爭(zhēng)論，梁慧星教授在建議稿中采用三倍，而王利明教授建議二倍。部分學(xué)者認(rèn)為，鑒于我國(guó)目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的地區(qū)差異性，實(shí)行統(tǒng)一的懲罰性賠償金額會(huì)導(dǎo)致對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)金額太低，而對(duì)于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)又過(guò)高的不公平局面，因此，建議取消懲罰性賠償金的倍數(shù)制，采用立法上制定參考指標(biāo)與受限的法官自由裁量權(quán)相結(jié)合的模式來(lái)具體確定個(gè)案中懲罰性賠償金的數(shù)額。

以當(dāng)今世界懲罰性賠償制度最完善、影響最為深遠(yuǎn)的美國(guó)為例。該制度在美國(guó)的應(yīng)用，廣泛涉及侵權(quán)法、合同法、財(cái)產(chǎn)法、勞工法以及家庭法等諸多領(lǐng)域，且賠償金的數(shù)額呈現(xiàn)不斷上升趨勢(shì)。而懲罰性賠償金的數(shù)額之所以能在美國(guó)不斷增加，與美國(guó)的法律價(jià)值取向、法律傳統(tǒng)及其固有制度緊密相關(guān)。具體而言包括：第一，陪審制度。陪審團(tuán)成員可能會(huì)基于對(duì)侵權(quán)行為的厭惡而從感情上做出高額賠償?shù)恼J(rèn)定，而法院只能據(jù)此認(rèn)定適用法律。第二，作為法律實(shí)施機(jī)制的民事訴訟制度。此時(shí)，懲罰性賠償實(shí)際上在更深層次上充當(dāng)了美國(guó)社會(huì)的控制工具，即通過(guò)高額的賠償金來(lái)刺激人們對(duì)違法行為的監(jiān)控，以使法律得以良好執(zhí)行。第三，律師制度。這種“成功酬金”和“風(fēng)險(xiǎn)代理”式在客觀上刺激了原告提起訴訟并追求高額賠償。

筆者認(rèn)為，我國(guó)對(duì)于商品房買(mǎi)賣(mài)中懲罰性賠償金數(shù)額的確定，應(yīng)結(jié)合法律對(duì)限額的規(guī)定，充分發(fā)揮法官的自由裁量權(quán)，取消倍數(shù)制，對(duì)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償金作出既符合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)水平，又能充分實(shí)現(xiàn)懲罰目的的裁判，比如，已付購(gòu)房款為100萬(wàn)元，若50萬(wàn)元的賠償金足以補(bǔ)償受害者，那就不采用更高的金額，此時(shí)，也許尚不足以對(duì)不法經(jīng)營(yíng)者達(dá)到懲罰的目的，那么，法院可以采取司法建議的方式，建議工商行政管理部門(mén)對(duì)不法經(jīng)營(yíng)者處以50萬(wàn)元以下的罰款。這種因“案”制宜、實(shí)現(xiàn)個(gè)案平衡的處罰方式，從微觀方面看，可以賠償消費(fèi)者的損失但又并不至于引起類(lèi)似于職業(yè)打假人的現(xiàn)象；從宏觀方面看，又可以達(dá)到凈化市場(chǎng)秩序的目的。對(duì)不法經(jīng)營(yíng)者的雙向懲罰，雖然總金額仍然是不超過(guò)消費(fèi)者已付購(gòu)房款的一倍，但涉及到公民和社會(huì)雙方利益的懲罰，可能會(huì)讓不法經(jīng)營(yíng)者更加收斂，從而達(dá)到個(gè)人和社會(huì)合法權(quán)益的共贏。雖然我國(guó)目前存在法官職業(yè)素質(zhì)參差不齊的現(xiàn)狀，但從總體上來(lái)說(shuō)，這種局面只是暫時(shí)的，且法定限額的制約能夠?qū)Ψü僮杂刹昧肯碌贸龅臄?shù)額給予必要的信任。

2．賠償金的歸屬。從訴訟法的角度分析，訴訟當(dāng)事人與終局裁判存在密切的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，即適格的訴訟當(dāng)事人是裁判內(nèi)容的權(quán)利義務(wù)承受者。所以，懲罰性賠償?shù)馁r償金依法理應(yīng)歸屬于請(qǐng)求懲罰性賠償金的消費(fèi)者，但是，懲罰性賠償金多數(shù)是超出消費(fèi)者既得利益部分的，甚至很多情況下，懲罰性的金額會(huì)大大超過(guò)與消費(fèi)者受到的損失相適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償金額。此時(shí)，懲罰性賠償金的副作用就會(huì)出現(xiàn)，即受害人可能產(chǎn)生追求不當(dāng)?shù)睦娴膬A向。而且只是通過(guò)對(duì)消費(fèi)者的補(bǔ)償來(lái)懲罰不法開(kāi)發(fā)商，對(duì)由此而引起的市場(chǎng)秩序的混亂也起不到有效的修護(hù)作用。

雖然在懲罰性賠償金數(shù)額的確定上已經(jīng)盡可能地避免出現(xiàn)嚴(yán)重的不公平現(xiàn)象，但司法實(shí)踐中還是難免出現(xiàn)過(guò)分懲罰與過(guò)分受償?shù)默F(xiàn)象，因此，可以考慮借鑒美國(guó)在公益訴訟適用懲罰性賠償制度時(shí)采用的統(tǒng)一托管制度，將過(guò)分受償部分的賠償金支付予當(dāng)?shù)氐拿袷沦r償信托基金。也就是說(shuō)，可設(shè)立相關(guān)基金對(duì)過(guò)分受償部分進(jìn)行統(tǒng)一存管，為涉及相關(guān)類(lèi)目的懲罰性賠償案件給予必要的支持。

（三）商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛中懲罰性賠償?shù)倪m用范圍

懲罰性賠償制度的不斷完善使越來(lái)越多的國(guó)家注重適用懲罰性賠償制度。英美法中的懲罰性賠償制度已運(yùn)用得相當(dāng)成熟，如美國(guó)已將該制度廣泛應(yīng)用于各類(lèi)侵權(quán)及合同領(lǐng)域；且在立法上，如著名的《克萊頓法案》和《謝爾曼法案》都對(duì)該制度作出規(guī)定。深受美國(guó)法影響的某些大陸法系國(guó)家和地區(qū)，實(shí)現(xiàn)對(duì)該制度適用范圍擴(kuò)張已是大勢(shì)所趨，且基于該制度的特有功能，即補(bǔ)償、威懾、懲罰和激勵(lì)等四項(xiàng)功能，我國(guó)亦應(yīng)對(duì)此作出必要的考量。

具體而言，《商品房買(mǎi)賣(mài)司法解釋》認(rèn)為，適用懲罰性賠償?shù)臈l件應(yīng)為開(kāi)發(fā)商的行為導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的根本不能實(shí)現(xiàn)，且該合同目的理解為購(gòu)房者無(wú)法獲得商品房的物權(quán)性質(zhì)的權(quán)益。但是，除了為滿足一般生活需求的普通商品房，伴隨“就近入學(xué)”政策而出現(xiàn)的“學(xué)區(qū)房”成為一種新興商品房類(lèi)型。隨著社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，許多家長(zhǎng)為使孩子受到更好的教育，不惜重金購(gòu)置屬于教育優(yōu)質(zhì)校區(qū)的房產(chǎn)，而開(kāi)發(fā)商則順勢(shì)抬高房?jī)r(jià)，以“學(xué)區(qū)房”作為促銷(xiāo)手段，吸引購(gòu)房者。對(duì)此，以“學(xué)區(qū)房”作為合同標(biāo)的的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的目的已不再是滿足一般住房需求。例如，在衛(wèi)宗澤、高明華與大連唐銀盛興置業(yè)有限公司商房銷(xiāo)售合同糾紛一案中，一、二審法院均認(rèn)為，唐銀公司宣傳資料當(dāng)中關(guān)于學(xué)區(qū)的表述不屬于合同條款，故對(duì)唐銀公司的欺詐行為不予認(rèn)定，并駁回了二原告要求懲罰性賠償?shù)脑V求。我國(guó)《合同法》規(guī)定，內(nèi)容具體確定并表明經(jīng)購(gòu)房者承諾，開(kāi)發(fā)商即受該意思表示約束的商業(yè)廣告，屬于商品房買(mǎi)賣(mài)合同的內(nèi)容。《商品房買(mǎi)賣(mài)司法解釋》第3條明確指出，出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的商品房銷(xiāo)售廣告和宣傳資料，應(yīng)視為要約，且該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)極大多數(shù)追求高質(zhì)量教育環(huán)境的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，選購(gòu)的商品房是否屬于其理想的學(xué)區(qū)，對(duì)訂立合同具有決定性影響，故售樓廣告中關(guān)于特定學(xué)區(qū)房的宣傳應(yīng)認(rèn)為屬于購(gòu)房合同的內(nèi)容。上述案例中，涉案商品房是否能保證二原告到育才小學(xué)就讀，決定了二原告是否與唐銀公司訂立合同，而二原告敗訴的根本原因在于其未與開(kāi)發(fā)商在合同中明確約定案涉房屋所屬學(xué)區(qū)為育才小學(xué)，因此，最終能夠到格林小學(xué)就讀也未違背唐銀公司的宣傳廣告，不構(gòu)成欺詐。此外，開(kāi)發(fā)商既然以“學(xué)區(qū)房”作為優(yōu)勢(shì)條件吸引購(gòu)房者，且事實(shí)上確實(shí)能影響到購(gòu)房者的訂約決定，考察是否屬于學(xué)區(qū)的審慎義務(wù)并不在購(gòu)房者，而在具有信息優(yōu)勢(shì)地位的開(kāi)放商，不能因購(gòu)房者未向相關(guān)部門(mén)確認(rèn)而認(rèn)定其存在過(guò)錯(cuò)。

綜上，對(duì)“學(xué)區(qū)房”這一隨政策而生的商品房類(lèi)型，無(wú)法依據(jù)《商品房買(mǎi)賣(mài)司法解釋》的規(guī)定，適用懲罰性賠償制度對(duì)購(gòu)房者進(jìn)行救濟(jì)，但不可否認(rèn)的是，多數(shù)購(gòu)房者為購(gòu)買(mǎi)理想的“學(xué)區(qū)房”可能承受高出市場(chǎng)價(jià)的購(gòu)房款，并存在一次性付清等相較于購(gòu)買(mǎi)一般商品房更為苛刻的條件。因此，能否實(shí)現(xiàn)到理想學(xué)區(qū)就讀的目的應(yīng)理解為“學(xué)區(qū)房”買(mǎi)賣(mài)合同的特殊合同目的，甚至是較居住更為重要的目的，若因開(kāi)發(fā)商的虛假宣傳而導(dǎo)致該特殊合同目的根本無(wú)法實(shí)現(xiàn)，應(yīng)認(rèn)定開(kāi)發(fā)商存在欺詐行為而應(yīng)承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任。故而我國(guó)立法應(yīng)考慮到社會(huì)發(fā)展中可能出現(xiàn)的新情況而有條件地放寬懲罰性賠償在商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛中的適用范圍。

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（責(zé)任編輯：于開(kāi)紅）

The Application of Punitive Damages in the Disputes of Commodity House Trading

LI Xin
(School of Law, Central University Of Finance And Economics, Beijing 100081)

In this article, it firstly introduces the way of punitive damages in the disputes of commodity house trading to clarify its development and shortcomings. Then it discusses the ways to better the application of punitive damages in the disputes of commodity house trading, from three aspects: composition elements, sum and ownership of the compensation, the application range.

punitive damages; the disputes of commodity house trading; the application of punitive damages

D923.8

A

1009-8135（2015）06-0080-05

2015-07-20

李 欣（1990-），女，山西晉中人，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)院法學(xué)碩士，主要研究民商法。