高校物業(yè)管理中存在的問題與對策

劉 憲 劉松青

（1.福州大學(xué)后勤管理處，福建 福州350116）

（2.福州大學(xué)基建資產(chǎn)管理處，福建 福州350116）

一、高校物業(yè)管理中存在的問題

1、物業(yè)管理的具體定位不夠精準

相較于現(xiàn)在的社會物業(yè)管理而言，學(xué)校的物業(yè)管理與其存在著一定的相似性，但是它又有著自己的特點。它的性質(zhì)更加趨向于公益和服務(wù)，功能更加重視實用。現(xiàn)在，國內(nèi)的大部分高校的后勤部門在進行物業(yè)管理的時候，都有著過于重視經(jīng)濟效益的傾向，忽視了社會效益。這實際上就是學(xué)校的物業(yè)管理定位不夠精準的表現(xiàn)——高校的物業(yè)在進行管理的時候，確實需要控制自己的管理成本，但是同時還應(yīng)該注意到學(xué)校有著明顯的教育屬性，過分追求經(jīng)濟效益對于高校的長遠發(fā)展是非常不利的。物業(yè)管理部門應(yīng)該在這二者之間尋找一個良性的中間點，使這兩方面實現(xiàn)平衡與穩(wěn)定［1］。

2、高校物業(yè)管理的定義并不清楚

高校的物業(yè)管理實際上并不是獨立存在的。它必須受到來自各個層級的監(jiān)管和控制，這種管理模式中，物業(yè)管理是由學(xué)校的相應(yīng)部門進行管理的，它隸屬于高校的行政單位。但是與此形成對比的是，物業(yè)管理部門的真正針對對象是學(xué)校里的普通學(xué)生和老師。因為這種管理與服務(wù)上的區(qū)別，對于“物業(yè)管理究竟是什么”“究竟應(yīng)該怎樣進行物業(yè)管理”這樣的基礎(chǔ)性問題，達成一致的難度也是比較大的。這就會使物業(yè)管理出現(xiàn)職責與權(quán)限上的混亂。

3、物業(yè)管理部門的職責界限不夠清晰

國內(nèi)高校采取的物業(yè)管理模式大多為這樣的——高校設(shè)置專門的物業(yè)管理部門，它自己管理或代表學(xué)校進行物業(yè)公司的選擇，并和物業(yè)公司簽訂專門的合同。站在學(xué)校中各個單位、學(xué)院以及學(xué)生的方面來想，物業(yè)公司的本質(zhì)是一個服務(wù)機構(gòu)，它的職責就是為校園提供便利，使教師能夠正常開展工作，學(xué)生能夠順利的進行學(xué)習(xí)，管理部門能夠做好日常工作。但是，現(xiàn)在國內(nèi)高校的各單位、學(xué)院間有著不小的管理區(qū)別，而這些看似無關(guān)的區(qū)別將對物業(yè)的管理工作帶來一定的影響［2］。各單位、學(xué)院對物業(yè)部門有著不同的要求，不同的教師對物業(yè)部門也有不同的期望，這就使物業(yè)管理工作的難度被極大的提高了。但是在學(xué)校和相關(guān)企業(yè)簽訂合同的時候，這些細微的區(qū)別卻并沒有得到細致的表現(xiàn)，這就使物業(yè)管理公司在日后的工作中缺少賴以生存的憑證。這個問題存在的原因就是高校并沒有對學(xué)校的物業(yè)管理以及各單位、學(xué)院的相關(guān)工作進行區(qū)分，沒有及時將各單位、學(xué)院的想法傳遞給物業(yè)部門，雙方?jīng)]有實現(xiàn)有效溝通，這就使物業(yè)管理公司難以真正適應(yīng)學(xué)校的需要，滿足高校內(nèi)部的實際發(fā)展要求。

4、高校的物業(yè)資金預(yù)算不足

對于物業(yè)管理而言，資金就好像是它的血液，缺之不可。高校物業(yè)管理的經(jīng)費從哪里來呢？對于大部分高校而言，物業(yè)管理的經(jīng)費實際上是需要來自學(xué)校財政的支持的，學(xué)校撥款是其主要來源。也正因如此，學(xué)校的物業(yè)費用以及具體服務(wù)內(nèi)容而言，高校內(nèi)的師生還是非常關(guān)注的，這也就成了物業(yè)管理部門的一個巨大的工作困難。高校的經(jīng)費并不是很充足，這就會使高校后勤部門自己管理或在進行物業(yè)管理公司選擇的時候有著比較大的局限——經(jīng)費和質(zhì)量之間怎樣實現(xiàn)利益的最大化。這就需要高校打開競爭的大門，為物業(yè)管理企業(yè)提供更為公開透明的競爭機會，只有這樣才能促使物業(yè)管理公司實現(xiàn)良性競爭，進而幫助學(xué)校進一步壓縮成本，獲得更為理想的物業(yè)服務(wù)［3］。

5、學(xué)校物業(yè)管理部門本身存在缺陷

因為歷史原因的限制，大多數(shù)高校的物業(yè)管理并沒有較高的服務(wù)意識，它們并沒有意識到自己的服務(wù)價值以及社會職責，這也就使學(xué)校的物業(yè)管理部門沒有能夠給校內(nèi)的師生留下較好的印象。而且有些高校的物業(yè)管理部門未按規(guī)定履行自己的職責，對于服務(wù)內(nèi)容進行私自減少或完全不作為，未按要求為師生提供相應(yīng)的服務(wù)。由于近幾年經(jīng)濟變化，學(xué)校物業(yè)管理部門的成本一直在逐漸變大，這也就使物業(yè)管理壓力變得越來越大。大部分高校第一線的物業(yè)服務(wù)人員屬于集體編制，還存在吃“大鍋飯”的理念，干好干壞一個樣，也限制了高校物業(yè)服務(wù)發(fā)展的水平

二、高校物業(yè)管理的方法

1、對物業(yè)管理的具體職責進行定位

對物業(yè)管理的具體職責進行精準的定位一方面可以使學(xué)校更好的進行監(jiān)管，這種監(jiān)管既包括對物業(yè)服務(wù)部門本身質(zhì)檢標準的監(jiān)管，也包括對物業(yè)服務(wù)部門日常工作的檢查；另一方面還可以為學(xué)校物業(yè)管理水平的提高奠定基礎(chǔ)。根據(jù)最近的調(diào)研以及我校物業(yè)管理企業(yè)的相關(guān)經(jīng)驗，筆者對高校物業(yè)管理的作用進行了總結(jié)，具體如下：首先，專業(yè)的高校物業(yè)管理給學(xué)校的日常工作與運轉(zhuǎn)，學(xué)生生活營造出方便，輕松的生活氛圍。其次，高校物業(yè)管理能夠利用自己的職責對學(xué)校的日常工作，特別是師生的行為進行必要的規(guī)范和管理。這種管理能夠幫助學(xué)生養(yǎng)成良好的生活習(xí)慣，在接受服務(wù)的時候?qū)W會做人，在校園氛圍中茁壯成長。這對于幫助學(xué)校營造和諧向上的校園文化有著非常重要的意義和價值。最后，優(yōu)秀的高校物業(yè)管理可以幫助高校實現(xiàn)一定意義上的保值和增值。在實際過程中，這三個方面缺一不可，否則物業(yè)管理很難發(fā)揮出自己的實際效果和作用。

2、提高宣傳水平，明確物業(yè)管理的權(quán)限與職責

高校物業(yè)服務(wù)部門應(yīng)該提高對自己的宣傳水平，其中最重要的宣傳途徑就是搭建真正有效的溝通渠道，幫助物業(yè)服務(wù)部門和學(xué)生，教師進行有效的溝通，從而弄明白師生對于物業(yè)管理的期待和理解。此外，物業(yè)服務(wù)部門應(yīng)該加強管理，使員工的整體水平維持在專業(yè)水準之上。高校自己管理或在進行外包招標的時候，應(yīng)該明確自己的要求，對服務(wù)內(nèi)容進行必要的細化，避免在日后的管理工作中出現(xiàn)職責和權(quán)限不清的情況，這將為物業(yè)管理部門或企業(yè)提高自己的工作效率以及服務(wù)質(zhì)量奠定扎實的基礎(chǔ)。而當面對超過職責范圍的工作時，需要及時溝通，留下準確的溝通協(xié)議，為接下來的合作以及費用問題提供必要的依據(jù)。

3、對學(xué)校各部門間的物業(yè)管理的權(quán)限進行明晰

對于高校的物業(yè)管理而言，監(jiān)督考核委員會的存在和意義是非常有必要的。這個委員會并不是隨意組成的，它是由相關(guān)單位和學(xué)院的代表組成。這種安排一方面可以幫助物業(yè)管理公司更好的進行日常管理，另一方面也可以方便各單位、學(xué)院以及物業(yè)管理公司之間的溝通。

4、物業(yè)管理部門應(yīng)該提高自己的實際水平

物業(yè)管理部門需要對自己的服務(wù)理念進行調(diào)整，提高相關(guān)服務(wù)者的服務(wù)思想，在進行管理的時候應(yīng)該嚴格遵守學(xué)校的相關(guān)規(guī)定，不斷提高自己員工的專業(yè)素養(yǎng)，使企業(yè)一直保持積極向上的成長態(tài)勢，主動向業(yè)界先進者學(xué)學(xué)習(xí)，吸取他們的先進經(jīng)驗，使自己的管理和社會一流企業(yè)接軌。高校物業(yè)部門應(yīng)該對員工的實際工作效果進行主動總結(jié)，制定一系列的獎懲制度和多勞多得制度，調(diào)動員工的積極性。這將幫助物業(yè)管理部門提高自己的物業(yè)管理水平。

結(jié)語

由于國內(nèi)經(jīng)濟情況不斷發(fā)生變化，體制改革不斷推進，高等院校的物業(yè)管理迎來了改革的必然浪潮，這種情況下各個高校必須主動對自己的物業(yè)管理進行挑戰(zhàn)。高?？梢砸M優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在享受高質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)同時，可以學(xué)習(xí)先進的物業(yè)服務(wù)理念和經(jīng)驗，使物業(yè)管理跨入新的臺階。

［1］張國鋒，李紅·高校后勤社會化模式探討［J］.鞍山師范學(xué)院學(xué)報，2000（2）.

［2］楊艷萍，李正·關(guān)于高校新校區(qū)后勤服務(wù)保障系統(tǒng)研究［J］.科技信息，2010（27）.

［3］黃新鵬·淺議高校后勤服務(wù)業(yè)務(wù)外包［J］.中外企業(yè)家，2011（10）.