探討房地產(chǎn)財務成本問題及其對策

燕敬池

探討房地產(chǎn)財務成本問題及其對策

燕敬池

房地產(chǎn)業(yè)作為我國國民經(jīng)濟發(fā)展中的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，在我國國民經(jīng)濟中起著重要的作用。房地產(chǎn)業(yè)具有開發(fā)周期長、資金需求量大的特點，使房地產(chǎn)對信貸市場、資本市場的依賴性不斷增強，相互的關(guān)聯(lián)性更加緊密。但是，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中還存在著一些財務成本的問題，嚴重影響著房地產(chǎn)行業(yè)的進一步發(fā)展。本文將就目前我國房地產(chǎn)財務成本管理存在的問題進行分析，并以此為契機提出具體的解決對策，以期為房地產(chǎn)成本管理質(zhì)量的提升提供思路。

房地產(chǎn)企業(yè)；財務成本；問題；對策

一、引言

近年來，隨著我國房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟發(fā)展中的重要地位的凸顯，人們對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展越來越關(guān)注。多年來，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了不正常的波動，這種波動主要是通過不斷攀升的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出來的?？v觀我國房地產(chǎn)產(chǎn)市場的發(fā)展歷程，我國政府最初為了改善房地產(chǎn)市場因經(jīng)濟危機而產(chǎn)生的不斷疲軟現(xiàn)象，先后出臺了一系列“暖市”政策，進一步推進了我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展。房地產(chǎn)市場的波動必將對我國的經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生重大影響?？v觀我國房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀,它作為我國市場經(jīng)濟體系中的重要組成部分，是我國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的標志與載體。就目前我國房地產(chǎn)的發(fā)展狀況來看，還存在著諸多問題，例如：企業(yè)規(guī)模小、管理水平低、資信程度不高、市場競爭力有限、資產(chǎn)負債率高、項目運作能力差、整體盈利水平低等。這些問題的存在增加了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風險，對企業(yè)的生存與發(fā)展是一種巨大的壓力。面對激烈的行業(yè)競爭，房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的競爭中實現(xiàn)戰(zhàn)略發(fā)展目標就必須提高自身的核心競爭力，對財務成本進行有效的控制。

二、房地產(chǎn)財務成本管理存在的問題

隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)之間的競爭日趨激烈，面對激烈的競爭環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)如何加強成本管理與控制已經(jīng)成為提升房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的重要內(nèi)容。但是，由于我國房地產(chǎn)企業(yè)成本管理力度不夠、粗放式管理等問題的存在使得房地產(chǎn)企業(yè)財務管理問題頻出。

1.缺乏對財務成本管理應有的重視

一直以來，我國房地產(chǎn)企業(yè)的管理者并未將財務成本管理視為管理工作中的重點，缺乏應有的正視態(tài)度。據(jù)相關(guān)資料的統(tǒng)計顯示，房地產(chǎn)企業(yè)的財務成本管理工作主要是集中在建筑工程的設(shè)計階段，但是財務人員并未對建筑工程成本的管理與控制工作予以落實，還有的財務人員片面的認為建筑施工用的原材料、機械設(shè)備才是財務成本管理的重點內(nèi)容，忽視了其他的財務成本管理內(nèi)容?？梢姡康禺a(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導者與財務人員認識上的不足是造成房地產(chǎn)企業(yè)財務成本管理問題的主要因素。

2.缺乏完善的財務成本管理體系

目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的管理體系而言，一部分房地產(chǎn)企業(yè)的管理體系還不完善、不健全，企業(yè)的管理制度與企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展目標不符，這阻礙著房地產(chǎn)企業(yè)財務成本管理的順利實施。我們不能否認，有的房地產(chǎn)企業(yè)建立了較為完善的財務管理制度，但是基本是制度上墻、執(zhí)行不到位，這種流于形式、應付上級部門檢查的財務制度根本就無法對成本管理工作起到保障作用。另外，房地產(chǎn)企業(yè)的崗位職責不明、職責不清、缺乏科學性、缺乏科學的獎懲制度等因素都將影響到房地產(chǎn)企業(yè)成本管理者的積極性與工作熱情，從而影響財務成本管理；還有的房地產(chǎn)企業(yè)財務成本管理方法不能與時俱進，仍固守傳統(tǒng)的方法，使得企業(yè)的財務成本管理效率降低。

3.缺乏對建筑工程預算、結(jié)算的有效管理

房地產(chǎn)企業(yè)對財務成本管理最直接的影響就是工程的預結(jié)算。而在這方面，房地產(chǎn)企業(yè)還存在著明顯的不足。例如：對建筑工程的預結(jié)算定額更新速度緩慢，而傳統(tǒng)的核算方法已經(jīng)無法在對預結(jié)算工作的真實性、準確性做出保證，繁瑣的、落后的計算方式直接影響著建筑工程的效率與速度。再例如：不同施工單位之間缺乏有效的溝通與交流，很難形成統(tǒng)一的管理。工程管理全面性的缺乏使得預結(jié)算資金大幅度提升，嚴重影響了房地產(chǎn)企業(yè)的資金安全。另外，還有的房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員或員工監(jiān)守自盜、弄虛作假、貪污腐化，預算與實際花費之間存在較大差異。

三、有效提升房地產(chǎn)企業(yè)財務成本管理水平的對策

1.樹立系統(tǒng)的財務成本管理意識

房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導樹立系統(tǒng)的財務成本管理意識，站在房地產(chǎn)企業(yè)整體發(fā)展的高度對企業(yè)進行財務成本管理。堅持管理對象、管理方法、管理內(nèi)容的全面性、整體性，并根據(jù)企業(yè)的發(fā)展實際制定出不同的管理策略，構(gòu)建并優(yōu)化企業(yè)財務成本管理體系。隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的財務成本管理必須將物質(zhì)成本與非物質(zhì)成本充分考慮在其中，并根據(jù)實際發(fā)展及時擴充成本內(nèi)容，從而保證房地產(chǎn)企業(yè)財務成本管理水平的提升，為企業(yè)核心市場競爭力的提升奠定基礎(chǔ)。

2.加強房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財務成本管理體系的構(gòu)建與完善

房地產(chǎn)企業(yè)財務成本管理體系的完善主要是資金管理體系的健全與完善，它對房地產(chǎn)企業(yè)財務成本管理工作效率的提高起著積極地促進作用。例如：在對企業(yè)的資金進行預算管理時，工作人員必須準確的把握好本企業(yè)的收支情況，一定要做到及時核對每日的現(xiàn)金流量與月初的資金預算、日常財務管理工作與年度財務管理工作進行有機的結(jié)合。隨著現(xiàn)代信息技術(shù)的高速發(fā)展與網(wǎng)絡(luò)的迅速普及，房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理一定要實現(xiàn)信息化管理，以網(wǎng)上銀行與相關(guān)的財務核算系統(tǒng)為契機，建立一個真正符合本企業(yè)發(fā)展實際的資金預算控制、結(jié)算控制、決策控制的資金管理體系，實現(xiàn)對房地產(chǎn)企業(yè)財務成本的全程預警管理。

3.完善工程預結(jié)算體系

首先，加強對工程項目預測中各方面經(jīng)濟指標的預測與管理，科學的、合理的估算工程成本，貼近實際，及時與設(shè)計方案進行對比。其次，全面提升預決算人員的業(yè)務素質(zhì)、職業(yè)道德素質(zhì)，保證預決算人員擁有較強的專業(yè)能力。最后，明確預決算管理的工作流程，改進工作思路與方法，并及時監(jiān)督預算過程，提高預算人員的工作責任感、企業(yè)歸屬感，做到認真監(jiān)督并執(zhí)行預結(jié)算工作。

總之，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展在國民經(jīng)濟中的地位與作用不言而喻，面對激烈的市場競爭，房地產(chǎn)企業(yè)必須及時轉(zhuǎn)變財務成本管理觀念，樹立全方位、全過程的財務成本控制與管理理念，建立并完善財務成本管理體系，做好工程的預決算工作，全面提升房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力，促進房地產(chǎn)企業(yè)的健康、穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展。

[1]郭淑華.房地產(chǎn)企業(yè)成本控制存在的問題與對策[J].財經(jīng)界(學術(shù)版),2011,(06).

[2]余玉欽.房地產(chǎn)企業(yè)成本控制存在的問題及策略[J].新西部(下旬.理論版),2011,(03).

[3]劉冬蓮.對房地產(chǎn)企業(yè)財務成本管理相關(guān)問題的探討[J].中國外資（上半月）,2012（09）.

（作者單位：河北宏業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司）