關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析的思考

南寧市港昌房地產(chǎn)有限公司 林致新

財(cái)務(wù)報(bào)表為財(cái)務(wù)報(bào)表分析提供了主要的數(shù)據(jù)支持，通過企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表可以對(duì)企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r有一個(gè)大致的了解，及時(shí)準(zhǔn)確的把握企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r。但是目前對(duì)于財(cái)務(wù)報(bào)表的分析仍然存在著局限性，沒有能夠及時(shí)通過財(cái)務(wù)報(bào)表分析獲取更多有助于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的有用信息，在一定程度上阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。因此，必須針對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表分析存在的局限，及時(shí)發(fā)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展過程中存在的風(fēng)險(xiǎn)，做好應(yīng)對(duì)措施，避免企業(yè)遭受經(jīng)濟(jì)損失。

一、目前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表存在的局限性

(一)預(yù)收賬款的增加，降低判斷企業(yè)償還能力的準(zhǔn)確性

《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》明文規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的確認(rèn)收入必須滿足以下幾個(gè)條件：一是工程已竣工，并通過驗(yàn)收后達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的；二是持有經(jīng)過購買者簽認(rèn)的結(jié)算通知書的；三是嚴(yán)格遵循銷售合同中所規(guī)定的義務(wù)，且已經(jīng)實(shí)際獲得相關(guān)項(xiàng)目的價(jià)款；四是成本經(jīng)過準(zhǔn)確、有效的計(jì)量。但是由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，從預(yù)售到確認(rèn)收入所涉及的工作環(huán)節(jié)很多，包括：工程的竣工、驗(yàn)收、測(cè)繪和決算等，要將這一系列的工序完成，必須要經(jīng)幾個(gè)月，甚至幾年的時(shí)間，在如此漫長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，大量的房款收入均屬于預(yù)收賬款，這不僅增加了企業(yè)短期負(fù)債的壓力，而且還大大削弱了房款收入所有者的正當(dāng)權(quán)益。房地產(chǎn)企業(yè)能否進(jìn)行確認(rèn)收入主要是通過產(chǎn)權(quán)是否轉(zhuǎn)移來確定的，所以通常情況下需等到企業(yè)結(jié)束產(chǎn)品銷售及產(chǎn)品產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后才開展確認(rèn)收入工作。這樣一來，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營成果的好壞要經(jīng)過漫長(zhǎng)的時(shí)間后方可知道，但經(jīng)過了漫長(zhǎng)的時(shí)間后，確認(rèn)收入的結(jié)果往往與實(shí)際的收益不一致，因此，從財(cái)務(wù)報(bào)表分析中反映出來的企業(yè)經(jīng)營狀況缺乏一定的真實(shí)性。

(二)期間費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期損益，降低判斷企業(yè)經(jīng)營狀況的準(zhǔn)確性

在房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前的會(huì)計(jì)制度中，是允許將開發(fā)經(jīng)營過程中所產(chǎn)生的期間費(fèi)用計(jì)入到當(dāng)期損益中的，其中包括：管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。在企業(yè)沒有完成從工程竣工到?jīng)Q算的所有工序和沒有將全部預(yù)收賬款變成銷售收入之前，都會(huì)導(dǎo)致嚴(yán)重虧損的現(xiàn)象發(fā)生，只要此時(shí)進(jìn)行了結(jié)轉(zhuǎn)收入，那么就會(huì)清晰的看到隱含的利潤，導(dǎo)致企業(yè)真實(shí)的經(jīng)營狀況得不到全面的反映。

二、適合房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表的分析方法

(一)根據(jù)不同的收款方式分析預(yù)收賬款，并判斷能否進(jìn)行確認(rèn)收入

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的商品與一般的商品不同，因此其也具有不同于其他商品的收款方式，其中主要包括：一次性付款、分期付款和按揭付款等。一是一次性付款：在房地產(chǎn)銷售過程中，如果以一次性付款的方式為主，那么在進(jìn)行確認(rèn)收入工作時(shí)，只要房款能夠足額到賬，即以應(yīng)收款項(xiàng)足額到賬作為確認(rèn)收入的核心標(biāo)準(zhǔn)，即使不具備房產(chǎn)證，也可以確定風(fēng)險(xiǎn)已被轉(zhuǎn)移。二是分期付款：如果房地產(chǎn)銷售的付款方式主要是分期付款，那么買方必定與房地產(chǎn)企業(yè)簽訂相關(guān)合同，明確買方的付款日期。在進(jìn)行確認(rèn)收入時(shí)，應(yīng)確認(rèn)買方是否能夠按照付款日期完成付款，若出現(xiàn)買方在規(guī)定的還款時(shí)間內(nèi)無法完成還款，那么應(yīng)該及時(shí)對(duì)買方的資信能力和實(shí)際欠付金額進(jìn)行分析，若買方的資信能力低，且欠付的錢數(shù)超過整體房?jī)r(jià)的30%，則不得進(jìn)行確認(rèn)收入。三是按揭付款：若以此付款方式為主，那么必須滿足首期交齊和按揭款到賬兩個(gè)條件才得以進(jìn)行確認(rèn)收入。

(二)加強(qiáng)對(duì)收入結(jié)轉(zhuǎn)前產(chǎn)生期間費(fèi)用的整改

財(cái)務(wù)管理者主要職責(zé)任務(wù)是編制并實(shí)施核心戰(zhàn)略決策，在金融市場(chǎng)和價(jià)值管理兩者間扮演者極為重要的角色，因此，企業(yè)財(cái)務(wù)管理者應(yīng)該充分發(fā)揮自身的作用，加大對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的分析力度，加強(qiáng)對(duì)收入結(jié)轉(zhuǎn)前產(chǎn)生期間費(fèi)用的整改，科學(xué)合理的編制并實(shí)施核心企業(yè)戰(zhàn)略決策。隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，傳統(tǒng)的企業(yè)財(cái)務(wù)管理方式已經(jīng)滿足不了現(xiàn)代化企業(yè)發(fā)展的需求，這就要求企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員和企業(yè)的管理者結(jié)合起來，利用一些傳統(tǒng)優(yōu)良的管理知識(shí)結(jié)合先進(jìn)、高效的手段和技術(shù)及時(shí)掌握當(dāng)前資本市場(chǎng)的發(fā)展情況和財(cái)務(wù)管理發(fā)展的新趨勢(shì)，將自己份內(nèi)的事情保質(zhì)保量的完成，從而保障房地產(chǎn)企業(yè)利益相關(guān)者的合法利益。

(三)分析房地產(chǎn)開發(fā)的成本組成，確認(rèn)開發(fā)成本

在購置還沒有開發(fā)的土地過程中，必須先和周邊土地價(jià)格做一番詳細(xì)的比較之后再開展相關(guān)的評(píng)估工作，將資金成本剔除后遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出賬面價(jià)值的可認(rèn)同土地增值額，暫時(shí)作為調(diào)增存貨與資本公積；對(duì)于沒有入賬但本應(yīng)該入賬的款項(xiàng)，應(yīng)該通過合理預(yù)算或者估算的方法將其計(jì)入總賬，并對(duì)還沒有完成的配套工程進(jìn)行估價(jià)預(yù)提，從而保證開發(fā)成本的真實(shí)性；除此之外，成本的預(yù)轉(zhuǎn)必須滿足收入和成本的配比原則。

三、結(jié)束語

總之，通過正確分析方法對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行分析，可以有效的將報(bào)表的數(shù)據(jù)信息轉(zhuǎn)化成有利于企業(yè)利益相關(guān)者作出正確決策的信息，這不僅防止了決策者在決策上的不確定性，而且可以保證所作出決策的科學(xué)性和有效性。因此，采用適當(dāng)?shù)姆治龇椒▽?duì)財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行分析，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重大的現(xiàn)實(shí)意義。

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