新形勢下中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)管理探索

重慶市申佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 呂海泉

如今房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展為我國國民經(jīng)濟的重要支柱，在社會經(jīng)濟中發(fā)揮著舉足輕重的作用。新形勢下的中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以有效促進就業(yè)、提高人民生活品質(zhì)。但中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理體系不規(guī)范、品牌價值缺失、土地資源不足等問題仍亟待解決。

一、中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)融資現(xiàn)狀

(一)企業(yè)自有資金不斷增加

根據(jù)國家統(tǒng)計局相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)可知，2014年年初，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)引進外資五十億元左右，同比下降約百分之四十，自籌資金總額八千兩百億元左右，同比增長百分之十二，約占到位資金總額的百分之三十九，與1997年企業(yè)自籌資金相比增長了十倍以上，這也在一定程度上說明了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟實力不斷提升。

(二)銀行貸款是企業(yè)主要融資渠道

根據(jù)國家統(tǒng)計局相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)可知，2014年1月至2月，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)國內(nèi)貸款約達四千九百億元，同比增長約百分之二十五，占資金總額的百分之二十三左右。雖然銀行貸款資金約占比例只有總額的五分之一，但銀行貸款對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金籌措發(fā)揮著至關(guān)重要的作用，可以說是企業(yè)資金來源最主要的途徑。企業(yè)的自籌資金主要來自商品房預(yù)售資金，而居民購買房產(chǎn)很少有能夠一次性付清的，絕大多數(shù)的消費者需要向銀行申請商業(yè)貸款或是住房公積金貸款，因此房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售所得的這一部分收入實際上是銀行的間接貸款。而構(gòu)成企業(yè)自籌資金的另一個重要渠道是關(guān)聯(lián)企業(yè)的融資去向，而不少關(guān)聯(lián)企業(yè)的資金也是通過銀行的貸款得來的。另外，房屋建筑安裝企業(yè)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所交的墊付款，也構(gòu)成了企業(yè)部分其他資金的來源，而相當一部分的建筑安裝企業(yè)也是通過銀行貸款籌措墊付款的。

(三)企業(yè)的融資特點及優(yōu)勢

我國現(xiàn)有關(guān)于中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資擔保機制不健全，缺乏有效的融資平臺，導(dǎo)致企業(yè)的融資渠道過于狹窄。許多中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法有效運用房產(chǎn)信托和投資基金在資本公開市場上籌集資金。由于不具備債券股權(quán)的合法融資資質(zhì)，中小房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也無法通過直接的融資方式來吸收資本。與大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相比，中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在創(chuàng)業(yè)階段主要依靠內(nèi)部融資，自有資產(chǎn)積累成為其不斷進步與發(fā)展的源動力。

大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有經(jīng)濟實力雄厚、產(chǎn)品質(zhì)量過硬、品牌效應(yīng)突出等眾多優(yōu)勢，極大地吸引了銀行發(fā)放的大量流動資金。而中小房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則由于自身資本積累不夠、企業(yè)規(guī)模以及信譽度有限等劣勢導(dǎo)致銀行對其信貸投入明顯偏少。而在少部分銀行為中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的貸款中，大多都是短期的流動資金，穩(wěn)定性與數(shù)量都難以滿足企業(yè)的需求，因此中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想要獲得長期穩(wěn)定的債務(wù)支持還有一段很長的路要走。

資金雄厚、人脈廣闊的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)幾乎壟斷了京、滬、廣等經(jīng)濟繁榮發(fā)達的一線房地產(chǎn)市場，而中小房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在競爭力方面明顯偏弱。因此，經(jīng)濟相對落后的二三四線房產(chǎn)市場成為其重點投資開發(fā)對象，并迅速占據(jù)了主導(dǎo)地位。

大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于擁有強大的資金運營能力，能夠保證資金高效使用，容易獲得銀行信貸融資。而中小房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營規(guī)模有限，一般情況下企業(yè)開發(fā)項目不會超過兩個，企業(yè)運營過程往往就是項目的運作過程。因此，中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)周期較短，回收速度較快，在一定程度上降低了融資成本。

目前我國房地產(chǎn)市場細分趨勢越來越明顯，大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集中財力開發(fā)別墅、洋房、商業(yè)等高端項目，追逐高投資高回報，而中小房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則更樂于投資普通居民住宅項目，它們的單個開發(fā)項目往往資金投入量相對較少，融資額度較小，這些“平民”項目屬于剛性需求，項目投資失敗風險小，市場銷售有保證，企業(yè)盈利穩(wěn)定。

二、中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理存在的問題

(一)財務(wù)管理職能未充分發(fā)揮

中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常非常重視工程與銷售部門、產(chǎn)品的開發(fā)與銷售，將財務(wù)管理等同于會計核算，而忽視財務(wù)管理中分析、預(yù)測、決策、控制等職能。在選拔財務(wù)管理人員時一味追逐低人力成本，導(dǎo)致工作人員業(yè)務(wù)素質(zhì)低下，出現(xiàn)會計突擊做賬、白條抵庫、信息失真等現(xiàn)象，致使企業(yè)財務(wù)管理混亂無序。

(二)投資決策缺乏科學(xué)性

在較長的房地產(chǎn)開發(fā)周期中，由于資金投入量大、周轉(zhuǎn)時間長，中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場面臨各種不穩(wěn)定因素。這就要求企業(yè)避免盲目投資，做出科學(xué)全面的投資決策。然而，我國部分中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在投資項目時過于主觀，缺乏理性的市場分析和判斷，信息收集不夠全面，無法滿足房地產(chǎn)行業(yè)市場需求，出現(xiàn)供過于求，產(chǎn)品滯銷，導(dǎo)致資金營運困難局面。

(三)營運資金管理欠佳

我國許多中小房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏現(xiàn)金流量日常管理理念，不重視每日現(xiàn)金流入流出的情況，擁有資金使用的短期規(guī)劃，但缺乏中長期規(guī)劃，導(dǎo)致資金使用效率低下。

(四)中小房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資劣勢

有形不動產(chǎn)資源的數(shù)量是衡量房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟實力的重要標準之一，其中土地、廠房及自持物業(yè)等。與擁有眾多有形資源的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相比，中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)明顯存在資源擁有量不足、獲得外部資金支持難度大以及自籌資金能力有限等劣勢。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的無形資源主要由品牌資源、政策資源、信息資源、組織資源、、社會關(guān)系網(wǎng)絡(luò)這五大部分組成，其中品牌資源包含了企業(yè)知名度、產(chǎn)品知名度以及客戶忠誠度這三個方面，而信息資源又主要包含了新材料的獲取渠道和新技術(shù)的獲得渠道這兩個方面。大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在無形資源擁有量上占據(jù)優(yōu)勢，具備良好的企業(yè)信譽以及更高的信用額度，因此擁有較高的償還能力，融資實力強大。而中小房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在這方面的競爭力就明顯弱于大型房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，所以它們無法持久穩(wěn)定地獲得正規(guī)金融機構(gòu)的資金支持，融資能力較弱。同時，中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在自有資金不足的問題，高負債比率對企業(yè)融資能力造成負面影響，也相應(yīng)地增加了企業(yè)生存的難度與風險。

中小房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于不具備利用股權(quán)融資的條件，只能通過銀行貸款和民間借貸這兩種途徑解決融資問題。然而，中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法按時償還債務(wù)等逃債現(xiàn)象頻發(fā)，導(dǎo)致銀行為規(guī)避風險設(shè)置嚴苛的貸款條件，不愿給信用低、缺乏抵押資產(chǎn)的中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)放貸。同時民間借貸風險大、利率高。融資成本高、融資渠道窄已經(jīng)嚴重阻礙了中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的進一步發(fā)展壯大。

三、新形勢下完善中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理措施

(一)強化財務(wù)管理體系觀念、提高財務(wù)人員素質(zhì)

中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的高層管理人員只有樹立科學(xué)有效的財務(wù)管理理念，認清財務(wù)管理在企業(yè)發(fā)展中不可或缺的地位，才能對日常的財務(wù)管理工作給予充分的重視，從而加大對財務(wù)管理人員的培訓(xùn)投資力度，提高財務(wù)管理者的整體業(yè)務(wù)素質(zhì)，以提升企業(yè)的財務(wù)管理水平。

(二)加強企業(yè)內(nèi)部管理，樹立品牌信譽

企業(yè)資本信用等級的高低直接影響其融資的速度與額度，中小房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在逐步發(fā)展的過程中深化品牌意識，通過加強內(nèi)部制度管理建設(shè)來樹立誠信為本的經(jīng)營理念。在企業(yè)財務(wù)規(guī)章制度方面提供準確全面的財務(wù)信息，根據(jù)企業(yè)不同發(fā)展階段制定科學(xué)的融資戰(zhàn)略，一切從實際出發(fā)，與銀行建立授信關(guān)系，嚴格按照貸款合同執(zhí)行約定的還款計劃，完善資信體系建設(shè)，從而滿足自身的財務(wù)需求。

(三)重視項目投資管理

可靠、及時、準確的投資決策信息對中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理者至關(guān)重要，作為資金密集型的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在投資項目之前，必須經(jīng)過全面、謹慎的可行性分析才能做出決策，可行性研究要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從市場、經(jīng)濟、技術(shù)等角度對所選項目進行全面分析，優(yōu)化資源配置，預(yù)測投資收益。這樣不僅可以減少資金損失的風險，還能避免重大決策失誤。同時，企業(yè)還可以通過合理組合投資不同種類的項目來平衡風險與收益。

總之，如今中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要建立全面的現(xiàn)金管理制度，盡量協(xié)調(diào)保證資金收支時間的一致性。在面臨房地產(chǎn)市場萎靡不振、居民購買觀望、銀行流動性趨緊等局面時，中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該積極采取相應(yīng)的措施，加大商品房的促銷力度，加快資金周轉(zhuǎn)，從而緩解營運資金壓力，提高資本的使用效率，做好財務(wù)管理相關(guān)工作。

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