芻議房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的安排和其對(duì)財(cái)務(wù)稅收的影響

新昌信安達(dá)稅務(wù)師事務(wù)所有限公司 潘利勇

房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)、高投入的行業(yè)，其經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)表現(xiàn)為：開發(fā)產(chǎn)品的商品性、開發(fā)經(jīng)營(yíng)的計(jì)劃性、開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的復(fù)雜性以及建設(shè)的多樣性、投資數(shù)額大以及建設(shè)周期長(zhǎng)、高風(fēng)險(xiǎn)性等。資本結(jié)構(gòu)安排的合理性直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，如何安排資本結(jié)構(gòu)，已經(jīng)成為現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)和社會(huì)各界廣泛關(guān)注的焦點(diǎn)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的安排

(一)投資階段的資本結(jié)構(gòu)安排

房地產(chǎn)企業(yè)在投資階段，股東必須考慮注冊(cè)多少資本，通常狀況下，在投資房地產(chǎn)時(shí)，需要一個(gè)資金預(yù)測(cè)數(shù)（通過分析該區(qū)域樓面地價(jià)的實(shí)際狀況，能夠預(yù)測(cè)出容積率為多少、單位造價(jià)為多少、土地成本為多少，進(jìn)而推算出建造總成本），基于此科學(xué)的確定投資額度。如果房地產(chǎn)企業(yè)注冊(cè)資本相對(duì)較少，但是負(fù)債過多，將會(huì)導(dǎo)致出現(xiàn)債資比例不協(xié)調(diào)、資本弱化等問題，盡管負(fù)債的利息，只要其利率低于財(cái)稅部門的標(biāo)準(zhǔn)即可進(jìn)行稅前扣除，但是依然存在涉稅風(fēng)險(xiǎn)問題。此外，投資者中涉及到股權(quán)轉(zhuǎn)讓、分紅時(shí)應(yīng)該承擔(dān)個(gè)人所得稅問題，因此房地產(chǎn)投資者多為法人實(shí)體，這樣能夠起到緩沖資金的作用。

(二)購(gòu)地、開工以及預(yù)售階段的資本結(jié)構(gòu)安排

房地產(chǎn)企業(yè)在購(gòu)地、開工以及預(yù)售階段時(shí)，特別是預(yù)售達(dá)不到預(yù)期標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的資金會(huì)非常緊張，例如，工程款的支付、稅費(fèi)的繳納、利息的支付等，都會(huì)壓得房地產(chǎn)企業(yè)喘不過氣來(lái)，如果投資者沒有足夠的資金作為支出，很有可能會(huì)外借高利貸，這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展是非常不利的。由此可見，如果房地產(chǎn)企業(yè)沒有足夠的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流，不能夠支撐龐大的財(cái)務(wù)支出費(fèi)用，后果將會(huì)非常嚴(yán)重，這也是房地產(chǎn)商頻頻跑路的主要原因之一。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該合理的安排購(gòu)地、開工以及預(yù)售階段的資金，一方面應(yīng)該積極的和建筑公司進(jìn)行協(xié)商，盡可能的延緩付款時(shí)間；另一方面積極的采取措施，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的營(yíng)銷方式，通過降低或者其他方式加快資金的回流。此外，2008年的金融海嘯，政府為了緩解金融危機(jī)帶來(lái)的影響，發(fā)行了大量的貨幣，許多企業(yè)家紛紛加入房地產(chǎn)領(lǐng)域，但是許多企業(yè)家并不能夠及時(shí)的處理資產(chǎn)，保持企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的合理性，導(dǎo)致企業(yè)陷入了資金困境，由此可見，合理的資本結(jié)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的重要性。

(三)竣工以及銷售階段的資本結(jié)構(gòu)安排

房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目竣工以及銷售階段，首先應(yīng)該確定竣工的時(shí)間點(diǎn)，在形式上判斷項(xiàng)目竣工的標(biāo)準(zhǔn)包括：其一，開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)獲得了初始產(chǎn)權(quán)證明；其二，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的產(chǎn)品在質(zhì)量方面，通過驗(yàn)收并合格，或者是辦理了會(huì)計(jì)決算手續(xù)和竣工備案手續(xù)；其三，開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)正式投入使用；其四，開發(fā)產(chǎn)品完工證明資料已經(jīng)報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)竣工，先前所掛的大量預(yù)收賬款應(yīng)該當(dāng)做收入處理，此時(shí)可以進(jìn)行單位成本、竣工總成本的計(jì)算，同時(shí)不能夠忘了以前預(yù)計(jì)毛利率和實(shí)際毛利率的差，如果預(yù)計(jì)毛利率小于實(shí)際毛利率，該部分應(yīng)該作為納稅調(diào)增事項(xiàng)進(jìn)行處理。此外，還必須考慮以前未收的款項(xiàng)，財(cái)務(wù)管理人員應(yīng)該做到心中有數(shù)。通常狀況下，如果房地產(chǎn)企業(yè)的銷售狀況良好，資金能夠快速的回收，其財(cái)務(wù)狀況將會(huì)發(fā)生快速好轉(zhuǎn)，資本結(jié)構(gòu)也逐漸的趨于合理。

(四)股權(quán)撤回以及投資分紅階段的資本結(jié)構(gòu)安排

房地產(chǎn)企業(yè)在股權(quán)撤回以及投資分紅階段，一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)可能有多個(gè)投資者，當(dāng)資金流足夠并且經(jīng)濟(jì)效益好，但是投資企業(yè)的資金狀況比較緊張，可以撤回投資；如果投資企業(yè)沒有再投資的意愿時(shí)，可以采取分紅的方式，改善投資企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，對(duì)于上述狀況，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層與財(cái)務(wù)人員必須做到心中有數(shù)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)安排對(duì)財(cái)務(wù)稅收的影響分析

(一)流通股比例過高，制約了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)增長(zhǎng)

流通股比例和房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)增長(zhǎng)呈負(fù)相關(guān)，主要是應(yīng)該非流動(dòng)股多為機(jī)構(gòu)投資者持有股份，并且機(jī)構(gòu)投資者與個(gè)體投資者相比具有更高的判斷能力，能夠更加清楚的認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和投資項(xiàng)目的成長(zhǎng)性，能夠更好的監(jiān)督、管理和運(yùn)用資金，顯著的提高資金的使用效率，提高房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)收入。

(二)資產(chǎn)規(guī)模對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)績(jī)效的影響

隨著企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模的增加，企業(yè)的凈資產(chǎn)收益會(huì)隨之增加，并體現(xiàn)了規(guī)模效應(yīng)的特點(diǎn)，合理的安排資產(chǎn)規(guī)模，在提高經(jīng)營(yíng)績(jī)效的同時(shí)，還能夠控制經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

(三)短期負(fù)債率對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)稅收的影響

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說，在房地產(chǎn)處于高位時(shí)，市場(chǎng)資金能夠快速回流，此時(shí)提高短期負(fù)載率，能夠提高企業(yè)的績(jī)效。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)處于低迷期，資金回籠過慢將會(huì)導(dǎo)致資金鏈斷裂，導(dǎo)致企業(yè)陷入財(cái)務(wù)危機(jī)。

三、優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的有效措施

(一)擴(kuò)展融資渠道，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)

在融資環(huán)境日益嚴(yán)峻的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)必須拓展多元化的融資渠道，以此降低融資成本，并保證企業(yè)的資金需求，例如增大債券融資比例、發(fā)展房地產(chǎn)基金等，利用募集到的社會(huì)閑散資金用于房地產(chǎn)投資建設(shè)，這樣既能夠提高社會(huì)閑置資金的利用率，又能夠降低投資風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)資源的合理配置，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，進(jìn)而推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。此外，創(chuàng)新融資模式，房地產(chǎn)企業(yè)需要?jiǎng)?chuàng)建一個(gè)以債務(wù)融資為主、股權(quán)融資為輔的融資新方式，在該種新型的融資模式下，在保證銀行在房地產(chǎn)企業(yè)融資主要地位的同時(shí)，還能夠充分的發(fā)揮市場(chǎng)在企業(yè)融資結(jié)構(gòu)和資本結(jié)構(gòu)安排中的作用。

(二)保證充足的資金儲(chǔ)備

負(fù)載率高是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的顯著特點(diǎn)，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)必須保證充足的資金儲(chǔ)備。通過創(chuàng)建現(xiàn)金管理制度，做好時(shí)間管理和結(jié)構(gòu)管理，時(shí)間安排即對(duì)獲得資金、償還債務(wù)的時(shí)間進(jìn)行合理的安排；結(jié)構(gòu)安排即對(duì)長(zhǎng)期負(fù)債資金流、短期負(fù)債資金流的比重進(jìn)行合理安排。合理的現(xiàn)金管理制度能夠加強(qiáng)對(duì)資金的管理，提高企業(yè)的資產(chǎn)收益率，并充分的利用債務(wù)融資，能夠有效的避免由于償債壓力而出現(xiàn)的財(cái)務(wù)危機(jī)。

(三)合理安排債務(wù)結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境以及行業(yè)整體發(fā)展?fàn)顩r，合理的安排債務(wù)結(jié)構(gòu)，調(diào)整長(zhǎng)期債務(wù)與流動(dòng)負(fù)債的比例。首先，房地產(chǎn)企業(yè)需要準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)行業(yè)的發(fā)展前景，在經(jīng)濟(jì)蕭條、行業(yè)整體低迷的狀況下，適當(dāng)?shù)奶岣唛L(zhǎng)期債務(wù)的比例；在經(jīng)濟(jì)景氣、行業(yè)發(fā)展良好的狀況下，適當(dāng)?shù)奶岣吡鲃?dòng)負(fù)債的比例，這樣能夠提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。

四、結(jié)束語(yǔ)

總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密度高度集中的行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目占用的資金非常龐大，如果不能合理的安排資本結(jié)構(gòu)，將會(huì)嚴(yán)重的影響企業(yè)的財(cái)務(wù)稅收，并增加企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該正確的認(rèn)識(shí)到資本結(jié)構(gòu)對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)稅收的影響，然后合理的安排資本結(jié)構(gòu)，進(jìn)而降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，進(jìn)而促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)健康、穩(wěn)定、可持續(xù)的發(fā)展。

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