不動產(chǎn)為什么要統(tǒng)一登記？

◎ 高峰（中國城市經(jīng)濟文化研究會，北京100102）

（作者為中國城市經(jīng)濟文化研究會秘書長）

《不動產(chǎn)登記暫行條例》從今年3月1日起施行。今后，包括集體土地、房屋建筑所有權(quán)等在內(nèi)的十類不動產(chǎn)將在全國范圍內(nèi)進行統(tǒng)一登記。專家稱，將來樓市有望全面摸清家底。國土資源部表示，下一步將抓緊出臺不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施細則，盡快頒布使用統(tǒng)一的簿冊證書，同時啟動不動產(chǎn)統(tǒng)一登記信息平臺建設(shè)。

根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》的規(guī)定，土地、海域以及房屋、林木等定著物都屬于不動產(chǎn)。不動產(chǎn)權(quán)利的主體、來源、期限、權(quán)利變化等內(nèi)容應(yīng)記入不動產(chǎn)登記簿。權(quán)利人、利害關(guān)系人可以依法查詢、復制不動產(chǎn)登記資料。

納入登記的不動產(chǎn)權(quán)利包括：集體土地所有權(quán)；房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)；森林、林木所有權(quán)；耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權(quán)；建設(shè)用地使用權(quán)；宅基地使用權(quán)；海域使用權(quán)；地役權(quán)；抵押權(quán)；法律規(guī)定需要登記的其他不動產(chǎn)權(quán)利。

長期以來，我國不動產(chǎn)登記弊端叢生，政府一直醞釀進行改革。據(jù)了解，我國不動產(chǎn)登記信息分散在住建、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、國土等部門，多部門登記導致不動產(chǎn)權(quán)利歸屬不明確，引發(fā)矛盾和糾紛，增加了當事人的負擔和交易成本，降低了行政效率。一些地方和部門還利用雜亂的信息登記漏洞私設(shè)程序“創(chuàng)收”牟利。

此外，我國不動產(chǎn)登記依據(jù)多頭且混亂，除物權(quán)法外，房屋登記有城市房地產(chǎn)管理法，土地登記有土地法，林地登記有森林法，草原登記有草原法，農(nóng)村承包土地登記有農(nóng)村土地承包法，水面、灘涂的養(yǎng)殖使用權(quán)登記有漁業(yè)法。

各部門登記方法和規(guī)程等不一致，容易導致登記出錯。為進一步提高不動產(chǎn)登記的公信效力，維護權(quán)利人的合法權(quán)益和市場的良好秩序，亟需建立全國統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度。

很多人認為，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的主要目的是反腐、征房地產(chǎn)稅。專家認為，無論是反腐、征稅，還是調(diào)控房地產(chǎn)市場，都不是不動產(chǎn)登記制度真正的、最基本的功能，而只是不動產(chǎn)登記制度附屬的或者說是派生的功能。如果將派生或從屬的功能當作不動產(chǎn)登記的主要功能、基本功能，就會扭曲整個不動產(chǎn)登記的規(guī)則與體系，使不動產(chǎn)登記制度真正的功能無法發(fā)揮。

通過將不動產(chǎn)的自然狀況及其上存在的各種物權(quán)清晰、真實、準確地記載在不動產(chǎn)登記簿上，并向外界加以公示，就能夠?qū)崿F(xiàn)不動產(chǎn)登記制度的維護不動產(chǎn)交易安全、提高不動產(chǎn)交易效率、保護不動產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)益這三大基本功能。

建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度好處很多，第一，便于切實維護所有權(quán)人及利害關(guān)系人的合法權(quán)益，結(jié)束不動產(chǎn)登記管理的混亂狀況。第二，便于提高行政管理機關(guān)效率，保證物權(quán)狀況的公開和明示，防止行政機關(guān)濫用職權(quán)，損害權(quán)利人的利益。第三，便于維護社會公平，促進物盡其用，定分止爭。對老百姓來說，私人財產(chǎn)權(quán)屬明晰，創(chuàng)造積累財富的勁頭會更足。

隨著不動產(chǎn)條例的實施臨近，市場的擔心也在升溫，比如只有條文但沒有細則，在全國范圍內(nèi)落實將比較艱難。國土部地籍管理司司長、國土部不動產(chǎn)登記局的首任局長王廣華表示，目前國土部牽頭制定《實施細則》已在征求國務(wù)院36個部門和全國31個?。▍^(qū)、市）國土資源主管部門意見。同時，不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的有關(guān)政策意見也在抓緊起草。

國土資源部要求具備頒發(fā)新證條件的地區(qū)，正式啟用統(tǒng)一的不動產(chǎn)權(quán)證書，力爭2015年底全面頒發(fā)新證書。