農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)值評估方法

郭 宇, 郭麗華

(河北農(nóng)業(yè)大學(xué) 商學(xué)院，河北 保定 071000)

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農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)值評估方法

郭 宇, 郭麗華

(河北農(nóng)業(yè)大學(xué) 商學(xué)院，河北 保定 071000)

近幾年來，中央和各地方對農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的重視程度逐漸加深，2011-2014年中央一號文件對農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)規(guī)范均有不同層次的涉及和規(guī)定，而農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)進(jìn)程也在進(jìn)一步加快，但同時也存在價(jià)值混亂等問題。2015年2月全國人大常委會審議相關(guān)決定草案，在全國選取33個試點(diǎn)縣(市、區(qū))行政區(qū)域，推進(jìn)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地試點(diǎn)入市進(jìn)程。這一政策的出臺，意味著農(nóng)村土地改革試點(diǎn)工作進(jìn)入全面啟動階段，使得農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)成為當(dāng)前政府部門關(guān)注的熱點(diǎn)問題及學(xué)術(shù)界研究面臨的重要課題。

一、農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價(jià)值構(gòu)成

研究集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的完整價(jià)值，首先應(yīng)準(zhǔn)確把握土地的價(jià)值構(gòu)成，不同經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域?qū)ν恋貎r(jià)值構(gòu)成研究的角度各不相同。通過不同經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域的比較分析，土地價(jià)值構(gòu)成在本質(zhì)上是相互聯(lián)系的，可概括為由經(jīng)濟(jì)價(jià)值、社會價(jià)值、生態(tài)價(jià)值和潛在價(jià)值構(gòu)成，缺少任何一部分都使得土地價(jià)值不夠完整，造成土地整體價(jià)值的流失。

作為土地構(gòu)成的重要組成部分，農(nóng)村集體建設(shè)用地的價(jià)值構(gòu)成體現(xiàn)在土地價(jià)值構(gòu)成中，但農(nóng)村集體建設(shè)用地屬性存在一定特殊性，其價(jià)值構(gòu)成應(yīng)當(dāng)有所差別。

農(nóng)村集體建設(shè)用地由存量集體建設(shè)用地和增量集體建設(shè)用地構(gòu)成。存量集體建設(shè)用地即為當(dāng)前現(xiàn)有的集體建設(shè)用地，該部分的土地價(jià)值表現(xiàn)為由土地自然環(huán)境(如地理區(qū)位)和社會屬性決定的土地本身價(jià)值，以及因社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展或政策變化賦予土地發(fā)展權(quán)導(dǎo)致的價(jià)值增值。由于流轉(zhuǎn)不涉及土地所有權(quán)的變化，社會價(jià)值并未顯現(xiàn)，存量集體建設(shè)用地價(jià)值即為經(jīng)濟(jì)價(jià)值、生態(tài)價(jià)值和潛在價(jià)值。增量集體建設(shè)用地由屬性為農(nóng)用地和未利用土地的土地類型流轉(zhuǎn)為集體建設(shè)用地而來，該部分用地的價(jià)值一是農(nóng)用地和未利用土地本身的價(jià)值，這是由土地的自然稟賦(如土地的原用途及該土地的隱藏內(nèi)容)及土地的社會屬性決定的，二是因?yàn)樯鐣?jīng)濟(jì)發(fā)展或政策變化將農(nóng)用地及未利用土地賦予發(fā)展權(quán)而導(dǎo)致的土地增值。該項(xiàng)流轉(zhuǎn)活動并未造成農(nóng)用地和未利用土地社會價(jià)值流失，同時生態(tài)價(jià)值顯化，增量集體建設(shè)用地的價(jià)值同樣為經(jīng)濟(jì)價(jià)值、生態(tài)價(jià)值和潛在價(jià)值。因此，農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)完整價(jià)值構(gòu)成涵蓋經(jīng)濟(jì)價(jià)值、生態(tài)價(jià)值和潛在價(jià)值。集體建設(shè)用地的價(jià)值構(gòu)成是流轉(zhuǎn)價(jià)格形成的基礎(chǔ)，具體流轉(zhuǎn)價(jià)值應(yīng)根據(jù)流轉(zhuǎn)方式及轉(zhuǎn)移權(quán)利內(nèi)容不同而有所不同。

二、經(jīng)濟(jì)價(jià)值評估方法與要點(diǎn)

鑒于關(guān)于農(nóng)村集體建設(shè)用地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值評估并無確切的文件規(guī)范，可借鑒2014年更新發(fā)布的《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》。據(jù)該規(guī)程規(guī)定，對于經(jīng)濟(jì)價(jià)值的評估方法主要有市場比較法、收益還原法、剩余法和成本逼近法。現(xiàn)實(shí)條件下農(nóng)村集體建設(shè)用地價(jià)值評估中經(jīng)濟(jì)價(jià)值評估方法的應(yīng)用較為普遍，本文將著重分析各種經(jīng)濟(jì)價(jià)值評估方法的應(yīng)用要點(diǎn)。

市場比較法應(yīng)用要點(diǎn)。市場比較法適用于市場活躍，有充足可比的交易案例的農(nóng)村集體建設(shè)用地地區(qū)。選擇使用市場比較法時，應(yīng)當(dāng)注意 ：所評估的農(nóng)村集體建設(shè)用地地區(qū)市場的活躍程度，可以找到至少三個可比的交易案例；采集可比交易案例時，應(yīng)當(dāng)注意選取數(shù)據(jù)的真實(shí)性和全面性，以便各因素的比較修正。

收益還原法應(yīng)用要點(diǎn)。收益還原法只適用于有現(xiàn)實(shí)收益或者潛在收益的農(nóng)村集體建設(shè)用地估價(jià)情況。估算土地年總收益時，考慮正常情況下合理利用待估土地而取得的穩(wěn)定的持續(xù)的收益，該收益是客觀收益，而非某一待估農(nóng)村集體建設(shè)用地的實(shí)際收益，待估土地所在地區(qū)若無活躍的市場和充足可比的交易案例，土地年總收益可按集體土地農(nóng)業(yè)產(chǎn)值倍數(shù)粗略估計(jì)。土地年總費(fèi)用的確定應(yīng)根據(jù)土地的利用方式進(jìn)行具體分析，可參照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》中的年總費(fèi)用分類。土地還原率的數(shù)據(jù)選取應(yīng)注意使用年期、不同時期、土地權(quán)利、區(qū)位、土地用途的土地之間還原率的差別。

剩余法應(yīng)用要點(diǎn)。剩余法適用于農(nóng)村集體建設(shè)用地土地估價(jià)案例中具有現(xiàn)實(shí)投資開發(fā)或者再開發(fā)潛力的條件。使用剩余法進(jìn)行地價(jià)評估時，應(yīng)注意以下兩方面 ：確定未來開發(fā)價(jià)值時，待估土地所在地區(qū)若無活躍的市場和充足可比的交易案例，可參考借鑒相似環(huán)境下國有建設(shè)用地價(jià)格。核算土地開發(fā)成本時，應(yīng)對不動產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目和土地開發(fā)項(xiàng)目在項(xiàng)目開發(fā)及建設(shè)期間所發(fā)生的客觀費(fèi)用加以區(qū)別，分析不同項(xiàng)目間費(fèi)用發(fā)生的差別。

成本逼近法應(yīng)用要點(diǎn)。成本逼近法主要適用于土地市場欠發(fā)育、少有交易的地區(qū)或新開發(fā)土地類型、無法采用其他評估方法對農(nóng)村集體建設(shè)用地價(jià)值進(jìn)行估價(jià)的情況。在使用成本逼近法的情況下，由農(nóng)用地流轉(zhuǎn)為集體建設(shè)用地或者集體建設(shè)用地的土地類型流轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地的過程中，土地的各種權(quán)益將得到進(jìn)一步或者完全釋放，土地增值收益由此產(chǎn)生。因此，農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的價(jià)值應(yīng)當(dāng)包含這部分土地增值收益，也就是集體建設(shè)用地與國有土地實(shí)現(xiàn)“同地、同權(quán)、同價(jià)”的經(jīng)濟(jì)內(nèi)涵。

三、生態(tài)價(jià)值評估方法與要點(diǎn)

隨著經(jīng)濟(jì)進(jìn)程的推動，農(nóng)村集體建設(shè)用地的生態(tài)價(jià)值越來越受到重視，對于生態(tài)價(jià)值評估方法的研究已經(jīng)成為國內(nèi)外專家學(xué)者關(guān)注的熱點(diǎn)之一，近年來在評估方法的理論研究上取得了很大的進(jìn)展。農(nóng)村集體建設(shè)用地生態(tài)價(jià)值評估基本上是借鑒資源環(huán)境生態(tài)價(jià)值核算的一些方法，根據(jù)以往學(xué)者研究將該方法分為四類，本文將該分類評估方法進(jìn)行分析如下。

直接市場技術(shù)。直接市場技術(shù)是資源環(huán)境經(jīng)濟(jì)學(xué)中進(jìn)行價(jià)值評價(jià)最成熟的技術(shù)方法。直接市場技術(shù)應(yīng)用前提是已有完善的市場交易和市場價(jià)值，通過生態(tài)資源直接體現(xiàn)的實(shí)際市場價(jià)值進(jìn)行估價(jià)，該技術(shù)主要包含兩種評估方法 ：市場價(jià)值法和生產(chǎn)率變動法。理論上，直接市場技術(shù)是應(yīng)用最廣泛的價(jià)值評價(jià)方法，但由于生態(tài)系統(tǒng)的變化程度、復(fù)雜性和多樣化，定量評價(jià)難以確定。生態(tài)價(jià)值由于受到時間、地域、質(zhì)量、交易情況的影響，需要進(jìn)行各因素的修正，操作過程中易受到主觀因素的影響，難以保證評估結(jié)果的準(zhǔn)確客觀。

替代市場技術(shù)。替代市場技術(shù)是對直接市場技術(shù)的擴(kuò)展和延伸，是一種間接市場技術(shù)。由于某種生態(tài)資源尚未形成市場價(jià)值，可以參考已發(fā)展完善的其他替代資源的市場交易和市場價(jià)值，從而得到間接估算的生態(tài)價(jià)值。應(yīng)用替代市場技術(shù)時，可采用的評估方法有影子工程法、市場替代法、旅行費(fèi)用法、固碳制氧法、機(jī)會成本法、防護(hù)費(fèi)用法等，主要圍繞假設(shè)生態(tài)資源破壞付出的代價(jià)及修復(fù)成本費(fèi)用，因此應(yīng)用該技術(shù)所得的生態(tài)資源評估值相對較低。

模擬市場技術(shù)。模擬市場技術(shù)是應(yīng)用條件價(jià)值法采用問卷調(diào)查或直接詢問的方式，在假設(shè)預(yù)想市場存在的條件下，調(diào)查市場中可實(shí)施經(jīng)濟(jì)行為的人們對商品或服務(wù)的接受程度和支付意愿，繼而進(jìn)一步通過人們的意愿來估計(jì)并呈現(xiàn)生態(tài)資源的價(jià)值。在國外，條件價(jià)值法在土地價(jià)值評估中的應(yīng)用非常普遍，但在國內(nèi)，條件價(jià)值法起步晚，近年來才逐步得到越來越廣泛的應(yīng)用。該方法適用于無直接市場和替代市場的環(huán)境區(qū)域，優(yōu)點(diǎn)是采用直接詢問或問卷調(diào)查的方式簡單易行，缺點(diǎn)是該方法隨意性、主觀性強(qiáng)，取得的數(shù)據(jù)容易產(chǎn)生偏差，且條件價(jià)值法后期需完成的整理和分析工作量大。

能值分析技術(shù)。能值分析法通過構(gòu)建能值分析系統(tǒng)圖和項(xiàng)目表估算太陽能值和能值美元，對系統(tǒng)進(jìn)行定量化處理進(jìn)而建立能值分析指標(biāo)體系。該方法提供了不同于僅核算貨幣價(jià)值又可表達(dá)價(jià)值量的環(huán)境價(jià)值度量標(biāo)準(zhǔn)，把生態(tài)系統(tǒng)和社會經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)有機(jī)統(tǒng)一起來，為自然資源的有效利用和經(jīng)濟(jì)政策的科學(xué)制定提供了技術(shù)手段。在應(yīng)用過程中，能值分析法依然存在一些問題，能值轉(zhuǎn)換率計(jì)算分析的難度較大，而且能值分析主要反映的是自然資源的供給程度，而非社會對生態(tài)價(jià)值服務(wù)的需求量。作為一項(xiàng)較新的技術(shù)，能值分析法依然需要進(jìn)一步完善，能否廣泛應(yīng)用于農(nóng)村集體建設(shè)用地價(jià)值評估中有待實(shí)踐檢驗(yàn)。

四、潛在價(jià)值評估方法與要點(diǎn)

針對農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀來看，潛在價(jià)值主要體現(xiàn)為發(fā)展權(quán)價(jià)值，是指改變農(nóng)村集體建設(shè)用地用途或提高集體建設(shè)用地利用強(qiáng)度而獲利的權(quán)利。目前為止并沒有國家性的法律法規(guī)進(jìn)行認(rèn)定，國內(nèi)學(xué)術(shù)界對農(nóng)村集體建設(shè)用地發(fā)展權(quán)的研究不足，尤其缺少發(fā)展權(quán)的價(jià)值評估方法。目前，對農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)行發(fā)展權(quán)價(jià)值評估的方法主要是差值法。差值法是根據(jù)改變農(nóng)村集體建設(shè)用地用途或提高土地利用強(qiáng)度后土地的價(jià)值與土地現(xiàn)實(shí)使用條件下的價(jià)值差，是從土地利用方式的改變角度考慮的，應(yīng)用范圍廣泛，適用于所有具有潛在價(jià)值即發(fā)展權(quán)的土地。在使用差值法評估潛在價(jià)值時，應(yīng)當(dāng)注意土地用途轉(zhuǎn)變前后考慮因素的改變，農(nóng)村集體建設(shè)用地現(xiàn)實(shí)價(jià)值是在現(xiàn)有用途的條件下產(chǎn)生的，而土地利用方式改變后則應(yīng)當(dāng)是土地最充分利用和效益最大化條件下產(chǎn)生的價(jià)值。

目前，農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)已經(jīng)在全國范圍內(nèi)逐步展開，關(guān)于農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的法律法規(guī)也在進(jìn)一步調(diào)整完善的過程中，但關(guān)于集體建設(shè)用地的價(jià)值研究并未體系化，因此，研究不同環(huán)境下，針對不同價(jià)值采取各自適用的評估方法，分析各評估方法的要點(diǎn)，以便建立合理可行的農(nóng)村集體建設(shè)用地價(jià)值評估體系，出臺相應(yīng)的價(jià)值評估指導(dǎo)意見，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地與國有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)，已成為當(dāng)前亟待解決的現(xiàn)實(shí)問題。

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【責(zé)任編輯 王雅坤】

2015-08-21

2015年度河北省社會科學(xué)發(fā)展研究民生調(diào)研專項(xiàng)課題(201501101)；2015年度保定市哲學(xué)社會科學(xué)規(guī)劃課題(201505018)

F32

A

1005-6378(2015)06-0156-04

10.3969/j.issn.1005-6378.2015.06.029