“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)影響預(yù)測及相應(yīng)方法淺析

河北索坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 吳會國

營業(yè)稅是以營業(yè)額全額為課稅對象征收的一種商品勞務(wù)稅，具有多次重復(fù)性征收的特點(diǎn)，這會加重我國交通運(yùn)輸、建筑業(yè)及服務(wù)業(yè)等的稅收負(fù)擔(dān)，不利于行業(yè)的發(fā)展，而增值稅作為“中性稅種”，是以增值額為依據(jù)計(jì)征的，雖“環(huán)環(huán)計(jì)征但層層抵扣”，有效避免了重復(fù)征稅問題，且兩稅并行也不符合國際稅收制度的整體發(fā)展趨勢?！盃I改增”目的是為了優(yōu)化稅制結(jié)構(gòu)，消除重復(fù)征稅，完善增值稅的抵扣鏈條，促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，鼓勵服務(wù)業(yè)外貿(mào)出口，促使企業(yè)加快轉(zhuǎn)型升級，提升企業(yè)核心競爭力，實(shí)現(xiàn)國民經(jīng)濟(jì)與社會的健康協(xié)調(diào)發(fā)展。

一、“營改增”的進(jìn)程

財(cái)政部、國家稅務(wù)總局在2011 年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，聯(lián)合下發(fā)營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)方案：自2012 年1 月1 日起首先在上海開展交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)；2013年8月1日起在全國范圍內(nèi)試行交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)“營改增”。2014年1月1日鐵路運(yùn)輸和郵政服務(wù)業(yè)納入營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)，意味著交通運(yùn)輸業(yè)全部納入“營改增”范圍。2014 年“營改增”范圍繼續(xù)擴(kuò)大，2014 年6月1日電信業(yè)納入“營改增”試點(diǎn)范圍，當(dāng)前，僅剩房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、金融業(yè)和部分生活服務(wù)業(yè)未納入試點(diǎn)。按照在十二五期間完成“營改增”稅制改革的目標(biāo)，房地產(chǎn)業(yè)將于2015年實(shí)現(xiàn)“營改增”改革。一旦將房地產(chǎn)業(yè)納入“營改增”試點(diǎn)范圍，房地產(chǎn)企業(yè)將面臨企業(yè)賬務(wù)處理方式、稅負(fù)的增減、發(fā)票管理方式等諸多變化。

二、“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

(一)“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算科目的影響

流轉(zhuǎn)稅中營業(yè)稅的計(jì)稅對象是應(yīng)稅營業(yè)額，也就是營業(yè)收入，不存在抵扣稅額，對應(yīng)稅營業(yè)額全額征稅，只需一個“應(yīng)交營業(yè)稅”子科目進(jìn)行核算即可，而增值稅采用抵扣的核算模式，應(yīng)納稅額=銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額，需在應(yīng)交稅費(fèi)科目下設(shè)置“應(yīng)交增值稅”“未交增值稅”等明細(xì)科目，在“應(yīng)交增值稅”明細(xì)賬中借貸方各需設(shè)置八到十個三級明細(xì)稅目，核算難度較原來大幅增加。這樣“營改增”不僅改變了房地產(chǎn)企業(yè)的原有單科目簡單的會計(jì)核算模式，同時(shí)還帶來了開票方式、抄稅報(bào)稅、認(rèn)證抵扣、繳納稅款等各方面的一系列新問題，賬務(wù)處理難度和風(fēng)險(xiǎn)同時(shí)增加。

(二)“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)影響的預(yù)測

房地產(chǎn)“營改增”實(shí)用何種稅率，目前還沒最后確定,其中最有可能的是11%的稅率，如果是這樣由5%調(diào)整至11%單純看可能會加大房地產(chǎn)行業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，與國家稅制改革的意圖是不相符的。但縱合考慮增值稅稅負(fù)的高低除了受稅率影響外，還受可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額金額多少的影響。而且由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建造房屋過程中應(yīng)先采購設(shè)備、主要材料、或預(yù)付工程款，即在預(yù)售房屋之前取得大量可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，因此，預(yù)售房屋收入產(chǎn)生的銷項(xiàng)稅額可以用取得的進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，從而實(shí)現(xiàn)延遲納稅。

在“營改增”的初期，由于增值稅抵扣鏈條尚不完整，房地產(chǎn)行業(yè)涉及各種項(xiàng)目成本如何抵扣（如融資成本、土地成本）、建筑業(yè)人工成本能否抵扣及是否會轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)企業(yè)、土地增值稅如何處理,目前細(xì)則還未出臺。房地產(chǎn)企業(yè)這些成本如果進(jìn)項(xiàng)抵扣稅額無法完全取得，房企的稅負(fù)較以前5%的流轉(zhuǎn)稅率會有所增長，再加上房地產(chǎn)企業(yè)的上游企業(yè)增值稅稅率較低時(shí)（如服務(wù)業(yè)為6%）這在短期內(nèi)會給房地產(chǎn)行業(yè)造成稅負(fù)增加。只有當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)能夠取得相匹配的可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，即當(dāng)“營改增”稅制改革全面深入，“營改增”改革的降低稅負(fù)的效果才會顯現(xiàn)出來。所以從長期來說，“營改增”對房地產(chǎn)行業(yè)整體稅負(fù)不會有大的影響。

(三)對開據(jù)票據(jù)的影響

由于增值稅關(guān)系到稅收的抵扣，增值稅發(fā)票只能通過防偽稅控系統(tǒng)開具，這種管理制度有效控制了假發(fā)票現(xiàn)象的出現(xiàn)。但房產(chǎn)企業(yè)為了增加成本可能存在虛開發(fā)票的現(xiàn)象，如發(fā)票使用不當(dāng)將會造成企業(yè)的法律風(fēng)險(xiǎn)。另外由于增值發(fā)票的限額較低，一般納稅人的發(fā)票限額一般為10 萬元，與建筑業(yè)及銷售不動產(chǎn)業(yè)限額存在較大差距，申請高額發(fā)票時(shí)，所需時(shí)間長，如果不出新的發(fā)票金額政策，將會影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營效率。

三、房地產(chǎn)行業(yè)對“營改增”影響的應(yīng)對方法

首先應(yīng)加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員內(nèi)部培訓(xùn)工作，充分學(xué)習(xí)相關(guān)政策,完善企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)、稅務(wù)控制制度，調(diào)整會計(jì)賬戶的設(shè)置，根據(jù)最新政策及時(shí)正確進(jìn)行會計(jì)處理，全面做好“營改增”財(cái)務(wù)核算準(zhǔn)備工作。

其次需要決策層的全面參與，梳理經(jīng)營流程，積極進(jìn)行稅務(wù)籌劃，前期、工程、銷售各個部門配合，超前謀劃，全盤考慮，可以“營改增”稅制改革為發(fā)展機(jī)會，充分利用增值稅進(jìn)銷稅額抵扣優(yōu)勢，拓展業(yè)務(wù)范圍，實(shí)行產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。

最后在發(fā)票的索取方面，在取得發(fā)票后要仔細(xì)認(rèn)證比對，避免取得不可以抵扣的普通發(fā)票，在合同的簽訂方面綜合考慮供應(yīng)商能給提供的發(fā)票進(jìn)項(xiàng)稅額的稅率高低。

四、結(jié)束語

總之，“營改增”在全行業(yè)的改革是勢在必行，雖然有些相關(guān)的政策還沒有出臺，但我們必須做好各方面迎接的準(zhǔn)備，對企業(yè)財(cái)務(wù)管理進(jìn)行完善，加強(qiáng)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制，降低企業(yè)稅負(fù)，制定相關(guān)的管理措施，進(jìn)一步提高企業(yè)的核心競爭力。

[1]崔英.增值稅轉(zhuǎn)型及對企業(yè)稅負(fù)的影響探討[J].品牌,2011;10

[2]王者.探討增值稅轉(zhuǎn)型對財(cái)務(wù)管理的影響[J].中國外資,2011;08

[3]李錦中營改增對房地產(chǎn)企業(yè)納稅的影響[S].環(huán)球市場信息導(dǎo)報(bào),2013