地鐵上蓋物業(yè)合作開發(fā)模式研究

天津市地下鐵道集團有限公司 陳穎

地鐵在我們生活中已經不可或缺的交通工具，其以速度快，安全性高的特點走進我們的生活，極大的方便了我們的出行，所以地鐵的建設是需要融資的，自然而然的衍生出了地鐵物業(yè)這種模式。可以說地鐵蓋物業(yè)是當前的最為主流的模式，下文我們主要對地鐵蓋物業(yè)這種模式進行分析探索研究。

一、地鐵建設應當考慮的問題

(一)規(guī)劃問題

每個地區(qū)的周圍環(huán)境都不一樣，也就決定了地鐵在不同的城市不同的地區(qū)規(guī)劃的方案和路線不一樣。地鐵的規(guī)劃影響著周圍地段的經濟發(fā)展，是一個不可忽略的經濟作用。在繁華地段建造地鐵的成本也將有所增加，這也增加了合作建造單位的壓力。因此，建造地鐵前合理的規(guī)劃是必不可少的。

(二)建設位置的問題

我們都知道，地鐵的行程很長，因此，地鐵站臺以及進出口需要建立在一個方便容易尋找的地方，才能真正的方便人們的出行。

(三)周邊環(huán)境的問題

眾所周知，地鐵在行進的過程中會造成一定的噪音，在一定的程度上影響周圍居民的日常生活。為了降低給居民帶來的不便，還是應當將主線路還是應當遠離居住區(qū)。

二、內地地鐵上蓋物業(yè)合作開發(fā)模式

(一)法人型合作模式

在現(xiàn)有的開發(fā)模式中，運用最多的是法人型合作模式。各個合作商以其公司的名義承包項目，承擔相應的責任。規(guī)劃好各公司，各部門的分工，按照規(guī)劃好的章程，區(qū)分好各部門公司的權利和義務。項目所需的資金劃分為一定的股權，各公司按照自己的能力取得相應的股份，也可以在建造的過程中轉讓股權，實現(xiàn)股權的轉讓。但如果地鐵的建造出了問題，也需要各個投資單位承擔相應的責任，確切的保證地鐵的正常建成和開通。各投資商相互合作，共同承擔風險，共同獲得地鐵帶來的收益，是目前地鐵蓋物業(yè)最好方式的一種。既可以解決資金不足的問題，又能降低風險，可謂百利而無一害。

(二)協(xié)議型合作模式

協(xié)議型合作模式也是當前大型工程中運用較多的一種合作模式，通過政府出地，規(guī)劃地鐵的路線以及路程，各個投資商簽訂協(xié)議共同完成，以其各自的權利對暫時所擁有的土地使用權進行開發(fā)，但也相應的履行自己的義務。多方共同完成一個項目，最終的收益由各方的出資情況進行分配，收益詳細分配在協(xié)議上都會寫清楚。在地鐵剛引進的時候，北京的地鐵建設就是采用的這種模式，通過政府引導，政府劃地，多方投資商出資，按照協(xié)議共同合作完成地鐵的建設。

(三)協(xié)議與法人型合作模式

協(xié)議與法人型合作模式是一種新的模式，其將協(xié)議型合作模式和法人型合作模式結合起來，結合兩種模式的優(yōu)點，更大的降低地鐵建設的風險。其原理幾乎是不變的，由各個投資商投資，既簽訂協(xié)議又有法人代表，使其投資商可以得到雙重保障。政府作為引導，各個投資商簽訂協(xié)議，以法人公司作為媒介實行全局掌控，實行規(guī)定的項目規(guī)劃。按照協(xié)議的約定比例出資開發(fā)，再按協(xié)議的比例獲取收益，共同承擔風險，共同收取利益。此種模式滿足上市企業(yè)增加業(yè)績與資產的要求，且共同經營物業(yè)，實現(xiàn)物業(yè)升值，利于一方在資本市場進行再融資，因此市場接受度高。

三、內地地鐵上蓋物業(yè)合作模式建議

(一)符合上蓋物業(yè)土地利用的法律政策

地鐵的建設所需要的土地是由國家統(tǒng)一規(guī)定，當?shù)卣M行統(tǒng)一規(guī)劃的。當?shù)氐耐恋赜僧數(shù)氐恼珯嗵幚恚堑罔F所用的土地不屬于普通的拍用地，是屬于國家專用的。所以在拍賣的時候會受到更多條件的約束，比一般的普通拍賣地更難獲得。地鐵所拍賣地的接收方必須滿足地鐵建設所需要的一系列要求，投資方必要要有足夠的能力滿足建設地鐵的需求，但另一方面，對建設方來說，可以拿到地鐵占地的土地權，這是一個不錯的好處。在地鐵蓋物業(yè)的土地轉讓上，相關政府部門應當按照法律辦事。

(二)尊重市場及行業(yè)慣例

任何經濟的建立都得遵守市場，準守市場的規(guī)律，地鐵蓋物業(yè)也得如此。任何行業(yè)脫離了市場，就不可能生存發(fā)展下去。地鐵蓋物業(yè)的合作模式應當與周圍經濟相結合。

(三)保證國有資產的保值增值

地鐵投資建設的計劃性與運營服務的公益性，均要求物業(yè)開發(fā)與地鐵建設運營的風險阻隔。開發(fā)中須確保國有資產保值增值，降低或避免市場高風險，有序穩(wěn)定的滿足地鐵投資建設及運營的資金需求。對于大部分物業(yè)為銷售型項目，不存在建成物業(yè)的轉讓或少部分物業(yè)由地鐵持有，可采取協(xié)議型合作或協(xié)議。法人型合作，利于稅務籌劃，提高合作經濟性，降低成本，但應注意風險防控。內部盡快建立適應房地產要求的運作體系。對于項目屬綜合體，且以持有型物業(yè)為主，推薦采取法人型合作，合作各方長期共同經營物業(yè)，實現(xiàn)物業(yè)增值，但仍要注意稅務籌劃。

四、結束語

經過上述文章的介紹，相信大家對地鐵蓋物業(yè)這種建設發(fā)展模式有了一定的了解。但國家建設地鐵的的最終的目的還是為了方便我們的出行，推動社會的發(fā)展?；蛟S對于地鐵的融資我們做不到什么，但地鐵建成后我們可以帶動周邊的消費使其資金快速回籠，讓其它地鐵的項目快速的進行，從而促進經濟城市的發(fā)展。

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