物業(yè)專項維修資金的使用管理探討

臺州市椒江區(qū)審計局 應建永

物業(yè)專項維修資金也被稱為物業(yè)的“養(yǎng)老金”和“保命錢”。由于我國物業(yè)管理制度興起較晚，與之配套的物業(yè)專項維修資金制度也發(fā)展緩慢，相關方面的法律理論研究少，論著也不多。隨著我國住房體制改革的深入，房地產經紀逐步發(fā)展，商品房住宅大量興建，物業(yè)專項維修資金制度越來越受到關注，但由于維修資金涉及方方面面、金額巨大且管理環(huán)節(jié)多，在具體時間過程中存在較多問題。

一、物業(yè)維修資金在我國的歷史沿革

我國的物業(yè)維修資金經歷了自主協調管理階段、政府介入階段、政府行政強制措施階段。1996年前，物業(yè)維修資金主要模式為：歸集由全體業(yè)主或業(yè)主委員會協商、約定進行。政府沒有強制要求也未直接介入維修資金的使用和管理；1997年至2000年底，政府對維修資金的歸集、管理與使用做出了明確規(guī)定,但未采取行政強制措施；2001年之后,政府采用行政強制措施,制定了一系列的規(guī)范性文件,特別《住宅物業(yè)維修資金專項管理辦法》等施行后,住宅物業(yè)維修資金正式建立。

二、物業(yè)維修資金的作用

我國由于土地資源的稀缺性以及人口的急劇膨脹,導致房產住宅的供求緊張，特別是我國政府大力制約別墅、排屋房屋，大量中高層建筑成為我國物業(yè)的主流，高密度性的居住狀況決定了業(yè)主只能擁有專有獨立房屋權利,對于公共設施卻是共同擁有所有權。物業(yè)維修資金對加強住宅共用部位、共用設施設備維護基金的管理，維護房屋產權人和使用人的合法權益，保障住宅正常的維修、使用，建立社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理體制以及維護社會的穩(wěn)定都發(fā)揮著重要的作用。

三、物業(yè)維修資金的發(fā)展現狀及困境

(一)物業(yè)維修資金陷“沉睡”窘境

大量資金沉淀于銀行,尚未有效發(fā)揮維修資金的保障功能。根據審計部門對浙江省某區(qū)物業(yè)維修資金管理審計顯示，該區(qū)物業(yè)維修資金3.47億元，但從該區(qū)建立維修資金起，用于業(yè)主住宅維修方面的支出合計僅為350萬元，僅占資金歸集總額的1%。大量資金閑置“維而不修”,形成了巨大的浪費,

(二)老小區(qū)維修亟待“輸血”維修

部分老小區(qū)使用年限已久，房屋的修繕需求日趨凸顯，經走訪了解，多數房改房維修資金的繳存者確有修繕維護的需求，但因對物業(yè)維修資金不知曉而未能動用該項資金。伴隨物業(yè)維修資金的結余規(guī)模不斷增長，物業(yè)維修資金也深陷“沉睡”的窘境，和物業(yè)維修資金收繳的初衷南轅北轍。

(三)規(guī)章多，細則缺

從《物權法》、《物業(yè)管理條例》,再到《住宅專項維修資金管理辦法》有關維修資金使用范圍的規(guī)定都較為原則化,僅做了指引性的規(guī)定,而現實是每類共用部位、共用設施包含的種類繁多、設計不同,造成業(yè)主無法判斷、難以形成動用資金的決議。再如《辦法》原則上規(guī)定了維修資金余額不足30%時，應及時續(xù)交，但經審計了解，“續(xù)交難”問題進一步凸顯，并且已成為全國各征收物業(yè)維修資金地區(qū)的共性問題。

(四)管理主體不明確

住宅物業(yè)維修資金量大面廣，工作任務重。雖然規(guī)定可以委托業(yè)主自行管理，但目前幾乎都由物業(yè)主管部門進行管理，沒有固定的辦事機構，人員大都為兼職，缺乏專業(yè)人員，存在較大資金風險。同時，《住宅物業(yè)維修資金專項管理辦法》未規(guī)定對物業(yè)維修資金管理部門管理費的計提，而由各地自行出臺制度進行計提。

(五)使用管理不夠規(guī)范

住宅物業(yè)維修資金使用通常由業(yè)委會提出，由物業(yè)公司具體負責，經審計延伸調查發(fā)現，該資金的使用大部分都是白條子入帳，或不建賬，對住戶也不實行告知，易引起社會不穩(wěn)定。

(六)資金收益率低

由于維修資金屬于儲備性資金,對資金的安全性有相當高的要求。鑒于目前該資金釆用的是由政府代收代管的模式。政府作為委托人，首先考慮的是安全性，只能將專項維修資金存入銀行僅以活期存款計利息,變相地侵害了資金所有權人的利益。

四、物業(yè)維修資金良好運轉的有效途徑

(一)加大宣傳力度，普及相關知識

國家應創(chuàng)新宣傳方式，加大宣傳力度，對物業(yè)維修資金設立的目的，使用的程序等進行細致到位的宣傳介紹，從而讓物業(yè)維修資金擺脫“沉睡困境”。

(二)完善制度，制定細則

房屋需“補漏”，制度更需“補漏”。相關部門應該不斷完善物業(yè)維修資金的相關制度，制定出臺具體的細則，如“續(xù)交辦法”、“管理費提取和使用細則”等，讓健全的制度為維修資金的有效運轉“保駕護航”。

(三)統籌規(guī)劃資金存儲結構和方式

探索實行資金專戶銀行公開招投標，或納入政府“資金池”，由政府統一與銀行協商利率等增值途徑；按房屋新舊程度，按年份合理確定存儲期限，適當增加3年期、5年期定期存款;采取購買國債或其他政策許可的投資渠道，最大限度的達到資金保值增值效果。

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