我國房地產(chǎn)投資信托基金的風(fēng)險(xiǎn)管理

戴卉

摘要：本文對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的相關(guān)概念進(jìn)行了詳細(xì)地論述和分析，并就REITs的基本特征進(jìn)行了提煉和總結(jié)，最后總結(jié)出了幾點(diǎn)REITs可能存在的風(fēng)險(xiǎn)和不合理之處，并簡要地提出了一些解決方法。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資 信托 基金風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）是從事房地產(chǎn)的收購、開發(fā)、管理、經(jīng)營和營銷獲取收入的集合投資制度。它可以被看成是為投資者從事其自身的資金和管理能力所不能及的房地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的一種融資形式。REITs通過發(fā)行基金證券的方式，募集投資者的資金，委托給專業(yè)人員專門從事房地產(chǎn)或房地產(chǎn)抵押貸款的投資，投資期限較長，追求穩(wěn)定連續(xù)性的收益?；鹜顿Y者的收益主要是房地產(chǎn)基金擁有的投資權(quán)益的收益和服務(wù)費(fèi)用?；鸸芾碚呤杖〈碣M(fèi)用。

不同于一般的投資基金，REITs是專門用于房地產(chǎn)投資、租賃開發(fā)、銷售和消費(fèi)等方面的投資基金，投資范圍限于房地產(chǎn)領(lǐng)域，是集眾多的分散資金于一體，同時(shí)采用專家經(jīng)營、專業(yè)化管理的一種投資體制。其設(shè)立的目的是集聚資金、分散風(fēng)險(xiǎn)、獲得較高的規(guī)模效益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

一、房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的基本特征及相關(guān)概述

一般來說，房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）有以下幾個(gè)顯著地基本特征：

流動(dòng)性較高——REITs是一種典型的房地產(chǎn)證券化產(chǎn)品，可以在美國所有主要交易市場交易，其通過受益憑證交易的形式，使房地產(chǎn)可以流動(dòng)起來，REITs的交易市場包括紐約交易所、納斯達(dá)克、全美證券交易所。

REITs具有股東價(jià)值——就像所有上市公司的股票一樣，REITs的投資者不僅僅享受股利收益，還可以獲得REITs公允價(jià)值上漲的資本收益。

專家經(jīng)營，專業(yè)化的管理，完善的公司治理結(jié)構(gòu)——公開交易的REITs，大多為主動(dòng)管理型公司，積極參與物業(yè)的經(jīng)營全過程，投資者可以把資金投入到有職業(yè)投資經(jīng)理管理的房地產(chǎn)投資組合中。同時(shí)，REITs和上市公司一樣擁有完整的公司治理結(jié)構(gòu)?；鸸芾頇C(jī)構(gòu)具有專門的理財(cái)專家和市場分析人員，他們專門對(duì)國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢、各個(gè)行業(yè)甚至某一公司的運(yùn)營狀況和潛力，進(jìn)行科學(xué)系統(tǒng)的分析，并在此基礎(chǔ)上作出投資決策。因此相對(duì)于個(gè)人投資者來說，更能把握市場的脈搏，從而贏得較高的收益。REITs可以通過專業(yè)化的經(jīng)營管理，使房地產(chǎn)營運(yùn)績效大幅度提高，從而可以使投資者分享房地產(chǎn)專業(yè)投資的成果。

信息披露——上市的REITs和上市公司一樣，同樣有信息披露的義務(wù)，每季度、每年度必須公布經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)告。

股東無償債義務(wù)——REITs投資人個(gè)人對(duì)于REITs的負(fù)債無償債義務(wù)，這點(diǎn)和上市公司是一致的。

低杠桿——REITs與上市公司相同點(diǎn)在于，REITs也是杠桿經(jīng)營；但不同點(diǎn)在于，REITs的杠桿較為適中，美國的REITs資產(chǎn)負(fù)債率長期低于55%。

二十世紀(jì)80年代后期，REITs市場整體呈現(xiàn)出爆發(fā)式增長，市場構(gòu)成逐漸由權(quán)益、抵押、綜合三種類型三足鼎立的格局變?yōu)闄?quán)益REITs一家獨(dú)大。截止到2008年年底，美國在公開市場上的REITs的總市值達(dá)到了1915.5億美元，其中，權(quán)益型REITs市值為1762.3億美元、抵押型REITs141.9億美元、綜合型REITs11.3億美元，其中權(quán)益型REITs占到總市值的92%。

REITs自身的稅收待遇：REITs自身稅收待遇的最重要的特征是它享有作為“收入傳遞證券”（Pass Through Securities）的稅收待遇，根據(jù)信托稅制的“導(dǎo)管原理”，它被視為收入傳遞的工具而免征所得稅。

REITs股東的稅收待遇。1986年美國修訂的《國內(nèi)稅法典》將獲取收入的活動(dòng)區(qū)分為被動(dòng)行為和非被動(dòng)行為（Passive Activities and No Passive Activities）兩類，所謂“被動(dòng)行為”是指納稅人沒有實(shí)質(zhì)性參與的交易或經(jīng)營行為。非被動(dòng)行為則包括：薪水、工資；擔(dān)保費(fèi)；利息與股息；股票與債券。REITs的分紅視同證券組合收入，也就是說，它屬于非被動(dòng)行為所得，按照非被動(dòng)行為所得繳納所得稅。

國務(wù)院2013年連續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)嚴(yán)厲調(diào)控房地產(chǎn)的政策，“新國四條”、“新國十條”政策打擊力度大、針對(duì)性強(qiáng)，對(duì)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生相當(dāng)大的影響。在國家加強(qiáng)宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)商正在急切地尋找著除銀行之外更好的融資渠道，這便為中國提供了發(fā)展REITs的最佳時(shí)機(jī)。

對(duì)于REITs的必要性、可行性分析，以及對(duì)目前我國REITs的發(fā)展現(xiàn)狀的討論，就顯得尤為重要。

信托投資公司業(yè)務(wù)重組的需要。我國的信托投資公司曾經(jīng)不僅是“全能型金融機(jī)構(gòu)”，而且還涉足多方面的實(shí)業(yè)投資，其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占有相當(dāng)?shù)谋戎?。根?jù)分業(yè)經(jīng)營的原則，信托投資公司實(shí)業(yè)的投資部分業(yè)務(wù)必須進(jìn)行剝離，這其中當(dāng)然也包括房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的剝離，可以采取把原來的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)或全資子公司改造為REITs的方式進(jìn)行。也就是說，把原有的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)或房地產(chǎn)公司改組為一個(gè)REITs。信托投資公司把已有的房地產(chǎn)直接投資轉(zhuǎn)換成為REITs的股權(quán)，由原來的房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)者轉(zhuǎn)為REITs的戰(zhàn)略投資者。

我國的信托行業(yè)在經(jīng)歷了五次全面性的清理整頓之后，已逐漸步入了正軌，基本完善的法律框架確立了信托業(yè)在我國金融業(yè)的地位。信托公司在股權(quán)結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)規(guī)模、內(nèi)部治理、風(fēng)險(xiǎn)控制能力、業(yè)務(wù)拓展能力、經(jīng)營自律性等方面都有了很大提升，有序競爭環(huán)境初步形成，為REITs在中國的推行提供了很好的契機(jī)。

通常而言，風(fēng)險(xiǎn)是指投資者達(dá)不到預(yù)期的收益或遭受各種損失的可能性，即投資收益的不確定性。REITs作為一種房地產(chǎn)封閉式基金，一方面受到宏觀經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)行業(yè)、房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)項(xiàng)目的多重風(fēng)險(xiǎn)所帶來的一系列不確定因素的影響，同時(shí)又面臨著信托業(yè)務(wù)基金運(yùn)作管理過程中的諸多隱患。所以，本文把REITs的風(fēng)險(xiǎn)歸結(jié)為投資風(fēng)險(xiǎn)和運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)兩大類予以展開剖析。endprint