建筑房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有效政策研究

胡英俊

建筑房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有效政策研究

胡英俊

在進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有效政策研究的過(guò)程中，要充分的重視到發(fā)展策略制定的基本概念的解讀，并對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有效政策的具體內(nèi)容進(jìn)行分析總結(jié)，制定出適合房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的策略。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理部門(mén)；房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展；有效政策；研究

一、進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有效政策研究的重要意義

在進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有效政策研究的過(guò)程之中，要充分的考慮到目前我國(guó)的房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展的社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景，與此同時(shí)，還要充分的考慮到我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)事業(yè)在發(fā)展的過(guò)程之中很有可能會(huì)面臨到的分風(fēng)險(xiǎn)，具體的來(lái)說(shuō)，其包含有以下幾個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)：債券經(jīng)濟(jì)發(fā)展策略制定風(fēng)險(xiǎn)、股票經(jīng)濟(jì)發(fā)展策略制定風(fēng)險(xiǎn)、銀行借款經(jīng)濟(jì)發(fā)展策略制定等，這些方面產(chǎn)生的原因也是各不相同。進(jìn)而通過(guò)對(duì)這些方面的總結(jié)，總結(jié)制定出合理有效的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展策略。針對(duì)這樣的情況，就需要房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理部門(mén)在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)發(fā)展策略制定的過(guò)程之中，堅(jiān)持合法合理的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理原則，保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理部門(mén)最大效率的管理好房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)事業(yè)，獲得最大化的房地產(chǎn)利益。與此同時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理部門(mén)還要增強(qiáng)抗房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的能力，建立一套完善的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)抗風(fēng)險(xiǎn)管理體系，提升對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的抵抗能力，保證房地產(chǎn)事業(yè)的持續(xù)快速健康發(fā)展。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理部門(mén)經(jīng)濟(jì)發(fā)展策略制定風(fēng)險(xiǎn)的基本概念

作為第三產(chǎn)業(yè)的大頭部分，房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)之中扮演著重要角色。從一般意義上講，我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理部門(mén)是依托于建筑行業(yè)存在的，但是，如果從更深層次的角度來(lái)考慮，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)又不僅僅局限于建筑行業(yè)這一領(lǐng)域。我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)正在逐步成長(zhǎng)為一門(mén)獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行部門(mén)，建筑行業(yè)只是房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)載體。房地產(chǎn)行業(yè)通過(guò)銷售建筑物而獲得經(jīng)濟(jì)利益，因此，也可以說(shuō)建筑行業(yè)是房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)獲取經(jīng)濟(jì)利益的載體。

我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行業(yè)具有著高風(fēng)險(xiǎn)、高負(fù)債率的特點(diǎn)，在運(yùn)行的過(guò)程之中，需要大規(guī)模的資金支持，這就決定了房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈在房地產(chǎn)行業(yè)的整個(gè)運(yùn)行過(guò)程之中扮演著重要角色。具體來(lái)說(shuō)，鑒于建筑物的建造需要一段時(shí)間，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理部門(mén)從構(gòu)建建筑物到銷售建筑物之間需要一段很長(zhǎng)的運(yùn)轉(zhuǎn)周期，與此同時(shí)，修建建筑物還需要消耗大量的人力物力，綜合起來(lái)考慮，這就決定了房地產(chǎn)行業(yè)需要大量的資金支持，而且在這一段時(shí)間之內(nèi)，不能出現(xiàn)大的問(wèn)題，否則就會(huì)出現(xiàn)資金鏈斷裂的問(wèn)題。除此之外，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)還與我國(guó)政府職能部門(mén)的相關(guān)政策有著密切的聯(lián)系，有時(shí)候，政府部門(mén)的一號(hào)文件就可以決定一個(gè)大型房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理部門(mén)的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有效政策研究的具體方向

1.根據(jù)股票經(jīng)濟(jì)發(fā)展來(lái)制定策略

發(fā)放股票來(lái)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)發(fā)展策略制定是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)最基本的經(jīng)濟(jì)發(fā)展策略制定方式之一，通過(guò)這種方式，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理部門(mén)有著以下的優(yōu)勢(shì)：避免了采用借款方式可能帶來(lái)的還款期限問(wèn)題、避免了可能出現(xiàn)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理部門(mén)的股利負(fù)擔(dān)問(wèn)題、有力的提升房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理部門(mén)的知名度和聲譽(yù)，擴(kuò)大房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理部門(mén)在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的知名度。針對(duì)這樣的情況，采用股票籌款的方式可以妥善的解決房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理部門(mén)資金不足，生產(chǎn)運(yùn)轉(zhuǎn)周期長(zhǎng)的問(wèn)題，還可以有效的擴(kuò)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理部門(mén)的知名度，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理部門(mén)有效的籌款方式之一。但是，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理部門(mén)通過(guò)股票經(jīng)濟(jì)發(fā)展策略制定的方式也存在著提升房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理部門(mén)資本成本，分散房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理部門(mén)的控制權(quán)的問(wèn)題，導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理部門(mén)控制權(quán)有可能旁落，造成一定的管理風(fēng)險(xiǎn)。

2.根據(jù)銀行貸款經(jīng)濟(jì)來(lái)制定策略

采用銀行借款的籌款方式是目前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)最常用的經(jīng)濟(jì)發(fā)展策略制定手段之一，通過(guò)這種方式，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可以在較小的風(fēng)險(xiǎn)之下，獲取盡可能多的貸款金額。但是，通過(guò)銀行貸款的方式進(jìn)行籌款也存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)行業(yè)是一種高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，并不是所有的銀行都愿意提供給房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理部門(mén)貸款，與此同時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理部門(mén)進(jìn)行銀行貸款也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，具體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理部門(mén)進(jìn)行銀行貸款有著兩種貸款方式（分別是依靠房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理部門(mén)的信譽(yù)進(jìn)行的信譽(yù)貸款，另一種是抵押房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理部門(mén)內(nèi)部的資產(chǎn)所進(jìn)行的抵押貸款），如果房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理部門(mén)不能夠很好的評(píng)估一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性，最終導(dǎo)致項(xiàng)目失敗，將會(huì)給房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理部門(mén)帶來(lái)極大的影響（抵押貸款的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理部門(mén)將失去自身的抵押物品，而信譽(yù)貸款的企業(yè)也將嚴(yán)重影響自身的企業(yè)信譽(yù)，影響到企業(yè)的未來(lái)發(fā)展）。

3.根據(jù)債券經(jīng)濟(jì)來(lái)制定策略

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)通過(guò)發(fā)行企業(yè)債券進(jìn)行經(jīng)濟(jì)發(fā)展策略制定也是房地產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)發(fā)展策略制定的一種重要手段，相比較于上文介紹的股票經(jīng)濟(jì)發(fā)展策略制定的方式，通過(guò)發(fā)行債券所消耗的資本成本相對(duì)較低，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理部門(mén)對(duì)與企業(yè)的控制權(quán)也不會(huì)分散乃至于失去。但是，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理部門(mén)所能夠發(fā)行的債券的金額數(shù)目有一定的限制，債券所規(guī)定的還款日期也比較固定，一旦企業(yè)在還款日期出現(xiàn)資金問(wèn)題，就很有可能引發(fā)企業(yè)內(nèi)部的財(cái)政危機(jī)。在嚴(yán)重的情況之下，甚至可能會(huì)導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理部門(mén)資金鏈條斷裂，導(dǎo)致企業(yè)的倒閉。

四、桎梏房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的原因

1.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)資本成本負(fù)擔(dān)重

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行籌款獲取來(lái)自投資者的金錢，就必須付出一定的資金代價(jià)。在我國(guó)，由于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的經(jīng)營(yíng)周期很長(zhǎng)，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)難以和其他行業(yè)一樣培養(yǎng)知名度，長(zhǎng)期的發(fā)行股票也會(huì)影響到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的市值和內(nèi)部控制權(quán)。與此同時(shí)，隨著房產(chǎn)價(jià)格的逐步提升，房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本也逐步上升，國(guó)家的相關(guān)政策也在削減對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的支持，提升了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的經(jīng)營(yíng)成本，加重了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的資本負(fù)擔(dān)。

2.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)受政策影響較大

由于房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)之中扮演著重要角色，因此，政府職能部門(mén)要對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行實(shí)施調(diào)控，保證房地產(chǎn)行業(yè)的正常走勢(shì)。除此之外，政府的相關(guān)政策法規(guī)也將直接影響到市場(chǎng)對(duì)房產(chǎn)的購(gòu)買態(tài)度，這勢(shì)必會(huì)影響到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理部門(mén)的運(yùn)行管理。

3.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理部門(mén)資金周轉(zhuǎn)率低

上文已經(jīng)提到，由于建筑物的構(gòu)建是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，因此房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)建設(shè)周期很長(zhǎng)的項(xiàng)目，房地產(chǎn)行業(yè)的資金周轉(zhuǎn)也比較困難。這種情況就導(dǎo)致房地產(chǎn)其一般都是在一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目還沒(méi)有完畢之后就開(kāi)始下一輪的資金籌備工作。與此同時(shí)，由于房地產(chǎn)行業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)，投資者們對(duì)于投資房地產(chǎn)行業(yè)的投資熱情也不是很高，一旦房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在項(xiàng)目的運(yùn)行過(guò)程之中出現(xiàn)問(wèn)題，將直接影響到企業(yè)的財(cái)務(wù)運(yùn)行狀況，提升整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)。

4.金融市場(chǎng)容易出現(xiàn)波動(dòng)

房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)之中扮演著重要角色，是我國(guó)的支柱性經(jīng)濟(jì)行業(yè)之一，房地產(chǎn)行業(yè)也和我國(guó)的金融市場(chǎng)有著密切的聯(lián)系。但是，由于金融市場(chǎng)存在著高度的不穩(wěn)定性，任何經(jīng)濟(jì)政策和市場(chǎng)的變化都會(huì)導(dǎo)致金融市場(chǎng)的波動(dòng)，而這些波動(dòng)又會(huì)直接的影響到房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行的穩(wěn)定性，進(jìn)而危及到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理部門(mén)內(nèi)部的資金管理，增加房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理部門(mén)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展策略制定風(fēng)險(xiǎn)。

五、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有效政策

1.樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)管理政策

無(wú)論是采用何種籌款方式，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)都會(huì)面臨一定的經(jīng)濟(jì)發(fā)展策略制定風(fēng)險(xiǎn)，與此同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)又是一種高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)。針對(duì)這樣的情況，就需要房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理部門(mén)應(yīng)該規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)。不論企業(yè)是運(yùn)行的好還是壞。具體來(lái)說(shuō)，就要求房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理部門(mén)的管理層養(yǎng)成抗風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，不斷關(guān)注我國(guó)金融市場(chǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，不斷研究國(guó)家頒布的政策法規(guī)，建立完善的抗風(fēng)險(xiǎn)體系，促進(jìn)企業(yè)持續(xù)健康快速發(fā)展。

2.建立內(nèi)部管理政策

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目是一項(xiàng)規(guī)模大、生產(chǎn)周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)高的項(xiàng)目，因此，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理部門(mén)進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之前，對(duì)該項(xiàng)目要有深入的了解。具體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理部門(mén)可以專門(mén)成立項(xiàng)目調(diào)研機(jī)構(gòu)，深入的進(jìn)行對(duì)項(xiàng)目的可行性研究，更加科學(xué)合理的規(guī)劃項(xiàng)目的發(fā)展，盡可能的減少項(xiàng)目的成本消耗，保證企業(yè)的正常運(yùn)行。

3.完善資金管理政策

資金的有效管理程度將直接影響到整個(gè)企業(yè)的運(yùn)行情況，在房地產(chǎn)企業(yè)這種需要有大量資金存在的企業(yè)更顯得尤為關(guān)鍵。針對(duì)這樣的情況，就需要我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理部門(mén)建立一套完善的資金管理體系，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)內(nèi)部的成本控制，保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理部門(mén)內(nèi)部的資金都得到合理利用。與此同時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理部門(mén)還應(yīng)當(dāng)成立資金結(jié)算中心，系統(tǒng)的規(guī)劃內(nèi)部的資金調(diào)度問(wèn)題，提升企業(yè)內(nèi)部的資金管理效率。

綜上所述，由于房地產(chǎn)行業(yè)都存在著高風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)行成本高、運(yùn)行周期長(zhǎng)、受國(guó)家政策和金融市場(chǎng)影響大的特點(diǎn)，因此，無(wú)論房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行何種的經(jīng)濟(jì)發(fā)展策略制定方式，房地產(chǎn)行業(yè)都將面臨一定的經(jīng)濟(jì)發(fā)展策略制定風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)這樣的情況，就需要房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理部門(mén)不斷分析企業(yè)可能遇到的經(jīng)濟(jì)發(fā)展策略制定風(fēng)險(xiǎn)，不斷完善企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理結(jié)構(gòu)，建立完善的資金管理體系，保證企業(yè)的穩(wěn)定運(yùn)行。

[1]宋民剛.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理部門(mén)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因及特征指標(biāo)分析[J].中國(guó)證券期貨,2014(3)：12-13.

[2]伍建美.關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理部門(mén)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展策略制定風(fēng)險(xiǎn)和運(yùn)用問(wèn)題[J].經(jīng)濟(jì)管理者,2014(22)：37-38.

（作者單位：固始縣房地產(chǎn)服務(wù)中心）