論房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中的幾個(gè)財(cái)務(wù)管理問題

陳娟

摘要：房地產(chǎn)企業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)中重要一環(huán)，其發(fā)展離不了資金的流動(dòng)性，本文介紹了房地產(chǎn)企業(yè)的幾個(gè)融資形式、融資風(fēng)險(xiǎn)以及應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策，希望能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)融資給予一定的幫助與指導(dǎo)。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)企業(yè) 融資 風(fēng)險(xiǎn)控制

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資的重要性與影響因素

房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)中的重要一環(huán)，是關(guān)系到經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人民生活、政府財(cái)政收入的重要企業(yè)，但房地產(chǎn)企業(yè)由于其行業(yè)的主要特點(diǎn)，需要先進(jìn)行購地、設(shè)計(jì)、開發(fā)、建設(shè)，再進(jìn)行銷售，這種客觀的行業(yè)特征就使得其必須采取有效的融資策略才能保證企業(yè)運(yùn)行中有足夠的現(xiàn)金流，才能保證房產(chǎn)的建造質(zhì)量，同時(shí)也為房產(chǎn)的銷售做好相應(yīng)準(zhǔn)備，因此如何融資和融資管理以及風(fēng)險(xiǎn)控制是房地產(chǎn)企業(yè)管理中至關(guān)重要的一環(huán)。

影響房產(chǎn)企業(yè)融資的因素主要有內(nèi)部因素與外部因素兩部分。內(nèi)部因素主要是企業(yè)的規(guī)模、管理方式、資金周轉(zhuǎn)、盈利能力、償還能力、成本控制等。外部因素主要受到宏觀政策、經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)、民眾購買力、利率水平等因素影響。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要形式及其風(fēng)險(xiǎn)

（一）內(nèi)部資源優(yōu)化配置——融資困難風(fēng)險(xiǎn)

內(nèi)部優(yōu)化配置主要是指房地產(chǎn)企業(yè)通過企業(yè)內(nèi)部的資源優(yōu)化籌措的資金，這樣的優(yōu)點(diǎn)是融資方便、融資成本低廉，但受到企業(yè)內(nèi)部資源的有限性，內(nèi)部融資的數(shù)額有限，融資較為困難。

1.內(nèi)部員工債權(quán)與股權(quán)融資

房地產(chǎn)企業(yè)可以通過內(nèi)部員工的債權(quán)與股份進(jìn)行融資，這樣一方面可以解決企業(yè)資金籌措與周轉(zhuǎn)的問題，同時(shí)通過債權(quán)或股權(quán)融資，將融資成本中的利息和股息發(fā)放給本企業(yè)的員工，既可以降低成本又可以提升員工的積極性，是個(gè)不錯(cuò)的融資方式。

2.房產(chǎn)預(yù)售融資

由于房產(chǎn)開發(fā)的過程需要充足的資金，所以資金的周轉(zhuǎn)就顯得至關(guān)重要。在房產(chǎn)建設(shè)的過程中，機(jī)器、人力、監(jiān)管無處不需要現(xiàn)金流的支持，而在眾多融資方式中，預(yù)售房款是廣大房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)十分推崇的一種方法，在房產(chǎn)生產(chǎn)的過程中，當(dāng)滿足國家規(guī)定的預(yù)算許可要求時(shí)，房產(chǎn)企業(yè)就可以通過較低價(jià)格出售房產(chǎn)，使得資金充沛的購房者前來購買，全款的折扣額度更高，這樣就會(huì)給企業(yè)帶來充足的現(xiàn)金流，同時(shí)減少風(fēng)險(xiǎn)降低成本。

3.共同開發(fā)融資

房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)作中，拿地成本的占比較大的，有些房地產(chǎn)商手中有大量土地卻沒有資金周轉(zhuǎn)建設(shè)，有的卻是沒有土地空有資金，兩者通過協(xié)商聯(lián)合、共同開發(fā)也是一個(gè)企業(yè)融資的主要途徑。

（二）借助外部融資——利率風(fēng)險(xiǎn)與現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)

外部融資是指通過外部的各種資源包括金融中介銀行典當(dāng)?shù)冗M(jìn)行借貸、通過發(fā)行債券進(jìn)行融資、通過股票市場融資進(jìn)行融資，其優(yōu)點(diǎn)是渠道廣闊、資金較多，但融資門檻相對(duì)較高，融資成本較大。

1.通過金融中介融資——利率風(fēng)險(xiǎn)

通過金融中介融資包括通過商業(yè)銀行、典當(dāng)行等金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行貸款的融資方式進(jìn)行融資，其融資的特點(diǎn)是融資程序相對(duì)簡單，貸款利率相對(duì)較低，是房地產(chǎn)企業(yè)廣泛運(yùn)用的融資方式。這種融資方式能夠通過財(cái)務(wù)杠桿的原理，充分提升企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)率和利用率，但其也有一定的不足，商業(yè)貸款受國家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策影響較大，利率的波動(dòng)對(duì)地產(chǎn)企業(yè)的成本影響較大，當(dāng)利率上浮時(shí)，勢必會(huì)影響其融資成本，增加風(fēng)險(xiǎn)。典當(dāng)行融資較商業(yè)銀行貸款有速度快、程序少的優(yōu)點(diǎn)，能夠解燃眉之急，但利率相對(duì)較高，企業(yè)應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行選擇。

2.通過債權(quán)融資——利率風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)可以通過發(fā)行房地產(chǎn)債券的方式進(jìn)行融資，這種方式的優(yōu)點(diǎn)是靈活多變、?？顚Ｓ谩Ｆ髽I(yè)可以根據(jù)自己的資金周轉(zhuǎn)情況設(shè)定債券的日期與利息，但這種融資方式的門檻過高，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)都有詳細(xì)而嚴(yán)苛的要求，只有少量實(shí)力較大的房企滿足要求，對(duì)于中小房企涉足的較少，因此這種方式只是作為一種補(bǔ)充融資方式。

3.通過股權(quán)融資——門檻過高融資難風(fēng)險(xiǎn)

通過上市進(jìn)行融資的房地產(chǎn)企業(yè)十分青睞的融資方式，其具有資源豐富、成本低、無還本付息時(shí)限、企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展等優(yōu)點(diǎn)，是一種長期穩(wěn)定、無還本付息壓力的融資方式。在A股上市企業(yè)中，房地產(chǎn)企業(yè)占據(jù)百家，說明了地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于這種融資方式的傾向。但股權(quán)融資對(duì)于企業(yè)的資質(zhì)、財(cái)務(wù)、盈利能力等方面的要求很高，并非所以企業(yè)都可以采用，對(duì)于中小企業(yè)還是無法企及，也不能做到廣泛迅速推廣。

4.通過信托融資——信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)

信托融資是指房地產(chǎn)企業(yè)委托信譽(yù)度強(qiáng)的信托公司，進(jìn)行信托計(jì)劃、綜合管理、信托資金貸款等程序進(jìn)行融資，是一種較為創(chuàng)新、門檻較低的融資方式，其中信托公司的信用狀況是國有房產(chǎn)企業(yè)主要考量的要點(diǎn)。

三、國有房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)形成原因

（一）資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)

資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)主要有以下兩方面：首先是房產(chǎn)企業(yè)融資困難造成資金斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債比率相對(duì)較高，高額的負(fù)債率給企業(yè)的財(cái)務(wù)帶來巨大的風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)在競價(jià)買地、房產(chǎn)開發(fā)、營銷策劃、銷售的各個(gè)過程中，無不需要強(qiáng)大的現(xiàn)金流做后盾，這期間稍有不慎便會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的正常運(yùn)營無法進(jìn)行，導(dǎo)致停工現(xiàn)象又會(huì)進(jìn)一步導(dǎo)致成本的增加，使得企業(yè)經(jīng)營狀況雪上加霜，因此房地產(chǎn)企業(yè)能否融資順利對(duì)于企業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要。其次是房地產(chǎn)企業(yè)不合理融資造成的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)在融資的過程中如果不考慮企業(yè)自身的資金需求狀況、自身還款能力而盲目進(jìn)行擴(kuò)大融資、高利率融資，這樣給到期還本付息代理帶來巨大風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)在運(yùn)營中計(jì)劃操作中以及應(yīng)收賬款稍有差池便會(huì)導(dǎo)致還本付息壓力。

（二）成本控制風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中會(huì)產(chǎn)生各種各樣的成本，包括融資審核的費(fèi)用成本、利息成本、股息成本、信托管理成本等等，這些成本都直接影響企業(yè)的收益率與利潤率，期間的成本增加勢必會(huì)影響企業(yè)的盈利能力與核心競爭力。同時(shí)隨著這些成本的各種不確定因素也會(huì)使企業(yè)面臨各種成本增加的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）投資風(fēng)險(xiǎn)

投資風(fēng)險(xiǎn)一般是指房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目過程中，由于不確定因素的影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目不能達(dá)到預(yù)期效益，從而影響盈利水平和償債能力的風(fēng)險(xiǎn)。眾所周知，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期一般比較長，并且伴隨著很多不確定因素，如：很多房地產(chǎn)企業(yè)往往過多地注重籌集資金、開發(fā)大項(xiàng)目、追求高收益，忽略了項(xiàng)目開發(fā)之前充分的市場調(diào)研和對(duì)市場以及項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)的可行性評(píng)價(jià)分析，并且因?yàn)榧夹g(shù)、市場等情況發(fā)生變化，導(dǎo)致企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目在技術(shù)上不可行或尚不成熟，產(chǎn)品上市后滯銷、落后，投資項(xiàng)目規(guī)劃過大或過小，行業(yè)過度擴(kuò)張或無力控制管理，負(fù)債率過高等后果，這些不確定因素對(duì)開發(fā)企業(yè)投資項(xiàng)目的成敗和企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益起著決定性的作用。

（四）資金回籠風(fēng)險(xiǎn)

目前，大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般是先通過銀行貸款或其他方式募集資金開發(fā)項(xiàng)目，再通過后期的銷售來償還先期債務(wù)，這種開發(fā)方式無形之中就會(huì)產(chǎn)生資金回籠風(fēng)險(xiǎn)。主要表現(xiàn)為：在房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售過程中，由于外部因素或自身銷售手段的失誤，導(dǎo)致項(xiàng)目銷售狀況不好，回款緩慢。最后，企業(yè)由于償債能力急劇下降，現(xiàn)金支出壓力陡升，進(jìn)而陷入財(cái)務(wù)困境，嚴(yán)重的會(huì)使企業(yè)的形象和聲譽(yù)遭到損害，甚至導(dǎo)致破產(chǎn)。

四、國有房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的主要對(duì)策

（一）做好預(yù)算工作

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門要做好項(xiàng)目預(yù)算和資本預(yù)算，確保項(xiàng)目從設(shè)計(jì)到建設(shè)到銷售都能按部就班的進(jìn)行。在項(xiàng)目預(yù)算方面，企業(yè)財(cái)務(wù)部門要做好前期的可行性研究，項(xiàng)目規(guī)劃、建設(shè)成本、項(xiàng)目預(yù)期收益、資金募集方式等預(yù)算工作，從宏觀方面對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行整體預(yù)算。同時(shí)，要認(rèn)真執(zhí)行財(cái)務(wù)預(yù)算，以提高項(xiàng)目開發(fā)投資決策時(shí)的準(zhǔn)確性，減少投資決策的失誤給企業(yè)造成的損失。在資金預(yù)算方面，主要就是要發(fā)揮財(cái)務(wù)預(yù)算的監(jiān)督作用，確保整個(gè)項(xiàng)目資金運(yùn)轉(zhuǎn)正常。具體來說，就是財(cái)務(wù)部門要建立企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理體系，堅(jiān)持月度分析、季度考核、年度總評(píng)相結(jié)合的預(yù)算分析和考核原則，定期進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，及時(shí)糾正不合理的資金流動(dòng)，確保企業(yè)整體運(yùn)轉(zhuǎn)正常有序。

（二）嚴(yán)格資金管理

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程中，資金始終是一項(xiàng)高度重視的資產(chǎn)，被稱為房地產(chǎn)企業(yè)的“血液”。房地產(chǎn)企業(yè)只有通過科學(xué)的籌集和管理使用資金，做到優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)、拓寬融資渠道、提高資金使用率，才能促進(jìn)企業(yè)效益的提高。目前很多房地產(chǎn)企業(yè)由于缺乏科學(xué)的資金管理，并且開發(fā)的項(xiàng)目不能按時(shí)完工，導(dǎo)致資金流轉(zhuǎn)不暢，陷入惡性循環(huán)。因此要注重資金管理，制定科學(xué)的資金使用計(jì)劃，并嚴(yán)格監(jiān)管每一筆資金去向，此外，加快應(yīng)收賬款的收回，壓縮存貨的資金占用，提高企業(yè)可用資金額度。企業(yè)財(cái)務(wù)部門還要控制一般經(jīng)費(fèi)支出，杜絕鋪張浪費(fèi)現(xiàn)象，把資金用到刀刃上。

（三）及時(shí)分散風(fēng)險(xiǎn)

及時(shí)地將風(fēng)險(xiǎn)分散是房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)重要手段。主要就是做好投資分散，一般包括投資區(qū)域分散投資時(shí)間分散、和共同投資等方式。房地產(chǎn)投資區(qū)域分散就是將投資分散到多個(gè)區(qū)域，現(xiàn)在許多較大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始從只在一線城市開發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)變?yōu)橐欢木€城市均進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，這樣可以避免某一地區(qū)經(jīng)濟(jì)不景氣帶來的損失。房地產(chǎn)投資時(shí)間分散就是確立一個(gè)合理的投資時(shí)間間隔，避免市場變化帶來的損失。共同投資就是同其他房地產(chǎn)企業(yè)、大財(cái)團(tuán)等聯(lián)合成立項(xiàng)目公司，共同拿地、共同開發(fā)。

參考文獻(xiàn)：

姜淑芬.房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與控制[J].時(shí)代金融，2013.

（作者單位：佛山市南海區(qū)公有資產(chǎn)管理辦公室）