論加強(qiáng)住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)的管理及防范措施

史利霞

摘 要：我國(guó)住房公積金規(guī)模的不斷壯大以及住房公積金貸款規(guī)模的不斷增大，為住房公積金的管理帶來(lái)了諸多挑戰(zhàn)。其中，對(duì)住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)的管理以及防范問(wèn)題是研究的熱點(diǎn)。

關(guān)鍵詞：住房公積金制度；個(gè)人住房貸款；風(fēng)險(xiǎn)防范

中圖分類(lèi)號(hào)：F830.589 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2015）02-0182-02

引言

目前，我國(guó)的住房公積金制度飽受詬病，各界要求住房公積金制度進(jìn)行改革的呼聲不斷。我國(guó)的住房公積金的管理在實(shí)際操作中也存在一些問(wèn)題。住房公積金貸款主要是指住房公積金管理中心通過(guò)銀行對(duì)需要購(gòu)買(mǎi)住房、并且繳納了住房公積金的職工以較低的利率發(fā)放貸款，幫助其購(gòu)買(mǎi)住房。住房公積金制度對(duì)我國(guó)的城鎮(zhèn)化建設(shè)起到了重要作用，幫助了許多沒(méi)有能力一次性付清購(gòu)房?jī)r(jià)款的工薪族可以通過(guò)住房公積金貸款來(lái)購(gòu)買(mǎi)住房。《住房公積金管理?xiàng)l例》規(guī)定的住房公積金貸款是專(zhuān)指針對(duì)職工的個(gè)人住房貸款。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及城鎮(zhèn)化建設(shè)的推進(jìn)，從農(nóng)村出來(lái)進(jìn)入企業(yè)或者公司工作的人不斷增加，由于住房公積金具有強(qiáng)制性，我國(guó)住房公積金的總規(guī)模不斷增大，同時(shí)，申請(qǐng)住房公積金貸款的人也不斷增多?？傄?guī)模的擴(kuò)大以及貸款人數(shù)的增多、貸款規(guī)模的擴(kuò)大，都為住房公積金風(fēng)險(xiǎn)的管理提出了新的挑戰(zhàn)，尤其是對(duì)住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)的管理。

一、住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)的成因

（一）借款人自身原因形成的風(fēng)險(xiǎn)——信用風(fēng)險(xiǎn)

所謂信用風(fēng)險(xiǎn)，又叫做違約風(fēng)險(xiǎn)，是指借款人在未來(lái)沒(méi)有能力或者沒(méi)有意愿履行合約即無(wú)法償還本息或者不按時(shí)交納利息的風(fēng)險(xiǎn)，并由此給貸款人造成損失。在使用住房公積金貸款時(shí)，一般來(lái)說(shuō)，有以下兩個(gè)方面的原因會(huì)導(dǎo)致借款人信用風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。

1.信息不對(duì)稱(chēng)。信息不對(duì)稱(chēng)的一方面是住房貸款公積金中心與個(gè)人信用信息的不對(duì)稱(chēng)。由于我國(guó)對(duì)個(gè)人信用問(wèn)題的重視不如歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家，我國(guó)公民存在較多的所謂“老賴(lài)”，他們不是沒(méi)有能力償還而是鉆空子故意拖欠或者故意不償還。我國(guó)尚未建立起完備的個(gè)人信用備查系統(tǒng)，對(duì)于這些“老賴(lài)”而言，他們違約對(duì)他們未來(lái)的借貸或者是其他方面并無(wú)太大影響，他們只需要選擇不再住房公積金中心申請(qǐng)貸款或者換個(gè)地方進(jìn)行貸款即可，違約成本很小。

2.借款人沒(méi)有能力進(jìn)行償還。當(dāng)借款人向住房公積金中心申請(qǐng)貸款的時(shí)候，可能其自身所處環(huán)境不錯(cuò)，有穩(wěn)定的工作或者是有穩(wěn)定的收入來(lái)源。但是，隨著時(shí)間發(fā)展，可能是市場(chǎng)狀況變差導(dǎo)致公司大量裁員，或者是借款人自身的原因包括生病或者其他，導(dǎo)致借款人的經(jīng)濟(jì)狀況不像借款時(shí)那么好，所以無(wú)力對(duì)債務(wù)進(jìn)行償還。雖然其本身有著很強(qiáng)烈的償還意愿，但是缺乏償還的能力。

（二）市場(chǎng)環(huán)境變化造成的風(fēng)險(xiǎn)——抵押物價(jià)值變化帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)

一般來(lái)說(shuō)，住房公積金貸款的時(shí)間期限較長(zhǎng)，大多在十年以上。市場(chǎng)是在不斷發(fā)展的，各種創(chuàng)新層出不窮，同時(shí)，市場(chǎng)環(huán)境也在不斷變化。在個(gè)人進(jìn)行住房公積金貸款時(shí)，會(huì)為自身的貸款提供抵押物。但是，隨著時(shí)間的變化，市場(chǎng)環(huán)境也在改變，這就會(huì)帶來(lái)抵押物價(jià)值的變化。住房公積金抵押貸款與一般貸款區(qū)別最大的就是住房公積金貸款一般都是把已付首付的住房作為抵押物，所以在抵押物風(fēng)險(xiǎn)方面，主要的風(fēng)險(xiǎn)就是住房面臨的價(jià)格隨著市場(chǎng)環(huán)境的變化而變化的風(fēng)險(xiǎn)以及房地產(chǎn)存在法律方面糾紛的風(fēng)險(xiǎn)。在我國(guó)，最近兩年許多專(zhuān)家都在“唱衰”房地產(chǎn)市場(chǎng)，認(rèn)為我國(guó)的房?jī)r(jià)太高，處于不理性的價(jià)格區(qū)間。雖然不敢說(shuō)專(zhuān)家們的預(yù)測(cè)是否正確，但是我們可以看到，從2013年開(kāi)始，我國(guó)的房?jī)r(jià)就開(kāi)始沒(méi)有繼續(xù)上漲甚至有些地方出現(xiàn)了下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)的春天已經(jīng)過(guò)去似乎是大家的共識(shí)。所以，在未來(lái)多變的市場(chǎng)上，住房?jī)r(jià)格的變化會(huì)對(duì)抵押物的價(jià)值產(chǎn)生較大影響。

（三）住房公積金貸款使用的擔(dān)保方式帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)

住房公積金貸款的擔(dān)保方式就像上文提到的，一般都是用要進(jìn)行貸款的住房進(jìn)行抵押，在這個(gè)過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)在，開(kāi)發(fā)商對(duì)住房都是采取預(yù)售的模式，即房屋尚未建成或者正在建設(shè)中即對(duì)住房進(jìn)行銷(xiāo)售，消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)住房。在這個(gè)過(guò)程中，由于住房尚未建成，購(gòu)買(mǎi)時(shí)采用住房進(jìn)行抵押貸款就可能會(huì)出現(xiàn)在未來(lái)住房出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，加重風(fēng)險(xiǎn)。并且，從風(fēng)險(xiǎn)分散的角度來(lái)看，使用要進(jìn)行貸款的房屋進(jìn)行抵押貸款是不符合這一原理的。

此外，公積金中心由于自身的原因，不可能了解每一個(gè)借款人的詳細(xì)情況以及準(zhǔn)確衡量借款人提供的抵押品的價(jià)值，會(huì)存在在錯(cuò)誤估計(jì)的情況。而每一個(gè)申請(qǐng)貸款的個(gè)人則十分清楚自身的情況以及提供的抵押物的情況，故可能存在公積金中心無(wú)法掌握的會(huì)導(dǎo)致未來(lái)借款人違約的風(fēng)險(xiǎn)。2008年美國(guó)次貸危機(jī)中，飽受詬病的就是那些為美國(guó)公民提供住房貸款的商業(yè)銀行為了自身利益在住房貸款之前根本不進(jìn)行盡職調(diào)查，為那些未來(lái)沒(méi)有能力進(jìn)行還款的低收入群體提供貸款，導(dǎo)致最后他們的違約。而對(duì)于這些個(gè)人的情況，目前也沒(méi)有強(qiáng)制性要求進(jìn)行擔(dān)保，因此，客觀(guān)上存在著個(gè)人違約的可能。

（四）開(kāi)發(fā)商方面的風(fēng)險(xiǎn)

其實(shí)所謂開(kāi)發(fā)商方面的風(fēng)險(xiǎn)，主要就是指由于開(kāi)發(fā)商方面的原因而造成的住房公積金貸款未來(lái)出現(xiàn)可能不能償還而導(dǎo)致進(jìn)行住房公積金貸款的銀行損失的風(fēng)險(xiǎn)。由于現(xiàn)在的住房基本是采用預(yù)售的形式來(lái)進(jìn)行住房銷(xiāo)售，所以購(gòu)房者在買(mǎi)房進(jìn)行住房公積金貸款時(shí)，其所購(gòu)買(mǎi)的住房并未真正建成。所以，在未來(lái)的建設(shè)中，由于開(kāi)發(fā)商的建筑材料違規(guī)或者建筑高度、建筑格局或者其他原因，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商無(wú)法按時(shí)交房，從而帶來(lái)購(gòu)房者不能按時(shí)入住。在這種情況下，購(gòu)房者一般就會(huì)選擇不再支付公積金貸款的還款，那么由此帶來(lái)的損失就只有承擔(dān)貸款的銀行負(fù)責(zé)。

二、住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)的管理及防范措施

（一）住房擔(dān)保制度的建立與完善

目前，我國(guó)住房公積金貸款已經(jīng)建立起了初步的擔(dān)保制度，但是還不完善，應(yīng)借鑒國(guó)外在這方面的先進(jìn)技術(shù)以及經(jīng)驗(yàn)，建立并發(fā)展適合我國(guó)的具有中國(guó)特色的公積金個(gè)人住房抵押擔(dān)保貸款制度。在擔(dān)保機(jī)構(gòu)的設(shè)置方面——由于個(gè)人住房抵押公積金貸款擔(dān)保具有公益性的性質(zhì)，而且，對(duì)個(gè)人住房抵押公積金貸款進(jìn)行擔(dān)保所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)較大，完全依靠市場(chǎng)的力量可能無(wú)法順暢運(yùn)行。所以，要充分利用政府信用，組建政策性擔(dān)保機(jī)構(gòu)。要進(jìn)行政策性擔(dān)保機(jī)構(gòu)的組建，那么其資金來(lái)源是不得不考慮的一個(gè)方面，可以考慮財(cái)政撥款、住房公積金中心的住房公積金的增值收益、擔(dān)保收益或者是以其他政府性金融機(jī)構(gòu)入股的形式繳納資金進(jìn)行。endprint

個(gè)人住房抵押擔(dān)保貸款制度有廣義和狹義兩重意義。從廣義上來(lái)說(shuō)，個(gè)人住房抵押貸款擔(dān)保是指在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的前提之下，通過(guò)擔(dān)保這樣的一種形式來(lái)對(duì)市場(chǎng)主體，主要指提供住房貸款方與購(gòu)房借款方之間，進(jìn)行溝通、交流，以幫助其達(dá)成交易或者協(xié)議，使市場(chǎng)有效運(yùn)行，主要作用在于幫助建立貸款機(jī)構(gòu)的一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償機(jī)制。從狹義上來(lái)講，個(gè)人住房抵押貸款擔(dān)保是指依照《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》設(shè)立的住房置業(yè)公司，在購(gòu)房借款人無(wú)法滿(mǎn)足貸款人相關(guān)要求的情況下，有償?shù)臑榻杩钊颂峁?dān)保，并對(duì)借款承擔(dān)無(wú)限連帶責(zé)任，本質(zhì)上個(gè)人住房抵押貸款服務(wù)中介。

（二）個(gè)人信用檔案的建立

在個(gè)人住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)中，一個(gè)重要的風(fēng)險(xiǎn)就是借款人的信用風(fēng)險(xiǎn)、違約風(fēng)險(xiǎn)。所以，建立一個(gè)完善的、全國(guó)聯(lián)網(wǎng)的個(gè)人信用檔案可以幫助銀行在進(jìn)行個(gè)人住房公積金貸款申請(qǐng)的審核時(shí)，了解借款人的信用狀況，降低信息的不對(duì)稱(chēng)，減輕日后由于借款人主觀(guān)意愿而帶來(lái)的貸款違約風(fēng)險(xiǎn)。

另外，全國(guó)聯(lián)網(wǎng)可查的個(gè)人信用檔案也可以提高借款人的違約成本。當(dāng)有這樣的一個(gè)個(gè)人信用檔案存在的時(shí)候，借款人在考慮是否違約的時(shí)候就會(huì)考慮違約給他帶來(lái)的收益以及因?yàn)檫`約而帶來(lái)的成本。當(dāng)整個(gè)社會(huì)都對(duì)個(gè)人信用很看重的時(shí)候，一旦有人違約，那么他在之后再進(jìn)行融資或者做其他事的時(shí)候，就將變得非常困難。在這種情況下，違約成本就會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)違約所帶來(lái)的收益，借款人就不會(huì)選擇違約。

（三）建立跨區(qū)域聯(lián)網(wǎng)的住房公積金貸款公示

在個(gè)人住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)中，還有一種重要的風(fēng)險(xiǎn)就是可能存在同樣的主體在不同的地區(qū)進(jìn)行重復(fù)申請(qǐng)住房公積金貸款或者夫妻雙方同時(shí)申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款。這樣，由于同樣的人承受了雙份或者多分的償還責(zé)任，那么未來(lái)存在違約的可能性就會(huì)加大。所以，建立一個(gè)跨區(qū)域的全國(guó)聯(lián)網(wǎng)的住房公積金貸款公示可以有效的減輕這種情況的出現(xiàn)，可以大大的降低個(gè)人公積金住房貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)。

（四）加強(qiáng)對(duì)貸款受托銀行及開(kāi)發(fā)商的管理

個(gè)人住房公積金業(yè)貸款，主要是住房公積金中心委托商業(yè)銀行進(jìn)行貸款。貸款的資金來(lái)源是住房公積金中心，風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)主體也是住房公積金中心，所以商業(yè)銀行在其中并不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，只是獲取自己所得的績(jī)效收益。對(duì)于商業(yè)銀行而言，貸款質(zhì)量的好壞與其自身并無(wú)直接聯(lián)系，銀行也不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，所以在進(jìn)行貸前審核的時(shí)候難免存在不認(rèn)真的情況。所以，應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)貸款受托銀行的管理，并且設(shè)計(jì)合理的績(jī)效激勵(lì)機(jī)制，使貸款受托銀行利益與住房公積金中心的利益一致。

結(jié)語(yǔ)

我國(guó)住房公積金規(guī)模的快速發(fā)展、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“火爆”都帶來(lái)了住房公積金風(fēng)險(xiǎn)的增加。近些年來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)可以用“火爆”兩個(gè)字來(lái)形容，有較多的人在買(mǎi)房，不管是因?yàn)閯傂孕枨筮€是投資需求，反正是有很多人在買(mǎi)房。其中有較多的人使用了住房公積金貸款，那么貸款的規(guī)模就不斷增大，這就要求對(duì)貸款的管理能力的提高。對(duì)于住房公積金的貸款風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)由于借款人本身、市場(chǎng)原因、開(kāi)發(fā)商原因或者是其他的一些原因，導(dǎo)致借款人最后的償還面臨風(fēng)險(xiǎn)。所以，對(duì)個(gè)人住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)的控制顯得尤為重要?？梢酝ㄟ^(guò)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)的個(gè)人信用檔案降低信息不對(duì)稱(chēng)，或者建立和完善公積金貸款擔(dān)保制度，或者通過(guò)其他的一些方法來(lái)降低住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)。

參考文獻(xiàn)：

[1] 李立臻，王文剛.淺談住房公積金管理風(fēng)險(xiǎn)及其成因[J].經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展，2013，（6）.

[2] 廣西壯族自治區(qū)人民政府課題組.加強(qiáng)業(yè)務(wù)管理完善風(fēng).險(xiǎn)防范機(jī)制的調(diào)研報(bào)告[R]，2012.

[3] 住房公積金管理?xiàng)l例（國(guó)務(wù)院令第350號(hào)）[Z].

[4] 藺以安.盤(pán)錦市住房公積金管理信息系統(tǒng)設(shè)計(jì)與實(shí)現(xiàn)[D].大連：大連理工大學(xué)，2012.

[責(zé)任編輯 仲 琪]endprint