外國不動產(chǎn)登記面面觀

宗和

3月1日起，《不動產(chǎn)登記暫行條例》將正式實施，按照規(guī)定，我國所有城鎮(zhèn)都必須將其紙質(zhì)房產(chǎn)檔案錄入電子信息庫，建立本地住房信息系統(tǒng);全國所有地級以上城市的住房信息系統(tǒng)必須與住建部聯(lián)網(wǎng)。

用制度督促國民

主動登記不動產(chǎn)

日本的不動產(chǎn)登記依據(jù)“民法”和“不動產(chǎn)登記法”兩項法律，不動產(chǎn)登記制度已經(jīng)擁有百年的歷史。相關(guān)法律誕生后，日本又根據(jù)經(jīng)濟和社會的發(fā)展狀況進行了不斷的改進和充實，進而形成了目前嚴密的法律體系。為了確保統(tǒng)計的準確性，日本對全國土地情況進行過長達近30年的調(diào)查勘測，并繪制成土地圖冊，作為有關(guān)部門依法實施不動產(chǎn)登記的依據(jù)。

日本的不動產(chǎn)登記分為土地登記和土地上的建筑物登記。如要進行土地或相關(guān)建筑物的交易時，交易者首先要去中介公司選擇目標不動產(chǎn)，然后可以先去登記部門付費查閱相關(guān)資料，了解該不動產(chǎn)的性質(zhì)和邊界，還要請專家鑒定目標不動產(chǎn)的價格和稅金，最后再去登記部門登記。登記的主要內(nèi)容是不動產(chǎn)的所有權(quán)、地上權(quán)、租用權(quán)、抵押權(quán)和開采權(quán)等權(quán)利。登記部門經(jīng)過審查后向申請登記者發(fā)放“權(quán)利證書”，今后這些權(quán)利需要存續(xù)、流轉(zhuǎn)、變更、限制時，憑證書再次申請并登記。

日本不動產(chǎn)登記管理機構(gòu)隸屬于政府的法務(wù)省，下設(shè)有8個法務(wù)局、283個支局和1200多個登記所。所有不動產(chǎn)登記都采用電腦聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)，有專門的不動產(chǎn)信息管理平臺和數(shù)量龐大的不動產(chǎn)資料庫。負責(zé)不動產(chǎn)登記的是“登記官”，他們經(jīng)過國家司法考試合格后被錄用，并由地方法務(wù)局長正式任命。

在日本，不動產(chǎn)只有通過登記才能享有法律上的權(quán)利。也就是說，只有在登記部門履行登記手續(xù)并獲得認可后，其擁有的不動產(chǎn)才具備法律賦予的權(quán)利，才能進行交易、擔(dān)保、抵押、租借等行為。而沒有登記的不動產(chǎn)如果進行上述交易時，既不受法律的保護，而且一經(jīng)發(fā)現(xiàn)將受到嚴厲的懲罰，其不動產(chǎn)還會被沒收。所以，日本的不動產(chǎn)擁有者都非常積極地去登記部門進行登記，確保自己的法律權(quán)利。

厘清個人隱私與

公眾利益的界限

新加坡的不動產(chǎn)登記制度來源于英聯(lián)邦廣泛采用的托倫斯登記制度，這一制度隨著上世紀60

年代新加坡土地所有權(quán)法案的生效而逐步取代原有的土地契約制。托倫斯土地登記制度是一種制度嚴密、權(quán)責(zé)分明的登記制度，登記具有絕對的公信力。政府通過設(shè)立土地登記機構(gòu)，專門負責(zé)土地登記事宜，所登記的土地或不動產(chǎn)，由政府擔(dān)保，保證其產(chǎn)權(quán)的權(quán)威與合法，而不是以雙方交易或轉(zhuǎn)讓契約合同為保證。新加坡土地分為國家所有和個人所有兩種，其中國有土地約占總數(shù)的80%左右。新加坡政府將土地資源牢牢地掌握在自己手里，以確保建設(shè)大眾組屋需要的土地供應(yīng)。

新加坡政府長期以來一直嚴格限制炒賣組屋的行為，對大眾組屋的政策定位是“以自住為主”，限制居民購買組屋的次數(shù)，一個家庭只能擁有一套組屋，如果要再購買新組屋，必須退出原有組屋，以防投機多占，更不允許以投資為目的買房。

經(jīng)過數(shù)年整合，到本世紀初，新加坡全境不動產(chǎn)基本上已經(jīng)統(tǒng)一在中央登記系統(tǒng)下。而隨著電子科技的進步，新加坡政府也在同步推進電子政府以提高生產(chǎn)力，使得不動產(chǎn)登記系統(tǒng)電子化成為必然發(fā)展趨勢。目前的電子系統(tǒng)在房產(chǎn)交易過程中，基本上可以做到讓所有人查到某一塊地契所在地塊的詳細信息，包括房主姓名、國籍等信息，這套房子在建好后有多少買家轉(zhuǎn)手，以及目前這套不動產(chǎn)有沒有相關(guān)貸款、按揭等信息。如果支付更多金額的信息費，甚至可以查到房子所在地塊的規(guī)劃圖，可以憑此判斷未來地鐵線路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是否會影響到房子的發(fā)展。值得注意的是，新加坡的不動產(chǎn)登記制度能夠通過某一個房產(chǎn)查詢到業(yè)主信息，而反過來如果普通民眾要查詢某一個人名下有多少房產(chǎn)，由于涉及到個人隱私，則是不被允許的。

更簡單更方便更嚴格

根據(jù)俄羅斯的現(xiàn)行法律，俄羅斯境內(nèi)的房地產(chǎn)登記的主管部門是俄經(jīng)濟發(fā)展部下屬的聯(lián)邦國家登記、繪圖局。為了確保國家對房地產(chǎn)交易的知情權(quán)，無論購買或是出售房產(chǎn)，都必須向俄聯(lián)邦國家登記、繪圖局進行登記備案，由該局審查相關(guān)證明文件，確認交易的合法性，購房者對房產(chǎn)的所有權(quán)將在完成相應(yīng)登記手續(xù)后生效。俄聯(lián)邦國家登記、繪圖局還會將房屋所有者的房產(chǎn)信息提交給稅務(wù)機關(guān)，作為課征房產(chǎn)稅的基礎(chǔ)。

俄聯(lián)邦國家登記、繪圖局局長瓦西里耶夫日前表示，未來俄公民可以通過智能手機和平板電腦查詢房屋所有權(quán)，只需輕輕一點即可看到該局出示的房產(chǎn)登記證書，而未來全俄所有房地產(chǎn)登記信息也將被集成至一個統(tǒng)一的數(shù)據(jù)庫。

不過，在登記程序走向電子化、便利化的同時，俄從2015年1月1日開始大幅提升房地產(chǎn)登記稅。過去俄羅斯對個人征收的房地產(chǎn)登記稅為1000盧布，對法人機構(gòu)為15000盧布，而從今年開始，將分別提高至2000盧布和22000盧布。

對防范腐敗尤其關(guān)注

德國的不動產(chǎn)登記制度被稱為“權(quán)利登記制度”，又稱實質(zhì)主義登記制度，是指不動產(chǎn)物權(quán)依法律行為的設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更和廢止等事項非經(jīng)登記不得生效的立法體制。德國的不動產(chǎn)登記簿一般由3部分組成：地產(chǎn)、所有權(quán)和阻礙。登記簿按土地所有權(quán)人設(shè)立，一個所有權(quán)人一個號碼。根據(jù)當(dāng)事人的需要，登記后可以出具登記證明（也稱房產(chǎn)證），證明的內(nèi)容與登記簿記載的內(nèi)容一致。

在德國，房產(chǎn)登記制度在很大程度是公開的。如果能夠證明與房屋存在法律或者經(jīng)濟方面的合法關(guān)系，登記號碼、地籍單元、地址和所有人姓名等房屋登記簿的相關(guān)信息可以在不動產(chǎn)登記局進行查詢。

這種公開透明的不動產(chǎn)登記制度，一方面配合著德國的稅收政策，對房價起到了調(diào)節(jié)作用。由于登記制度提供了可供查詢的準確記錄，無論是自然人還是公司購買房產(chǎn)，都回避不了房產(chǎn)投機稅收問題。按照相關(guān)規(guī)定，自然人購買房產(chǎn)10年之內(nèi)如果出售，必須繳納投機稅。另一方面，也能防止官員腐敗問題的滋生。德國前總統(tǒng)武爾夫就是因為被媒體發(fā)現(xiàn)一筆可疑的購房抵押貸款后，不得不于2012年2月17日宣布辭職。

（責(zé)編：石磐）