關(guān)于土地開發(fā)整理項(xiàng)目管理問題及應(yīng)對(duì)策略探討

梁翠敏

(廣州東圖土地規(guī)劃咨詢有限公司，廣東 廣州 510650)

1、 土地開發(fā)整理項(xiàng)目管理中存在的一些問題

1.1 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)變更頻繁。高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田的基本規(guī)劃和整理比傳統(tǒng)基本農(nóng)田的標(biāo)準(zhǔn)和要求要高很多，因此對(duì)其關(guān)注和研究更多。目前我國(guó)土地開發(fā)項(xiàng)目管理在進(jìn)行項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)普遍存在規(guī)劃設(shè)計(jì)頻繁變更的現(xiàn)象。例如:由于項(xiàng)目的前期工作不細(xì)致而導(dǎo)致規(guī)劃不合理;由于項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)未做好與群眾的交流而導(dǎo)致滿意度不足;隱瞞已有設(shè)施企圖申請(qǐng)額外資金而不被批準(zhǔn);甚至私自更改項(xiàng)目的技術(shù)要求、項(xiàng)目的實(shí)施范圍和挪用項(xiàng)目資金等問題。與這個(gè)問題相對(duì)應(yīng)的，項(xiàng)目的審批效率低下，很多項(xiàng)目的審批甚至是在項(xiàng)目結(jié)束有才完成，導(dǎo)致項(xiàng)目管理的混亂現(xiàn)象。

1.2 土地權(quán)屬管理混亂。一般土地開發(fā)項(xiàng)目所涉及的范圍會(huì)比較大，關(guān)系到很多權(quán)屬單位和權(quán)屬關(guān)系的調(diào)整問題。過去，多數(shù)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收時(shí)只提供驗(yàn)收的資料而沒有權(quán)屬關(guān)系調(diào)整的報(bào)告，這體現(xiàn)了土地權(quán)屬關(guān)系的管理工作比較混亂，會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目實(shí)施過程出現(xiàn)很多困難，后期也會(huì)導(dǎo)致一些不必要的社會(huì)糾紛。

1.3 監(jiān)理工作不到位。根據(jù)以往的項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，監(jiān)理在項(xiàng)目進(jìn)行過程中整理的資料對(duì)于工程施工過程中出現(xiàn)的問題和隱患的記錄數(shù)量很少，尤其是隱蔽工程，以及工程量變更的原有、實(shí)際的變更量等的說(shuō)明都存在不明白的地方，這導(dǎo)致項(xiàng)目管理不能嚴(yán)格按照原規(guī)劃設(shè)計(jì)和相關(guān)的規(guī)范來(lái)進(jìn)行，也難以保證項(xiàng)目施工的質(zhì)量和安全。

1.4 項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)管理不規(guī)范。多數(shù)地區(qū)對(duì)于土地開發(fā)管理的工作經(jīng)費(fèi)是有明確要求的，對(duì)其計(jì)取比例也有規(guī)定，在項(xiàng)目開始前，一般都會(huì)進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究費(fèi)、預(yù)算編制費(fèi)用等的預(yù)算，但是經(jīng)費(fèi)管理混亂、使用超標(biāo)的現(xiàn)象仍然普遍存在。

1.5 項(xiàng)目驗(yàn)收資料不規(guī)范。很多項(xiàng)目資料的編制都是直接套用之前項(xiàng)目現(xiàn)有的模式，常常出現(xiàn)和當(dāng)前項(xiàng)目?jī)?nèi)容不配套的情況，項(xiàng)目驗(yàn)收資料不能根據(jù)實(shí)際項(xiàng)目情況進(jìn)行合理編制容易導(dǎo)致資料的圖、表的編制不清晰，項(xiàng)目?jī)?nèi)容描述與實(shí)際不符甚至前后內(nèi)容互相矛盾等問題，還經(jīng)常出現(xiàn)資料不全、關(guān)鍵資料缺失的情況，這也表明項(xiàng)目管理上比較混亂。

2、加強(qiáng)土地開發(fā)整理項(xiàng)目管理的策略

2.1 加強(qiáng)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和審批共組。為了減少項(xiàng)目變更情況的出現(xiàn)，應(yīng)當(dāng)盡力做好以下四個(gè)步驟的工作:一、選擇水平更高的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位?？梢酝ㄟ^公開招投標(biāo)、競(jìng)爭(zhēng)性談判等形式來(lái)選取業(yè)務(wù)水平高、設(shè)計(jì)能力好、費(fèi)用合理的單位負(fù)責(zé)進(jìn)行項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)。二、項(xiàng)目的承包方需有專人負(fù)責(zé)監(jiān)督工作，對(duì)項(xiàng)目的可行性研究方案、原有的設(shè)施項(xiàng)目、土地權(quán)屬關(guān)系和變更項(xiàng)目等的調(diào)查進(jìn)行跟蹤監(jiān)督，項(xiàng)目實(shí)測(cè)應(yīng)當(dāng)在地形圖上開展，而不應(yīng)使用線狀圖。三、形成初步方案后，承包方和規(guī)劃設(shè)計(jì)方應(yīng)當(dāng)和項(xiàng)目涉及區(qū)域的群眾和干部進(jìn)行深入交流，了解群眾意見，從而優(yōu)化設(shè)計(jì)方案以增加群眾的認(rèn)可和支持。四、項(xiàng)目審批必須嚴(yán)格、嚴(yán)肅進(jìn)行。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案一旦確定后就不允許輕易更改。如果項(xiàng)目進(jìn)行過程中不得已需要進(jìn)行變更，必須嚴(yán)格按照安管流程辦理審批手續(xù)，得到批準(zhǔn)文件后方可繼續(xù)施工，否則推遲項(xiàng)目的驗(yàn)收。

2.2 認(rèn)真做好土地權(quán)屬調(diào)整工作。做好土地權(quán)屬調(diào)整，應(yīng)當(dāng)認(rèn)真完成以下四個(gè)階段的工作。第一，選址階段，認(rèn)真調(diào)查好當(dāng)前土地的權(quán)屬關(guān)系，解決權(quán)屬糾紛等問題。第二，進(jìn)行可行性研究和項(xiàng)目的立項(xiàng)及審批，復(fù)核土地權(quán)屬范圍，并將結(jié)果編織成調(diào)整方案予以公示。第三，經(jīng)過和當(dāng)?shù)厝罕姷某浞纸涣骱蛯?duì)方案的詳細(xì)論證，進(jìn)行項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，并報(bào)縣級(jí)政府予以批準(zhǔn)。第四，竣工后，根據(jù)調(diào)整方案確定新的權(quán)屬關(guān)系，并及時(shí)進(jìn)行登記和公示，確保調(diào)整結(jié)果無(wú)異議。完成以上工作后，編制詳細(xì)的土地權(quán)屬調(diào)整報(bào)告等資料存檔。

2.3 提高項(xiàng)目監(jiān)理水平。要從實(shí)質(zhì)上提高項(xiàng)目的建立水平，首先要選擇資質(zhì)齊全、經(jīng)驗(yàn)豐富和信譽(yù)良好的監(jiān)理單位。在審查投標(biāo)監(jiān)理單位的資質(zhì)時(shí)，還應(yīng)當(dāng)檢驗(yàn)監(jiān)理工程師的專業(yè)素質(zhì)，并且在雙方簽訂合同中明確要求監(jiān)理人員的條件，確保監(jiān)理隊(duì)伍的專業(yè)水平符合要求。第二，應(yīng)當(dāng)在合同中明確監(jiān)理人員的工作內(nèi)容，如:監(jiān)理日志、隱蔽工程施工資料、進(jìn)度情況、施工過程中的問題和整改情況等，由此來(lái)保證監(jiān)理在工程施工過程中能夠起到應(yīng)有的作用。第三，應(yīng)當(dāng)安排專人對(duì)監(jiān)理的工作進(jìn)行監(jiān)督，如果在施工過程中發(fā)現(xiàn)監(jiān)理人員有違規(guī)行為，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行嚴(yán)格處理，發(fā)現(xiàn)監(jiān)理人員未能按照合同完成工作內(nèi)容、未能對(duì)工程進(jìn)行有效監(jiān)管的，還應(yīng)當(dāng)對(duì)監(jiān)理單位追究其責(zé)任甚至經(jīng)濟(jì)損失的賠償。

2.4 規(guī)范項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)管理。通常工程項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)超支主要有兩方面原因，由于施工工期緊張或因?yàn)槭┕こ霈F(xiàn)問題而意外增加的經(jīng)費(fèi)和工程項(xiàng)目人員私自挪用經(jīng)費(fèi)。對(duì)于工程項(xiàng)目人員私自挪用經(jīng)費(fèi)的情況，應(yīng)當(dāng)明確做好經(jīng)費(fèi)的管理和用途的記錄，加強(qiáng)監(jiān)管和審計(jì)工作，確保每一筆經(jīng)費(fèi)都有明確合理的用途。對(duì)于趕工期或者施工問題而導(dǎo)致的經(jīng)費(fèi)超支，應(yīng)當(dāng)做好項(xiàng)目可行性研究，合理做好項(xiàng)目施工組織設(shè)計(jì)，確定工期，避免工程趕工消耗經(jīng)費(fèi)，另外在前期準(zhǔn)備過程中，要仔細(xì)考慮好工程施工中可能遇到的各種問題，做好地形勘測(cè)等工作，保障施工過程能夠高效、有序的按計(jì)劃進(jìn)行。

2.5 規(guī)范項(xiàng)目資料整理。首先，工程驗(yàn)收方應(yīng)當(dāng)對(duì)資料編制提出具體的要求，明確需要整理資料的范圍和標(biāo)準(zhǔn)，如比例尺、圖示圖例等細(xì)則要求。其次，項(xiàng)目的承包、施工和監(jiān)理單位要選擇有經(jīng)驗(yàn)、責(zé)任心強(qiáng)的資料人員進(jìn)行資料的編制和報(bào)告的撰寫，根據(jù)項(xiàng)目驗(yàn)收的要求收集和整理項(xiàng)目進(jìn)行中的各項(xiàng)資料，實(shí)事求是，反應(yīng)可觀情況，杜絕資料造假、前后矛盾等問題的出現(xiàn)。國(guó)土部門還應(yīng)當(dāng)定期對(duì)資料的整理情況進(jìn)行嚴(yán)格檢查，確保在工程驗(yàn)收之前能夠消除資料中的不規(guī)范的內(nèi)容。

3、結(jié)束語(yǔ)

土地開發(fā)整理項(xiàng)目要提高管理的專業(yè)化程度，明確各方的工作職責(zé)，完善工作制度，認(rèn)真完成每個(gè)階段的工作計(jì)劃，努力促進(jìn)土地開發(fā)整理項(xiàng)目的規(guī)范化管理、產(chǎn)業(yè)化發(fā)展和提高其市場(chǎng)化的程度。

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