現階段我國征地補償價格標準研究

張婉瑩

(中國人民大學公共管理學院土地管理系，北京 100872)

1 引言

隨著城市化進程的不斷加快，城鄉(xiāng)用地矛盾日漸突出，加上農民本身的維權意識不斷加強，關于我國征地機制的評析與完善逐漸受到各界的關注，并付諸以眾多實踐。其中，由于征地補償標準的改革與完善直接影響到失地農民的利益，成為重中之重。雖然目前我國征地機制逐漸走向完善與系統(tǒng)，但是仍存在諸多的矛盾亟待解決。高勇 (2004)［1］對我國西部地區(qū)進行了調查，發(fā)現失地農民得到的補償按照農村平均生活消費支出計算只能維持7年，按照城鎮(zhèn)消費支出只能維持2年。除此之外，我國東西部補償標準明顯較西部高，重新就業(yè)的機會也較多，所以形成較大的東西部差距。中國人民大學與美國農村發(fā)展研究所(RDI)在2008年對我國17省進行了調查，發(fā)現只有30．7%的失地農民對補償表示滿意，且有68．6%的農民對補償不滿意的主要原因是補償較少或者沒有，有48．7%的農民認為補償金額的確定并未征求農民的意見。除外，有70%的征地采用現金補償的形式，但一次性補償款金額的中位數為13 500元/hm2，且有約60%的現金補償未兌現 (葉劍平等，2010)［2］。由此可以看出，現階段的征地補償價格過低且不到位。除此之外，根據相關法律規(guī)定，現階段征地補償的范圍包括“土地補償費、青苗補償費、附著物補償費及農業(yè)人口安置補助費”，但是，該補償范圍越來越被認為不完整，并未完全包括失地農民失去的全部利益。未得到補償的利益主要有兩個方面:一是相鄰土地權益損害的補償，即被征土地執(zhí)行征收行為后對相鄰土地經營存在消極影響后對相鄰土地經營者權益的損失進行補償;二是關于土地新增收益的歸屬問題。由于土地自身具有增值性的特性，關于被征土地新增收益的歸屬問題受到各界廣泛關注與熱議，一方面認為土地新增收益應該歸屬于失地農民或者農村集體 (蔡友國，2010;王雪青等，2014;付啟來等，2014)［3-5］，所以被征地補償中應包括針對這方面的補償，另一方面認為該新增收益應“漲價歸公”，歸屬于整個社會 (周誠，2005)［6］，有其他學者認為該部分收益應該歸屬于投資開發(fā)部門。

2 相關文獻綜述

2.1 征地補償問題的政策沿革

關于征地補償的法律政策，可以追溯到1950年11月發(fā)布《城市郊區(qū)土地改革條例》，該條例明確規(guī)定征地必須合理補償與安置。1953年12月，中央頒布第一部較為完整系統(tǒng)地土地征用法規(guī)《關于國家建設征用土地辦法》，明確提出征地的目的是“適應國家建設的需要”，并規(guī)定對地主的部分土地與公有土地實行無償征用，對農民的私人土地征收充分尊重本人意愿，并進行合理補償。由此可以看出，該階段的征地補償制度具有較強的階級色彩。“文化大革命”期間，土地制度發(fā)展較為緩慢，關于征地補償的制度改善并未涉及。1982年5月4日，全國人大常委會通過《國家建設征用土地條例》，對補償的范圍與安置方法做出具體的規(guī)定，其中在補償范圍方面規(guī)定補償費用包括土地補償費、青苗補償費、附著物補償費與農業(yè)人口安置補助費，該規(guī)定使用至今。1986年我國頒布實施《中華人民共和國土地管理法》，將土地征收上升到法律層面。1988年對《土地管理法》實施第1次修訂，明確“國家依法實行國有土地有償使用制度”，給予征地補償以法律支持。1998年進行第2次修訂，針對土地管理方式與土地利用方式進行變革，并未對土地征地補償進行改革。2004年進行第3次修訂，將第2條第4款修改為“國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償”，并首次區(qū)分“征收”與“征用”。此后，在2009年、2010年、2012年，關于《土地管理法》的修訂均進入當年人大立法的修改計劃中，其中2012年修訂草案將重點放在關于征地補償標準的修改上。2012年12月底最后提交全國人大常委會審議的版本對《土地管理法》第47條做了修改，將原來“按被征收土地的原有用途給予補償，補償上限是不超過土地被征收前3年平均產值的30倍”的規(guī)定改為“明確集體土地征收將按照公平補償原則，草案授權國務院制定具體的補償安置辦法”，但最后并未通過。2014年，第十八屆三中全會提出“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場”、“擴大國有土地有償使用范圍”、“建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制”、“完善土地租賃、轉讓、抵押二級市場”、“保障農民公平分享土地增值收益”等規(guī)定，有利于提高補償額度，緩解現階段征地矛盾。目前，2012年提起審議的土地管理法修訂草案已滿兩年，按照相關規(guī)定，已經終止審議。由于終止審議意味重新修法，而重新修法意味著會將更大范圍的土地問題納入其中，所以，有人士分析，新一輪修法最快可能與2017年啟動。

2.2 征地補償問題的本質性根源的文獻綜述

關于征地補償問題的根源，許多學者進行了深入研究，并提出了相關性見解。宋建輝等 (2013)［7］認為，在我國，農村集體是一個抽象、虛置的權利主體，農村集體產權缺陷是農民利益受損的根本原因。高勇 (2004)［1］認為，征地補償中的問題究其原因主要是現行征地制度未充分尊重農民對土地財產的所有權、使用權、收益權及處分權，而且現階段的補償標準的測算方法，即產值倍數法，沒有或較少顧及到當前城郊農業(yè)已發(fā)展成為產出不只是普通農作物的現代農業(yè)。王華春等 (2004)［8］持相似的觀點，認為征地問題的根源在于沒有處理好行政權與產權、公權與私權的關系，僅僅提高補償標準并不能從根本上解決問題，重要的是應切實履行法律上的平等民事主體地位。Amirthalingam Kopalapillai等 (2009)［9］通過對印度土地征收的分析，得出土地征收中的主要問題來源于財產權的被剝奪與邊緣化。王瑞慶 (2014)［10］認為，征地補償問題的矛盾產生的主要原因是將政治與法律混為一談，土地所有者、土地需用者及征收機關的涵義、權利及責任模糊不清。程潔 (2006)［11］認為，解決征地補償問題的關鍵在于找到財產權與公權力的平衡點。Nielsen Kenneth Bo等 (2015)［12］認為，由于關于土地征收的法律沒有實現極易受到邊緣化但有一定作用的下層群體及其經濟利益與土地開發(fā)密切相關的主導群體之間的相互妥協的均衡而導致土地征收的各方面的問題。錢忠好 (2004)［13］提出，征地存在多層困境，即各層中的人們不可避免地發(fā)現自己處于個人自利與組織效率間的沖突的兩難困境之中 (蓋瑞·J·米勒，2002)［14］，而刺激地方政府對于征地的欲望，從而導致征地中的非均衡。王暉 (2002)［15］運用價值衡量的不對稱現象將征地中矛盾歸結于農民的主觀感受，即:由于人們對市區(qū)財產的索取價格一般高于獲得等量財產愿意支付的價格，且人們對當前擁有的財產存在偏好，失去當前財產的效用大于取得等量財產的效用 (Daniel等，1991)［16］，征地補償的價格往往低于實地農民的期望。

綜上所述，關于征地中補償問題的根源主要有兩種觀點:一是認為由于農民的財產權與發(fā)展權未得到切實保護，公權力過大，而導致補償額度較低，持這種觀點的學者較多;二是認為由于農民對于補償的主觀期望往往高于實際價值而導致征地補償中的矛盾。

2.3 征地補償問題改善的文獻綜述

針對關于征地補償問題的改善，各界學者都從不同的角度提出了自己的見解。綜合分析文獻，主要可以總結為以下幾個方面。

一是認為現階段補償標準過低，需要提高補償標準。針對何種補償標準才為合理這一問題，高勇(2004)［1］提出以農民征地補償費全部進入社保測算以城區(qū)最低生活保障金作為參照系，逐步提高補償標準。周元 (2014)［17］引入馬克思地價理論，認為利用地租的資本化來估算地價是合理的，具體為凈利潤除以資本化率，其中資本化率取當期活期存款利率。張紅等 (2005)［18］提出采用市場化手段推行征地制度改革，比如推行土地股份制、土地年租制、發(fā)行土地債券等，同時完善留用地政策，將被征地的10%～20%留給被征地農民興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，讓農民不再是被動接受補償，而是通過市場化將土地作為資本進行投資以獲得利潤。崔裴 (2003)［19］提出以“等價交換”的市場原則進行征地補償，即以被征地的正常市場價格為計算依據，根據各地的地域差異性確定補償額度，可以使用收益法、市場比較法及假設開發(fā)法。盧海元(2003)［20］提出以被征地承載農民安置的實際社會成本為依據制定征地補償標準，使失地農民具備基本生活保障。

二是關于補償范圍的問題。唐瑩等 (2014)［21］認為，耕地的價值應該是經濟價值、社會價值及生態(tài)價值之和，所以，在補償過程中，各部分的價值均應納入補償范圍之內。王暉 (2002)［15］認為土地利用具有外部負效應，需要納入補償范圍，并且對相鄰土地損害的賠償需要區(qū)分個別損害與公共損害，個別損害可以直接進行賠償，但公共損害由于范圍廣，結果難以界定，且談判費用高，需要政府介入。陳波翀等(2004)［22］引入托達羅模型，即農村勞動力向城市轉移取決于在城市里獲得較高收入的概率與對相當長時間內成為失業(yè)者風險的權衡，分析當人民生活水平處在較低位置時，理性人大多屬于風險規(guī)避者，并由此提出征地補償應包括土地持續(xù)性收益、失地農民規(guī)避風險的成本及人力資本提升的成本3個方面，且失地農民還應享受土地的增值收益。劉衛(wèi)東等 (2006)［23］提出具體計算征地補償費用標準的公式，即:征地補償費、土地機會成本、城市最低生活保證待遇 (包括補助最低生活費，醫(yī)療保險，養(yǎng)老保險，事業(yè)保險等)，失地農民再就業(yè)培訓費 (可以根據征地城市市民各個年齡段的平均受教育年數與失地農民個人實際受教育年數的差值及目前在讀學生的教育支出費用標準確定)，失地農民創(chuàng)造就業(yè)機會的基本投資差額(城市產業(yè)工人人均固定資產總值減去實地農民征地補償所得)之和，以此反映農民土地財產權益的實際損失補償。

三是對于新增收益如何處理的問題。周其仁 (2001)［24］認為當前征地補償的思想來源于孫中山先生的“平均地權”、“漲價歸公”的理念，而“漲價歸公”的理念則來源于“各種資源的市值是由成本決定的”的觀點，但其觀點本身是錯誤的，失地農民應該得到非公共利益性質下的對土地發(fā)展權的補償。黃祖輝等(2002)［25］進一步闡明了周其仁的觀點，認為土地發(fā)展權是因限制土地發(fā)展而形成的，所有征地行為都限制了土地發(fā)展，但是公共利益性質與非公共利益的征地行為對土地發(fā)展權的侵害不同，所以補償也應該不同。因為公共利益性質的征地行為是根據分區(qū)控制規(guī)劃做出的，所以侵犯土地發(fā)展權的不是征地行為本身，因為是政府行使警察權而形成的分區(qū)控制，所以集體土地所有者的補償并不包括新增收益，只能限定于當前用途與利用強度下的土地收益，但非公共利益性質的征地行為則相反，集體有權享受新增收益。周誠 (2005)［6］通過對土地增值部分的分析，提出從原則上土地的自然增值完全來源于整個社會的經濟發(fā)展，應當歸社會所有而非原土地所有者或者農轉非之后的土地使用者所有，在實際情況下，應首先對失地農民進行合理補償，之后對自然增值的部分收歸國家所有，用于支援全國農村建設。鮑海君等 (2002)［26］提出可以將土地增值收益交由銀行與非銀行金融機構經營管理，并引入競爭機制，進一步促進基金的保值增值，同時引入投資機構對基金進行風險管理。

2.4 相關理論基礎

2．4．1 土地二元價值論

土地二元價值論是以馬克思的勞動價值論為基礎，是指將土地分成土地物質 (自然土地)與土地資本 (人工土地)兩部分來看，土地二元價值論者認為土地物質本身是無價值的，只有土地資本部分由于有投入，存在價值。土地二元價值論同土地全價值論與土地無價值論一起，成為3種較為主流的土地價值論。周誠 (2003)［27］在其書中詳細論述了土地二元價值論:自然土地有使用價值，沒有勞動價值，而人工土地兩種價值都有，二者的地租、地價在本質上是不同的，在經濟上可以單獨分析，而經濟土地是二者的統(tǒng)一。

該文持土地二元價值論的觀點，將被征土地分為土地物質與土地資本兩部分分析，分別探討二者的補償問題。

2．4．2 馬克思級差地租理論與地價理論

“級差地租”的理念的提出早于馬克思的極差地租理論。英國古典政治經濟學創(chuàng)始人配第首先從土地位置的差別提出了極差地租的概念，之后安德森論述了級差地租理論的基本特征，李嘉圖將級差地租理論與勞動價值論相結合，馬克思總結并發(fā)展了前人的分析，確立了級差地租的理論體系。馬克思將極差地租分為級差地租I與級差地租Ⅱ，其中級差地租I是由自然條件下導致的優(yōu)等地的經營者享有更高的地租，級差地租Ⅱ是指連續(xù)追加投資下多出的價值。由于級差地租產生的本質是由于土地經營權的壟斷而產生的，所以，該文認為，在農轉非過程中，土地的補償與新增收益的分配是與各經營者的投入有關的，單純“漲價歸公”或“漲價歸農”并不是解決問題的關鍵。

馬克思的地價理論具有土地二元價值的特點。馬克思認為，自然土地沒有價值，但有使用價值，并且有價格，該價格是土地所提供地租的購買價格，實質是地租的資本化，所以，由于已利用土地由土地物質與土地資本組成，其價格具有二元性。該文在分析土地物質價格與土地資本兩部分補償價格時，引入馬克思地價理論，即地價是地租的資本化，并應用建立在此基礎上的收益法進行地價評估。

2．4．3 科斯定理

科斯定理是由經濟學家羅納德·科斯提出的?？扑固岢觯斀灰踪M用大于0時，權利的初始界定對經濟效率是非常重要的，可以通過合法權利的明確界定與自由交換提高資源配置效率，實現外部效應內部化。

由于當今社會幾乎不存在交易費用為0的情況，科斯定理所明確的產權界定的重要性有很大的借鑒意義。在征地的過程中，農轉非必定會存在外部性的問題，所以該文認為，明確產權，在補償過程中納入外部效應內部化的行為，有利于實現全社會效率的最大化。

3 我國征地補償價格標準完善的分析

3.1 研究思路

該文的研究以土地二元價值論為前提與基礎。根據土地二元價值論的思想，土地可分為土地物質與土地資本。其中，土地物質是自然土地，即未投入勞動等要素的土地;土地資本是指人工土地，即物化的土地 (周誠，2003)［27］。在征地過程中，土地物質實際上是農民從集體承包的土地，即未投入種子、勞動、設備等要素的土地;土地資本是農民種植后的土地。根據我國憲法與土地管理法規(guī)定，我國農村土地集體所有，享有土地的所有權，農民承包土地經營，享有土地的使用權;征地即將農村集體所有的土地轉為國有建設用地。所以，土地物質應屬集體所有，土地資本應屬農民所有。由于被征土地同時存在土地物質與土地資本兩個部分，而這兩部分的價值不盡相同，且分別屬于不同的所有者。因此，該文提出農民與集體分開補償的觀點。征地的補償實際上是對農民或者集體放棄被征土地的收益，包括當前收益，即土地本身的價值與農作物的價值;未來收益，即農民或者集體一般情況下未來無限期或者在承包到期之前在該土地上應該獲得的收益。所以補償所涉及的范圍應該包括當前收益與未來收益兩個部分。根據馬克思的地租與地價理論，該文認為，“征地補償”在本質上實際符合“價”的概念，即符合市場性質的交易模式，來源于對土地所用權的壟斷，即集體對土地物質所有的壟斷與農民對土地資本所有的壟斷的經濟權利，是對農民與集體失去所有權的經濟補償。所以，對于農民與集體的補償應該符合市場機制的運作，土地的區(qū)位不同，肥力不同，或者土地物質價值與土地資本價值的不同，補償發(fā)生的時間不同，都將對補償額度產生影響。由此可見，當前《土地管理法》中所規(guī)定的“按被征收土地的原有用途給予補償，補償上限是不超過土地被征收前3年平均產值的30倍”中的“30倍”存在以偏概全的問題，并不能充分反映市場機制的作用。該文認為，應引入馬克思的地租與地價論及土地收益論對該部分作出分析。馬克思認為，級差地租是地租的重要組成部分，其實際上來源于土地經營者對土地經營權的壟斷而導致不同的土地經營權人對剩余價值的索取，所以，土地的純收益來源于剩余價值，而地價的本質是地租的資本化。土地收益論的觀點與此有相似之處，認為土地的價格是土地純收益的體現。根據這些觀點，在不動產估價的領域產生了收益法，即不動產價格等于每年的收益的資本化。該文認為，在對于補償額度的估計時，可以運用該方法。由于土地的每年收益以及資本化率是根據土地的不同以及補償進行時的市場情況不同而決定的，所以該方法可以充分體現市場機制的作用，從而保障失地農民與失地集體的權利。

征地補償實際上是對所有被損害的權利的補償，所以，在產權明晰的前提下，補償的范圍不僅需要包括被征土地，也要包括由于被征土地使用用途的改變而導致權益受到損害的土地。對于這些土地，使用收益法進行補償額度的估價也符合市場機制，是較為恰當的做法。下文將針對不同方面對補償額度與范圍的確定做出具體闡述。

3.2 具體實施分析

3．2．1 對集體的補償

對集體的補償是針對未投入人工要素的土地，即素地。由于該部分的土地屬于集體所有，所以，在被征收轉化為國有建設用地后，應該對集體的損失進行補償。針對如何進行補償，許多學者支持引入市場化機制。該文認為，引入市場化機制不僅有利于提高補償額度，更可以利用市場經濟的競爭機制提高土地利用率，實現效益的最大化。但是，征地并非是完全市場化的過程，換言之，由于耕地的嚴格保護制度與用途管制政策，征地無法完全通過市場實現，政府作為宏觀經濟與可持續(xù)發(fā)展的調控者，必定會參與征地過程。所以，該文提出，針對集體的補償可以實行不完全市場化，即以市場價格為依據的、政府參與的征地補償機制。具體來說，政府在征地之前充分了解所征地塊的當前市價，并以此作為依據，結合被征地集體的實際情況，適當調整補償價格，但調整幅度需被相關法律或條例限制。該文提出，由于對集體的補償是對于素地的補償，即未投入人工要素的土地的補償，而土地物質部分的收益無法直接估計，所以，可以使用市場比較法進行?？梢栽谕还┬枞龋唧w為同一集體，或者與被征土地較為臨近的區(qū)域選擇一些可比實例的價格，再通過對區(qū)域情況、日期、作物收益等一系列的修正，可以較為準確地得到被征土地的素地價格。具體公式可以表示為:

式中，P1為由第一個可比實例得出的待估土地補償價格，P'1為第一個可比實例的價格，A、B、C、D…為修正系數，可為其他情況相同時不同可比實例價格之比。

在求出由所有可比實例得出的待估土地價格P1、P2、P3…之后，可以對此求平均，得到被征土地補償的基礎價格。政府可以根據實際情況，適當在調整幅度內進行調整。由于此做法對于政府有較高的要求，需要政府掌握較專業(yè)的相關知識，并且克服各層困境及利益相關者的尋租行為，所以，需要納入專業(yè)人員以防止估價出現較大的偏差，以及設立監(jiān)管機構，并實行執(zhí)行權與監(jiān)管權分離的機制，確保征地補償合理進行，避免補償不到位的問題。補償過后，集體可將補償費用用于基礎設施建設，促進本集體的農業(yè)發(fā)展。

3．2．2 對農民的補償

由于農民對土地享有經營權，所以對農民的補償針對的是農民在原土地上的收益。農民承包土地后會在土地上進行勞動等要素投資，以提高土地的產出，所以，對于實地農民的補償也應包括極差地租，即由于土地經營權的壟斷而產生的額外價值。該文認為，借鑒不動產估價的收益法進行對失地農民補償額度的確定是合理的，即不動產價格等于各年的凈收益除于資本化率。其中，農民的凈收益可以通過對以往年份的凈收益進行回歸或者差值分析估算出來，資本化率可以以當期活期存款利率為基礎，可向上適當浮動，以保證農民從事耕作勞動的利益等于或者大于將收益存入銀行的利益，表明該補償符合農民選擇耕地而非存入銀行的理性決策。具體公式為:

式中，P為被征土地的補償價格，R1為原土地凈收益，R2為被征土地征收完成后的凈收益，i為當期的活期存款利率，a為存款利率適當浮動值。i+a為資本化率。

科斯定理表明，在交易費用大于0的情況下，即當前經濟環(huán)境中，產權的明確界定有利于實現社會經濟效率的最大化。將某塊農用地轉為建設用地會產生負的外部效應，如污染等，對相鄰土地產生消極影響。所以，征地補償也應該包括對于相鄰土地的補償，以實現外部效應內部化。該文認為，對于相鄰土地的補償也可以借鑒收益法進行估算，其中資本化率依舊以當期活期存款利率為基礎，可向上適當浮動，凈收益可為原凈收益與農轉非后凈收益之差。具體公式為:

式中，P為被征土地的補償價格，R為農民的凈收益估計，由科學的統(tǒng)計分析方法得出，i為當期的活期存款利率，a為存款利率適當浮動值。i+a為資本化率。

為保證估算的準確性，對相鄰土地的補償可以先按照政府統(tǒng)一標準進行補償，保證其基本生活，再通過農轉非后幾年對凈收益的觀察與統(tǒng)計進行估算，補齊剩余部分。

3．2．3 土地新增收益的歸屬問題

該文認為，漲價歸屬的問題并不能單純地支持“漲價歸公”或者“漲價歸農”，而是應該考察漲價的來源。如果本土地的漲價是由于建設用地使用者的投資，漲價理應歸建設方，比如公共利益性質的征地的新增收益應歸國家，非公共利益性質的征地的新增收益應歸開發(fā)方。如果本土地的漲價是由于征地前對于土地的投資，漲價理應歸原所有者或使用者。如果是土地的自然增值，該文認為，應歸社會用于支援農村建設與農業(yè)發(fā)展。然而，現實情況下被征土地的新增利益可能存在多元歸屬，所以需要分清各個來源，明晰對各利益相關者的補償范圍與補償額度。

3．2．4 監(jiān)督問題

除對補償價格進行法律政策層面的改善之外，如何明確地落實到執(zhí)行層面的方面也需要加強與完善。針對這方面的問題，可以從以下幾個方面進行改善。一是建立獨立于其他權力機關或者執(zhí)行機關的監(jiān)督機關，單獨實行監(jiān)督職能，確保征地補償的依法執(zhí)行。二是公開補償標準，建立與完善外部的監(jiān)督機制，使補償價格標準透明化，并建立舉報上訪系統(tǒng)，使利益相關人明確并積極維護自己的應得利益。

3.3 可操作性分析

對被征土地及其相關土地的補償的前提與基礎是產權明晰。由于現階段存在集體與農民之間、農民與農民之間的產權不明晰的現象，且該現象較為普遍，所以，該方法的實施需要相關法律與制度的完善?，F階段相關部門比較注重這方面的問題，不斷提高農民的維權意識，增強農民對于進行土地登記并獲得產權證書的重要性的認識，并且不斷加強地籍管理，減少登記與管理程序中的漏洞與繁瑣，力求實現產權明確的目標。

根據以上分析，引入收益法與市場比較法進行補償額度的估計，符合市場運行機制，有利于維護失地農民與失地集體的利益。在該方法的使用過程中，所涉及的指標包括被征土地原收益、相關土地的收益變化、可比實例的地價及其修正系數、當期的活期存款利率及其調整值。針對被征土地與相關土地的收益，可以組織專業(yè)人士進行數據的收集與整理，再通過科學的統(tǒng)計分析方法，如回歸等，對未來該土地維持用途不變時的收益作出可靠估計。針對可比實例的地價，可在同一集體，或者相近區(qū)域內收集。修正系數可以以所收集的可比實例分析得出或依靠專業(yè)人士的經驗或普遍認同的修正系數表得出。針對當期的活期存款利率，由于現階段全國存貸款的基準利率均對外公布，所以該部分不難得到。調整值的確定可以通過頒布相關政策條例與專業(yè)人士的調查分析得出。

由此可以發(fā)現，該方法存在較強的可操作性，但對執(zhí)行部門的專業(yè)知識要求較高。所以，該文認為，政府可以引入土地估價師等專業(yè)人員進入執(zhí)行部門，并嚴格完善考核制度，以提高執(zhí)行部門的專業(yè)水平。同時，由于調整值的確定存在一定的主觀性，所以要完善調整值確定的程序及監(jiān)督機制，做到各個環(huán)節(jié)民主公正，符合客觀情況。

4 研究結論與不足

4.1 研究結論

根據以上研究，該文得出以下結論:

(1)集體與失地農民分開補償，并適當擴大補償范圍，補償所有利益相關者。根據土地二元價值論的思想，土地分為土地物質與土地資本兩個部分。由于這兩部分的所有者不同，所以在對被征土地的補償時，應該分開進行補償。除此之外，相關利益受到影響的土地也應得到補償。

(2)市場機制與政府作用相結合進行補償，其中政府以市場機制為基礎在補償過程中起主導作用。為維護失地農民與失地集體的權益，可以在補償額度的確定時引入市場機制，借鑒市場比較法與收益法進行估計。然而，由于基本農田保護政策、用途管制政策等一系列相關政策規(guī)定的約束，征地補償并不能真正做到完全的市場化，仍需政府起到一定的主導作用。

(3)提高政府自身素養(yǎng)與能力，改善相關部門的執(zhí)行機制，增設監(jiān)督機制，推動征地合理公平地進行。政府需要積極引進專業(yè)人才，提高相關技能，充分了解客觀實際，并克服各層困境，增設獨立的監(jiān)督機構，讓政策、規(guī)定的制訂與市場機制運行的結果較為一致。

(4)完善地籍管理，促進產權明晰。產權明晰是合理公平地進行征地補償的基礎與前提，也是地籍管理工作的重點。要繼續(xù)對地籍登記與管理不斷進行完善，促使產權明晰化。

(5)新增收益應該考察漲價的來源。土地的新增收益可能歸國家、集體、失地農民或投資開發(fā)部門，也可能是多方主體的組合。在征地過程中應該明晰各主體的補償額度與范圍，保障各主體的應得利益。

4.2 研究不足

該文提出了關于引入不動產估價的方法對被征土地以及相關權益的土地的補償額度進行確定的大體思想，但在細節(jié)方面沒有涉及，如利率的調整值如何根據客觀情況制定、利率的調整值的范圍應該如何確定等問題。除此之外，該方法仍停留著理論層面，雖然根據上文分析其可操作性較強，但是在現實執(zhí)行中存在的征地成本、利益相關人博弈及存在農民期望過高等問題并未進行系統(tǒng)性分析。希望該文能起到拋磚引玉的作用，為以后的研究提供新的思路。

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