農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價(jià)值評(píng)估方法述評(píng)*

宮 攀，邢承濱

(青島科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院，山東青島 266061)

1 引言

隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷加快，對(duì)于農(nóng)村土地的需求日益旺盛，農(nóng)村集體建設(shè)用地的市場(chǎng)化流轉(zhuǎn)越來越受到人們的廣泛關(guān)注。然而，我國現(xiàn)有法律和土地制度明確規(guī)定:嚴(yán)格限制農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)。受相關(guān)利益的驅(qū)動(dòng)各種自發(fā)和隱性流轉(zhuǎn)隨之出現(xiàn)。然而由于缺乏科學(xué)合法的農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價(jià)值評(píng)估體系，導(dǎo)致在土地流轉(zhuǎn)和土地征收過程中出現(xiàn)了嚴(yán)重的價(jià)值確定和征地補(bǔ)償矛盾。農(nóng)村集體建設(shè)用地開放化市場(chǎng)的正常運(yùn)行，離不開合理的價(jià)格體系和機(jī)制保駕護(hù)航。為此，有必要對(duì)近些年來有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地價(jià)值評(píng)估的研究進(jìn)行總結(jié)和歸納，了解各種不同價(jià)值評(píng)估操作的著眼點(diǎn)、測(cè)算思路和方法，獲取并分析現(xiàn)有研究的經(jīng)驗(yàn)和成果。同時(shí)，發(fā)現(xiàn)已有研究的不足，以期為合理確定農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)價(jià)值提供理論依據(jù)。

2 農(nóng)村宅基地退出和拆遷補(bǔ)償式價(jià)值評(píng)估

農(nóng)村宅基地作為農(nóng)村集體建設(shè)用地的重要組成部分，對(duì)農(nóng)村宅基地退出和拆遷的補(bǔ)償研究，可以從側(cè)面體現(xiàn)出農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)價(jià)值。目前這類評(píng)估研究最常用的是宅基地補(bǔ)償和舊房補(bǔ)償相結(jié)合的方法［1-4］。例如，胡銀根以商丘市為研究對(duì)象，對(duì)商丘市的農(nóng)村宅基地拆遷補(bǔ)償價(jià)值進(jìn)行了研究，采用經(jīng)濟(jì)適用法和廉租房補(bǔ)償兩種不同的模式對(duì)商丘市的農(nóng)村宅基地退出價(jià)值進(jìn)行測(cè)算［5-6］。丁蒙也對(duì)這種方法測(cè)算下的北京市農(nóng)村宅基地拆遷補(bǔ)償下存在的問題進(jìn)行了相關(guān)研究，研究認(rèn)為應(yīng)該提高對(duì)農(nóng)戶的拆遷補(bǔ)償，特別是要明晰補(bǔ)償中的重置成新價(jià)和區(qū)位補(bǔ)償?shù)纫兀?-8］。其主要思路是:對(duì)待拆遷或退出的農(nóng)村宅基地(其上有建筑物)，實(shí)施宅基地和舊房分別補(bǔ)償?shù)男问健Ｕ厣戏课輰?shí)施現(xiàn)金補(bǔ)償，拆遷人向被拆遷人支付相應(yīng)的補(bǔ)償款，該補(bǔ)償款主要包括被拆遷房屋的重置成新價(jià)和宅基地所處地區(qū)的區(qū)位補(bǔ)償價(jià);這種價(jià)值評(píng)估方法主要采用成本法對(duì)現(xiàn)有宅基地上的房屋進(jìn)行重置評(píng)估，作為舊房的市場(chǎng)價(jià)值;然后取宅基地所處的區(qū)位補(bǔ)償價(jià)格作為單純宅基地的市場(chǎng)價(jià)值。其基本公式如式 (1)所示:

但是由于這種方法忽略了經(jīng)營性用途住房在補(bǔ)償時(shí)的特殊性，因此有的學(xué)者針對(duì)農(nóng)村經(jīng)營性建設(shè)用地的拆遷補(bǔ)償進(jìn)行了相關(guān)深入研究。例如，胡連華就針對(duì)這種情況采用下面的研究思路，對(duì)重慶市農(nóng)村經(jīng)營性用途的住房進(jìn)行了拆遷補(bǔ)償?shù)膬r(jià)值評(píng)估［9］。其主要思路是:不僅要對(duì)現(xiàn)有住房和宅基地的價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償，同時(shí)還要將該經(jīng)營性建設(shè)用地的未來收益情況考慮在內(nèi)。采用成本法計(jì)算經(jīng)營性農(nóng)房的現(xiàn)有價(jià)值V1，使用收益方估算經(jīng)營性農(nóng)房的未來價(jià)值V2。

其中:

式 (2)中土地的價(jià)值是通過成本法假設(shè)將現(xiàn)有土地整理為“五通一平”所花費(fèi)的費(fèi)用總和作為其宅基地的價(jià)值。建筑物的估算價(jià)值方法與上述方法中的被拆遷房屋重置價(jià)格類似，這里不再贅述。式 (3)中，A代表房地的年純收益，r代表資本化率，n代表估價(jià)對(duì)象的剩余收益年限。此處需要說明的是A的具體取值一般采用實(shí)地調(diào)查的方法收集相鄰區(qū)域的市場(chǎng)租金數(shù)據(jù)，處理后作為房地的年收益。

由于該種方法在評(píng)估農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)價(jià)值時(shí)，沒有很好的站在農(nóng)戶的角度思考問題，因此其評(píng)估結(jié)果往往不能讓絕大多數(shù)農(nóng)戶滿意，這也是導(dǎo)致近些年來征地過程中補(bǔ)償矛盾的主要原因。

3 農(nóng)村集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算法

這類研究很好地將農(nóng)村集體建設(shè)用地的土地定級(jí)和價(jià)值評(píng)估結(jié)合在一起，在土地定級(jí)的基礎(chǔ)之上，對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，最終形成建設(shè)用地不同開發(fā)形式的基準(zhǔn)地價(jià)體系［10］。例如:黨青在充分研究了現(xiàn)有城鎮(zhèn)和農(nóng)村土地定級(jí)［10-11］，以及土地價(jià)值估價(jià)和評(píng)估等［12-15］基礎(chǔ)上，以成都市溫江區(qū)萬春鎮(zhèn)為研究對(duì)象，測(cè)算該區(qū)域的農(nóng)村集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)，建立相關(guān)修正體系，并最終完成了農(nóng)村集體建設(shè)用地的數(shù)據(jù)庫整理［16］。該研究的基本思路是:首先，選取影響農(nóng)村集體建設(shè)用地價(jià)值的指標(biāo)因素，進(jìn)行分等定級(jí)操作;然后，根據(jù)農(nóng)村集體建設(shè)用地集中分布情況，分別采用成本法對(duì)集中農(nóng)村集體建設(shè)用地價(jià)值進(jìn)行評(píng)估、采用剩余法 (假設(shè)開發(fā)法)對(duì)零星農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)行評(píng)估;最后，對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行修正，進(jìn)而確定之前所劃分的各不同土地級(jí)別的集體建設(shè)用地不同開發(fā)形式的土地價(jià)值，形成最終的農(nóng)村集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)體系。在進(jìn)行集中集體建設(shè)用地價(jià)值評(píng)估時(shí)，主要采用的方法是成本法，總結(jié)現(xiàn)有研究其基本公式如式 (4)所示:

式4中的土地取得費(fèi)用、土地開發(fā)費(fèi)用、稅費(fèi)和利息等，根據(jù)不同地區(qū)的具體情況確定，可根據(jù)土地所有者權(quán)益率的不同，確定不同的土地開發(fā)形式，一般三種不同土地開發(fā)形式的所有者權(quán)益關(guān)系是:商服用地＞居住用地＞工業(yè)用地。

在進(jìn)行零星分布的農(nóng)村集體建設(shè)用地價(jià)值評(píng)估時(shí)，采用剩余法 (假設(shè)開發(fā)法)，其所采用的計(jì)算公式如下:

式 (5)中的房地價(jià)值是按照復(fù)墾后集體建設(shè)用地所在地三種不同土地開發(fā)形式的房地價(jià)格，分別核算后最終形成不同土地利用形式的零星土地價(jià)值。對(duì)于農(nóng)村集體建設(shè)用地復(fù)墾后集中安置的情況，有的學(xué)者也將此處的房地總價(jià)值，定義為集中安置后所居住的房地價(jià)值。

4 土地發(fā)展權(quán)下的農(nóng)村集體建設(shè)用地價(jià)值評(píng)估

目前，將土地發(fā)展權(quán)理論引入農(nóng)村集體建設(shè)用地價(jià)值評(píng)估的相關(guān)理論文獻(xiàn)還不是很多，這類研究最大的創(chuàng)新在于充分考慮土地產(chǎn)能和產(chǎn)權(quán)價(jià)值，將復(fù)墾后集體建設(shè)用地使用方式轉(zhuǎn)變的權(quán)利 (土地發(fā)展權(quán))進(jìn)行量化［17-18］，并且把這種權(quán)利量化后的價(jià)值賦予農(nóng)村集體或農(nóng)戶，充分保證集體土地復(fù)墾流轉(zhuǎn)時(shí)農(nóng)戶的合法權(quán)益［19-21］。徐小峰在研究湖北省鄂州市城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤區(qū)的農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償問題時(shí)，采用該方法進(jìn)行測(cè)算［22］。其基本思路是:將農(nóng)村集體建設(shè)用地的價(jià)值形象化為，復(fù)墾后耕地價(jià)值與土地發(fā)展權(quán)價(jià)值之和。隨后，結(jié)合城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策，將開發(fā)完成后城鎮(zhèn)建設(shè)用地的價(jià)值減去開發(fā)過程中的各種成本和費(fèi)用及所有者權(quán)益，得出原有農(nóng)村集體建設(shè)用地的價(jià)值。該評(píng)估所采用的研究方法其實(shí)質(zhì)上是成本法，只不過將土地取得成本中的部分形象化為土地發(fā)展權(quán)價(jià)值?；竟饺缡?(6):

土地發(fā)展權(quán)價(jià)值的確定方法，張安錄、黃滟等人從農(nóng)戶角度出發(fā)采用CVM方法對(duì)武漢市遠(yuǎn)城區(qū)的農(nóng)地發(fā)展權(quán)價(jià)值進(jìn)行了計(jì)算，并提出了基于農(nóng)戶意愿的農(nóng)地發(fā)展權(quán)分配比例，最后對(duì)該區(qū)域的征地補(bǔ)償進(jìn)行了優(yōu)化測(cè)算［23-25］。該方法將土地發(fā)展權(quán)定義為開發(fā)完成后土地價(jià)值與開發(fā)前土地價(jià)值的差額。同時(shí)結(jié)合CVM問卷調(diào)查法，獲取農(nóng)戶對(duì)于土地發(fā)展權(quán)的支付和受償意愿，并據(jù)此采用統(tǒng)計(jì)分析方法，求出基于農(nóng)戶意愿調(diào)查的農(nóng)地發(fā)展權(quán)價(jià)值，最后結(jié)合這兩種方法的分析結(jié)果確定土地發(fā)展權(quán)的價(jià)值。其中第一種方法的基本公式如式 (7)所示:

這里需要說明的是:式 (6)中，由于之前假設(shè)農(nóng)村集體建設(shè)用地價(jià)值為土地發(fā)展權(quán)價(jià)值和復(fù)墾后耕地價(jià)值，所以為了計(jì)算上的簡(jiǎn)便，現(xiàn)有研究一般假設(shè)復(fù)墾后耕地價(jià)值與復(fù)墾前集體土地作為耕地價(jià)值是相同的。當(dāng)然，由于增減掛鉤后復(fù)墾土地的不同利用形式，其所求得的土地發(fā)展權(quán)價(jià)值是不同的，所以根據(jù)這種研究思路可以對(duì)不同土地利用形式下的土地發(fā)展權(quán)價(jià)值進(jìn)行量化比較，為土地發(fā)展權(quán)理論擴(kuò)展和延伸提供現(xiàn)實(shí)依據(jù)。

5 多種評(píng)估方法相結(jié)合的農(nóng)村集體建設(shè)用地價(jià)值評(píng)估

上文的3種方法在評(píng)估農(nóng)村集體建設(shè)用地價(jià)值時(shí)，其所采用的價(jià)值評(píng)估方法，往往僅局限于成本法或者是成本法與其他另一種方法的結(jié)合［26-28］，其他方法很少涉及。在實(shí)際研究中，有的學(xué)者將多種評(píng)估方法結(jié)合起來共同分析和計(jì)算待估農(nóng)村集體建設(shè)用地價(jià)值，以增加評(píng)估后土地價(jià)值的合理性和可行性。例如，衛(wèi)新東通過對(duì)已有相關(guān)研究的深入分析和調(diào)研［29-31］，采用多種價(jià)值評(píng)估方法相結(jié)合的辦法，對(duì)陜西省韓城市的農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價(jià)值進(jìn)行了測(cè)算和評(píng)估［32-33］。其基本思路是:根據(jù)待研究區(qū)域集體建設(shè)用地的使用狀況，分別采用成本逼近法、收益還原法、購買年法和基準(zhǔn)地價(jià)扣除法對(duì)待估土地進(jìn)行流轉(zhuǎn)價(jià)值評(píng)估;然后對(duì)比各評(píng)估方法所得出的結(jié)果，剔除掉與現(xiàn)實(shí)土地價(jià)格或其他方法評(píng)估結(jié)果有明顯較大差異的評(píng)估結(jié)果;最后，將剩余價(jià)值評(píng)估結(jié)果的算數(shù)平均數(shù)或是加權(quán)平均數(shù)作為待估農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)價(jià)值。

該處所采用的購買年法和基準(zhǔn)地價(jià)扣除法，其使用的前提條件分別是:對(duì)于待估土地的剩余使用年期和土地年租金一定要明確可達(dá);待估地區(qū)已經(jīng)公布了基準(zhǔn)地價(jià)、修正體系完備。否則不能使用這兩種方法對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)行評(píng)估。其所使用的購買年法的基本公式為:地價(jià)=年租金×土地使用期限，該種方法的計(jì)算過程比較簡(jiǎn)便。基準(zhǔn)地價(jià)扣除法首先要明確待估集體建設(shè)用地隸屬的基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)別范圍，然后對(duì)待估集體建設(shè)用地進(jìn)行區(qū)域因素修正和個(gè)別因素修正，最終求得待估集體建設(shè)用地的價(jià)值。其基本公式如式 (8)所示:

6 經(jīng)濟(jì)和生態(tài)價(jià)值總和考量下的集體土地價(jià)值評(píng)估

這種研究方法充分考慮了集體建設(shè)用地的自然屬性，也就是其所擁有的對(duì)周圍環(huán)境產(chǎn)生影響的生態(tài)價(jià)值［34-36］。大多數(shù)研究針對(duì)集體建設(shè)用地的經(jīng)濟(jì)或市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，對(duì)于集體土地所產(chǎn)生的非市場(chǎng)或生態(tài)價(jià)值缺乏考慮，這一價(jià)值評(píng)估方法很好地填補(bǔ)了這一研究空白［37-39］。劉金國在其博士論文中對(duì)研究區(qū)域的農(nóng)村集體建設(shè)用地價(jià)值進(jìn)行評(píng)估時(shí)，對(duì)吉林省四平市內(nèi)的廢棄磚廠的流轉(zhuǎn)價(jià)值研究時(shí)，所采用的方法就是綜合考慮綜合分析的研究思路，最后求出了該集體建設(shè)用地的總價(jià)［40］。

這一研究的基本思路是:首先，將集體建設(shè)用地的價(jià)值明確為市場(chǎng)價(jià)值 (經(jīng)濟(jì))和非市場(chǎng) (生態(tài))價(jià)值之和;進(jìn)而，分別采用成本法和條件價(jià)值評(píng)估法 (CVM)對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地的市場(chǎng)價(jià)值和非市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。最后，對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行修正，得到待估農(nóng)村集體建設(shè)用地的總價(jià)值。該研究對(duì)集體建設(shè)用地的市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估，依舊是采用成本法。其基本過程是:通過發(fā)放調(diào)查問卷的方式，分別獲取農(nóng)戶和市民對(duì)于農(nóng)地的非市場(chǎng)價(jià)值的最低補(bǔ)償意愿 (WTA)和最高支付意愿 (WTP)。通過對(duì)所獲得的信息進(jìn)行整理匯總，求出所在地居民對(duì)于農(nóng)地的總的支付價(jià)值?？紤]到農(nóng)村集體建設(shè)用地的生態(tài)價(jià)值較之問卷中的農(nóng)地生態(tài)價(jià)值存在的差異，需要對(duì)該支付總值乘以一個(gè)修正系數(shù)，從而得出該待估集體建設(shè)用地的生態(tài)價(jià)值。其計(jì)算公式如式 (9)所示:

該式中，有關(guān)被調(diào)查農(nóng)戶或市民的支付意愿均值，是通過問卷分別獲取農(nóng)戶和市民對(duì)于耕地、林地、園地和水域四種不同農(nóng)地利用形式下的支付意愿總和，然后除以被調(diào)查者的數(shù)量獲得。

7 綜合述評(píng)

通過對(duì)現(xiàn)有研究的歸納總結(jié)，可以發(fā)現(xiàn)對(duì)于農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)價(jià)值評(píng)估，專家學(xué)者們已經(jīng)進(jìn)行了廣泛嘗試，取得了豐富的理論和現(xiàn)實(shí)成果?，F(xiàn)有研究主要集中在農(nóng)村集體建設(shè)用地的價(jià)值構(gòu)成、土地價(jià)值評(píng)估方法的綜合應(yīng)用和農(nóng)戶在集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)過程中的權(quán)益保護(hù)等方面，為以后集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的價(jià)值評(píng)估奠定了理論基礎(chǔ)。但是，現(xiàn)有研究也存在些許不足，主要體現(xiàn)在缺乏農(nóng)戶在集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)過程中價(jià)值意愿的調(diào)查和研究。雖然，現(xiàn)有研究在評(píng)估農(nóng)村集體建設(shè)用地非市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，進(jìn)行了農(nóng)戶意愿的問卷調(diào)查，但其內(nèi)容主要是有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地生態(tài)價(jià)值的考察。然而，相比較其生態(tài)價(jià)值而言，農(nóng)村集體建設(shè)用地的價(jià)值更多地體現(xiàn)在保障安居、以房養(yǎng)老和儲(chǔ)備家庭財(cái)產(chǎn)等生產(chǎn)和社會(huì)效用及價(jià)值上，也就是說已有問卷調(diào)查對(duì)于農(nóng)村集體建設(shè)用地對(duì)于農(nóng)戶而言的社會(huì)價(jià)值沒有做深入考察，從而導(dǎo)致所求得的集體建設(shè)用地價(jià)值仍舊與農(nóng)戶的價(jià)值期望存在較大差異，這也是現(xiàn)有征地過程中矛盾產(chǎn)生的根源。

因此，在以后有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價(jià)值的評(píng)估過程中，可以將農(nóng)村集體建設(shè)用地所擁有的社會(huì)價(jià)值也以向農(nóng)戶發(fā)放問卷的形式，獲取其真實(shí)的支付和補(bǔ)償意愿，進(jìn)而結(jié)合現(xiàn)有價(jià)值評(píng)估方法的評(píng)估結(jié)果進(jìn)行修正，以求取一個(gè)更加科學(xué)合理、現(xiàn)實(shí)可行的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價(jià)值。

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