買賣不破租賃的限制研究

孫 昊

?

買賣不破租賃的限制研究

孫 昊

（安徽大學(xué)法學(xué)院，安徽合肥 230601）

“買賣不破租賃”原則是民法領(lǐng)域一項(xiàng)非常重要的原則?！百I賣不破租賃”原則是隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,為了保護(hù)承租人的利益而產(chǎn)生的。但隨著改革開放的不斷深入，“買賣不破租賃”原則固有的缺陷表現(xiàn)的越發(fā)明顯，其正逐漸成為不利于租賃市場健康、有序運(yùn)行的障礙。通過比較中外各國有關(guān)“買賣不破租賃”原則的規(guī)定，發(fā)現(xiàn)該原則的缺陷，并對其完善提出合理的建議。

“買賣不破租賃”；限制性保護(hù)；租賃權(quán)公示制度；適用范圍

一、買賣不破租賃的概念及價值

作為民法體系中的重要原則——“買賣不破租賃”是指在出租人在與承租人之間的租賃合同生效后，租賃期屆滿前，出租人與第三人簽訂買賣合同，轉(zhuǎn)移該租賃物所有權(quán)的，該第三人和承租人有權(quán)依據(jù)原租賃合同繼續(xù)享有權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)的合同義務(wù)；買受人自動取代原出租人的地位，并同時繼受原出租人的權(quán)利義務(wù)；承租人可以基于租賃關(guān)系對抗買受人。該原則在我國的法律制度中有其存在的必要性及不可或缺的價值，主要體現(xiàn)在以下兩點(diǎn)：

1.該規(guī)則使得租賃合同不因租賃物的轉(zhuǎn)讓、買賣而受到影響，使得承租人可以穩(wěn)定、持續(xù)地對租賃物加以利用，從而發(fā)揮租賃物的最大功能，取得最大的社會效益。同時，租賃物的新所有權(quán)人自然而然的承受了原租賃合同，這樣就免去了訂立新合同的需要，從而減少了有關(guān)成本。

2.該原則通過限制出租人、受讓人的部分權(quán)利，在一定程度上抑制了合同中的不公平待遇，從而保護(hù)處于弱勢地位的承租人，提高租賃物的經(jīng)濟(jì)效用；同時也穩(wěn)定了財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)秩序，符合市場經(jīng)濟(jì)效益規(guī)制，有效地建立起健康有序的市場經(jīng)濟(jì)秩序，同時也進(jìn)一步完善了市場經(jīng)濟(jì)法制[1]。

二、我國現(xiàn)行法律的缺陷及實(shí)務(wù)中出現(xiàn)的問題

1.現(xiàn)實(shí)生活中存在這樣的案例：甲公司為取得某銀行的貸款，將其所有的商品房一套抵押給銀行，并書面承諾其對該商品房享有絕對所有權(quán)，且該商品房上未負(fù)擔(dān)其他權(quán)屬；在查閱了國土局登記薄后，該銀行確定甲公司對該商品房享有絕對所有權(quán)，遂將貸款劃撥給甲公司，從而取得了該商品房的抵押權(quán)。當(dāng)貸款到期時，甲公司無力償還。在銀行準(zhǔn)備對該房屋進(jìn)行拍賣，從而實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時，發(fā)現(xiàn)乙居住在該房中。經(jīng)過調(diào)查，事實(shí)情況是：在銀行依據(jù)與甲公司簽訂的抵押合同依法取得抵押權(quán)之前，乙已經(jīng)依據(jù)與甲簽訂的租賃合同取得了房屋的租賃權(quán)。銀行遂提起訴訟，要求乙搬出房屋，乙拒絕搬出。對本案的裁判，法院有兩種觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)是，房屋抵押權(quán)人銀行基于對不動產(chǎn)物權(quán)公示公信原則的信賴，在查閱了不動產(chǎn)登記薄確信該不動產(chǎn)上無權(quán)屬負(fù)擔(dān)后，就該不動產(chǎn)進(jìn)行抵押，由于甲公司與乙之間的房屋租賃合同未辦理不動產(chǎn)權(quán)屬登記，銀行在準(zhǔn)備實(shí)現(xiàn)抵押債權(quán)時，才發(fā)現(xiàn)房屋租賃權(quán)存在，為保護(hù)不動產(chǎn)交易的安全和秩序，應(yīng)保護(hù)銀行的利益，本案不適用“買賣不破租賃”規(guī)則。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，房屋租賃權(quán)不需要辦理不動產(chǎn)權(quán)屬登記，依“買賣不破租賃”原則，應(yīng)駁回銀行的訴訟請求。至此，我們會不由得產(chǎn)生疑問，為什么會出現(xiàn)兩種不同的裁判結(jié)果。如果適用“買賣不破租賃”規(guī)則，則銀行的利益就會受到一定程度損失，如果不適用，則承租人就會受到損失。可見，買賣不破租賃規(guī)則的適用與否關(guān)系到利益雙方平衡問題，在這個問題上，法律如何平衡雙方主體之間的利益，我國現(xiàn)有的法律還沒有給予明確的規(guī)定。

2.考慮到承租人可能會處于弱勢地位，為了維護(hù)其合法權(quán)益，設(shè)立了“買賣不破租賃”原則。但在現(xiàn)實(shí)生活中，租賃關(guān)系中的弱勢方并不一定是承租人，如果堅(jiān)持認(rèn)為弱者一定是承租人，無節(jié)制加強(qiáng)對承租人的保護(hù)，這將容易導(dǎo)致承租人與出租人惡意串通，損害買受人利益。

3.我國法律并未像《法國民法典》或《日本民法典》那樣規(guī)定：只有經(jīng)過登記公示后，租賃合同才能取得對抗效力，即我國缺少相應(yīng)的不動產(chǎn)租賃公示制度。在我國現(xiàn)行的法律體系之下，只要是在租賃期間內(nèi)，租賃物的所有權(quán)發(fā)生變動，無論承租人是否已經(jīng)取得租賃物，也無論租賃物是否仍在承租人的占有之下，承租人都可以主張適用“買賣不破租賃”原則[2]。同時也造成潛在的買受人無法知道標(biāo)的物是否處于租賃之中，更無法將租賃協(xié)議納入考慮的范圍，從而導(dǎo)致買受人負(fù)擔(dān)無法預(yù)料的損失。

4.當(dāng)不動產(chǎn)所有人出于交易反悔或是為了阻礙不動產(chǎn)上抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)的目的時，則很容易利用租賃關(guān)系不公示的特點(diǎn)，偽造不動產(chǎn)上的租賃關(guān)系，依據(jù)法定的“買賣不破租賃”原則，侵害買受人或抵押權(quán)人的利益，甚至置買受人或抵押權(quán)人對不動產(chǎn)擁有權(quán)利卻無法實(shí)現(xiàn)的困境[3]。

三、構(gòu)建“買賣不破租賃”原則的限制性保護(hù)制度

由于“買賣不破租賃”原則符合以實(shí)現(xiàn)物的利用最大化和鼓勵交易為核心的現(xiàn)代法治理念，并且其本身也有其他法律制度無法替代的功能，所以必須在遵循其原有屬性的基礎(chǔ)上，對其進(jìn)行重建、完善，從而使其能充分發(fā)揮作用，更好的促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

（一）完善我國的租賃權(quán)公示制度

我國有關(guān)法律規(guī)定：只要租賃物在租賃期間就具有相應(yīng)的對抗效力，并未規(guī)定登記是獲得對抗效力的要件，這導(dǎo)致實(shí)務(wù)中出現(xiàn)了一系列的問題，因此要建立租賃權(quán)公示制度。租賃權(quán)登記公示制度是指出租人和承租人對其設(shè)立的租賃權(quán)以登記的方式對社會進(jìn)行公示，表明租賃權(quán)的存在，從而維護(hù)第三者的合法全權(quán)益。

同時，可以仿效我國《物權(quán)法》第24條的規(guī)定，對租賃權(quán)公示制度采用登記對抗主義模式，即登記并非租賃權(quán)設(shè)立的有效要件，其只是租賃權(quán)可以對抗第三人的前提。法律應(yīng)當(dāng)將是否進(jìn)行登記的選擇權(quán)交給租賃合同的雙方當(dāng)事人，若選擇了登記，則可以適用“買賣不破租賃”原則，否則不能主張適用。

最后，對未登記的租賃關(guān)系，給予承租人一個合理的權(quán)利保護(hù)期。為了保護(hù)未登記租賃關(guān)系的承租人的權(quán)利不被強(qiáng)勢的出租人和租賃物的買受人侵害，在完善租賃權(quán)公示制度時應(yīng)當(dāng)給予承租人一個合理的權(quán)利保護(hù)期，即在租賃物所有權(quán)轉(zhuǎn)移并由出租人通知承租人之日起，在保護(hù)期內(nèi)，租賃關(guān)系繼續(xù)有效；保護(hù)期經(jīng)過之后，租賃物的買受人可以將租賃物收回。若因客觀原因?qū)е鲁鲎馊藷o法及時通知承租人時，可以以公告的方式進(jìn)行通告，一段時間經(jīng)過后，視為已經(jīng)通知承租人。

（二）嚴(yán)格限制“買賣不破租賃”原則的適用范圍

可以效仿大陸法系其他國家的主流做法，在我國法律中明確規(guī)定：對于房屋或土地等不動產(chǎn)租賃合同，如果該合同已經(jīng)登記公示，則該合同具有對抗第三人的效力，即只有不動產(chǎn)才能適用“買賣不破租賃”原則。同時，還要對幾類特殊的不動產(chǎn)作出例外規(guī)定：

1.通過不動產(chǎn)所有權(quán)的告知或其他渠道，承租人了解到不動產(chǎn)上存在有效的抵押權(quán)，仍然簽訂租賃合同的，由此產(chǎn)生的租賃關(guān)系不適用“買賣不破租賃”原則。對此，《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國擔(dān)保法若干問題的解釋》第65條、第66條已經(jīng)予以明確規(guī)定。

2.在租賃關(guān)系設(shè)定時雙方當(dāng)事人有特殊約定的情形。出租人與出租人在簽訂租賃合同時，在合同中明確約定：當(dāng)發(fā)生出租人出賣租賃物時，租賃物的買受人不受租賃關(guān)系的約束，可以要求承租人返還租賃物。當(dāng)約定的情形發(fā)生時，承租人應(yīng)當(dāng)依照約定返還租賃物，“買賣不破租賃”原則并不適用于該種情形。

3.對于法院查封的不動產(chǎn)上設(shè)定的租賃關(guān)系限制適用。確保債權(quán)人能夠?qū)崿F(xiàn)其債權(quán)，是設(shè)立查封制度的本質(zhì)所在。不動產(chǎn)所有人或使用人對不動產(chǎn)的處分權(quán)，在不動產(chǎn)被查封后隨即消滅。因此，在債務(wù)人或其他人的財(cái)產(chǎn)被法院依法查封之后，原所有權(quán)人未經(jīng)法院許可擅自處分該財(cái)產(chǎn)的，該處分行為不發(fā)生相應(yīng)的法律責(zé)任。從另一方面來說，如果承租人在明知租賃物可能被變賣的情況下，依舊與出租人簽訂租賃合同的，那么承租人就應(yīng)當(dāng)承受可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，法律沒必要再保護(hù)其合法權(quán)益[4]。

“買賣不破租賃”原則是合同法的重要補(bǔ)充，其充分體現(xiàn)了誠實(shí)信用原則和平等的法律地位，是促進(jìn)市場經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的重要保障措施。隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展以及我國法制的不斷完善，“買賣不破租賃”原則必將得到進(jìn)一步的補(bǔ)充、完善。

[1]孫莉莉,蘇凌,葉春森.買賣不破租賃規(guī)制的法律價值研究[J].經(jīng)濟(jì)師,2011,(4).

[2]陳基周.論“租賃權(quán)物權(quán)化”之公示——以兩岸“買賣不破租賃”立法比較為中心[J].企業(yè)家天地,2005,(6).

[3]賴麗華.不動產(chǎn)買賣不破租賃制度的異化及其制度重建[J].企業(yè)經(jīng)濟(jì),2010,(5).

[4]周珺.論“買賣不破租賃”規(guī)則的適用對象[J].青海社會科學(xué),2013,(3).

2014-11-06

孫 昊（1992-）,男,安徽大學(xué)在讀研究生,研究方向:民法.

D932

A

1672-4658(2015)01-0077-02