二孩來(lái)了，地產(chǎn)如何“接生”？

于洋

“二孩全面放開(kāi)，房地產(chǎn)又可再炒十年?！睒?lè)觀派的地產(chǎn)商已經(jīng)開(kāi)始憧憬“四房是剛需”的未來(lái)了。

如果說(shuō)，評(píng)選2015年中國(guó)最讓人眼前一亮的單詞，那么“二孩”一定是其中之一了。

全面放開(kāi)二孩政策一出，一場(chǎng)關(guān)于二孩的討論就未曾停歇。

“人口紅利”這個(gè)過(guò)去撬動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的杠桿又一次加長(zhǎng)，著實(shí)讓各行各業(yè)的從業(yè)者感到興奮。房地產(chǎn)業(yè)亦是如此。

一下子，地產(chǎn)商們仿佛感受到了“風(fēng)口”。的確，人口的增長(zhǎng)勢(shì)必將帶來(lái)更多的需求，可這個(gè)需求究竟有多大呢？是否大到支撐房地產(chǎn)再炒十年？

愿景再美，也得回歸現(xiàn)實(shí)。

當(dāng)“421”陣型變成“422”

二孩，你生是不生？

面對(duì)這個(gè)問(wèn)題，短期內(nèi)最糾結(jié)的恐怕非80后莫屬。為何這么講？對(duì)于70后而言，要么已經(jīng)生了二胎，要么還要考量孩子的意愿等綜合因素，畢竟最小的婦女也已經(jīng)36歲了，大多已過(guò)最佳生育年齡。所以，關(guān)于二胎，這部分人群所占比例有限。而對(duì)于90后而言，年齡最大的不過(guò)25歲，未來(lái)有大把的時(shí)間做抉擇，不急于這一時(shí)。

“你們只管生，我們負(fù)責(zé)養(yǎng)”。Y女士的父母最近一直試圖與她商量生二胎的事情，她正苦惱如何婉拒?！耙粋€(gè)孩子已經(jīng)讓全家人疲于招架了，再生一個(gè)根本不現(xiàn)實(shí)?！痹?0后的Y女士看來(lái)，生不生二胎要量力而行，對(duì)于身處“421”，家庭中的她而言，生二胎是一件太奢侈的事情。

所謂“421家庭”，即四個(gè)老人、一對(duì)夫妻、一個(gè)孩子。隨著第一代獨(dú)生子女進(jìn)入婚育年齡，這種這種家庭模式開(kāi)始呈現(xiàn)出主流傾向。而如三明治一般被夾在中間的“2”承受著巨大的生活壓力與工作壓力。

“421陣型變成422陣型，中場(chǎng)球員一定被累趴下了！”這是近期網(wǎng)上流行的段子，形象的表述了當(dāng)下大部分家庭的困擾?！吧嫌欣稀⑾掠行　钡乃麄兇蠖嗍请p職工家庭，對(duì)資產(chǎn)有限的80后年輕人而言，還著房貸，又生二孩的成本實(shí)在太高了，而且婦女需要為此放棄很多工作機(jī)會(huì)。這對(duì)于追求獨(dú)立的80后女性而言，顯然是背道而馳。

那么，成本究竟有多高？近來(lái)，隨著“二孩放開(kāi)”的消息發(fā)布后，互聯(lián)網(wǎng)上“算賬”的文章就鋪天蓋地出現(xiàn)了。以青島為例，有媒體人粗算說(shuō)養(yǎng)大孩子最起碼需要40萬(wàn)元左右。從懷孕到生產(chǎn)大約需要1萬(wàn)元，孩子0-3歲包括奶粉、尿片、玩具、衣服等物品總計(jì)需要花費(fèi)4.5萬(wàn)元左右，孩子3-6歲上普通幼兒園的花費(fèi)大約為5.4萬(wàn)元，從小學(xué)到大學(xué)共計(jì)大約要花費(fèi)28.64萬(wàn)元。別忘了，這是一個(gè)孩子的費(fèi)用，兩個(gè)孩子的費(fèi)用也就是80萬(wàn)元左右。平攤到每個(gè)月也就是3000元左右。

而根據(jù)2014年的數(shù)據(jù)，青島市城市居民人均可支配收入約為38294元，平均到月大致是3100元左右。換言之，雙職工家庭中一個(gè)人的收入用來(lái)養(yǎng)育孩子，而另一個(gè)人的收入恐怕要承擔(dān)房貸等一切家庭支出，夠不夠？一算便知道了。

“這是一個(gè)有錢人才生得起二胎的時(shí)代。”Y女士說(shuō)，“不僅如此，精力也不夠用。若沒(méi)有老人幫帶孩子，我根本沒(méi)辦法工作。你看看眼下幼兒園的門口，小區(qū)樓下公共設(shè)施旁，都是老人在帶孩子。一個(gè)孩子老人都累得不行，兩個(gè)孩子，情況可想而知?！?/p>

要知道，如Y女士一般的家庭絕非少數(shù)。顯然，這對(duì)于高呼“四房是剛需”的開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，并不是一個(gè)好消息，但不可否認(rèn)地是，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看來(lái)，二孩的到來(lái)，一定會(huì)為開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)增量。

眼下，眾多先知先覺(jué)的開(kāi)發(fā)企業(yè)已經(jīng)著手準(zhǔn)備“接生”。

改建大戶型？

二孩的到來(lái)，無(wú)疑將引發(fā)樓市一場(chǎng)新的變革。

可以肯定的是，原本的套二房主力戶型顯然已經(jīng)不能滿足購(gòu)房者的需求。就連套三房也只能說(shuō)是勉強(qiáng)及格。為什么這么說(shuō)？

您想一想，按照現(xiàn)在的家庭構(gòu)成，三房剛好符合家庭居住需要：父母一問(wèn)、孩子一問(wèn)、老人一間。如果不需要老人來(lái)帶孩子，父母一間、孩子一間，還有一問(wèn)作為書(shū)房或者休閑房間，也是剛需范圍。但是如果生了二胎，孩子小時(shí)候尚且可以用上下床過(guò)渡。但如果孩子長(zhǎng)大，哪怕性別相同，還是需要一定的個(gè)人空間。三房肯定是不夠住的。那個(gè)時(shí)候：父母一間，孩子一人一間，老人一間，想要三代同堂，四房才是剛需產(chǎn)品。

如此說(shuō)來(lái)，是否意味著，未來(lái)將會(huì)有更多的開(kāi)發(fā)企業(yè)改建大戶型，淘汰小戶型呢？

值得一提的是，眼下，大多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)的做法是在面積不增加或者小幅增加的情況下，通過(guò)縮小房間面積，增加房間數(shù)量來(lái)滿足購(gòu)房者的需求，將套二打造成小套三。按照這個(gè)邏輯來(lái)看，不久的將來(lái)，將原本的套三戶型打造成小套四恐將成為市場(chǎng)的主流。據(jù)悉，在廣州甚至出現(xiàn)了88平方米的四房設(shè)計(jì)，號(hào)稱破解二孩難題。

“對(duì)于購(gòu)房者而言，價(jià)格仍是其置業(yè)重點(diǎn)考量的因素。開(kāi)發(fā)商之所以如此做，目的就是維持房屋的總價(jià)，一線城市更是如此?！鼻鄭u時(shí)代縱橫房地產(chǎn)咨詢管理有限公司總經(jīng)理張百忍說(shuō)，“套四房比例會(huì)有一定程度的增加，但在短期內(nèi)不會(huì)成為市場(chǎng)的主流，對(duì)于很多購(gòu)房者而言，小套三房也能擠。但空間有限，南方小戶型是因?yàn)橐?guī)劃寬松，可以大量送面積，本地樓盤不存在這些變通空間?！?/p>

在他看來(lái)，未來(lái)的戶型發(fā)展趨勢(shì)將更加多元化。在套四房等大戶型比例增加的同時(shí)，小戶型也將大受歡迎?！皬某鞘械某山坏貎r(jià)情況分析，北上廣深等一線城市的房?jī)r(jià)很難降下來(lái)，未來(lái)的置業(yè)成本將更高。房屋的面積段也將會(huì)走向兩端，富人的房子越來(lái)越大，窮人的房子越來(lái)越小。一線城市香港化趨勢(shì)明顯?！?/p>

靠近學(xué)區(qū)建？

學(xué)區(qū)房貴，恐怕在國(guó)內(nèi)早已家喻戶曉。那么，全面放開(kāi)二孩政策后呢？

正所謂，物以稀為貴。學(xué)齡兒童數(shù)量的增長(zhǎng)，勢(shì)必帶來(lái)優(yōu)質(zhì)學(xué)校入讀名額的價(jià)值千金。圍繞著學(xué)校周邊建房無(wú)疑是筆好買賣。

“聽(tīng)說(shuō)可以生二孩了，爸媽便開(kāi)始動(dòng)了提前為我購(gòu)置學(xué)區(qū)房的腦筋?！盭女士深感無(wú)奈。對(duì)于90后的她而言，目前還沒(méi)有談戀愛(ài)，爸媽便開(kāi)始打算結(jié)婚后生孩子的事情了。

“如果綜合條件可以，還是挺想生二孩的。畢竟我自己就是獨(dú)生子女，感覺(jué)一個(gè)孩子挺孤單的?！?/p>

其實(shí)，當(dāng)前雙獨(dú)家庭是有生二孩意愿的，孩子不再孤單又可以相互照顧，減輕將來(lái)的養(yǎng)老負(fù)擔(dān)?！拔乙怯袀€(gè)兄弟姐妹多好，上學(xué)時(shí)再也不用擔(dān)心被小伙伴欺負(fù)了?！薄耙怯袀€(gè)兄弟姐妹，還能輪流照顧父母，再也不用擔(dān)心出差了?！贝蠖鄶?shù)80后90后的獨(dú)生子女，一直很羨慕別人有兄弟姐妹。

然而，對(duì)二孩家庭來(lái)說(shuō)，兩個(gè)孩子的教育將成為家庭生活中的重中之重?！安荒茏尯⒆虞斣谄鹋芫€上?！币虼?，在購(gòu)房選擇當(dāng)中，二孩父母或?qū)⒏訃?yán)格地考量小區(qū)的現(xiàn)有學(xué)區(qū)配置，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房恐將“一房難求”。

對(duì)于在城市里的二孩家庭來(lái)說(shuō)，有一套自己的房子無(wú)疑是一件幸福的事，倘若能有一套優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房那幸福指數(shù)更是無(wú)人能及。

理想固然豐滿但現(xiàn)實(shí)總是骨感。試想，能買得起優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房，生二孩自然沒(méi)有壓力?？捎钟卸嗌偃四軌蛸I得起學(xué)區(qū)房呢？更何況，還有不少人買不起房。

“事實(shí)上，生育率下降就很難回升，比照韓國(guó)、日本等周邊國(guó)家不難看出，放開(kāi)二孩后，人口總量增加不了多少?！睆埌偃陶f(shuō)，“生不生二孩，還要看經(jīng)濟(jì)狀況，一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展好，老百姓工資高，自然就有能力去供養(yǎng)二孩，反之，養(yǎng)一個(gè)孩子都累，何談二孩？85后、90后更是如此，習(xí)慣超前消費(fèi)的他們，大多是月光族，還要一些是啃老族，能夠自己管自己就不錯(cuò)了。縱使想生，也不敢生。而且，青島近兩年基礎(chǔ)教育投入巨大，尤其是剛需集中的李滄，教育資源不是那么緊張?！?/p>

他認(rèn)為，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)而言，短期的影響來(lái)自于二孩生育所帶來(lái)的住房改善需求。但參照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，應(yīng)該看到，這部分人群不會(huì)太多，不可期望過(guò)高。而從更長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，縱使迎來(lái)嬰兒出生潮，待到嬰兒長(zhǎng)大成人買房置業(yè)，那起碼要30年左右的事情了，對(duì)于房企而言，更是遙不可及。

總而言之，現(xiàn)在時(shí)代變了，人的思想也不同了。對(duì)于大多數(shù)忙碌于自己創(chuàng)業(yè)的生育主力人群而言，“二孩”是奢侈品。自然，對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，“接生”的意義并不大，還是專注當(dāng)下來(lái)得實(shí)在，千萬(wàn)別做著將來(lái)的美夢(mèng)而錯(cuò)過(guò)了去化窗口，到頭來(lái)一場(chǎng)空。