仲量聯(lián)行：金融類企業(yè)需求強(qiáng)勁

有人說(shuō)，寫字樓市場(chǎng)實(shí)際上是一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的鏡子。因?yàn)?，透過(guò)寫字樓市場(chǎng)，我們便可以看到一座城市產(chǎn)業(yè)變動(dòng)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的狀況。

2015年12月9日，仲量聯(lián)行發(fā)布2015年青島房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告。報(bào)告顯示內(nèi)資金融類企業(yè)持續(xù)推動(dòng)辦公樓需求穩(wěn)定增長(zhǎng)，嶗山商務(wù)區(qū)新增供應(yīng)大幅增加。零售物業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)供應(yīng)高峰，新品牌大量進(jìn)入，餐飲、服務(wù)及時(shí)尚品牌持續(xù)擴(kuò)張。住宅市場(chǎng)氛圍改善，高端住宅成交量呈回暖趨勢(shì)，帶動(dòng)成交均價(jià)小幅上漲。

辦公樓市場(chǎng)穩(wěn)定增長(zhǎng)

2015年前三季度，青島辦公樓市場(chǎng)凈吸納量約為81300平方米，預(yù)計(jì)2015年全年將達(dá)到10萬(wàn)平方米，略好于去年整體水平。從行業(yè)類型來(lái)看，內(nèi)資金融公司仍然是辦公樓市場(chǎng)的主要需求來(lái)源，其中財(cái)富管理類公司表現(xiàn)突出，積極尋求高品質(zhì)辦公面積建立分支機(jī)構(gòu)。

隨著嶗山商務(wù)氛圍的成熟以及金家?guī)X金融新區(qū)的政策推動(dòng)，嶗山商務(wù)區(qū)成為近幾年發(fā)展較快的辦公樓細(xì)分市場(chǎng)。截至2015年第三季度，共有超過(guò)17萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)集中于此。由仲量聯(lián)行作為獨(dú)家租賃代理的杰正財(cái)富中心自今年一季度交付以來(lái)，吸引了大批優(yōu)質(zhì)的金融服務(wù)業(yè)以及制作業(yè)企業(yè)的進(jìn)駐，入駐率已經(jīng)超過(guò)50%。

受益于國(guó)內(nèi)金融類企業(yè)持續(xù)強(qiáng)勁的辦公租賃需求，甲級(jí)辦公樓租金仍將保持上漲態(tài)勢(shì)。而乙級(jí)辦公樓市場(chǎng)租金或面臨較大下行壓力，隨著高品質(zhì)乙級(jí)辦公樓的陸續(xù)入市，租金的放軟也將鼓勵(lì)更多升級(jí)和搬遷的需求。截至2016年底，青島即將竣工的辦公面積將達(dá)79萬(wàn)平方米，均為乙級(jí)辦公樓。而其中92%的新項(xiàng)目集中于新興商務(wù)區(qū)，市場(chǎng)去化壓力較大，預(yù)計(jì)空置率將會(huì)有雙位數(shù)的提升。

零售地產(chǎn)打開新局面

隨著萬(wàn)象城和海信二期的開業(yè)，一大批新品牌首次進(jìn)入青島。僅萬(wàn)象城就有將近60個(gè)品牌開出了青島首家店鋪，包括Bally，i.t，Abercrombie&Fitch，Ole'等。新品牌的進(jìn)入不僅豐富了青島零售物業(yè)市場(chǎng)，而且在一定程度上刺激了消費(fèi)。今年全年整體需求穩(wěn)定，餐飲、服務(wù)及時(shí)尚品牌繼續(xù)保持?jǐn)U張態(tài)勢(shì)。以服務(wù)類租戶為例，各類教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、婚慶服務(wù)公司、健身會(huì)所等通常會(huì)在購(gòu)物中心中租賃較大的面積。此外，在部分商場(chǎng)中，一些長(zhǎng)期空置的面積逐漸被公司租用做辦公用途，金融和貿(mào)易類企業(yè)基于人流量及便利等因素的考慮對(duì)購(gòu)物中心的辦公空間表示出較高的興趣。

截至第三季度，2015年共有54萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)。更多優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的出現(xiàn)給青島零售物業(yè)市場(chǎng)打開了新的局面，迎合了中產(chǎn)消費(fèi)層對(duì)于品質(zhì)和體驗(yàn)消費(fèi)的要求，有利于青島整體零售物業(yè)市場(chǎng)層次的提升。

住宅市場(chǎng)先揚(yáng)后抑

上半年，在房地產(chǎn)新政以及央行降息降準(zhǔn)的各種利好消息疊加推動(dòng)下，青島高端住宅市場(chǎng)成交量呈明顯的回暖趨勢(shì)，購(gòu)房者信心增強(qiáng)。部分開發(fā)商減少了價(jià)格優(yōu)惠幅度，同時(shí)帶動(dòng)高端住宅成交均價(jià)出現(xiàn)小幅上漲。

隨著剛性和改善性需求的陸續(xù)釋放，進(jìn)入三季度后，高端住宅市場(chǎng)需求有所放緩。但政府連續(xù)四個(gè)季度出臺(tái)的房地產(chǎn)利好政策預(yù)計(jì)仍將對(duì)住宅市場(chǎng)產(chǎn)生積極影響，青島高端住宅市場(chǎng)價(jià)格將維持小幅上揚(yáng)的趨勢(shì)，成交量也會(huì)隨著新項(xiàng)目的入市有明顯的增加。