基于熵權(quán)模糊綜合法的房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險評價

常珈寧

（西安歐亞學(xué)院建筑工程學(xué)院，陜西西安710065）

基于熵權(quán)模糊綜合法的房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險評價

常珈寧

（西安歐亞學(xué)院建筑工程學(xué)院，陜西西安710065）

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)日漸成為我國國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱型產(chǎn)業(yè)，也是我國進行基礎(chǔ)性建設(shè)的標(biāo)志性成果。伴隨房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也應(yīng)運而生并迅速成長。房地產(chǎn)開發(fā)因其開發(fā)周期長、投資金額大，受眾多因素影響等特點，房地產(chǎn)開發(fā)工作潛在巨大風(fēng)險，若不能將其風(fēng)險控制或引導(dǎo)在可研階段，開發(fā)企業(yè)可能將遭受巨大經(jīng)濟損失，并連帶產(chǎn)生多種社會不安定因素。本文針對于此，通過建立熵權(quán)模糊綜合評判矩陣展開了研究。

房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險；熵權(quán)

前言

所謂房地產(chǎn)風(fēng)險就是指在房地產(chǎn)開發(fā)過程當(dāng)中，有眾多因素影響利潤的獲得，并且這些眾多因素憑借個人的主觀意識是無法預(yù)測和控制的，進而會導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)得不到預(yù)期的利潤和收獲，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)遭受嚴(yán)重經(jīng)濟損失的概率。目前，對于房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險的研究不多，并且大多停留在定性分析層面，有很大的主觀性，不能客觀真實的反映房地產(chǎn)開發(fā)存在的風(fēng)險。本文主要依據(jù)熵權(quán)模糊綜合評價理論，采取定量與定性相結(jié)合的分析方法，對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行深入剖析，科學(xué)客觀的建立評價指標(biāo)，對開發(fā)風(fēng)險進行了評價研究，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險評價提供了有利工具，很大程度地避免了風(fēng)險的發(fā)生。

一、基于熵權(quán)模糊綜合法房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險評價

1、房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險分析

房地產(chǎn)開發(fā)是一個高收入與高風(fēng)險并存的動態(tài)過程。房地產(chǎn)開發(fā)具有投資大、地理位置固定、工程建設(shè)工期長、眾多因素影響的特點，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)面臨眾多不利因素和風(fēng)險。因此，準(zhǔn)確掌握房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險是構(gòu)建評價指標(biāo)和建立評價模型的前提條件，本文通過市場調(diào)研以及專家座談等多種方式，將房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險歸結(jié)為以下幾個方面。

（1）技術(shù)風(fēng)險

房地產(chǎn)開發(fā)如同其他生產(chǎn)企業(yè)一樣，先進生產(chǎn)工藝、熟練的技術(shù)工人以及先進的生產(chǎn)工具都是提高效率、節(jié)省成本、贏得市場的核心競爭力。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更是如此，先進的生產(chǎn)工藝、高水平的技術(shù)工人以及先進的生產(chǎn)工具勢必會提高工程質(zhì)量、縮短施工工期，樹立好的市場口碑。

（2）銀行風(fēng)險

投資金額大、開發(fā)周期長是房地產(chǎn)開發(fā)的一個顯著特點。大多房地產(chǎn)企業(yè)獲取巨大資金的渠道主要依靠銀行貸款，在此分為三種風(fēng)險。第一、能否順利貸款。能否順利貸款取決于開發(fā)企業(yè)的信用度以及擔(dān)保額，因此企業(yè)需要在平日的生產(chǎn)經(jīng)營中積累良好的信用度，并儲備一定量的擔(dān)保額，這樣才能順利地取得銀行貸款；第二，能否順利取得足額貸款。銀行放款額度是依據(jù)具體項目類型、企業(yè)資質(zhì)、企業(yè)已建工程等，因此開發(fā)企業(yè)在此之前要對項目進行準(zhǔn)確評估，確保貸款滿足開發(fā)項目需要；第三，銀行利率調(diào)整。銀行利率的調(diào)整受到許多因素影響，高額的貸款利息是開發(fā)企業(yè)應(yīng)著重考慮的一項費用，及時掌握銀行利率變動趨勢，有助于節(jié)省開發(fā)成本，保證資金流動順暢。

（3）經(jīng)營風(fēng)險

房地產(chǎn)經(jīng)營，主要是指房地產(chǎn)所有者對房地產(chǎn)開發(fā)類型選擇、房地產(chǎn)銷售、租賃等市場行為。在此存在三種風(fēng)險：第一，開發(fā)類型風(fēng)險。房地產(chǎn)具有位置固定的特點，因此在合適位置開發(fā)適合房地產(chǎn)類型，才能取得最大效益。第二，經(jīng)營方式風(fēng)險。房地產(chǎn)經(jīng)營一般與房地產(chǎn)開發(fā)同步，這樣有利于快速回收資金，減少貸款利息，增強資金流動活力。房地產(chǎn)經(jīng)營應(yīng)該采取多種靈活方式進行，傳統(tǒng)的或不結(jié)合實際的經(jīng)營方式往往存在較大的風(fēng)險，不利于資金回收和流動，使得開發(fā)企業(yè)面臨困境。

（4）經(jīng)濟風(fēng)險

房地產(chǎn)開發(fā)受宏觀經(jīng)濟和行業(yè)經(jīng)濟的影響。經(jīng)濟景氣，市場繁榮，房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險降低；經(jīng)濟蕭條，市場萎靡，房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險增大。因此在進行房地產(chǎn)開發(fā)前要充分預(yù)判開發(fā)周期內(nèi)的經(jīng)濟形勢，政策導(dǎo)向，盡可能規(guī)避由于經(jīng)濟變化所產(chǎn)生的風(fēng)險。

（5）市場風(fēng)險

市場風(fēng)險是指在房地產(chǎn)交易過程當(dāng)中供需矛盾導(dǎo)致的銷售風(fēng)險。市場風(fēng)險主要有以下兩種類型風(fēng)險。第一，市場供求關(guān)系風(fēng)險。市場供求關(guān)系極大程度影響房地產(chǎn)的銷售，市場供大于求則存在產(chǎn)品滯銷、降價銷售的風(fēng)險。第二，市場認(rèn)可度風(fēng)險。房地產(chǎn)屬于特殊商品，受地理位置、環(huán)境、朝向、樓層等細節(jié)因素影響。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要對市場進行準(zhǔn)確評估，選在適合的區(qū)位開發(fā)合適的業(yè)態(tài)形式，提高質(zhì)量降低成本，不斷地打造企業(yè)品牌，樹立良好的口碑。

（6）政治風(fēng)險

房地產(chǎn)開發(fā)政治風(fēng)險是指房地產(chǎn)開發(fā)受國家政策調(diào)控、經(jīng)濟形勢影響的風(fēng)險。國家出臺有利政策，社會安全穩(wěn)定則有利于房地產(chǎn)發(fā)展，降低房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險；國家實施房地產(chǎn)調(diào)控政策，限制房地產(chǎn)開發(fā)，則會大大增加房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險。作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不但要善于抓住政策機遇，更要學(xué)會研判政治形勢，在有利的時機進行開發(fā)。

（7）自然風(fēng)險

自然風(fēng)險是指由于人們對自然力失去控制或自然本身發(fā)生異常變化，如地震、火災(zāi)、滑坡等，給投資者帶來損失的可能性。自然風(fēng)險是偶發(fā)性的隨機事件，不受任何人為主觀因素的影響，是任何一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不可避免的，該事件一旦發(fā)生房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將蒙受不同程度的損失。

2、房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險指標(biāo)體系的建立

（1）指標(biāo)構(gòu)建的原則

房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險的評價需要建立全面客觀的指標(biāo)體系，這樣才能客觀全面的評價風(fēng)險程度。同時，風(fēng)險指標(biāo)體系的建立需要遵循一定原則，這樣所建立的指標(biāo)不但能準(zhǔn)確評價風(fēng)險程度，也具有較強的操作性，歸納起來有三點原則，分別是科學(xué)性和簡單性原則、全面性和實用性原則、定性和定量指標(biāo)相結(jié)合原則。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險評價指標(biāo)的選取

綜合對房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險分析和指標(biāo)構(gòu)建原則，本文將房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險分為七種，第一種是技術(shù)風(fēng)險，技術(shù)風(fēng)險包括施工工藝風(fēng)險、生產(chǎn)工具風(fēng)險、技術(shù)工人風(fēng)險；第二種是銀行風(fēng)險，銀行風(fēng)險包括貸款風(fēng)險、利率風(fēng)險；第三種是經(jīng)營風(fēng)險，經(jīng)營風(fēng)險包括開發(fā)類型風(fēng)險、經(jīng)營方式風(fēng)險；第四種是經(jīng)濟風(fēng)險，經(jīng)濟風(fēng)險包括宏觀經(jīng)濟風(fēng)險、行業(yè)經(jīng)濟風(fēng)險；第五種是市場風(fēng)險，市場風(fēng)險包括市場供求關(guān)系風(fēng)險和市場認(rèn)可度風(fēng)險；第六種是政治風(fēng)險，政治風(fēng)險包括政策風(fēng)險和政治環(huán)境風(fēng)險；第七種是自然風(fēng)險，自然風(fēng)險只包括偶發(fā)事件風(fēng)險。

3、熵權(quán)模糊綜合評價模型

（1）熵的基本原理

熵期初是熱力學(xué)中的概念，最先有申農(nóng)C.E.Shannony引入到信息論中，被稱之為信息熵。利用熵賦權(quán)重是一種客觀的賦權(quán)方法，在具體使用過程中，熵權(quán)根據(jù)各指標(biāo)的變異程度，利用信息熵計算出各個指標(biāo)的熵權(quán)，再通過熵權(quán)對各個指標(biāo)權(quán)重進行修正，從而得出比較客觀的指標(biāo)權(quán)重。

4、建立熵權(quán)模糊綜合評價模型

（1）確定風(fēng)險因素集

因素指標(biāo)集：將因素集U按其屬性分成m個因素指標(biāo)集{U1,U2…Um}，表示因素評價指標(biāo)體系中第i（1≤i≤m）個指標(biāo)。

因子指標(biāo)集：每一個因素指標(biāo)對應(yīng)若干個因子指標(biāo)，即，Ui={Ui1Ui2…Uij…Uik}（j=1，2，…，k），其中：Uij表示對應(yīng)指標(biāo)Ui的第j個因子指標(biāo)，k為對應(yīng)Ui的因子指標(biāo)的個數(shù)。因子指標(biāo)后的指標(biāo)，依此類推。

（2）確定評判對象的評語集

評價集是對各層次因素狀態(tài)的直接描述和表征方式，可采用等級評價。例如，對某房地產(chǎn)開發(fā)項目進行風(fēng)險評價，分為兩級指標(biāo)，采用五個等級評價各因素，即V={V1V2V3V4V5}，評語集V={幾乎沒風(fēng)險，存在少許風(fēng)險，有風(fēng)險，風(fēng)險比較大，非常有風(fēng)險}。

（3）確定指標(biāo)權(quán)重

采用熵值法確定因素層級指標(biāo)集相應(yīng)的權(quán)重為：w=(w1w2…wm)，因子層級指標(biāo)集相應(yīng)的權(quán)重為：w=(wi1wi2…wik)，因子層級指標(biāo)后的指標(biāo)集依此類推。

（4）構(gòu)建模糊評判矩陣

對于每一個評價因子和評價等級之間的關(guān)系，可用模糊評判矩陣表示。設(shè)從Uij到V的模糊評價矩陣為：

，其中s為評語集元素的個數(shù)，rijp表示子因素指標(biāo)Uij對于第P級評語Vp的隸屬度，，表示：對于指標(biāo)Uij有mijp個Vp級評語（P=1，2，…，s）。

（5）因素層級評價指標(biāo)的模糊評判

對因子層級指標(biāo)Uij的評價矩陣Ri作模糊矩陣運算，得到主因素層Ui對于評語集V的隸屬度向量Ci，Ci=wi·Ri，Ci= (ci1ci2…cip…cis)，其中ci=min{1,p=1，2，…，s）。

（6）因子層級評價指標(biāo)的模糊評判

由上步得到的主因素層各指標(biāo)的隸屬向量可構(gòu)成一個總的評價矩陣：

再對其進行模糊矩陣運算，即得到目標(biāo)層對評語集V的隸屬向量C

5、實證分析

（1）案例

位于某市東二環(huán)以東3公里處有一占地200畝居住用地，該地塊前身為一老國有企業(yè)，因經(jīng)營不善轉(zhuǎn)讓土地。當(dāng)年國家實行貸款緊縮政策、為控制房價實施限購政策。試分析該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)該項目所面臨風(fēng)險程度。

（2）利用熵權(quán)模糊綜合評價模型進行風(fēng)險評價

a、確定風(fēng)險因素集

根據(jù)上述理論，結(jié)合該項目實際情況，分別邀請該市相關(guān)專家對項目開發(fā)進行了風(fēng)險分析，認(rèn)為主要面臨五種風(fēng)險，分別是：銀行風(fēng)險（包括：貸款風(fēng)險、利率風(fēng)險）、經(jīng)營風(fēng)險（包括：開發(fā)類型風(fēng)險、經(jīng)營方式風(fēng)險）、市場風(fēng)險（包括：市場供求關(guān)系風(fēng)險、市場認(rèn)可度風(fēng)險）、技術(shù)風(fēng)險（包括：施工工藝風(fēng)險、生產(chǎn)工具風(fēng)險、技術(shù)工人風(fēng)險）、政治風(fēng)險（包括：政策風(fēng)險、政治環(huán)境風(fēng)險）。

b、確定評語集

對于風(fēng)險因子對應(yīng)的等級集合，我們按風(fēng)險程度給出評價等級集為：V=[V1V2V3V4V5]=[風(fēng)險很小風(fēng)險小風(fēng)險一般風(fēng)險極高風(fēng)險很高]；根據(jù)專家小組的意見，給出相應(yīng)的分值為F=[10 30 50 70 90]。

c、確定指標(biāo)權(quán)重

依據(jù)熵權(quán)模糊綜合評價原理，分別邀請了技術(shù)專家、經(jīng)濟專家、項目管理專家、風(fēng)險分析專家及政府官員組成的專家小組對因素和因子進行重要性評定，構(gòu)造出判斷矩陣。用熵權(quán)模型計算得到因素層級和因子層級的權(quán)重。

因素層對目標(biāo)層的權(quán)重集合為：

因子層對因素層的權(quán)重集合分別為：

（4）構(gòu)建模糊評判矩陣

由于等級對因子的隸屬度評判結(jié)果與具體問題有關(guān)，依據(jù)該項目的實地條件，并結(jié)合專家小組對這些資料進行分析評判，對評判結(jié)構(gòu)計算整理后得出評判矩陣如下：

（5）各層級評價指標(biāo)的模糊評判

一級指標(biāo)的模糊評價集：

由一級指標(biāo)的模糊評價集B得到新的模糊評價矩陣，即

進行第二級模糊綜合評判：

（3）綜合評判結(jié)果分析

結(jié)合評價及對于目標(biāo)層級的權(quán)重綜合可得該項目風(fēng)險程度：

以上分析結(jié)果說明該房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險程度一般。由于熵權(quán)模糊評價方法綜合考慮了風(fēng)險的各方面因素，得出的結(jié)果是對房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險整體上的宏觀評價，這一評價結(jié)果給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供了一個信息，即該項目開發(fā)風(fēng)險適中，單從風(fēng)險角度考慮，投資者可以進行投資；然而從等級對因子的隸屬度評判結(jié)果中我們可以看出，該項目主要風(fēng)險在于政治風(fēng)險導(dǎo)致的一系列問題，因此項目管理者要緊隨國家政策，有的放矢。

結(jié)論

熵權(quán)模糊綜合評價法相對于那些主觀賦值法，精度較高，客觀性更強，能夠更好的解釋所得到的結(jié)果，它是是通過對影響房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險的各個層面的風(fēng)險因素進行分析，并把風(fēng)險程度進行量化的科學(xué)評價方法，它能夠客觀真實的反映房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險的強度等級。本文將房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險細化為7個因素層級評價指標(biāo)和12個因子層級指標(biāo)，全面系統(tǒng)的反映了房地產(chǎn)開發(fā)面臨的風(fēng)險，并利用商權(quán)模糊綜合評價方法建立了模型，為分析房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險等級提供了實用工具，為決策者提供了可靠依據(jù)，降低了投資風(fēng)險，為房地產(chǎn)開發(fā)的安全運行保駕護航。

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綜合1。,2。得結(jié)論.

同樣的證法可得如下不等式鏈

四、小結(jié)

全文主要討論了半嚴(yán)格凸函數(shù)的4個性質(zhì),研究了它們在不等式證明中的應(yīng)用,并給出了3個例子。這在一定意義上推廣和完善了半嚴(yán)格凸函數(shù),進一步表明了凸函數(shù)是特別重要且應(yīng)用非常廣泛的一類函數(shù)，有一定的理論意義和應(yīng)用價值。

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The Characteristics and Applications of Semi-strictly Convex Function

Li Yan
(Yan’an Vocational and Technical College,Yan’an Shaanxi 716000)

Convex function is a kind of important functions,which plays a major role in convex mathematical analysis and mathematical programming,and has a wide range of applications in the fields of inequality proof and other areas.On the basis of Yang Xinmin’s research on the semi-strictly convex function,some properties,inequality proof applications of the upper semi-strictly convex function and the lower semi-strictly convex function are researched.In addition,some examples are given in this paper.

semi-strictly convex function;properties;inequality;app lication

F293.33

A

1674-6198（2015）03-0105-03

2015-03-14

常加寧（1991－）男，陜西米脂人，西安歐亞學(xué)院建筑工程學(xué)院。