農(nóng)村社區(qū)物業(yè)發(fā)展的典型模式分析

李 文，張凱捷，許藝娜

(福建農(nóng)林大學(xué)金山學(xué)院，福建 福州 350002)

農(nóng)村社區(qū)物業(yè)發(fā)展的典型模式分析

李 文，張凱捷，許藝娜

(福建農(nóng)林大學(xué)金山學(xué)院，福建 福州 350002)

農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的對(duì)象是農(nóng)民集中居住的村鎮(zhèn)，以文明、制度的管理方式管理農(nóng)村居住區(qū)域，以此在管理模式上加強(qiáng)農(nóng)村區(qū)域一體化的建設(shè)。該文對(duì)國內(nèi)外典型農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理模式進(jìn)行研究分析，探究當(dāng)下推行農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理所必備的條件，總結(jié)出發(fā)展農(nóng)村社區(qū)物業(yè)的制約因素，并在此基礎(chǔ)上提出相應(yīng)的對(duì)策建議。

農(nóng)村社區(qū)物業(yè)；典型模式分析；制約因素；對(duì)策建議

隨著國家城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的加快，全國各地積極推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)，將傳統(tǒng)村落改造建設(shè)成新型農(nóng)村社區(qū)。2014年，國家出臺(tái)了《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014-2020)》，再提建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村，提出“新型城鎮(zhèn)化重城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施一體化，不能只建新老城區(qū)，忽視農(nóng)村社區(qū)”[1]。傳統(tǒng)農(nóng)村社區(qū)生產(chǎn)、生活方式的轉(zhuǎn)變對(duì)農(nóng)村社區(qū)管理提出了新的要求，全國各地正在積極探索引入現(xiàn)代物業(yè)管理制度以滿足新型農(nóng)村社區(qū)的發(fā)展需要。

雖然，“農(nóng)村社區(qū)物業(yè)”目前仍無統(tǒng)一定義，但當(dāng)前農(nóng)村社區(qū)物業(yè)行使的是類似“城市物業(yè)”的管理服務(wù)職能，亦有學(xué)者認(rèn)為廣義的農(nóng)村社區(qū)物業(yè)還應(yīng)當(dāng)包括村民委員會(huì)[2]。農(nóng)村社區(qū)物業(yè)作為未來農(nóng)村社區(qū)管理的路徑選擇之一，其功效在實(shí)際探索中已初見端倪并將進(jìn)一步開發(fā)。本文通過研究國內(nèi)外農(nóng)村社區(qū)物業(yè)發(fā)展的典型模式來進(jìn)一步深入探討關(guān)于農(nóng)村社區(qū)物業(yè)建設(shè)的條件及存在的問題。

1 國內(nèi)外社區(qū)物業(yè)發(fā)展模式分析

1.1 國內(nèi)典型農(nóng)村社區(qū)物業(yè)評(píng)價(jià)

1.1.1 涿州市盧家場(chǎng)村綜合物業(yè)管理站模式 農(nóng)業(yè)部在2007年7月成立盧家場(chǎng)村“創(chuàng)建清潔文明工程”示范點(diǎn)，在各級(jí)政府的引導(dǎo)下，引入城市物業(yè)管理模式進(jìn)一步改善農(nóng)村環(huán)境面貌，通過管理模式的改進(jìn)從根源上治理該村“臟亂差”。2007年全國農(nóng)民人均純收入達(dá)到4140元，同年河北省農(nóng)民人均純收入達(dá)4293元，而涿州市農(nóng)民人均純收入高達(dá)5330元，高于全國平均水平28.7%[3]。涿州市憑借著有利的經(jīng)濟(jì)條件以及利用政府補(bǔ)助、社會(huì)資助和村民籌集結(jié)合的方式率先在盧家場(chǎng)村建立綜合物業(yè)管理站，該村黨支部制定了《綜合物業(yè)管理站管理制度》為該村物業(yè)管理提供制度保障。在工程實(shí)施的進(jìn)程中發(fā)現(xiàn)該村清潔工程順應(yīng)當(dāng)前農(nóng)村發(fā)展的趨勢(shì)，滿足廣大村民的要求，彰顯了新農(nóng)村建設(shè)的生命力和影響力。

1.1.2 北京市郊區(qū)農(nóng)村物業(yè)管理模式 北京地區(qū)城市總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)一體化規(guī)劃在貫徹落實(shí)黨的十七大“城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展一體化新格局”戰(zhàn)略目標(biāo)過程中得到落實(shí)，2007—2010年北京市農(nóng)村居民人均純收入從8620元增長(zhǎng)到13262元；河北省農(nóng)村居民人均純收入從2007年的4293元增收到2010年的5958元；到2010年中國農(nóng)民人均純收入達(dá)到5919元[4]。在經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展中，北京市郊區(qū)(以下簡(jiǎn)稱“京郊”)不斷出現(xiàn)大量獨(dú)具匠心的新型農(nóng)村社區(qū)。對(duì)2007年至2010年京郊9個(gè)區(qū)縣的農(nóng)村物業(yè)管理情況進(jìn)行調(diào)查，發(fā)現(xiàn)京郊農(nóng)村社區(qū)的物業(yè)管理可分為物業(yè)衛(wèi)生管理、物業(yè)安全管理、生活秩序管理。根據(jù)實(shí)地的管理需求，京郊農(nóng)村社區(qū)物業(yè)采用的管理模式有：村委會(huì)組建成立物業(yè)服務(wù)隊(duì)，開展物業(yè)管理；鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村委會(huì)進(jìn)行物業(yè)管理工作是通過組織成立有經(jīng)營管理資格的注冊(cè)物業(yè)服務(wù)公司進(jìn)行；聘請(qǐng)專業(yè)物業(yè)公司，采用市場(chǎng)化物業(yè)管理運(yùn)作模式。不同的地區(qū)采取不同的模式使京郊農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理有以下特點(diǎn)：(1)強(qiáng)調(diào)農(nóng)村基層組織的管理作用，在實(shí)施管理時(shí)具有權(quán)威性、制約力強(qiáng)。(2)真正做到適應(yīng)農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理方面的需求——社會(huì)化服務(wù)、企業(yè)化管理、專業(yè)化運(yùn)作的物業(yè)管理運(yùn)行機(jī)制。(3)符合物業(yè)管理的企業(yè)化、社會(huì)化和專業(yè)化的要求，管理專業(yè)，服務(wù)規(guī)范[5]。京郊農(nóng)村社區(qū)物業(yè)的發(fā)展適應(yīng)了目前新農(nóng)村建設(shè)的需要，改善了農(nóng)民的生活水平及其生產(chǎn)實(shí)際需要，為今后解決農(nóng)村物業(yè)管理存在的各種問題提供了借鑒。

1.1.3 寧波新農(nóng)村模式 寧波市各地農(nóng)村的實(shí)際狀況不盡一致，各地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不盡相同，但總體而言，2009年寧波市農(nóng)民純收入達(dá)到12641元，高于全國平均水平145.35%，能在各地農(nóng)村實(shí)際情況的基礎(chǔ)上，按照自愿、民主的原則，探索有農(nóng)村本土特色且不同類型的模式，建立村委會(huì)為主體的農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理公司，開展物業(yè)管理工作；建立民營企業(yè)的物業(yè)管理模式；建立委托管理型物業(yè)管理模式。寧波以經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、基礎(chǔ)設(shè)施完善的農(nóng)村為單位，開展農(nóng)村物業(yè)管理工作。實(shí)踐證明在社區(qū)治安、社區(qū)文化、社區(qū)衛(wèi)生等方面通過農(nóng)村社區(qū)物業(yè)的管理出現(xiàn)了光明的前景。

1.2 國外農(nóng)村社區(qū)物業(yè)分析

1.2.1 日本農(nóng)業(yè)協(xié)同會(huì)工會(huì)模式 日本農(nóng)業(yè)協(xié)同工會(huì)(以下簡(jiǎn)稱“農(nóng)協(xié)”)作為高度集中統(tǒng)一的組織，對(duì)農(nóng)業(yè)領(lǐng)域發(fā)展產(chǎn)生重大影響。借助發(fā)達(dá)的基層組織網(wǎng)絡(luò)，農(nóng)協(xié)在組織農(nóng)民、支持農(nóng)業(yè)和保障農(nóng)民利益方面發(fā)揮著重要作用，從農(nóng)業(yè)的生產(chǎn)到農(nóng)民的日常生活，涉及農(nóng)村經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域、政治方面和文化層次，其運(yùn)營原則有：層層建立的原則、加入自由的原則、民主管理的原則、不以盈利為目的的原則、利潤(rùn)分配的原則、綜合經(jīng)營的原則[6]。設(shè)立農(nóng)協(xié)之前日本各行業(yè)人均工資收入為每月約2萬日元；設(shè)立農(nóng)協(xié)后日本各行業(yè)人均工資為每月約5萬日元。

1.2.2 加拿大農(nóng)村協(xié)作伙伴模式 加拿大作為西方發(fā)達(dá)國家之一，也存在城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)不統(tǒng)一的問題。加拿大政府結(jié)合農(nóng)村實(shí)際情況頒布了扶持農(nóng)村地區(qū)發(fā)展的《加拿大農(nóng)村協(xié)作伙伴計(jì)劃》文件，鼓勵(lì)發(fā)展本國的欠發(fā)達(dá)農(nóng)村地區(qū)。該文件通過建立跨部門農(nóng)業(yè)工作組，使得加拿大的農(nóng)村社區(qū)發(fā)展由政府出面協(xié)調(diào)農(nóng)村事物，為農(nóng)村物業(yè)的開展提供了正規(guī)保障：(1)建立“農(nóng)村對(duì)話”機(jī)制，政府更好地了解好農(nóng)村物業(yè)面臨的困境，更好地解決問題與規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。(2)建立“農(nóng)村透鏡”機(jī)制；直接資助農(nóng)村發(fā)展項(xiàng)目，鼓勵(lì)個(gè)人或組織到農(nóng)村發(fā)展創(chuàng)業(yè)；這些創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目為農(nóng)村注入活力，為農(nóng)村物業(yè)提供了充足的資金，帶動(dòng)農(nóng)村物業(yè)發(fā)展。(3)建立和完善面向農(nóng)村居民的信息服務(wù)體系，使得高科技的信息技術(shù)進(jìn)入農(nóng)村社區(qū)，豐富了社區(qū)居民的精神文化生活[7]。

2 推行現(xiàn)代農(nóng)村社區(qū)物業(yè)的必備條件

2.1 農(nóng)村城鎮(zhèn)化進(jìn)程較快

國外的城市化率遠(yuǎn)高于國內(nèi)，日本和加拿大均超過65%。分析國內(nèi)這幾個(gè)典型模式發(fā)現(xiàn)，城鎮(zhèn)化率普遍較高，且農(nóng)村城鎮(zhèn)化進(jìn)程較快。1978年河北省的城鎮(zhèn)率為10.94%，1990—2000年全國城鎮(zhèn)化率由26.41%提高到36.22%，同期河北省由14.36%提高到19.60%，上升了5個(gè)百分點(diǎn)。2004—2005年間，河北省城鎮(zhèn)化水平實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展，從26.72%越至37.69%[8]。2013年，河北省城鎮(zhèn)化率已達(dá)48.12%。而作為全國政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心的首都北京，城市化率更是高達(dá)86.2%[9]。最新人口普查數(shù)據(jù)公報(bào)顯示，在寧波市常住人口中，居住在城鎮(zhèn)的人口為5195162人，城鎮(zhèn)化率達(dá)到了68.31%，同2000年第五次全國人口普查相比，城鎮(zhèn)人口增加1870862人，比重上升12.56%[10]。寧波市城鎮(zhèn)化率水平比全省高出6.69個(gè)百分點(diǎn)[11]。由于農(nóng)村城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，很多農(nóng)村“撤村并縣”或者在保留“村”的稱謂上實(shí)現(xiàn)“就地城鎮(zhèn)化”，農(nóng)民借國家征收土地、商業(yè)布局規(guī)劃和新農(nóng)村建設(shè)的契機(jī)，以行政村為單位搬出平房，入住集中建造的樓房，形成了以農(nóng)民為群體的新型農(nóng)村社區(qū)，生產(chǎn)、生活方式趨向“城市化”，生產(chǎn)了許多新的現(xiàn)實(shí)管理問題，比如公共基礎(chǔ)設(shè)施誰來管，怎么管，農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理的需求日益凸顯，要求逐步建立與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的農(nóng)村基層督理體制、運(yùn)行機(jī)制和服務(wù)體系，全面提升農(nóng)村社區(qū)功能[12]。

2.2 農(nóng)民收入水平提高

國家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，截至2013年我國居民收入繼續(xù)增加，扣除價(jià)格因素，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增長(zhǎng)7%，農(nóng)村居民人均純收入實(shí)際增長(zhǎng)9.3%[13]。2013年，河北省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入22580元，增長(zhǎng)9.9%，增速同比放緩2.4個(gè)百分點(diǎn)；農(nóng)村居民人均純收入9102元，增長(zhǎng)12.6%，增速繼續(xù)快于城鎮(zhèn)居民[14]。寧波市2013年市區(qū)居民人均可支配收入41729元，比2012年增長(zhǎng)10.1%，農(nóng)村居民人均純收入20534元，增長(zhǎng)11.1%[15]。城鄉(xiāng)居民收入比由2012年的2.05∶1縮小為2013年的2.03∶1，明顯低于全國3.03∶1的平均水平。2013年寧波市居民人均消費(fèi)支出24685元，比2012年增長(zhǎng)6.0%；農(nóng)村居民人均生活消費(fèi)支出13915，增長(zhǎng)9.6%[15]。隨著經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展提高，農(nóng)村居民的收入水平也穩(wěn)步增長(zhǎng)，增幅高于城鎮(zhèn)水平，在收入水平增長(zhǎng)的同時(shí)也帶來了新的消費(fèi)需求。農(nóng)村居民將轉(zhuǎn)變觀念，追求更高的生活品質(zhì)，期望一個(gè)良好的生活環(huán)境，為社區(qū)物業(yè)服務(wù)買單的意愿將會(huì)進(jìn)一步增強(qiáng)，由此為農(nóng)村社區(qū)物業(yè)發(fā)展提供一定的物質(zhì)基礎(chǔ)。

2.3 政府探索“村民自治”提供政策支持

對(duì)公共事務(wù)管理上的缺位與不到位是村兩委在傳統(tǒng)管理模式中出現(xiàn)的主要弊端，從而導(dǎo)致了村民與基層組織間的矛盾。政府脫身于日常的物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)上，更能夠把精力放在方針政策的把握及對(duì)村中大事的決策上，而對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作開展起到一個(gè)監(jiān)督引導(dǎo)的作用[16]。政府不過分干預(yù)市場(chǎng)，充分發(fā)揮宏觀調(diào)控作用對(duì)一個(gè)市場(chǎng)的良性發(fā)展是有益的，這對(duì)政府和農(nóng)村社區(qū)物業(yè)而言都是互利共贏的。農(nóng)村社區(qū)物業(yè)的實(shí)質(zhì)性推進(jìn)將極大地弱化鄉(xiāng)村間的行政性關(guān)系，而不斷強(qiáng)化鄉(xiāng)村的社會(huì)服務(wù)功能，推動(dòng)農(nóng)村社會(huì)的公共服務(wù)建設(shè)。農(nóng)村社區(qū)物業(yè)有利于實(shí)現(xiàn)政府行政管理與基層群眾有效銜接和良性互動(dòng)，為新型農(nóng)村關(guān)系的改革提供了可行性的路徑和正確方向。

3 發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)村社區(qū)物業(yè)的制約因素

3.1 經(jīng)費(fèi)缺乏

目前，我國通過政府扶持、社會(huì)集資、村民互助等渠道籌集農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理資金。隨著越來越多農(nóng)村社區(qū)推廣物業(yè)服務(wù)，政府和社會(huì)籌資不足以彌補(bǔ)資金缺口，并且由于農(nóng)民收入的不穩(wěn)定性，農(nóng)村物業(yè)管理的費(fèi)用較高，使得農(nóng)民物業(yè)管理收費(fèi)存在不滿，農(nóng)民互助集資的方法最終不能解決物業(yè)管理費(fèi)用問題。另外，農(nóng)村社區(qū)物業(yè)屬于管理服務(wù)行業(yè)的一種發(fā)展形式，作為微利行業(yè)，流動(dòng)資金有限。當(dāng)前農(nóng)村社區(qū)物業(yè)缺乏，市場(chǎng)潛力巨大，但物業(yè)服務(wù)配套設(shè)施建設(shè)周期較長(zhǎng)，考慮到短期投資回報(bào)率的問題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的積極性尚未被調(diào)動(dòng)起來。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，需要以政府扶持形成市場(chǎng)向心力，吸引物業(yè)服務(wù)企業(yè)的投資，以高效優(yōu)質(zhì)的服務(wù)讓社區(qū)居民從被動(dòng)付費(fèi)變?yōu)橹鲃?dòng)買單。

3.2 村民傳統(tǒng)意識(shí)的根植性

農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)對(duì)象是農(nóng)村居民，由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素的影響，農(nóng)民傳統(tǒng)的生產(chǎn)生活方式又相對(duì)自由，不喜歡被管制約束從而出現(xiàn)村居生活松散、封閉狀態(tài)；而物業(yè)管理方式是規(guī)范化、全面化、市場(chǎng)化的。且我國對(duì)農(nóng)村的管理長(zhǎng)期實(shí)行村民自治，物業(yè)管理的引入必然會(huì)引進(jìn)一定的外來專業(yè)人員，如何建立權(quán)威獲取村民信任，使物業(yè)管理理念讓農(nóng)民接受，實(shí)現(xiàn)在農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理中有效的溝通配合，管理好農(nóng)村社區(qū)物業(yè)是工作的重點(diǎn)。

3.3 農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理的專門法律法規(guī)缺失

我國的物業(yè)管理最早在城市中發(fā)展起來，以城市為背景的物業(yè)管理制度如在不加以修改的情況下推廣到農(nóng)村，必將面臨與現(xiàn)有法律規(guī)章制度不相適應(yīng)的情況。農(nóng)村物業(yè)權(quán)屬關(guān)系在管理農(nóng)村事物中表現(xiàn)出龐雜多變的情況，這類問題的處理上不是靠簡(jiǎn)單的法律可以解決的還要考慮本土人情，因此使得農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理的運(yùn)行機(jī)制、管理制度顯得非常脆弱。農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理的制度設(shè)計(jì)和權(quán)管部門需要進(jìn)一步探討。

3.4 農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理人員緊缺

農(nóng)村社區(qū)物業(yè)不比城市小區(qū)物業(yè)，多數(shù)的農(nóng)村社區(qū)物業(yè)是一個(gè)自發(fā)形成的社區(qū)管理團(tuán)隊(duì)，缺乏專業(yè)知識(shí)，更沒有先例可循，即便是城市社區(qū)專業(yè)物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，在開展物業(yè)工作中也因農(nóng)村各個(gè)社區(qū)的復(fù)雜性而難以適應(yīng)農(nóng)村新情況。在我國農(nóng)村中，由于各地區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)力參差不齊，多數(shù)農(nóng)村缺乏長(zhǎng)期聘請(qǐng)職業(yè)物業(yè)管理人員管理農(nóng)村社區(qū)物業(yè)的能力。起初農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理人員通過學(xué)習(xí)教育，加入成人教育學(xué)習(xí)簡(jiǎn)單的物業(yè)管理能力來管理農(nóng)村社區(qū)物業(yè)，但隨著農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理工作的深入，現(xiàn)有的農(nóng)民物業(yè)管理人員逐漸遇到各種各樣的專業(yè)問題，他們的能力水平將無法滿足現(xiàn)有的需要。農(nóng)村社區(qū)物業(yè)未來發(fā)展的核心問題將是如何提高專業(yè)水準(zhǔn)和技術(shù)水平。

4 加快農(nóng)村社區(qū)物業(yè)發(fā)展的對(duì)策建議

結(jié)合農(nóng)村社區(qū)物業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)及當(dāng)前發(fā)展的制約因素，借鑒國內(nèi)外農(nóng)村社區(qū)物業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)提出如下對(duì)策建議：

4.1 加強(qiáng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康穩(wěn)定快速發(fā)展

縱觀國內(nèi)外農(nóng)村社區(qū)物業(yè)發(fā)展，國外開展農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理的國家以及國內(nèi)建設(shè)中的農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理的地區(qū)都在農(nóng)村經(jīng)濟(jì)上不斷縮小與城市經(jīng)濟(jì)的“代溝”，從而縮小城鄉(xiāng)服務(wù)管理水平。結(jié)合不同地區(qū)農(nóng)村不同實(shí)際經(jīng)濟(jì)狀況，發(fā)展該地區(qū)農(nóng)村特色經(jīng)濟(jì)，只有農(nóng)村經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，增強(qiáng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)實(shí)力才能在物質(zhì)上對(duì)農(nóng)村社區(qū)物業(yè)發(fā)展提供堅(jiān)強(qiáng)后盾，保障農(nóng)村社區(qū)物業(yè)發(fā)展所需的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。農(nóng)村社區(qū)物業(yè)的發(fā)展也將演變出新的農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展點(diǎn)，為農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展、農(nóng)村人力資源供給的調(diào)整提供契機(jī)。

4.2 加大宣傳推廣，轉(zhuǎn)變思想觀念

隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，農(nóng)村精神文明生活水平的提高，農(nóng)村居民對(duì)于農(nóng)村社區(qū)服務(wù)質(zhì)量的要求在逐步提高，而農(nóng)村社區(qū)物業(yè)的發(fā)展從整體態(tài)勢(shì)來看能夠滿足人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的農(nóng)村住宅區(qū)服務(wù)管理需求。通過漫畫宣傳冊(cè)、演講、社區(qū)組織活動(dòng)等方式宣傳農(nóng)村社區(qū)物業(yè)基本理念，關(guān)于如何管理好農(nóng)村社區(qū)，治理好農(nóng)村社區(qū)的“臟亂差”。宣傳農(nóng)村社區(qū)物業(yè)發(fā)展前景，強(qiáng)調(diào)農(nóng)村居民的服務(wù)管理逐漸與城市農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理縮小差距。加大農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理理念宣傳，改變?nèi)藗儌鹘y(tǒng)的思想觀念有利于農(nóng)村社區(qū)物業(yè)在農(nóng)村更好地發(fā)揮作用，有利于加快美麗鄉(xiāng)村進(jìn)程。

4.3 完善農(nóng)村社區(qū)物業(yè)法律法規(guī)

從日本和加拿大農(nóng)村社區(qū)物業(yè)的成長(zhǎng)途徑來看，法律保障是農(nóng)村社區(qū)物業(yè)得以發(fā)展的理性前提。通過立法的途徑保障農(nóng)村社區(qū)物業(yè)發(fā)展的合法合理性，既保障農(nóng)村居民的權(quán)利也保證物業(yè)管理主體的權(quán)益。現(xiàn)有城市社區(qū)物業(yè)管理法律法規(guī)與農(nóng)村社區(qū)物業(yè)的發(fā)展格格不入，不能對(duì)農(nóng)村社區(qū)物業(yè)的發(fā)展提供法律法規(guī)支持。通過加強(qiáng)農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理組織法、農(nóng)村社區(qū)物業(yè)保障制度立法、非政府組織立法等工作，建立統(tǒng)一的、多層次的、覆蓋整個(gè)農(nóng)村物業(yè)管理的、完善的農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理法律體系框架。只有從農(nóng)村社區(qū)實(shí)際情況出發(fā)并制定與農(nóng)村實(shí)際情況相符合的社區(qū)物業(yè)法律法規(guī)，才能更好地為農(nóng)村發(fā)展、農(nóng)民利益提供制度保障。

4.4 加大農(nóng)村教育投入，培養(yǎng)專業(yè)管理人才

農(nóng)村社區(qū)物業(yè)的發(fā)展從實(shí)質(zhì)上來看是為“三農(nóng)”的發(fā)展提供有利條件，只有加大農(nóng)村教育的投入，在農(nóng)村中培養(yǎng)復(fù)合型人才，才能更好地管理好服務(wù)好農(nóng)村社區(qū)物業(yè)發(fā)展。具體而言，一是加強(qiáng)農(nóng)村基礎(chǔ)教育投入，提高農(nóng)村的基本知識(shí)文化水平，為農(nóng)村社區(qū)物業(yè)發(fā)展提供思想基礎(chǔ)。二是加強(qiáng)農(nóng)村職業(yè)技能培訓(xùn)，農(nóng)民才是農(nóng)村的主人農(nóng)村的主體。讓農(nóng)民用專業(yè)的知識(shí)技能自己管理自己的家園，既保障了農(nóng)民的權(quán)益也促進(jìn)了農(nóng)村的發(fā)展。三是開拓人才培養(yǎng)途徑，不僅要依托農(nóng)林類高校教育，還可以仿效日本的農(nóng)協(xié)模式，建立合作社，通過農(nóng)村居民同質(zhì)群體間的模仿學(xué)習(xí)，進(jìn)行知識(shí)和技能的更新與傳播。

5 小結(jié)

隨著我國農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、農(nóng)村城鎮(zhèn)化水平的提高、農(nóng)村居民收入的增加，農(nóng)村具備了推行農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理的條件，但由于經(jīng)費(fèi)的缺乏、農(nóng)民傳統(tǒng)意識(shí)的根植性、配套的物業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、農(nóng)村社區(qū)法律法規(guī)暫不健全、農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理人才的緊缺等一系列問題，導(dǎo)致農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理在農(nóng)村尚處在起步階段。只有加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展，加強(qiáng)法律法規(guī)建設(shè)，加大改革力度，推進(jìn)美麗鄉(xiāng)村建設(shè)，不斷創(chuàng)新基層民主管理模式，才能不斷開發(fā)農(nóng)村社區(qū)物業(yè)的功能，滿足農(nóng)村發(fā)展的實(shí)際需求。推行農(nóng)村社區(qū)物業(yè)對(duì)政府、企業(yè)和三農(nóng)而言都將是有所裨益的。

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Analysis on the Typical Models of Rural Community Property Development

LI Wen, ZHANG Kai-jie, XU Yi-na

(JinShanCollegeofFujianAgricultureandForestryUniversity,Fuzhou,Fujian350002,China)

The service objects of property management in rural communities are the villages and small towns where farmers live together. Therefore, a civilized and institutional management way should be applied to manage the rural living area, thus to strengthen the construction of rural regional integration in the management model. This paper analyzed the typical management models of rural community property at home and abroad. Then, it explored the essential conditions for the implementation of rural community property management, and summarized the restriction factors for the development of rural community property. On the basis of the analysis, some corresponding countermeasures were put forward.

rural community property; typical model analysis; restriction factor; countermeasure and suggestion

2015-01-04

李文(1991-)，男，研究方向：農(nóng)村區(qū)域發(fā)展. E-mail:876037448@qq.com

許藝娜(1986-)，女，助教，碩士，研究方向：休閑農(nóng)業(yè)區(qū)域與發(fā)展管理. E-mail:anna37676@163.com

2014年國家級(jí)大學(xué)生創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)訓(xùn)練計(jì)劃項(xiàng)目(201414046001)

10.16006/j.cnki.twnt.2015.04.012

F293.33

A

1637-5617(2015)04-0052-05