房地產上市企業(yè)經營效率分析

馬智利+王明軒

摘要：通過對2011-2013年我國滬深A股房地產代表性上市企業(yè)年報披露的經營業(yè)績數據進行統(tǒng)計分析，選取關鍵影響指標，構建企業(yè)經營效率評價指標體系，運用DEA中VRS模型和Malmquist指數法從相對效率和動態(tài)變化角度進行綜合效率測評與評價，旨在從量化角度評價企業(yè)經營效率的高低，為房地產企業(yè)改善經營提供參考。研究結果表明：我國上市房地產企業(yè)規(guī)模效率整體較高，同時在行業(yè)增速放緩、競爭加劇和經營風險凸顯的大背景下，企業(yè)經營效率的提升應著重從改善經營水平和資源利用效率等角度來大幅提升純技術效率。

關鍵詞：DEA，房地產上市企業(yè)，經營效率

中圖分類號：F223；F272.5 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2015）01-0028-35 收稿日期：2014-11-20

1 引言

近年來，中國房地產業(yè)持續(xù)高速發(fā)展，房地產開發(fā)投資規(guī)模、房地產開發(fā)企業(yè)數量、行業(yè)從業(yè)人員數量等均一直保持快速增加的趨勢，房地產業(yè)在國家經濟中的比重越來越大，房地產行業(yè)與企業(yè)的健康發(fā)展直接關系到國家經濟的持續(xù)平穩(wěn)增長目標的實現。相關統(tǒng)計數據表明，我國房地產開發(fā)投資額從2003年的10106億元增長到2013年的86013億元；截至2012年底，全國房地產開發(fā)企業(yè)89859個，從業(yè)人員達238.68萬人，2003-2012年10年間年均增長10%左右。

另一方面，房地產業(yè)對政策、金融、市場等因素變化異常敏感，房地產多年的高速擴張隱藏了巨大的經營風險。如2014年以來，國內多家房地產企業(yè)因資金鏈斷裂，陷入破產危機，旗下項目多半爛尾。房地產企業(yè)經營風險導致的經濟、社會后果不可估量，而未來房地產企業(yè)仍然面臨著政策調控、金融信貸、市場波動和內部經營效率低下等多重壓力。因此，我國房地產企業(yè)如何提高自身經營管理水平，改善經營效率，增強市場競爭與風險控制的能力，是現階段及未來一段時間房地產企業(yè)迫切需要解決的重要問題。

2 數據包絡分析（DEA）方法簡介

在企業(yè)經營效率的評價方法和模型選取上，投資收益率、利潤率等單一財務比率指標以及因子分析、主成分分析、層次分析、聚類分析法等方法常被用來評價公司的經營績效，也能在一定程度上反映企業(yè)經營效率。為綜合評價房地產企業(yè)經營效率，結合歷史文獻研究以及各種方法的特征，本文選取數據包絡分析（DEA）方法從企業(yè)多維投入與多維產出的角度來思考房地產企業(yè)經營效率水平的評價問題。

DEA分析法是1978年由Charnes和Cooper教授合作創(chuàng)建和命名的一種非參數的系統(tǒng)評價方法體系。具體而言，DEA是使用數學規(guī)劃（包括線性規(guī)劃、多目標規(guī)劃等）建立評價模型，來評價具有多項輸入、多項輸出的“部門”（或“單位”）之間的相對有效性，成為DEA有效。在DEA領域，稱“部門”（或“單位”）為決策單元（Decision Making Unit，簡記為DMU）。作為一種非參數的統(tǒng)計估計方法，常見的DEA模型有規(guī)模報酬不變模型（CRS）和規(guī)模收益變化模型（VRS），以及面板數據下的Malmquist指數法。

2.1 VRS模型

Charnes，Cooper和Rhodes（1978）提出了一個模型，這個模型是投入主導型并假設規(guī)模報酬不變（CRS）。該模型利用所有決策單元的輸入與輸出變量，構建一個生產的效率前沿邊界，依據決策單元是否落在效率前沿邊界來判斷其是否有效，且效率值介于0和1之間。CRS模型規(guī)模報酬不變的前提假設在實際應用中受到極大的局限，影響效率值的準確性，所以后來Banker，Charnes和Cooper（1984）拓展了規(guī)模報酬不變的DEA模型為規(guī)模報酬變化的情形，即VRS模型；在CRS基礎上將技術效率分解為純技術效率和規(guī)模效率，并且有文獻表明技術效率=純技術效率×規(guī)模效率。數學模型表達如下。

設：n個決策單元（j=1，2，…，n），每個決策單元有相同的m項投入（輸入）（i=1，2，…，m ），每個決策單元有相同的s項產出（輸出）（r= 1，2，…，s）；

Xij——第j決策單元的第i項投入；

Yrj——第j決策單元的第r項產出；

min E

當求解結果有E<1時，則j0決策單元非DEA有效；否則，則j0決策單元DEA有效。

2.2 Malmquist指數法

全要素生產率（TPF）意指多投入、多產出的決策單元的生產率狀況的測度。而Malmquist全要素生產指數被定義為距離函數測算值的比率，是某個決策單元連續(xù)一段時期內的全要素生產率變化的測度。Malmquist生產率指數（MPI）將技術效率變化進一步分解為純技術效率變化和規(guī)模效率變化，反映了企業(yè)經營效率的動態(tài)變化，符合企業(yè)經營實際情況。數學模型表達如下。

式中，表示t和s期的投入產出向量。當MPI>1，表示從s期到t期呈增長趨勢，反之呈下降趨勢。

3 指標選取與樣本企業(yè)基本情況

3.1 樣本數據來源與指標選取

3.1.1 樣本選擇與數據來源

房地產行業(yè)滬深A股企業(yè)有138家，考慮到指標數據的可獲得、全面系統(tǒng)性以及企業(yè)主業(yè)經營結構等因素，剔除經營業(yè)務復雜、數據不全的企業(yè)后選取了48家樣本企業(yè)，年報經營數據全部來源于中國證監(jiān)會指定信息披露網站巨潮咨詢網。

3.1.2 指標選取

在評價指標的選取上，輸入指標要體現出房地產上市公司經營規(guī)模以及公司總體資源和年度投入資源的情況；輸出指標應該選取反映房地產上市公司經營成果的核心指標；另外從DEA模型特點和其應用角度考慮，DEA指標選取應遵循目的性、精簡性、關聯(lián)性和多樣性的原則。結合其他學者的研究，本文選取總資產（X1）、營業(yè)總成本（X2）、支付給職工以及為職工支付的現金（X3）作為輸入指標；選取營業(yè)總收入（Y1）、營業(yè)利潤（Y2）、凈利潤（Y3）、資產周轉率（Y4）作為輸出指標。需要說明的是，部分學者選取了員工人數作為企業(yè)人力投入，由于房地產是資金密集型產業(yè)，簡單的憑借員工人數無法清晰表明投入水平，因此本文選取職工薪酬和福利等來衡量企業(yè)在人力成本方面的投入。

3.2 樣本房地產企業(yè)基本情況分析

3.2.1 總體情況

48家樣本企業(yè)2013年年末總資產達26556億元，平均資產規(guī)模為553億元，其中總資產規(guī)模最大的是萬科A，其資產達4792億元，是資產規(guī)模最小的榮安地產的58倍。樣本中資產規(guī)模排名前十位的房地產企業(yè)總資產合計約15601億元，占樣本企業(yè)總資產的58.8%。

2013年，樣本房地產上市企業(yè)營業(yè)總收入為7690億元，實現營業(yè)利潤1190億元，總體營業(yè)利潤率為15.48%，實現凈利潤786億元，平均每個企業(yè)凈利潤超過16億元，高于中國上市房地產企業(yè)凈利潤均值13.76億元。選取的48家樣本企業(yè)中，滬深A股市場營業(yè)收入超過百億的有16家，而凈利潤超過百億的僅有萬科A和保利地產兩家。

3.2.2 樣本房地產企業(yè)財務情況

根據2013年樣本上市房地產企業(yè)年度報告數據，整理出凈資產收益率、資產負債比率、營業(yè)利潤率和總資產周轉率這些反映企業(yè)經營基本狀況的主要財務指標，具體數據如表1所示。

從表1中數據可以看出，企業(yè)平均凈資產收益率為15.29%，高于滬深市場12.26%的平均水平，凈資產收益率超過15%的企業(yè)有22家，占樣本企業(yè)總數的45%；資產負債比例平均值為74.11%，高于中國房地產研究會等機構聯(lián)合發(fā)布的上市房地產企業(yè)資產負債率均值65.81%的水平，樣本房地產企業(yè)中償債壓力相對較大；營業(yè)利潤率均值為18.34%，最高的城投控股甚至達到了52.27%，最低的嘉凱城營業(yè)利潤率為3.88%；總資產周轉率均值為29.10%，高于2013年房地產上市公司均值25%的水平。

總體來看，樣本房地產上市企業(yè)整體經營能力和盈利能力呈現出兩極分化的態(tài)勢，顯示出房地產企業(yè)管理能力和經營效率參差不齊，有進一步提升的空間。

總體業(yè)績方面，樣本企業(yè)2013年凈利潤總額達786億元，同比增長14.9%，相對于27.7%營業(yè)收入增長率來說，出現了“增收不增利”的現象，平均凈利潤增長率12.99%，增長30%以上的企業(yè)9家，12家出現了負增長。樣本企業(yè)平均每股收益為0.69元，稍高于內地在香港上市的房地產企業(yè)每股收益平均值0.64元。

此外，2013年全部滬深上市房地產公司中，有37%的企業(yè)每股收益出現下降，主要以中小企業(yè)居多，而招商地產、華夏幸福等企業(yè)則表現突出，每股收益分別高達2.45元和2.05元，企業(yè)穩(wěn)定增長的同時也為股東創(chuàng)造了較大價值。

4 房地產上市公司經營效率實證分析

運用DEAP2.1軟件，對樣本公司2011-2013年期間的企業(yè)經營情況進行實證分析：先用DEA模型測度其相對有效性，然后基于Malmquist指數法分析樣本上市房地產公司技術進步和技術效率的變動情況。

4.1 基于DEA的房地產上市公司相對效率分析

參照上文選取的指標，從樣本房地產上市企業(yè)年報中搜集輸入輸出數據，利用DEAP2.1軟件計算得到2013年樣本企業(yè)的相對效率數據。具體結果分析如表2所示。

4.1.1 純技術效率分析

純技術效率（vrste）反映企業(yè)經營管理水平和技術能力的高低。從表中數據可以看出，2013年樣本上市房地產企業(yè)純技術效率值為1的企業(yè)有14家，處于效率前沿面，占全部樣本企業(yè)的29%；所有樣本企業(yè)平均值為0.850，大于平均值的企業(yè)有23家，占比47.9%。這表明樣本上市房地產企業(yè)經營管理水平和技術資源利用水平整體上不錯，但仍然有71%的企業(yè)未處于效率前沿面上，在企業(yè)經營管理和技術轉化利用方面都有一定的提升空間。

4.1.2 規(guī)模效率分析

從規(guī)模效率（scale）角度來看，2013年榮盛發(fā)展、建發(fā)股份等10家上市房地產企業(yè)規(guī)模效率值為1，達到了規(guī)模報酬不變，其余38家企業(yè)均小于1。處于規(guī)模報酬遞增狀態(tài)的企業(yè)有18家，剩余20家企業(yè)處于規(guī)模報酬遞減狀態(tài)。也就是說，雖然樣本房地產企業(yè)規(guī)模效率整體較為理想，對綜合效率（crste）的影響不大，但仍然有近80%的企業(yè)需要根據目前的情況適當調整企業(yè)規(guī)模，以實現理想的規(guī)模效率，同時也可以看出擴大規(guī)模來提升經營效率的空間很小。

4.1.3 綜合效率分析

綜合技術效率（crste）由純技術效率和規(guī)模效率共同作用和影響，因此從表中數據可以直觀地看出樣本上市房地產企業(yè)中影響企業(yè)經營效率的最主要因素是純技術效率。達到綜合效率前沿面的僅有8家企業(yè)，未實現綜合技術效率為1的企業(yè)比例高達83%。綜合效率排名靠后的天房發(fā)展純技術效率和規(guī)模效率均較低，需要在改善企業(yè)經營和提升規(guī)模報酬水平兩方面下功夫，而另一個企業(yè)張江高科則需從改善企業(yè)經營管理水平和資源利用效率方面來提升企業(yè)綜合經營效率。

4.2 基于DEA-Malmquist指數的房地產上市公司效率測度

Malmquist指數主要從動態(tài)的視角來考察企業(yè)經營效率，反映技術進步和技術效率的變動情況。利用DEAP2.1軟件運算得出2011-2013年房地產上市公司全要素生產率變化年均值，詳見表3、表4。

從表3可以看出，2011-2013年樣本房地產上市企業(yè)全要素生產率均值為0.972，且三年來有一定的上升變化。技術效率變化（effch）、技術進步變化（techch）、純技術效率變化（pech）和規(guī)模效率變化（sech）的年均值分別為1.028、0.960、0.984和1.042；技術效率受純技術效率和規(guī)模效率的降低而出現了下降的態(tài)勢，這與近兩年上市房地產企業(yè)高價拿地、融資成本高漲、追求發(fā)展規(guī)模和速度不無關系。

從表4可以看出，2011-2013年樣本企業(yè)中全要素生產率平均值大于1的有18家，占比37.5%，這些企業(yè)中大部分全要素生產效率變化為正，其余企業(yè)全要素生產率平均值小于1，大部分企業(yè)全要素生產效率變化為負。新湖中寶和榮安地產在2011-2013年經營期間全要素生產效率降幅最大，分別達到了44%和65%，與企業(yè)經營擴張和利潤下滑有一定的關系。

從全要素生產率的分解指數來看，有12家企業(yè)技術進步指數techch≥1，說明企業(yè)在利用技術進步提升經營效率方面做得并不是太好；單從規(guī)模效率變化來看，大多數企業(yè)規(guī)模效率變化平均值大于1，這從另一個側面也說明了企業(yè)通過擴大經營規(guī)模提升企業(yè)經營成果的現象十分普遍，并且取得了不錯的效果。

5 結論與建議

通過運用DEA典型分析方法，可以直觀得到上市房地產企業(yè)在經營效率方面的相對排序，主要的結論與建議如下：

（1）我國上市房地產企業(yè)整體經營效率相對高，特別是規(guī)模效率顯著，提升空間有限。所以在房地產市場趨于成熟、競爭日益激烈的大背景下，房地產上市企業(yè)應堅持發(fā)展質量重于規(guī)模擴張，創(chuàng)新經營模式、合理產業(yè)布局，著力提升經營管理水平和新技術新理念的應用轉化能力，以在行業(yè)中立于不敗之地，實現企業(yè)長遠發(fā)展目標。

（2）從發(fā)展趨勢上看，房地產行業(yè)整體增長放緩，系統(tǒng)性風險和經營風險逐漸凸顯，純技術效率和規(guī)模效率平均值均處于下降態(tài)勢。這其中有外部金融政策等原因，更多的是企業(yè)快速發(fā)展中自身經營方面模式粗放、忽視風險等造成的。因此，上市房地產企業(yè)應根據實際情況制定相應的管理經營策略，效率相對落后的企業(yè)應多分析行業(yè)標桿企業(yè)優(yōu)秀的管理經營經驗和方法，提升自身經營水平和降低經營風險，實現趕超目標。

參考文獻：

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4.劉永樂 孫仲明.房地產上市公司經營效率的DEA評價.統(tǒng)計與信息論壇.2006.1

作者簡介：

馬智利，教授，博士生導師，重慶大學建設管理與房地產學院，研究方向為房地產經濟、房地產經營與管理。

王明軒，碩士研究生，重慶大學建設管理與房地產學院，研究方向為房地產經濟、房地產經營與管理。